【正文】 出的威爾特郡聯(lián)排別墅，面積分別為約227平米和249平米，均為四層(地上三層，地下一層)?！边@意味著某別墅的項(xiàng)目開發(fā)商們還需要苦練內(nèi)功。別墅類供地停止審批，現(xiàn)有的獨(dú)棟別墅開始成為稀缺產(chǎn)品，越來越顯得奇貨可居。但這些人群在某所占比重很小，再加上其中一部分人不愿意露富，所以不足于支撐起一個(gè)紅火的別墅市場。市場上供應(yīng)的類別墅產(chǎn)品，密度比住宅低，多為疊加、聯(lián)排、或者是花園洋房，人工造景的成本很高，并不具備別墅的生態(tài)、自然的概念，但是有距離城市近、工作生活方便的特點(diǎn)，所以有些低密度住宅也被美其名曰“別墅”。配套設(shè)施有總面積4萬平方米的中央園林、5000平方米的運(yùn)動(dòng)會(huì)所和文化會(huì)所，配有雙語幼兒園和六年一貫制學(xué)校。弱市低調(diào)，后市待發(fā)。截止6月底共成交15套。據(jù)了解開盤當(dāng)天成交26套，%。地址：歷下花園路東首,國際會(huì)展中心北側(cè) 總建面積：34萬平方米類型：雙拼、聯(lián)排結(jié)構(gòu)：3層+半地下1層戶型面積面積： 250～370㎡容積率：開盤：3月21日開盤，售價(jià)200～380萬元/套優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、產(chǎn)品品質(zhì)好、戶型設(shè)計(jì)合理劣勢：所在區(qū)位缺乏高端物業(yè)品味，與高層住宅混雜◆紫御東郡別墅一期開盤紀(jì)實(shí)20xx年3月21日（星期六）從供應(yīng)方面來講如今某市場上正在銷售的高端項(xiàng)目有國科高爾夫別墅、齊魯水郡溫泉島、瑞境皇冠水岸、九如山莊、紫御東郡、國華東方美郡、燕子山莊、名門世家、御景山墅、蟠龍山水、翡翠郡、海那城、等十幾個(gè)項(xiàng)目。山水別墅、城市別墅、花園洋房等類別墅產(chǎn)品極為豐富。紫御東郡別墅一期開盤開盤推出的79套別墅，當(dāng)天大訂售出73套，成交比例達(dá)90%，創(chuàng)出08年房地產(chǎn)市場調(diào)整以來新增樓盤開盤當(dāng)日成交比例的新高，在此之前的項(xiàng)目不要說別墅，就是普通住宅的銷售業(yè)績也無法與之比肩。去化情況較一期下滑較大。■魯商御龍灣 以長青大學(xué)城園博園為依托，遠(yuǎn)城而不離城，占據(jù)西部，輻射全市。地址:槐蔭區(qū)臘山公園總建面積：㎡結(jié)構(gòu)面積：雙拼、聯(lián)排、景觀疊拼三種別墅形式，面積126～350平方米容積率： 開盤： 2008年11月開盤，推出疊拼60套，聯(lián)排29套，售價(jià)5200～6400元/平方米。劣勢：偏遠(yuǎn)，交通收費(fèi)。類別墅價(jià)格遠(yuǎn)超純別墅某存在的純別墅項(xiàng)目如國科國際高爾夫別墅、蟠龍山水等，他們的價(jià)格一般在4500元8000元每平方米之間，這些項(xiàng)目大都有豐富的自然資源和山水景觀是純粹意義上的別墅。這部分人更多地選擇了高尚住宅區(qū)里的大戶型，像復(fù)式住宅，使用面積、豪華程度并不一定比別墅小。獨(dú)門獨(dú)院，即上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。二、 某別墅以及高端物業(yè)市場的發(fā)展趨勢市場供應(yīng)量在售項(xiàng)目供應(yīng)量相對較小，下半年到明年供應(yīng)量劇增（1）、主要在售項(xiàng)目供應(yīng)量項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)套數(shù)紫御東郡聯(lián)排20瑞景皇冠水岸聯(lián)排50疊加30齊魯澗橋聯(lián)排60東山墅花園洋房40外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排50海那城花園洋房50名門世家疊加60聯(lián)排29國科高爾夫獨(dú)棟30金宮山莊獨(dú)棟100翡翠郡疊加4聯(lián)排10獨(dú)棟共計(jì)：130套聯(lián)排共計(jì)：220套疊加共計(jì)：65套花園洋房：130套（2）、下半半年以及明年供應(yīng)量預(yù)估項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)套數(shù)華創(chuàng)聯(lián)排120諾貝爾城聯(lián)排60洋房300海爾綠城全運(yùn)村聯(lián)排150黃金99花園洋房180外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排60銀豐花園洋房32海那城花園洋房200名門世家疊加40聯(lián)排100魯商御龍灣獨(dú)棟20聯(lián)排80組院30中齊未來城聯(lián)排72中齊他山聯(lián)排24康橋圣菲聯(lián)排80原山9號聯(lián)排60彩虹水岸聯(lián)排100獨(dú)棟共計(jì)：20套聯(lián)排共計(jì)：780套疊加共計(jì)：160套花園洋房：780套組院：30套（3）、小結(jié)：聯(lián)排、洋房等類別墅的供應(yīng)占絕對比例。