【正文】 陽(yáng)路、玉帶橋街、二環(huán)以?xún)?nèi)片區(qū)。 由于成青大道的通車(chē)，該區(qū)域的居住價(jià)值在提升，價(jià)格也有大幅度的拉升，目前疊拼別墅的價(jià)格主要集中在65007500元/㎡左右，高端別墅價(jià)格在10000元/㎡以上。4）、未來(lái)兩年內(nèi)供需市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來(lái)都江堰市場(chǎng)發(fā)展方向?qū)⑹瞧殃?yáng)路、玉帶橋街、二環(huán)以?xún)?nèi)、幸福大道、迎賓大道向東以及二環(huán)路東南沿線(是市政項(xiàng)目搬遷及舊城安置等項(xiàng)目聚集地)，此三片區(qū)的主力土地供應(yīng)量將達(dá)到800余畝，預(yù)示著未來(lái)兩年內(nèi)三大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)將不斷集中推出，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力將趨于白熱化。雖然面積比較小，但是小聯(lián)排、小獨(dú)棟的布局滿足了消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)的要求。從住宅開(kāi)發(fā)的角度看，在青城山“中國(guó)西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)”的定位下，可以預(yù)見(jiàn)，青城山的度假、休閑度假住宅將成為區(qū)域未來(lái)幾年內(nèi)的開(kāi)發(fā)主流。青城山片區(qū)別墅市場(chǎng)分析由于本項(xiàng)目位于青城山，因此我們分析時(shí)重點(diǎn)放在青城山片區(qū)；1）、青城山開(kāi)發(fā)別墅的優(yōu)、劣勢(shì)分析（1）優(yōu)勢(shì)1 世界知名的旅游勝地，豐富的自然、人文景觀；2 天下幽的青城山+道家圣地傳遞的養(yǎng)生、休閑概念；3 獨(dú)特的地形地貌+小溪+流水+白鷺+濕地+坡地+原生樹(shù)木成為修建別墅的天然資源；4 已經(jīng)成熟的高爾夫概念深入人心，休閑生活概念得以體現(xiàn)；5 空氣質(zhì)量、水體質(zhì)量非常好，沒(méi)有污染更容易讓人遠(yuǎn)離都市的喧鬧；6 夏季氣溫遠(yuǎn)比成都低，極適合休閑、養(yǎng)生，冬天可以看到雪景。3）、高爾夫板塊該板塊是現(xiàn)在青城山地區(qū)高檔新興別墅的聚集地，是青城山地區(qū)真正的高檔別墅區(qū)，以獨(dú)幢和雙拼別墅為主。（表14：青城山幾個(gè)別墅重點(diǎn)發(fā)展版塊別墅發(fā)展情況）5）、各版塊典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比分析板塊樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)規(guī)模價(jià)格環(huán)山路板塊中國(guó)青城800畝二期青城美墅公寓60008000元/㎡，雙拼別墅850013000元/㎡，獨(dú)幢別墅30000元/㎡東軟板塊青城皓庭76畝均價(jià)5500元/㎡，現(xiàn)價(jià)9000元/㎡碧水青城191畝一期起價(jià)4300 元/ ㎡ ，均價(jià)：4500 元/ ㎡ ；二期起價(jià)6500元/ ㎡芙蓉青城135畝清水房70008000元/㎡上善棲227畝雙拼均價(jià)9000/㎡，疊拼均價(jià)7500元/㎡，低層別墅7200元/㎡高爾夫板塊高山流水316畝一期6000元/㎡下一期預(yù)計(jì)10月推出，9月份出資料。項(xiàng)目周邊有鎮(zhèn)醫(yī)院和國(guó)醫(yī)館，相比后山等項(xiàng)們，醫(yī)療配套也較好。2221㎡182%3211㎡20826%3221㎡284%㎡26%本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目于07年9月1 日 開(kāi)盤(pán)。優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，容易樹(shù)立大盤(pán)形象； 周邊有街子古鎮(zhèn)，生活配套較多； 在106線以?xún)?nèi)，土地稀缺性明顯； 位于后山附近，風(fēng)景好，空氣也較好。