【正文】 段成都別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，從無(wú)到有，市場(chǎng)也不斷走向成熟，成都的別墅市場(chǎng)也走過(guò)了幾個(gè)不同的發(fā)展階段：其主要由以下幾個(gè)階段：1）、城市別墅領(lǐng)風(fēng)騷這個(gè)時(shí)期主要是在1992年左右，其實(shí)這個(gè)時(shí)期的別墅不能完成稱(chēng)為城市別墅，在當(dāng)時(shí)桐梓林片還處于城市的邊緣區(qū)域，但隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市不斷的邊緣化，這個(gè)時(shí)期的“錦繡花園”就成為了現(xiàn)在的城市別墅。錦繡花園等城市別墅項(xiàng)目的成功，讓成都開(kāi)發(fā)商也從此認(rèn)識(shí)到別墅市場(chǎng)的巨大潛力。這個(gè)時(shí)期的別墅與1992年出現(xiàn)的“豪宅”相比，在品質(zhì)、價(jià)格上更低，但是良好的的銷(xiāo)售讓開(kāi)發(fā)商嘗到了甜頭。讓買(mǎi)不起別墅，又向往有天有地居所的人們精神一振，隨之出現(xiàn)的風(fēng)格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象、以及溫江的邊城水戀、森宇音樂(lè)花園；華陽(yáng)的綠水康城、翠擁天地等，TOWNHOUSE一呼百應(yīng)，大有橫掃別墅市場(chǎng)之勢(shì)。4）、郊縣別墅走向繁榮應(yīng)該說(shuō)此時(shí)期的別墅更多的是理念的創(chuàng)新，成都的別墅由傳統(tǒng)的近郊向遠(yuǎn)郊區(qū)域發(fā)展，此時(shí)期最著名的項(xiàng)目是“青城白鷺洲”，它的出現(xiàn)引起了業(yè)界的嘩然，也標(biāo)志著旅游、休閑、度假地產(chǎn)浪潮的到來(lái)。這個(gè)時(shí)期雖然是成都別墅市場(chǎng)發(fā)展的小插曲，但是它的出現(xiàn)卻引領(lǐng)了一種享受生活、自然、美景的風(fēng)尚。它們的分布區(qū)域更廣。幾個(gè)別墅發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)分析地理價(jià)值環(huán)境價(jià)值價(jià) 位（元/㎡）項(xiàng)目定位代表項(xiàng)目主城區(qū)成都市區(qū)公園+名勝古跡20000以上居家型高檔別墅翡翠城、尊城、龍灣半島、中海國(guó)際社區(qū)等華 陽(yáng)距市區(qū)30分鐘車(chē)程+臨近機(jī)場(chǎng)山丘+森林+河流+高爾夫球場(chǎng)7000~28000元/㎡以休閑居家型別墅為主麓山國(guó)際社區(qū)、麓港18英里、慰籃卡地亞、雅居樂(lè)花園等龍泉驛距市區(qū)30分鐘車(chē)程淺丘地帶+森林+湖泊6000~12000/㎡休閑居家型別墅為主天泉聚龍、國(guó)一澳鄉(xiāng)、玉龍山莊、盛世中華、等溫 江距市區(qū)15－30分鐘田野+河流+原生態(tài)自然環(huán)境8000~18000元/㎡休閑居家型別墅為主香頌島、疊彩園、香頤麗都、春天大道等；青城山距市區(qū)50分鐘車(chē)程青城山+森林+河流+高爾夫+文化+歷史6500~18000元/㎡休閑度假和商務(wù)型別墅為主高山流水、天下青城、高爾國(guó)際、芙蓉青城、上善棲等（表13：成都近郊幾個(gè)重點(diǎn)別墅發(fā)展區(qū)別墅開(kāi)發(fā)形勢(shì)對(duì)比）由于城市土地價(jià)格不斷攀升，城市別墅已經(jīng)成為一種奢侈品，價(jià)格高昴，能買(mǎi)起的消費(fèi)人群絕對(duì)是金字塔尖的人群，隨著城市規(guī)劃、發(fā)展，別墅開(kāi)發(fā)越來(lái)越向華陽(yáng)、溫江、青城山轉(zhuǎn)移。3）、建筑材料考究，具有良好的使用性別墅是人類(lèi)居住的最高表現(xiàn)形式。通過(guò)這些來(lái)彰顯別墅的高貴和奢華一面。5）、別墅戶(hù)型面積多樣化從80多㎡、100—200多㎡的聯(lián)排別墅到300—400的獨(dú)棟別墅，大小戶(hù)型在平面布置上都十分合理，目前，100—200多的聯(lián)排別墅是別墅市場(chǎng)中的主流戶(hù)型，90左右的小戶(hù)型聯(lián)排在市場(chǎng)中也很受客戶(hù)追捧，大戶(hù)型獨(dú)棟由于“禁獨(dú)令”的出臺(tái)，目前市場(chǎng)中獨(dú)棟放量較小，因此，別墅已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向小戶(hù)型別墅發(fā)展，小戶(hù)型聯(lián)排別墅在設(shè)計(jì)上已經(jīng)日趨完善。