【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 更精彩的創(chuàng)新。尤其是在20xx年這樣的市場(chǎng)調(diào)整期，“品牌”在市場(chǎng)上的份量自然是不言而喻?！俺鞘袆e墅專家”的地產(chǎn)，在全國各地的別墅項(xiàng)目都備受歡迎，紫御東郡的熱銷證明了品牌地產(chǎn)在高端物業(yè)的號(hào)召力！全國主要大城市也已如此，品牌開發(fā)商操作的高品質(zhì)物業(yè)主導(dǎo)各地的高端市場(chǎng)。特色鮮明紫御東郡。推出的威爾特郡聯(lián)排別墅，面積分別為約227平米和249平米，均為四層(地上三層，地下一層)。魯商?御龍灣。是由魯商置業(yè)開發(fā)的高檔別墅區(qū)，它提出的原創(chuàng)別墅四組院別墅在山東尚屬首例。項(xiàng)目規(guī)劃、單體方案以及景觀設(shè)計(jì)皆出自世界頂級(jí)設(shè)計(jì)大師之手，集獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼和四組院別墅等產(chǎn)品為一體。領(lǐng)秀城之漫山香墅。采用某從未有經(jīng)驗(yàn)可循的“3+1”建筑模式，一層、二層獨(dú)立成戶，三層躍四層形成大尺度躍層產(chǎn)品設(shè)計(jì)，疊起來的院落，營造出泉城屈指一數(shù)的疊院生活。名門世家。是西城中心，唯一全山景原生態(tài)純別墅社區(qū)，門世家社區(qū)建筑風(fēng)格為新歐式自然主義建筑風(fēng)格，景觀設(shè)計(jì)充分汲取了江南園林的秀麗，并注入了中國傳統(tǒng)儒家文化的精義，不但賞心悅目，更為社區(qū)創(chuàng)造出了古典文化的氛圍。無論是從區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)，配套設(shè)施等各個(gè)方面，縱觀某市場(chǎng)，魯商御龍灣、紫御東郡、海爾綠城?全運(yùn)村、蟠龍山水、名門世家等，都堪稱是品質(zhì)樓盤的代表。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈 20xx年一二季度。隨著樓市轉(zhuǎn)暖，端物業(yè)作為規(guī)避通貨膨脹預(yù)期的避風(fēng)港，受到特性消費(fèi)群體的青睞，加之市場(chǎng)供應(yīng)量不大，價(jià)格比較平穩(wěn)，但品牌開發(fā)商的銷售明顯好于普通開發(fā)商的項(xiàng)目。2009年下半年以及明年。隨著高端物業(yè)供應(yīng)量的增大，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，投資客戶的觀望，銷售壓力增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。城市別墅仍將是濟(jì)南別墅市場(chǎng)的主角某別墅市場(chǎng)發(fā)展還不甚成熟，無論從供應(yīng)量還是客戶的消費(fèi)習(xí)慣，城市別墅以及近郊別墅（第一居所，多是類別墅）仍將在未來12年內(nèi)統(tǒng)治某高端市場(chǎng)。第二居所的遠(yuǎn)郊別墅，缺少成規(guī)模、上檔次的休閑度度假風(fēng)景區(qū)，加之某人休閑度假的消費(fèi)欠缺，至今，沒有形成遠(yuǎn)郊別墅板塊聚集規(guī)模，只是零星的出現(xiàn)在某周邊。因此與發(fā)達(dá)城市的別墅市場(chǎng)迥然不同的顯現(xiàn)：城市類別墅價(jià)格明顯高于遠(yuǎn)郊存別墅。五、豪宅客戶特點(diǎn)與市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一年的走勢(shì)，根本談不上什么趨勢(shì)，特備是豪宅！試問哪個(gè)豪宅的買家是想一年內(nèi)出手的？ （一）、豪宅買家的人口統(tǒng)計(jì)是分析未來的基礎(chǔ)豪宅的買家與普通住宅買家的最主要區(qū)別是：他們普遍是二次置業(yè)或以上；他們的年齡普遍偏大，又不是特別大，中位數(shù)集中在40上下；他們的家庭成員規(guī)模偏大而全，一般有父母、中學(xué)讀書的孩子和家庭工人。如果簡(jiǎn)化一下，再集中總結(jié)一下這類人的群體特征，我們大致上可以判斷——他們正是上世紀(jì)六十年代中期中國第一次大的嬰兒潮（baby boom）出生的，目前活躍在各領(lǐng)域的擔(dān)大梁的人物。他們是改革開放的主要受益者，在此之前，“老三屆”經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，大多數(shù)人沒有機(jī)會(huì)讀大學(xué)，在此之后，是“70年代”，生活雖然順利，但沒有“先人一步”的機(jī)遇。這是一個(gè)數(shù)目龐大的群體，這個(gè)群體的消費(fèi)行為和趨勢(shì)，目前影響著中國的高端消費(fèi)市場(chǎng)、豪宅市場(chǎng)。（二）、“嬰兒潮”家庭變化與趨勢(shì)中國豪宅市場(chǎng)的一系列變化，包括戶型由小變大、位置由近及遠(yuǎn)、價(jià)格由低到高，都與這個(gè)“嬰兒潮”家庭的演變、家庭收入和生活方式的變化緊密相關(guān)。他們大多數(shù)都已至“不惑之年”，經(jīng)歷過首次置業(yè)和換房潮；他們與活躍在互聯(lián)網(wǎng)上的80后完全不同，他們是網(wǎng)絡(luò)輿論的缺席者；他們有著生活的歷練和工作歷練，心態(tài)成熟，兒女逐漸進(jìn)入青春期是他們面臨的挑戰(zhàn)。那么，未來5～10年，這個(gè)群體原本十分典型的傳統(tǒng)“2+2+1+n”的模式——即“2位老人+核心夫婦+1個(gè)孩子+1位工人+經(jīng)常要關(guān)照的親屬”，會(huì)發(fā)生什么變化呢？首先，老人的數(shù)目將減少，子女會(huì)離開核心家庭，這使得豪宅單位的面積大、房間多就可以交貨的面貌終結(jié)；其次隨著孩子長大獨(dú)立，對(duì)市中心區(qū)核心教育資源的依賴減少，對(duì)看病方便等位置依賴減少；其三，隨著人生重大事件的完成（老人和孩子）和退休的臨近，對(duì)休閑的向往增加；其四，享受人生成為越來越重要的主題。（三）、“活躍長者”與下一輪趨勢(shì)我們知道，美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”，是前些年美國房地產(chǎn)高漲的主要推動(dòng)因素之一。中國的這波人群比美國整整晚十年多，這是中國有史以來最大的一波富有的“活躍長者”，身體健康、精力豐沛、財(cái)力雄厚。他們的絕對(duì)數(shù)量和能量要超過美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”。如果大膽預(yù)言，中國豪宅會(huì)因?yàn)檫@些活躍長者有以下中長期的發(fā)展趨勢(shì)：休閑度假地區(qū)隨著交通、通訊和配套的完善，將會(huì)逐漸有著長達(dá)二十年的繁榮景象.城市核心區(qū)的公寓將兩極分化，良好管理和周邊環(huán)境成為最重要的得分因素.城市周邊，具有天然資源，低密度和良好休閑配套的物業(yè)將最先受益.圈層營銷和活躍長者細(xì)分營銷將成為豪宅主流營銷手段.豪宅的戶型結(jié)構(gòu)和面積不斷放大的趨勢(shì)將停止。第二部分:項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目綜合分析位置與交通項(xiàng)目地處某某風(fēng)景區(qū)，從某走高速形成約62公里（從名仕豪庭出發(fā)），交通比較順暢，高速收費(fèi)往返40元。項(xiàng)目距萊城約25公里，距萊鋼與某距離相當(dāng)。l 雪野、萊城、鋼城位置圖l 項(xiàng)目路況圖項(xiàng)目所處地理大環(huán)境（1）、項(xiàng)目地處素“”山東湖濱休閑度假中心”雪湖旅游風(fēng)景區(qū)的某畔，觀光旅游資源豐富。 整個(gè)區(qū)域分為房干生態(tài)景區(qū)和某景區(qū)兩大板塊。