別墅項目產(chǎn)品策劃與營銷策略方案(文件)
【正文】 潮；他們與活躍在互聯(lián)網(wǎng)上的80后完全不同，他們是網(wǎng)絡(luò)輿論的缺席者；他們有著生活的歷練和工作歷練，心態(tài)成熟，兒女逐漸進(jìn)入青春期是他們面臨的挑戰(zhàn)。他們的絕對數(shù)量和能量要超過美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”。l 雪野、萊城、鋼城位置圖l 項目路況圖項目所處地理大環(huán)境（1）、項目地處素“”山東湖濱休閑度假中心”雪湖旅游風(fēng)景區(qū)的某畔，觀光旅游資源豐富。l 雪野旅游區(qū)景區(qū)分布圖(2)、某景區(qū)是雪野旅游景區(qū)的核心景區(qū)，項目地處某景區(qū)左岸（西岸）。l 某旅游區(qū)整體概念行規(guī)劃l 某東岸高爾夫社區(qū)l 雪野左岸水都l 某水上運動中心l 某民俗文化長廊l 某北岸新鎮(zhèn)（4）、某景區(qū)重大進(jìn)展山東高速國際度假區(qū)、雪野現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、大鑫游艇俱樂部和萊鋼集團五星級酒店等一批旅游大項目已進(jìn)駐旅游區(qū)。項目周邊分布大小10個景區(qū)，旅游觀光資源豐富。項目宗地分析項目鄰萊明路，屬于半山坡地貌，面向100畝水域，水域連接1800畝雪野大湖，項目依山背靠雪野大湖。 ■臨100畝水域?！鲈簝?nèi)眾多芙蓉成樹，為后期造景儲備條件。 ■項目內(nèi)有“望湖酒店”舊建筑影響項目形象。威脅：■xx年以及2010年某城區(qū)以及近郊別墅類產(chǎn)品供應(yīng)猛增，市場競爭激烈。附：產(chǎn)品類型方案對比表雪野項目產(chǎn)品方案對比土地面積70畝 土地單價 容積率 0. 5樓面地價15001667 1667 建筑面積2801423345產(chǎn)品類型獨+雙+聯(lián)獨棟+雙拼小獨棟平均面積 平均售價500055006000單方成本400040004000單方利潤100015002000總利潤280140003501750042021000注：以上只是根據(jù)市場基本狀況的預(yù)期概算，僅供定位參考。 建筑以遠(yuǎn)高近低的層級方式排布，高低錯落，從而力求符合人對空間尺度感；216。 采用落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗，外墻局部用文化石和特別的涂料，并采用石材、木材等；216。（二）、格局特點a) 建議戶型面積在220300㎡，b) 在有限的空間內(nèi)，c) 秉承新奢華主義de消費理念，d) 做到尺度、功能、動線、空間的完美組合：e) 樓梯、玄關(guān)同時挑空、中西餐廳、完整主臥空間（含獨立書房、衣帽間）（三）、戶型平面格局以及立面效果建議參考案例■ a(5室2廳3衛(wèi)1廚222平米■ a1(4室2廳3衛(wèi)1廚175㎡)■ a2(㎡)■ a1立面效果圖■ b(㎡)■ b1(㎡)■ b2效果圖■ c(㎡)■ c效果圖■ d(㎡)■ d效果圖■ e(㎡)■ e效果圖■ f(5室4廳4衛(wèi)1廚263㎡)■ f效果圖■ g(㎡)■ g效果圖■ h（㎡）■ h效果圖三、 目標(biāo)客戶群定位（一）客戶定位核心客戶群主要為私營企業(yè)家、集團企業(yè)高管、外企高管等。財智階層這個由以往單純財富擁有者衍變成的富有而極具品位的階層，已經(jīng)成為名副其實的“財智階層”?？蛻絷P(guān)注項目特點對于本項目而言，由于產(chǎn)品及區(qū)位等方面的個性化特征，客群對本項目的看重主要體現(xiàn)在如下幾個方面：■總價控制戶型緊湊的精致小獨棟?！瞿称瑓^(qū)可以預(yù)見的輝煌前景?！鲈谀车谋称泼?，不能俯瞰某。同時，又能夠借助某市政府宣傳某之勢擴大知名度！