最近，成都及郊縣具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目總共53個(gè)，目前亮相及在售別墅項(xiàng)目48個(gè)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)(目前亮相及在售別墅)面積3000畝左右，其中面積在130280㎡之間，總價(jià)在90200萬(wàn)元/套市場(chǎng)反映良好。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，面積200㎡以?xún)?nèi)為主，總價(jià)在一百萬(wàn)元左右的經(jīng)濟(jì)型別墅最受歡迎。青城山別墅經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，別墅區(qū)的概念已經(jīng)形成，已經(jīng)呈現(xiàn)了很多得大盤(pán)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年青城山板塊將有2000余套別墅集中放量，這不僅對(duì)青城山，也將對(duì)整個(gè)成都城市格局帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。多層住宅比例較大，約占60—70%，整體銷(xiāo)售狀況較好； 建筑特征以川西民居為主調(diào)，廣告宣傳以生態(tài)、健康、自然、高尚、品位、規(guī)模為項(xiàng)目形象定位，以適應(yīng)新城區(qū)的城市定位，能吸引大量外地客戶(hù)。3）、都江堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況整個(gè)都江堰地區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)相對(duì)較少，且規(guī)模不大，月平均消化910萬(wàn)/㎡，目前都江堰整體市場(chǎng)銷(xiāo)售最快的仍為多層，熱銷(xiāo)戶(hù)型主要集中在80120㎡區(qū)間內(nèi)的套二及套三戶(hù)型；都江堰客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)情況：都江堰市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售雖在近幾年的發(fā)展中穩(wěn)中有升，但其市場(chǎng)消化的源動(dòng)力卻并不全部依賴(lài)本地消費(fèi)群。獨(dú)棟、聯(lián)排等形式的別墅銷(xiāo)售也較好，總的說(shuō)來(lái)，銷(xiāo)售情況較理想。土地放量將達(dá)到數(shù)千畝，加上很多項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)兩年內(nèi)青城山片區(qū)的低層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，區(qū)域市場(chǎng)將可能成為成都別墅市場(chǎng)的最大熱點(diǎn)。而青城山周邊的氣溫遠(yuǎn)底于中心城市，已經(jīng)自然形成了休閑、避暑、度假的聚集地，同時(shí)這種大勢(shì)也自然形成了大量以養(yǎng)生、休閑為主的休閑型社區(qū)。但是區(qū)域市場(chǎng)由于實(shí)力開(kāi)發(fā)商的參悟較少，開(kāi)發(fā)品質(zhì)提升比較困難，因此反而形成了山水別墅和頂級(jí)別墅并存的情況：目前青城山正在銷(xiāo)售的別墅大多屬于山水別墅，并且大部分采用聯(lián)排、雙拼或疊拼，戶(hù)型面積多在100280㎡之間，售價(jià)在3300—12000元/㎡。這部分頂級(jí)別墅項(xiàng)目依托青城山的優(yōu)美自然景觀、人文資源及、高爾夫球場(chǎng)，已經(jīng)成為頂級(jí)富豪的度假、休閑、商務(wù)之用。如占地面積530畝，號(hào)稱(chēng)是目前國(guó)內(nèi)最大、級(jí)別最高、配套最完善的養(yǎng)生社區(qū)之一的中國(guó)青城國(guó)際休閑養(yǎng)生社區(qū)，其定位就是養(yǎng)老、休閑、度假三大功能。在未來(lái)5年的時(shí)間內(nèi)，青城山將發(fā)展成為中國(guó)西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。（2）、劣勢(shì)1 離成都比較遠(yuǎn)，青城山前門(mén)離成都也有50公里左右，青城后門(mén)山更遠(yuǎn)，光開(kāi)車(chē)時(shí)間就需要50分鐘以上；2 通往都江堰的成灌高速公路要收費(fèi)，增加了交通成本；3 前期概念炒作時(shí)，沒(méi)有體現(xiàn)出青城山和都江堰的獨(dú)一性，產(chǎn)品檔次易受到限制；4 由于距離成都比較遠(yuǎn)，因此比較適合5+2生活模式，只能成為人們的第二寓所，無(wú)形中降低了別墅的銷(xiāo)售價(jià)格；5 處于世界文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)內(nèi)，有政策上的風(fēng)險(xiǎn)；6 前期開(kāi)發(fā)過(guò)于混亂，形成了不好的市場(chǎng)形象，后繼項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將或多或少的受此影響。