【正文】 8300元/㎡，總價184290萬物業(yè)地址： 湖濱路大上海高爾夫場內(nèi)戶型面積： 6種房型 送花園500600㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): 2元/㎡/月項目主題： 環(huán)湖別墅項目簡介： 占地3萬方,總建面9100㎡,獨(dú)棟34套，當(dāng)時地價便宜，環(huán)湖島，品質(zhì)較高，由昆山本地的巨大公司代理銷售。售　　價： 均價7000元/㎡，總價在200萬左右。物業(yè)現(xiàn)狀：別墅已蓋到三層,06年9月交房。營銷方式： 05年9月底開盤，預(yù)售證未拿到，獨(dú)棟不出售，公司內(nèi)部留，聯(lián)排一期52套，在市區(qū)有幾個固定的廣告展板，只有一個現(xiàn)場銷售處。售　　價： 雙拼6600元/㎡,總價204207萬， 聯(lián)排5500元/㎡,總價115121萬， 從開盤到現(xiàn)在漲幅在300400元/㎡左右。目前，在四個區(qū)中，以城北區(qū)發(fā)展最為緩慢。該區(qū)域的公寓多分布在長江北路、昆北公路、花園路和蕭林路一帶。新政出臺后，明顯抑制了供需格局，使得許多樓盤目前銷售陷入緩慢甚至停滯的膠著狀態(tài)，投機(jī)客退出，真正的購房客，持幣觀望，以待后市者增加。區(qū)域內(nèi)有昆山高科技工業(yè)園和民營科技工業(yè)園，早期一些外企都落戶于此，因此吸引了較多的外來打工人員，且外來經(jīng)商個體私營者較多，所以該區(qū)域人流量很大?？汀　∪海?昆山本地政府官員,私人老板,基本自住,上海客少，投資客也少。物業(yè)現(xiàn)狀： 一期基礎(chǔ)完成部分施工至一層。售　　價： 雙拼7000元/㎡，聯(lián)排6000元/㎡，總價96108萬物業(yè)地址： 環(huán)城西路與馬鞍山路交匯處戶型面積： 雙拼205㎡，聯(lián)排160180㎡項目主題： 西班牙風(fēng)格 地中海風(fēng)情項目簡介： ，總戶數(shù)412戶，其中聯(lián)排125戶，雙拼105戶,總價相對較低，正對面在建陽澄湖公園。發(fā) 展 商： 昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鼎園美墅物業(yè)類型： 獨(dú)棟物業(yè)特征： 純獨(dú)棟別墅,有會所,游泳池,健身房,酒店客房,配套齊全, 陽澄湖畔,高爾夫球場邊,又一風(fēng)景天成的休閑渡假好去處.物業(yè)現(xiàn)狀： 正在做外立面,06年6月交房。物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 上?？途佣嗾?0%，昆山客占20%。城西作為高檔生態(tài)居住區(qū)，以其得天獨(dú)厚的天然條件已被昆山人乃至上海人熟知，成為高檔物業(yè)的聚集地。發(fā) 展 商： 昆山銀泰置業(yè)有限公司投 資 商： 上海銀泰置業(yè)股份有限公司 福運(yùn)馬洛卡物業(yè)類型： 獨(dú)棟 雙拼 物業(yè)特征：比鄰旭寶高爾夫,高級會所,雙拼在中間,獨(dú)棟繞兩旁,形成四戶一景,七八戶一個組團(tuán),是渡假休閑圣地淀山湖的代表作。項目主題： 美式獨(dú)立住宅文化成就國際別墅城項目簡介：總建面23萬方,，綠化率達(dá)55%,總戶數(shù)1000余戶，共分四期，前三期獨(dú)棟145戶，雙拼70戶，聯(lián)排80戶，公寓120戶，一期已售完，二期在售公寓和獨(dú)棟，三期66套獨(dú)棟還未賣，四期還未開發(fā)。發(fā) 展 商： 昆山名地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 江南春堤物業(yè)類型： 多層 別墅物業(yè)特征： 定位明確，因為連接四大經(jīng)濟(jì)園區(qū)，對于在這里工作的新昆山人居住再適合不過了，以工薪階層為主，付款方式較合理。售　　價： 均價2700元/㎡，范圍在26003000元/㎡。目前區(qū)域在售住宅項目主要分布在張浦鎮(zhèn)和千燈鎮(zhèn)，也是本案的主要競爭樓盤分布區(qū)域。張浦千燈規(guī)劃為未來的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，區(qū)域有陸家鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)兩個工業(yè)重鎮(zhèn)，形成了一片開發(fā)的熱土。另外值得一提的是其房型設(shè)計。營銷方式： 二期05年4月開盤，銷售率85%，目前剩10套左右，小高層9月開盤。客戶主要為私營業(yè)主，昆山本地人為主，部分上海人、蘇州人，少數(shù)臺灣人、浙江人，以居住為主。競爭板塊 競爭板塊 競爭板塊項目基地潛在競爭板塊潛在競爭板塊一、分區(qū)市場行情戶外的生活，包括在別墅私家花園內(nèi)和在整個小區(qū)內(nèi)的戶外活動，已經(jīng)成為別墅業(yè)主生活的重要部分。，產(chǎn)品整體品質(zhì)提升。