■ 別院：與“別墅”相近、相同。 ■同時兼有山水，歷來視為風(fēng)水寶地。 其他形象廣告語雪野湖別院，極致山水人生！雪野湖別院，為極致人生喝彩！ 1800畝雪野湖，為別院！ 11個風(fēng)景區(qū)，為別院！ 雪野湖別院，大湖、半山、純獨棟！ 雪野湖別院，依山、瞰湖、攬溪、賞芙蓉!二、 營銷策略開發(fā)公司形象包裝策略別墅買家都很挑剔，不但看重項目本身，同樣看重開發(fā)商的實力。原有酒店舊樓的處理策略 別墅項目，特備是高端獨棟項目，業(yè)主都十分注重私密性，也很注重圈層，現(xiàn)有酒店（即使修繕）對外經(jīng)營，打破了小區(qū)的私密。由于別墅的建筑工期較短，只要一期暢銷，后續(xù)開發(fā)跟進(jìn)很快，而且我們可以通過預(yù)定金的來實現(xiàn)二期的滾動開發(fā)！先修環(huán)境、后賣房的營銷策略住別墅，就是住環(huán)境，包括外圍大環(huán)境、和社區(qū)內(nèi)環(huán)境！別墅不同于普通住宅，可以再交樓后再做綠化。定制營銷策略 為提升項目檔次、提高市場關(guān)注、實現(xiàn)尊貴與個性需求，兩棟樓王采取定制營銷：在滿足項目整體風(fēng)格、不影響整體規(guī)劃的前提下，客戶可以自行設(shè)計戶型，經(jīng)我們配合審核后實施建筑。 為了利用好某風(fēng)景旅游資源、展現(xiàn)項目優(yōu)勢，設(shè)計精美的“某別院極致生活手冊”——即某旅游指南（附加高端奢侈品牌前沿）。必須采取“走出去、請回來”的行銷策略展開營銷活動。采取跨版的形式產(chǎn)生轟動、加大口碑傳播?！?在高檔消費場所投放精美樓書（含可讀性較強的雪夜湖旅游指南）。地址應(yīng)選在高端消費人群聚集之地。 一線營銷人員的工裝要品牌定做，體現(xiàn)項目檔次。近期推廣三步曲：■ 平面媒體上不定期形象廣告、軟文炒作；■ 戶外網(wǎng)站告知；■ 營銷活動適時跟進(jìn)。營銷活動是吸納人氣到達(dá)現(xiàn)場的重要手段之一，運用恰當(dāng)能夠帶來項目知名度的迅速攀升，同時對蓄客和維護客戶忠誠度有重要作用：■別院卡首發(fā)典禮.■別院山水別墅及新產(chǎn)品專家研討會. 79?！?某驚現(xiàn)千萬級定制別墅。 樓書等宣傳資料要奢華精美，提升項目檔次。市區(qū)接待中心、現(xiàn)場接待中心的裝修要與項目風(fēng)格相符，應(yīng)聘請專業(yè)裝飾公司設(shè)計，并根據(jù)項目特性布置分區(qū)。1組建兼職團隊策略 利用關(guān)系營銷的作用，吸納社會掌握高端消費人群的重要業(yè)務(wù)人員做兼職，成功介紹客戶獲得傭金的辦法找到客戶資源：■ 高爾夫服務(wù)經(jīng)理■ 高檔消費場所的業(yè)務(wù)經(jīng)理■ 證券大客戶經(jīng)理■ 高級保險推銷員?！?針對高端人士的出行習(xí)慣，在航空雜志作高效針對的宣傳。項目營銷經(jīng)理直接帶隊組織行銷。以行銷為主、坐銷為輔策略 高端別墅不同于普通住宅，特備是作為第二居所的遠(yuǎn)郊別墅。 注：以上只是簡單流程，執(zhí)行前制定實施細(xì)則。達(dá)到不亮項則已，一亮項就征服客戶的效果，則后期銷售就有了基本的保障。 建議貴公司將原來的酒店拆除，用于建設(shè)新樓房，一是保證整個項目的檔次，二是新建別墅的價值較高。并統(tǒng)一工裝以及全面的vi系統(tǒng)包裝。人因山而浮想連翩，人因山而憧憬向往。 其他備選案名天鵝堡半山大湖郡某城堡某山莊大湖芙蓉院湖畔芙蓉院天鵝湖天鵝灣主題推廣語山水之間的極致人生■山，樂山之博大仁厚；智者愛水，愛水之靈動飄逸。第四部分：項目營銷策略一、 案名與主題推廣語 主推案名某別院■ 某：體現(xiàn)地名與項目資源?！鲰椖恐苓呡^為荒涼，生活配套還很不成熟?！鰳O富震撼力的某水
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1