某景區(qū)控制面積130平方公里，核心景區(qū)規(guī)劃面積60平方公里?？傞_發(fā)面積18平方公里，共分為七個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，即呂祖泉?dú)v史長廊，雪野北岸新鎮(zhèn)，東部高爾夫社區(qū)，水上運(yùn)動(dòng)中心，南岸果園社區(qū)，左岸水都，馬鞍山森林公園。l 雪野旅游區(qū)景區(qū)分布圖(2)、某景區(qū)是雪野旅游景區(qū)的核心景區(qū)，項(xiàng)目地處某景區(qū)左岸（西岸）。某為某50公里圈內(nèi)最大的水面，湖面面積12平方公里，湖面開闊，岸線曲折，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁，集太湖煙波浩渺之勢(shì)，西湖淡妝濃抹之美，進(jìn)入景區(qū)給人以回歸大自然的感覺。（3）、某市政府聘請(qǐng)了全球最大的規(guī)劃咨詢公司美國易道公司，進(jìn)行雪野旅游區(qū)概念性規(guī)劃，雪野旅游區(qū)整體開發(fā)定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地。發(fā)展目標(biāo)是：中國著名的復(fù)合體驗(yàn)型、生態(tài)型休閑度假旅游與高端商務(wù)旅游勝地，東北亞地區(qū)知明的休閑度假目的地。l 某旅游區(qū)整體概念行規(guī)劃l 某東岸高爾夫社區(qū)l 雪野左岸水都l 某水上運(yùn)動(dòng)中心l 某民俗文化長廊l 某北岸新鎮(zhèn)（4）、某景區(qū)重大進(jìn)展山東高速國際度假區(qū)、雪野現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、大鑫游艇俱樂部和萊鋼集團(tuán)五星級(jí)酒店等一批旅游大項(xiàng)目已進(jìn)駐旅游區(qū)。20xx年中國國際航空節(jié)暨全國航空運(yùn)動(dòng)會(huì)將在該區(qū)舉辦。（5）、大環(huán)境小結(jié)某水面面積1800畝，是某50公里圈內(nèi)最大的的水面。湖面開闊，岸線曲折，四周群山懷抱，森林蒼郁，山水和諧。項(xiàng)目周邊分布大小10個(gè)景區(qū)，旅游觀光資源豐富。某景區(qū)規(guī)劃有五星級(jí)酒店、高爾夫、水上運(yùn)動(dòng)、民俗文化長廊、生態(tài)示范觀光農(nóng)業(yè)等等?？梢灶A(yù)見，隨著大型項(xiàng)目的完善，這里必將成為某的后花園。也是唯一有機(jī)會(huì)成為某中央別墅區(qū)的片區(qū)。項(xiàng)目宗地分析項(xiàng)目鄰萊明路，屬于半山坡地貌，面向100畝水域，水域連接1800畝雪野大湖，項(xiàng)目依山背靠雪野大湖。項(xiàng)目原生芙蓉樹多而茂盛，原始環(huán)境十分有利。l 回家之路l 項(xiàng)目前小湖與雪野大湖相連l 項(xiàng)目入口——私密，不乏景觀l 院內(nèi)芙蓉茂盛l 項(xiàng)目山下水域——淺灘、碼頭二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)： ■地處風(fēng)景區(qū)內(nèi)，周邊風(fēng)景區(qū)眾多。 ■地勢(shì)屬于山坡地勢(shì)，具備山景坡地概念。 ■臨100畝水域。 ■背靠1800畝的雪夜湖?！瞿陈糜尉皡^(qū)配有高檔休閑娛樂配套：高爾夫、五星酒店、民俗文化長廊、水上樂園、科技示范農(nóng)業(yè)?！?0xx年中國國際航空節(jié)暨全國航空運(yùn)動(dòng)會(huì)臨近中國國際航空節(jié)暨全國航空運(yùn)動(dòng)會(huì)?！鲈簝?nèi)眾多芙蓉成樹，為后期造景儲(chǔ)備條件。 劣勢(shì)： ■距離某較遠(yuǎn)。 ■走高往返速需要40元過路費(fèi)。 ■開發(fā)商缺少品牌優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)公司缺少知名