本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目一期03年底開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已入住。養(yǎng)老，度假，投資的消費(fèi)者都有。劣勢(shì)：周邊生活配套較少，日常購(gòu)物等不太方便部分樓間距有些密，影響別墅的品質(zhì)。項(xiàng)目前兩期塑造出來(lái)的口碑較好。劣勢(shì)： 樓間距較近，私密性不夠，影響品質(zhì) 項(xiàng)目自身配套不足，不能提供相應(yīng)的生活/娛樂(lè)配套 整個(gè)樓盤(pán)給人感覺(jué)品質(zhì)不足。主要媒體種類(lèi)樓書(shū)/道旗/DM單主要訴求重點(diǎn)中國(guó)院子/配套/主要暢銷(xiāo)原因戶型/品質(zhì)/價(jià)格主要滯銷(xiāo)原因無(wú)銷(xiāo) 售 率一期推出房源100%（表19：青城神韻項(xiàng)目概況）4）、新麗江開(kāi)盤(pán)日期三期預(yù)計(jì)年底交房日期一期已交房，二期部分入住價(jià)位分析總價(jià)范圍18萬(wàn)78萬(wàn)項(xiàng)目位置都江堰青城高爾夫旁主力總價(jià)31萬(wàn)50萬(wàn)開(kāi) 發(fā) 商四川金聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司總建戶數(shù)1500戶，2期500(住)單價(jià)59806280代理銷(xiāo)售同構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)策劃可售戶數(shù)1500戶(住)均價(jià)6200物業(yè)管理成都清潤(rùn)物管有限公司總銷(xiāo)金額約6億(商)價(jià)格無(wú)工程進(jìn)度一期已入住面積范圍30126㎡地下車(chē)位2000個(gè)占地面積㎡建筑風(fēng)格中式付款方式定 金——總建面積96000㎡綠 化 率59%付款方式一次性付款/按揭建筑形態(tài)聯(lián)排/雙拼/疊拼容 積 率優(yōu)惠幅度一次性1%樓層規(guī)劃2F電 話87170333物 管 費(fèi)㎡產(chǎn)品規(guī)劃戶型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都為主/重慶/北京套一15030%類(lèi)型度假/養(yǎng)老套二509025050%年齡年齡偏大套三10012610020%特征成都人為主占80%，很少都江堰人，有一定的省外客戶，其中重慶和北京較突出。主要媒體種類(lèi)DM單/樓書(shū)/道旗主要訴求重點(diǎn)中式院落/精致生活 主要暢銷(xiāo)原因區(qū)域/品質(zhì)主要滯銷(xiāo)原因無(wú)銷(xiāo) 售 率98%（表18：上善棲項(xiàng)目概況）3）、青城神韻開(kāi)盤(pán)日期06年11月18日（一批）07年1月1 日（二批）交房日期價(jià)位分析總價(jià)范圍10多萬(wàn)70多萬(wàn)項(xiàng)目位置青城山街子古鎮(zhèn)主力總價(jià)19萬(wàn)32萬(wàn)開(kāi) 發(fā) 商崇州天祥實(shí)業(yè)公司總建戶數(shù)2346戶(住)單價(jià)35005800代理銷(xiāo)售自行銷(xiāo)售可售戶數(shù)2346戶(住)均價(jià)3900物業(yè)管理戴得梁行（顧問(wèn)）總銷(xiāo)金額約7億(商)價(jià)格未開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度大部分主體封頂面積范圍43160㎡地下車(chē)位——占地面積500畝容 積 率付款方式定 金——總建面積㎡，其中住宅：㎡；美術(shù)館：㎡；幼兒園：㎡；商業(yè)：㎡；公建配套：；保留博物館：㎡綠 化 率%付款方式一次性付款、銀行按揭建筑形態(tài)聯(lián)排/雙拼/合院/天井/車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)1105輛非機(jī)動(dòng)車(chē)2000優(yōu)惠幅度一次性付款2%建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式建筑密度%物 管 費(fèi)1元/㎡.月樓層規(guī)劃3F+1/4F電 話02882297999戶 型面 積套數(shù)比例區(qū)域成都為主，各地外地人產(chǎn)品規(guī)劃111540%訴求客源1218%類(lèi)型自住為主，療養(yǎng)，度假211374%年齡40歲以上為主212190%特征成都人為主，各地的外地人也有，如重慶，北京等多為自住，療養(yǎng)和度假為主，多一次性付款。