別墅項目產(chǎn)品策劃與營銷策略方案(存儲版)
【正文】 資源。人因山而浮想連翩，人因山而憧憬向往。 建議貴公司將原來的酒店拆除，用于建設(shè)新樓房，一是保證整個項目的檔次，二是新建別墅的價值較高。 注：以上只是簡單流程，執(zhí)行前制定實施細(xì)則。項目營銷經(jīng)理直接帶隊組織行銷。1組建兼職團(tuán)隊策略 利用關(guān)系營銷的作用，吸納社會掌握高端消費人群的重要業(yè)務(wù)人員做兼職，成功介紹客戶獲得傭金的辦法找到客戶資源：■ 高爾夫服務(wù)經(jīng)理■ 高檔消費場所的業(yè)務(wù)經(jīng)理■ 證券大客戶經(jīng)理■ 高級保險推銷員。 樓書等宣傳資料要奢華精美，提升項目檔次。營銷活動是吸納人氣到達(dá)現(xiàn)場的重要手段之一，運用恰當(dāng)能夠帶來項目知名度的迅速攀升，同時對蓄客和維護(hù)客戶忠誠度有重要作用：■別院卡首發(fā)典禮.■別院山水別墅及新產(chǎn)品專家研討會. 79。 一線營銷人員的工裝要品牌定做，體現(xiàn)項目檔次?！?在高檔消費場所投放精美樓書（含可讀性較強的雪夜湖旅游指南）。必須采取“走出去、請回來”的行銷策略展開營銷活動。定制營銷策略 為提升項目檔次、提高市場關(guān)注、實現(xiàn)尊貴與個性需求，兩棟樓王采取定制營銷：在滿足項目整體風(fēng)格、不影響整體規(guī)劃的前提下，客戶可以自行設(shè)計戶型，經(jīng)我們配合審核后實施建筑。原有酒店舊樓的處理策略 別墅項目，特備是高端獨棟項目，業(yè)主都十分注重私密性，也很注重圈層，現(xiàn)有酒店（即使修繕）對外經(jīng)營，打破了小區(qū)的私密。 ■同時兼有山水，歷來視為風(fēng)水寶地?！鲈谀车谋称泼?，不能俯瞰某?？蛻絷P(guān)注項目特點對于本項目而言，由于產(chǎn)品及區(qū)位等方面的個性化特征，客群對本項目的看重主要體現(xiàn)在如下幾個方面：■總價控制戶型緊湊的精致小獨棟。（二）、格局特點a) 建議戶型面積在220300㎡，b) 在有限的空間內(nèi)，c) 秉承新奢華主義de消費理念，d) 做到尺度、功能、動線、空間的完美組合：e) 樓梯、玄關(guān)同時挑空、中西餐廳、完整主臥空間（含獨立書房、衣帽間）（三）、戶型平面格局以及立面效果建議參考案例■ a(5室2廳3衛(wèi)1廚222平米■ a1(4室2廳3衛(wèi)1廚175㎡)■ a2(㎡)■ a1立面效果圖■ b(㎡)■ b1(㎡)■ b2效果圖■ c(㎡)■ c效果圖■ d(㎡)■ d效果圖■ e(㎡)■ e效果圖■ f(5室4廳4衛(wèi)1廚263㎡)■ f效果圖■ g(㎡)■ g效果圖■ h（㎡）■ h效果圖三、 目標(biāo)客戶群定位（一）客戶定位核心客戶群主要為私營企業(yè)家、集團(tuán)企業(yè)高管、外企高管等。 建筑以遠(yuǎn)高近低的層級方式排布，高低錯落，從而力求符合人對空間尺度感；216。威脅：■xx年以及2010年某城區(qū)以及近郊別墅類產(chǎn)品供應(yīng)猛增，市場競爭激烈?！鲈簝?nèi)眾多芙蓉成樹，為后期造景儲備條件。項目宗地分析項目鄰萊明路，屬于半山坡地貌，面向100畝水域，水域連接1800畝雪野大湖，項目依山背靠雪野大湖。l 某旅游區(qū)整體概念行規(guī)劃l 某東岸高爾夫社區(qū)l 雪野左岸水都l 某水上運動中心l 某民俗文化長廊l 某北岸新鎮(zhèn)（4）、某景區(qū)重大進(jìn)展山東高速國際度假區(qū)、雪野現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、大鑫游艇俱樂部和萊鋼集團(tuán)五星級酒店等一批旅游大項目已進(jìn)駐旅游區(qū)。l 雪野、萊城、鋼城位置圖l 項目路況圖項目所處地理大環(huán)境（1）、項目地處素“”山東湖濱休閑度假中心”雪湖旅游風(fēng)景區(qū)的某畔，觀光旅游資源豐富。他們大多數(shù)都已至“不惑之年”，經(jīng)歷過首次置業(yè)和換房潮；他們與活躍在互聯(lián)網(wǎng)上的80后完全不同，他們是網(wǎng)絡(luò)輿論的缺席者；他們有著生活的歷練和工作歷練，心態(tài)成熟，兒女逐漸進(jìn)入青春期是他們面臨的挑戰(zhàn)。