【正文】 會展中心北側(cè) 總建面積：34萬平方米類型：雙拼、聯(lián)排結(jié)構(gòu)：3層+半地下1層戶型面積面積： 250～370㎡容積率：開盤：3月21日開盤，售價(jià)200～380萬元/套優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、產(chǎn)品品質(zhì)好、戶型設(shè)計(jì)合理劣勢：所在區(qū)位缺乏高端物業(yè)品味，與高層住宅混雜◆紫御東郡別墅一期開盤紀(jì)實(shí)20xx年3月21日（星期六）20xx年10月全運(yùn)會在某進(jìn)行，京滬高鐵西客站即將在某落成，使某成為一個(gè)更加開放的城市，從某目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況來看，富裕的人群越來越多，由于投資渠道比較狹窄，金融產(chǎn)品比較少，所以人們有錢后就買房，并且梯級消費(fèi)已成為一種現(xiàn)象，從普通住宅到高檔公寓，再到高端產(chǎn)品，這是必然的趨勢。從供應(yīng)方面來講如今某市場上正在銷售的高端項(xiàng)目有國科高爾夫別墅、齊魯水郡溫泉島、瑞境皇冠水岸、九如山莊、紫御東郡、國華東方美郡、燕子山莊、名門世家、御景山墅、蟠龍山水、翡翠郡、海那城、等十幾個(gè)項(xiàng)目。別墅項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與營銷策略方案別墅項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與營銷策略方案目錄：第一部分：某別墅市場專項(xiàng)分析一、某別墅以及高端物業(yè)發(fā)展脈絡(luò)二、某代表性高端物業(yè)調(diào)研三、某高端物業(yè)市場特征四、某別墅市場的發(fā)展趨勢五、豪宅客戶特點(diǎn)與豪宅市場趨勢第二部分:項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目綜合分析二、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析第三部分 項(xiàng)目定位一、產(chǎn)品類型定位二、建筑風(fēng)格定位三、園林景觀定位四、戶型定位五、目標(biāo)客戶定位第四部分：項(xiàng)目營銷推廣策略一、 案名與推廣語二、營銷策略三、年底前推廣策略第一部分：某別墅市場專項(xiàng)分析一、某別墅以及高端物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概覽某高端住宅市場經(jīng)過近十幾年的發(fā)展無論從項(xiàng)目品位、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等方面都取得了長足的進(jìn)步。山水別墅、城市別墅、花園洋房等類別墅產(chǎn)品極為豐富。據(jù)統(tǒng)計(jì)500萬以上身價(jià)的人在某大概有5萬人以上，而某并沒有5萬套高端產(chǎn)品與之相適應(yīng)，也就是說高端住宅產(chǎn)品在某還是嚴(yán)重缺少的，這一市場在某有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。紫御東郡別墅一期開盤開盤推出的79套別墅，當(dāng)天大訂售出73套，成交比例達(dá)90%，創(chuàng)出08年房地產(chǎn)市場調(diào)整以來新增樓盤開盤當(dāng)日成交比例的新高，在此之前的項(xiàng)目不要說別墅，就是普通住宅的銷售業(yè)績也無法與之比肩?！糇嫌鶘|郡別墅二期開盤紀(jì)實(shí)20xx年6月27日（周六）紫御東郡別墅二期開盤。去化情況較一期下滑較大。 2008年5月曾推出20余套聯(lián)排別墅產(chǎn)品，單價(jià)10000元/平方米，銷售走勢欠佳，之后偃旗息鼓.地址:市中英雄山路與二環(huán)南路交匯處往西300米 總建面積：23萬㎡ 類型：聯(lián)排（24棟）、疊加（8棟）結(jié)構(gòu)：地上2層地下1層 面積： 170~340㎡ 容積率：開盤：現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購，疊加126~210萬元/套，聯(lián)排250~380萬元/套優(yōu)勢：自然環(huán)境優(yōu)越，準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)劣勢：社區(qū)配套不完善◆外海蝶泉山莊疊加內(nèi)部認(rèn)購紀(jì)實(shí)外海蝶泉山莊的疊拼別墅6月4日內(nèi)部認(rèn)購，此次推出40套房源，面積170~230㎡（含車庫面積），總價(jià)優(yōu)惠4~5萬元，內(nèi)部認(rèn)購期間贈送6萬元、8萬元、10萬元的裝修基金，優(yōu)惠后總價(jià)126~210萬，最低單價(jià)7080元/ ㎡?！鲷斏逃垶? 以長青大學(xué)城園博園為依托，遠(yuǎn)城而不離城，占據(jù)西部，輻射全市。