主要媒體種類(lèi)DM單/路排/主要訴求重點(diǎn)MINI 別墅/稀有資源/環(huán)境/品牌主要暢銷(xiāo)原因品牌/環(huán)境/戶型主要滯銷(xiāo)原因無(wú)銷(xiāo) 售 率100%（表17：芙蓉青城項(xiàng)目概況）2）、上善棲開(kāi)盤(pán)日期2007年8月底交房日期2008年1月（清水）裝修房時(shí)間另定價(jià)位分析總價(jià)范圍43萬(wàn)284萬(wàn)項(xiàng)目位置青城山迎賓大道1號(hào)（山門(mén)左側(cè)）主力總價(jià)62萬(wàn)72萬(wàn)開(kāi) 發(fā) 商四川億興置業(yè)有限公司總建戶數(shù)784戶(住)單價(jià)650013000代理銷(xiāo)售四川億興置業(yè)有限公司可售戶數(shù)一期183戶(住)均價(jià)7200元/㎡物業(yè)管理四川億興置業(yè)有限公司總銷(xiāo)金額約7億(商)價(jià)格未定工程進(jìn)度已封頂面積范圍㎡地下車(chē)位物管收租金占地面積227．34畝公 攤 率10%付款方式定 金4萬(wàn)總建面積㎡，其中商業(yè)4000余㎡綠地率50%付款方式一次性付款, 銀行按揭地下建面㎡容 積 率優(yōu)惠幅度一次性2%，%建筑密度17．4%建筑風(fēng)格川西民居+現(xiàn)代風(fēng)格車(chē)位比700余個(gè)建筑形態(tài)疊拼+圍合裝修情況毛坯/精裝物 管 費(fèi)㎡樓層規(guī)劃3F+1電 話87220338產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都為主1111㎡98%類(lèi)型度假/養(yǎng)老/投資2111㎡284%年齡40歲以上為主2211㎡37848%特征以成都客戶為主，少量外地人，較少都江堰本地人購(gòu)買(mǎi)。項(xiàng)目自身院落式的商業(yè)配套能夠彌補(bǔ)周?chē)虡I(yè)配套的缺失。電 話85361188物 管 費(fèi)㎡.月產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)訴求客源區(qū)域成都/重慶/北京/其它22213976%類(lèi)型度假/療養(yǎng)/投資2229074%年齡3060歲42324712%特征較多置信老業(yè)主，多來(lái)自成都，有部分重慶，北京等外省人，多為度假和療養(yǎng)，有專(zhuān)門(mén)投資，也有自住兼投資。148m178。主力戶型為90180㎡聯(lián)排和雙拼別墅。在未來(lái)5年的時(shí)間內(nèi)，青城山將發(fā)展成為中國(guó)西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。這部分頂級(jí)別墅項(xiàng)目依托青城山的優(yōu)美自然景觀、人文資源及、高爾夫球場(chǎng)，已經(jīng)成為頂級(jí)富豪的度假、休閑、商務(wù)之用。而青城山周邊的氣溫遠(yuǎn)底于中心城市，已經(jīng)自然形成了休閑、避暑、度假的聚集地，同時(shí)這種大勢(shì)也自然形成了大量以養(yǎng)生、休閑為主的休閑型社區(qū)。獨(dú)棟、聯(lián)排等形式的別墅銷(xiāo)售也較好，總的說(shuō)來(lái)，銷(xiāo)售情況較理想。多層住宅比例較大，約占60—70%，整體銷(xiāo)售狀況較好； 建筑特征以川西民居為主調(diào)，廣告宣傳以生態(tài)、健康、自然、高尚、品位、規(guī)模為項(xiàng)目形象定位，以適應(yīng)新城區(qū)的城市定位，能吸引大量外地客戶。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，面積200㎡以?xún)?nèi)為主，總價(jià)在一百萬(wàn)元左右的經(jīng)濟(jì)型別墅最受歡迎。5）、別墅戶型面積多樣化從80多㎡、100—200多㎡的聯(lián)排別墅到300—400的獨(dú)棟別墅，大小戶型在平面布置上都十分合理，目前，100—200多的聯(lián)排別墅是別墅市場(chǎng)中的主流戶型，90左右的小戶型聯(lián)排在市場(chǎng)中也很受客戶追捧，大戶型獨(dú)棟由于“禁獨(dú)令”的出臺(tái)，目前市場(chǎng)中獨(dú)棟放量較小，因此，別墅已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向小戶型別墅發(fā)展，小戶型聯(lián)排別墅在設(shè)計(jì)上已經(jīng)日趨完善。