主力戶(hù)型為90180㎡聯(lián)排和雙拼別墅。代表項(xiàng)目：天下青城、高山流水、高爾國(guó)際、新麗江、青城神韻等。148m178。 平均開(kāi)發(fā)體量在230畝三、典型可類(lèi)比項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域分類(lèi)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，容積率，位置來(lái)確定競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。電 話(huà)85361188物 管 費(fèi)㎡.月產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù) 型面 積套數(shù)訴求客源區(qū)域成都/重慶/北京/其它22213976%類(lèi)型度假/療養(yǎng)/投資2229074%年齡3060歲42324712%特征較多置信老業(yè)主，多來(lái)自成都，有部分重慶，北京等外省人，多為度假和療養(yǎng)，有專(zhuān)門(mén)投資，也有自住兼投資。首批開(kāi)發(fā)的是B區(qū)的MINI別墅，10月份將推出島居別墅。項(xiàng)目自身院落式的商業(yè)配套能夠彌補(bǔ)周?chē)虡I(yè)配套的缺失。項(xiàng)目的島居別數(shù)是一大特色，滿(mǎn)足有山有水的需求。主要媒體種類(lèi)DM單/路排/主要訴求重點(diǎn)MINI 別墅/稀有資源/環(huán)境/品牌主要暢銷(xiāo)原因品牌/環(huán)境/戶(hù)型主要滯銷(xiāo)原因無(wú)銷(xiāo) 售 率100%（表17：芙蓉青城項(xiàng)目概況）2）、上善棲開(kāi)盤(pán)日期2007年8月底交房日期2008年1月（清水）裝修房時(shí)間另定價(jià)位分析總價(jià)范圍43萬(wàn)284萬(wàn)項(xiàng)目位置青城山迎賓大道1號(hào)（山門(mén)左側(cè)）主力總價(jià)62萬(wàn)72萬(wàn)開(kāi) 發(fā) 商四川億興置業(yè)有限公司總建戶(hù)數(shù)784戶(hù)(住)單價(jià)650013000代理銷(xiāo)售四川億興置業(yè)有限公司可售戶(hù)數(shù)一期183戶(hù)(住)均價(jià)7200元/㎡物業(yè)管理四川億興置業(yè)有限公司總銷(xiāo)金額約7億(商)價(jià)格未定工程進(jìn)度已封頂面積范圍㎡地下車(chē)位物管收租金占地面積227．34畝公 攤 率10%付款方式定 金4萬(wàn)總建面積㎡，其中商業(yè)4000余㎡綠地率50%付款方式一次性付款, 銀行按揭地下建面㎡容 積 率優(yōu)惠幅度一次性2%，%建筑密度17．4%建筑風(fēng)格川西民居+現(xiàn)代風(fēng)格車(chē)位比700余個(gè)建筑形態(tài)疊拼+圍合裝修情況毛坯/精裝物 管 費(fèi)㎡樓層規(guī)劃3F+1電 話(huà)87220338產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù) 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都為主1111㎡98%類(lèi)型度假/養(yǎng)老/投資2111㎡284%年齡40歲以上為主2211㎡37848%特征以成都客戶(hù)為主，少量外地人，較少都江堰本地人購(gòu)買(mǎi)。商業(yè)情況未定。主要媒體種類(lèi)DM單/樓書(shū)/道旗主要訴求重點(diǎn)中式院落/精致生活 主要暢銷(xiāo)原因區(qū)域/品質(zhì)主要滯銷(xiāo)原因無(wú)銷(xiāo) 售 率98%（表18：上善棲項(xiàng)目概況）3）、青城神韻開(kāi)盤(pán)日期06年11月18日（一批）07年1月1 日（二批）交房日期價(jià)位分析總價(jià)范圍10多萬(wàn)70多萬(wàn)項(xiàng)目位置青城山街子古鎮(zhèn)主力總價(jià)19萬(wàn)32萬(wàn)開(kāi) 發(fā) 商崇州天祥實(shí)業(yè)公司總建戶(hù)數(shù)2346戶(hù)(住)單價(jià)35005800代理銷(xiāo)售自行銷(xiāo)售可售戶(hù)數(shù)2346戶(hù)(住)均價(jià)3900物業(yè)管理戴得梁行（顧問(wèn)）總銷(xiāo)金額約7億(商)價(jià)格未開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度大部分主體封頂面積范圍43160㎡地下車(chē)位——占地面積500畝容 積 率付款方式定 金——總建面積㎡，其中住宅：㎡；美術(shù)館：㎡；幼兒園：㎡；商業(yè)：㎡；公建配套：；保留博物館：㎡綠 化 率%付款方式一次性付款、銀行按揭建筑形態(tài)聯(lián)排/雙拼/合院/天井/車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)1105輛非機(jī)動(dòng)車(chē)2000優(yōu)惠幅度一次性付款2%建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式建筑密度%物 管 費(fèi)1元/㎡.