城市別墅仍將是濟(jì)南別墅市場的主角某別墅市場發(fā)展還不甚成熟，無論從供應(yīng)量還是客戶的消費習(xí)慣，城市別墅以及近郊別墅（第一居所，多是類別墅）仍將在未來12年內(nèi)統(tǒng)治某高端市場。采用某從未有經(jīng)驗可循的“3+1”建筑模式，一層、二層獨立成戶，三層躍四層形成大尺度躍層產(chǎn)品設(shè)計，疊起來的院落，營造出泉城屈指一數(shù)的疊院生活?！俺鞘袆e墅專家”的地產(chǎn)，在全國各地的別墅項目都備受歡迎，有錢買不到“好”別墅隨著財富的積累和消費水平的提高，一些企業(yè)的高層管理者和私營業(yè)主以及文藝界名人都具備別墅消費需求，但格外挑剔。從2003年國土資源部對別墅用地叫停后，有關(guān)別墅的限制政策一年緊似一年，一系列“組合拳”使別墅市場仿佛走到了十字路口，2006年“國六條”及“國六條細(xì)則”的出臺又給別墅市場帶來空前壓力。高尚住宅分流別墅購買人群別墅的消費群體處在經(jīng)濟(jì)收入的上層部分，這些人主要是私營企業(yè)主、外企高管、ＩＴ精英、資深文秘、高級公務(wù)員、證券從業(yè)人員等等。而一線城市的別墅項目200平方米左右的也比較多見，能基本滿足購墅者的居住需求，他們對于品位的定義更在于生活方式與環(huán)境的打造。地址：位于歷城區(qū)經(jīng)十東路總建筑面積：項目占地1037畝，69萬平米，地上建筑面積83萬平方米結(jié)構(gòu)面積：聚合Townhouse、退臺花園洋房、點式景觀洋房、疊墅洋房等豐富空間主張，面積區(qū)間82平米239平米。地址:市中英雄山路242號 總建面積：10萬㎡結(jié)構(gòu)面積：花園洋房（140～200㎡）、聯(lián)排（280～350 ㎡ ）24套 容積率：開盤：聯(lián)排認(rèn)籌10萬抵15萬，預(yù)計售價：300~400萬元/套優(yōu)勢：出行便利、現(xiàn)房呈現(xiàn)劣勢：小型混合社區(qū)、別墅居住品質(zhì)感不強、興濟(jì)河治理存隱患■東山墅旅游路上的新星，一層送花園，首層躍層產(chǎn)品，產(chǎn)品新穎富有特色。 2008年5月曾推出20余套聯(lián)排別墅產(chǎn)品，單價10000元/平方米，銷售走勢欠佳，之后偃旗息鼓.地址:市中英雄山路與二環(huán)南路交匯處往西300米 總建面積：23萬㎡ 類型：聯(lián)排（24棟）、疊加（8棟）結(jié)構(gòu)：地上2層地下1層 面積： 170~340㎡ 容積率：開盤：現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購，疊加126~210萬元/套，聯(lián)排250~380萬元/套優(yōu)勢：自然環(huán)境優(yōu)越，準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)劣勢：社區(qū)配套不完善◆外海蝶泉山莊疊加內(nèi)部認(rèn)購紀(jì)實外海蝶泉山莊的疊拼別墅6月4日內(nèi)部認(rèn)購，此次推出40套房源，面積170~230㎡（含車庫面積），總價優(yōu)惠4~5萬元，內(nèi)部認(rèn)購期間贈送6萬元、8萬元、10萬元的裝修基金，優(yōu)惠后總價126~210萬，最低單價7080元/ ㎡?！糇嫌鶘|郡別墅二期開盤紀(jì)實20xx年6月27日（周六）紫御東郡別墅二期開盤。據(jù)統(tǒng)計500萬以上身價的人在某大概有5萬人以上，而某并沒有5萬套高端產(chǎn)品與之相適應(yīng)，也就是說高端住宅產(chǎn)品在某還是嚴(yán)重缺少的，這一市場在某有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。別墅項目產(chǎn)品策劃與營銷策略方案別墅項目產(chǎn)品策劃與營銷策略方案目錄：第一部分：某別墅市場專項分析一、某別墅以及高端物業(yè)發(fā)展脈絡(luò)二、某代表性高端物業(yè)調(diào)研三、某高端物業(yè)市場特征四、某別墅市場的發(fā)展趨勢五、豪宅客戶特點與豪宅市場趨勢
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