3）、建筑材料考究，具有良好的使用性別墅是人類(lèi)居住的最高表現(xiàn)形式。它們的分布區(qū)域更廣。4）、郊縣別墅走向繁榮應(yīng)該說(shuō)此時(shí)期的別墅更多的是理念的創(chuàng)新，成都的別墅由傳統(tǒng)的近郊向遠(yuǎn)郊區(qū)域發(fā)展，此時(shí)期最著名的項(xiàng)目是“青城白鷺洲”，它的出現(xiàn)引起了業(yè)界的嘩然，也標(biāo)志著旅游、休閑、度假地產(chǎn)浪潮的到來(lái)。這個(gè)時(shí)期的別墅與1992年出現(xiàn)的“豪宅”相比，在品質(zhì)、價(jià)格上更低，但是良好的的銷(xiāo)售讓開(kāi)發(fā)商嘗到了甜頭。成都別墅市場(chǎng)發(fā)展5個(gè)階段成都別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，從無(wú)到有，市場(chǎng)也不斷走向成熟，成都的別墅市場(chǎng)也走過(guò)了幾個(gè)不同的發(fā)展階段：其主要由以下幾個(gè)階段：1）、城市別墅領(lǐng)風(fēng)騷這個(gè)時(shí)期主要是在1992年左右，其實(shí)這個(gè)時(shí)期的別墅不能完成稱(chēng)為城市別墅，在當(dāng)時(shí)桐梓林片還處于城市的邊緣區(qū)域，但隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市不斷的邊緣化，這個(gè)時(shí)期的“錦繡花園”就成為了現(xiàn)在的城市別墅。重要景觀廊道控制上：詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。按照青城山控制性詳規(guī)，將以保護(hù)青城山風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，在保護(hù)自然山水田園生態(tài)及獨(dú)特文化的基礎(chǔ)上，以“天人合一，生態(tài)營(yíng)城”思想發(fā)展建設(shè)青城山。本次委托規(guī)劃用地范圍把前山門(mén)片區(qū)打造成為國(guó)際一流的集自然觀光、文化朝圣、生態(tài)康體、休閑娛樂(lè)、度假生活于一體的體驗(yàn)型旅游度假小鎮(zhèn)游憩中心區(qū)國(guó)際假日HOPSCA。三條縱向道路以及規(guī)劃中的輕軌交通建設(shè)，使青城山—都江堰與成都市區(qū)形成多通道的有機(jī)聯(lián)系；通過(guò)修建跨越岷江的4座（其中兩座于2007完工）橋梁，連通都江堰市域內(nèi)三條橫向道路，為旅游、居家提供良好的保障。2000年11月澳大利亞凱恩斯(Cairns)舉行的聯(lián)合國(guó)教科文組織第二十四屆世界遺產(chǎn)委員會(huì)全會(huì)上，青城山作為世界文化遺產(chǎn)被列入了《世界遺產(chǎn)名錄》。都江堰總體經(jīng)濟(jì)水平還有待提高。都江堰的旅游資源最為豐富。4）、都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀（1）都江堰城市概況城市性質(zhì)——成都遠(yuǎn)郊特色旅游城市，是國(guó)家歷史名城和國(guó)家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城；城市區(qū)位——都江堰位于成都平原西北，距成都48公里，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。城市特色定位建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。2）、都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）GDP增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)　GDP（萬(wàn)元）人均GDP(元)2001年617967103952002年698903117452003年801131134172004年931700155712005年840200130162006年96530015159（表10：近幾年都江堰GDP變化情況）除2005年外，每年GDP的增速都在13％以上。作為國(guó)際旅游名城，都江堰市先后獲得“中國(guó)歷史文化名城”、“中國(guó)