魯商?御龍灣。市場競爭將異常激烈 20xx年一二季度。如果簡化一下，再集中總結(jié)一下這類人的群體特征，我們大致上可以判斷——他們正是上世紀(jì)六十年代中期中國第一次大的嬰兒潮（baby boom）出生的，目前活躍在各領(lǐng)域的擔(dān)大梁的人物。他們的絕對數(shù)量和能量要超過美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”。l 雪野旅游區(qū)景區(qū)分布圖(2)、某景區(qū)是雪野旅游景區(qū)的核心景區(qū)，項(xiàng)目地處某景區(qū)左岸（西岸）。項(xiàng)目周邊分布大小10個(gè)景區(qū)，旅游觀光資源豐富。 ■臨100畝水域。 ■項(xiàng)目內(nèi)有“望湖酒店”舊建筑影響項(xiàng)目形象。附：產(chǎn)品類型方案對比表雪野項(xiàng)目產(chǎn)品方案對比土地面積70畝　　　土地單價(jià)　　　容積率　0. 5樓面地價(jià)15001667 1667 建筑面積2801423345產(chǎn)品類型獨(dú)+雙+聯(lián)獨(dú)棟+雙拼小獨(dú)棟平均面積　　　平均售價(jià)500055006000單方成本400040004000單方利潤100015002000總利潤280140003501750042021000注：以上只是根據(jù)市場基本狀況的預(yù)期概算，僅供定位參考。 采用落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗，外墻局部用文化石和特別的涂料，并采用石材、木材等；216。財(cái)智階層這個(gè)由以往單純財(cái)富擁有者衍變成的富有而極具品位的階層，已經(jīng)成為名副其實(shí)的“財(cái)智階層”?！瞿称瑓^(qū)可以預(yù)見的輝煌前景。同時(shí)，又能夠借助某市政府宣傳某之勢擴(kuò)大知名度！■ 別院：與“別墅”相近、相同。 其他形象廣告語雪野湖別院，極致山水人生！雪野湖別院，為極致人生喝彩！ 1800畝雪野湖，為別院！ 11個(gè)風(fēng)景區(qū)，為別院！ 雪野湖別院，大湖、半山、純獨(dú)棟！ 雪野湖別院，依山、瞰湖、攬溪、賞芙蓉!二、 營銷策略開發(fā)公司形象包裝策略別墅買家都很挑剔，不但看重項(xiàng)目本身，同樣看重開發(fā)商的實(shí)力。由于別墅的建筑工期較短，只要一期暢銷，后續(xù)開發(fā)跟進(jìn)很快，而且我們可以通過預(yù)定金的來實(shí)現(xiàn)二期的滾動(dòng)開發(fā)！先修環(huán)境、后賣房的營銷策略住別墅，就是住環(huán)境，包括外圍大環(huán)境、和社區(qū)內(nèi)環(huán)境！別墅不同于普通住宅，可以再交樓后再做綠化。 為了利用好某風(fēng)景旅游資源、展現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢，設(shè)計(jì)精美的“某別院極致生活手冊”——即某旅游指南（附加高端奢侈品牌前沿）。采取跨版的形式產(chǎn)生轟動(dòng)、加大口碑傳播。地址應(yīng)選在高端消費(fèi)人群聚集之地。近期推廣三步曲：■ 平面媒體上不定期形象廣告、軟文炒作；■ 戶外網(wǎng)站告知；■ 營銷活動(dòng)適時(shí)跟進(jìn)。■ 某驚現(xiàn)千萬級定制別墅。市區(qū)接待中心、現(xiàn)場接待中心的裝修要與項(xiàng)目風(fēng)格相符，應(yīng)聘請專業(yè)裝飾公司設(shè)計(jì)，并根據(jù)項(xiàng)目特性布置分區(qū)?！?針對高端人士的出行習(xí)慣，在航空雜志作高效針對的宣傳。以行銷為主、坐銷為輔策略 高端別墅不同于普通住宅，特備是作為第二居所的遠(yuǎn)郊別墅。達(dá)到不亮項(xiàng)則已，一亮項(xiàng)就征服客戶的效果，則后期銷售就有了基本的保障。并統(tǒng)一工裝以及全面的vi系統(tǒng)包裝。 其他備選案名天鵝堡半山大湖郡某城堡某山莊大湖芙蓉院湖畔芙蓉院天鵝湖天鵝灣主題推廣語山水之間的極致人生■山，樂山之博大仁厚；智者愛水，愛水之靈動(dòng)飄逸?！鲰?xiàng)目周邊較為荒涼，生活配套還很不成熟。主要信息源以報(bào)紙、電視和網(wǎng)絡(luò)為主?！隽⒚媾c細(xì)部參考STUCCO與弧形線條文化石與高檔