月樓層規(guī)劃3F+1/4F電 話(huà)02882297999戶(hù) 型面 積套數(shù)比例區(qū)域成都為主，各地外地人產(chǎn)品規(guī)劃111540%訴求客源1218%類(lèi)型自住為主，療養(yǎng)，度假211374%年齡40歲以上為主212190%特征成都人為主，各地的外地人也有，如重慶，北京等多為自住，療養(yǎng)和度假為主，多一次性付款。 產(chǎn)品戶(hù)型偏小，總價(jià)低，去化快。主要媒體種類(lèi)樓書(shū)/道旗/DM單主要訴求重點(diǎn)中國(guó)院子/配套/主要暢銷(xiāo)原因戶(hù)型/品質(zhì)/價(jià)格主要滯銷(xiāo)原因無(wú)銷(xiāo) 售 率一期推出房源100%（表19：青城神韻項(xiàng)目概況）4）、新麗江開(kāi)盤(pán)日期三期預(yù)計(jì)年底交房日期一期已交房，二期部分入住價(jià)位分析總價(jià)范圍18萬(wàn)78萬(wàn)項(xiàng)目位置都江堰青城高爾夫旁主力總價(jià)31萬(wàn)50萬(wàn)開(kāi) 發(fā) 商四川金聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司總建戶(hù)數(shù)1500戶(hù)，2期500(住)單價(jià)59806280代理銷(xiāo)售同構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)策劃可售戶(hù)數(shù)1500戶(hù)(住)均價(jià)6200物業(yè)管理成都清潤(rùn)物管有限公司總銷(xiāo)金額約6億(商)價(jià)格無(wú)工程進(jìn)度一期已入住面積范圍30126㎡地下車(chē)位2000個(gè)占地面積㎡建筑風(fēng)格中式付款方式定 金——總建面積96000㎡綠 化 率59%付款方式一次性付款/按揭建筑形態(tài)聯(lián)排/雙拼/疊拼容 積 率優(yōu)惠幅度一次性1%樓層規(guī)劃2F電 話(huà)87170333物 管 費(fèi)㎡產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù)型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都為主/重慶/北京套一15030%類(lèi)型度假/養(yǎng)老套二509025050%年齡年齡偏大套三10012610020%特征成都人為主占80%，很少都江堰人，有一定的省外客戶(hù)，其中重慶和北京較突出。三期預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)。劣勢(shì)： 樓間距較近，私密性不夠，影響品質(zhì) 項(xiàng)目自身配套不足，不能提供相應(yīng)的生活/娛樂(lè)配套 整個(gè)樓盤(pán)給人感覺(jué)品質(zhì)不足。3期B區(qū)“美墅半島”雙拼及獨(dú)立別墅、4期C區(qū)豪華獨(dú)立別墅。項(xiàng)目前兩期塑造出來(lái)的口碑較好。主要媒體種類(lèi)樓書(shū)/道旗/報(bào)紙主要訴求重點(diǎn)山中別墅/稀缺/主要暢銷(xiāo)原因地段/1，2期口碑/風(fēng)景/投資價(jià)值主要滯銷(xiāo)原因剩余總價(jià)高的幾棟銷(xiāo) 售 率90%（表21：天下青城美墅半島項(xiàng)目概況）6）、高山流水開(kāi)盤(pán)日期20050416交房日期20060630價(jià)位分析總價(jià)范圍300萬(wàn)2000萬(wàn)項(xiàng)目位置都江堰區(qū)青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂(lè)部北側(cè)主力總價(jià)1棟1價(jià)開(kāi) 發(fā) 商同景集團(tuán)總建戶(hù)數(shù)106戶(hù)(住)單價(jià)59002000。劣勢(shì)：周邊生活配套較少，日常購(gòu)物等不太方便部分樓間距有些密，影響別墅的品質(zhì)。項(xiàng)目所在片區(qū)風(fēng)景好，且政府禁止在景區(qū)內(nèi)繼續(xù)修別墅，所以該樓盤(pán)有稀缺性，擁有投資價(jià)值。養(yǎng)老，度假，投資的消費(fèi)者都有。 臨近后山，景觀資源較好，適宜居住。