地址:市中英雄山路242號 總建面積：10萬㎡結(jié)構(gòu)面積：花園洋房（140～200㎡）、聯(lián)排（280～350 ㎡ ）24套 容積率：開盤：聯(lián)排認(rèn)籌10萬抵15萬，預(yù)計(jì)售價(jià)：300~400萬元/套優(yōu)勢：出行便利、現(xiàn)房呈現(xiàn)劣勢：小型混合社區(qū)、別墅居住品質(zhì)感不強(qiáng)、興濟(jì)河治理存隱患■東山墅旅游路上的新星，一層送花園，首層躍層產(chǎn)品，產(chǎn)品新穎富有特色。地址:槐蔭區(qū)臘山公園總建面積：㎡結(jié)構(gòu)面積：雙拼、聯(lián)排、景觀疊拼三種別墅形式，面積126～350平方米容積率： 開盤： 2008年11月開盤，推出疊拼60套，聯(lián)排29套，售價(jià)5200～6400元/平方米。地址：位于歷城區(qū)經(jīng)十東路總建筑面積：項(xiàng)目占地1037畝，69萬平米，地上建筑面積83萬平方米結(jié)構(gòu)面積：聚合Townhouse、退臺花園洋房、點(diǎn)式景觀洋房、疊墅洋房等豐富空間主張，面積區(qū)間82平米239平米。劣勢：偏遠(yuǎn)，交通收費(fèi)。而一線城市的別墅項(xiàng)目200平方米左右的也比較多見，能基本滿足購墅者的居住需求，他們對于品位的定義更在于生活方式與環(huán)境的打造。類別墅價(jià)格遠(yuǎn)超純別墅某存在的純別墅項(xiàng)目如國科國際高爾夫別墅、蟠龍山水等，他們的價(jià)格一般在4500元8000元每平方米之間，這些項(xiàng)目大都有豐富的自然資源和山水景觀是純粹意義上的別墅。高尚住宅分流別墅購買人群別墅的消費(fèi)群體處在經(jīng)濟(jì)收入的上層部分，這些人主要是私營企業(yè)主、外企高管、ＩＴ精英、資深文秘、高級公務(wù)員、證券從業(yè)人員等等。這部分人更多地選擇了高尚住宅區(qū)里的大戶型，像復(fù)式住宅，使用面積、豪華程度并不一定比別墅小。從2003年國土資源部對別墅用地叫停后，有關(guān)別墅的限制政策一年緊似一年，一系列“組合拳”使別墅市場仿佛走到了十字路口，2006年“國六條”及“國六條細(xì)則”的出臺又給別墅市場帶來空前壓力。獨(dú)門獨(dú)院，即上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。有錢買不到“好”別墅隨著財(cái)富的積累和消費(fèi)水平的提高，一些企業(yè)的高層管理者和私營業(yè)主以及文藝界名人都具備別墅消費(fèi)需求，但格外挑剔。二、 某別墅以及高端物業(yè)市場的發(fā)展趨勢市場供應(yīng)量在售項(xiàng)目供應(yīng)量相對較小，下半年到明年供應(yīng)量劇增（1）、主要在售項(xiàng)目供應(yīng)量項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)套數(shù)紫御東郡聯(lián)排20瑞景皇冠水岸聯(lián)排50疊加30齊魯澗橋聯(lián)排60東山墅花園洋房40外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排50海那城花園洋房50名門世家疊加60聯(lián)排29國科高爾夫獨(dú)棟30金宮山莊獨(dú)棟100翡翠郡疊加4聯(lián)排10獨(dú)棟共計(jì)：130套聯(lián)排共計(jì)：220套疊加共計(jì)：65套花園洋房：130套（2）、下半半年以及明年供應(yīng)量預(yù)估項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)套數(shù)華創(chuàng)聯(lián)排120諾貝爾城聯(lián)排60洋房300海爾綠城全運(yùn)村聯(lián)排150黃金99花園洋房180外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排60銀豐花園洋房32海那城花園洋房200名門世家疊加40聯(lián)排100魯商御龍灣獨(dú)棟20聯(lián)排80組院30中齊未來城聯(lián)排72中齊他山聯(lián)排24康橋圣菲聯(lián)排80原山9號聯(lián)排60彩虹水岸聯(lián)排100獨(dú)棟共計(jì)：20套聯(lián)排共計(jì)：780套疊加共計(jì)：160套花園洋房：780套組院：30套（3）、小結(jié)：聯(lián)排、洋房等類別墅的供應(yīng)占絕對比例。“城市別墅專家”的地產(chǎn)，在全國各地的別墅項(xiàng)目都備受歡迎，魯商?御龍灣。采用某從未有經(jīng)驗(yàn)可循的“3+1”建筑模式，一層、二層獨(dú)立成戶，三層躍四層形成大尺度躍層產(chǎn)品設(shè)計(jì)，疊起來的院落，營造出泉城屈指一數(shù)的疊院生活。市場競爭將異常激烈 20xx年一二季度。城市別墅仍將是濟(jì)南別墅市場的主角某別墅市場發(fā)展還不甚成熟，無論從供應(yīng)量還是客戶的消費(fèi)習(xí)慣，城市別墅以及近郊別墅（第一居所，多是類別墅）仍將在未來12年內(nèi)統(tǒng)治某高端市場。如果簡化一下，再集中總結(jié)一下這類人的群體特征，我們大致上可以判斷——他們正是上世紀(jì)六十年代中期中國第一次大的嬰兒潮（baby boom）出生的，目前活躍在各領(lǐng)域的擔(dān)大梁的人物。他們大多數(shù)都已至“不惑之年”，經(jīng)歷過首次置業(yè)和換房