除了原有需求外，隨著昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本地消費(fèi)者的購買力愈來愈強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)型別墅會越來越受到他們的歡迎。盡管受到別墅用地政策變化、信貸政策收緊及市場供求變化等的不利影響，從發(fā)布限批別墅用地文件后，地價開始水漲船高，樓價也隨之上升。國中觀點(diǎn):216。但其他區(qū)域目前正處于開發(fā)高潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前昆山仍有逾200萬平方米的土地儲備，主要集中在陽澄湖周邊、昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及淀山湖區(qū)域，由此可見這些地方將是未來昆山別墅開發(fā)的重點(diǎn)。從近期來看，我市的房價走勢進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，今后不會出現(xiàn)房價大副上揚(yáng)現(xiàn)象；從長期來看，隨著城市供地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高以及經(jīng)濟(jì)的不斷增長，市民對居住質(zhì)量的要求越來越高，所以房價仍將呈上升趨勢。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場80％份額相比，還有較大差距。入住率是判斷房地產(chǎn)是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山商品房預(yù)銷售的穩(wěn)步上升，說明市場在理性發(fā)展。三、昆山房產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)的特點(diǎn)預(yù)計全年將高達(dá)55億元。 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ；216。 海外基金依舊看好上海樓市后勢，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點(diǎn)集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購為主要方式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長線回報。在國家宏觀政策調(diào)控下，下半年上海房地產(chǎn)市場的期望和估計五個字“收斂性穩(wěn)定”?！?個一千萬”工程沖擊上海房市,今年全市預(yù)計將新開工配套商品房1000萬㎡、中低價普通商品房1000萬㎡，爭取實現(xiàn)可預(yù)售面積2000萬㎡。元／㎡，進(jìn)入盤整階段。萬㎡。受6月1日起實行的向“普通商品住宅”傾斜的政策影響，近幾個月花園和聯(lián)列住宅的供應(yīng)受到抑制，公寓占住宅的比重由1－4月的90％左右，升高到5－75. 隨著中國加入WTO及亞洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海將吸引更多的外商企業(yè)進(jìn)入；西部大開發(fā)勢必也使許多西部地區(qū)各級政府和企業(yè)在上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，這些因素也將推動商品住房的銷售。三、2005年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)判總結(jié)2005年上海住宅市場消費(fèi)需求的總趨勢呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1. 與東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當(dāng)強(qiáng)烈。價格下降應(yīng)是房地產(chǎn)發(fā)展變化的合理性軌跡，因為房地產(chǎn)價格下降才符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的環(huán)境。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來，6月份進(jìn)一步下降，已處于近幾年來最低狀態(tài)。今年上半年，由于投資增長慣性所致，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資增長幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回落態(tài)勢，說明房地產(chǎn)投資過快增長勢頭出現(xiàn)了實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。 昆山樓市，受上海房產(chǎn)市場波動的影響，目前處于穩(wěn)步不前的趨勢，這種現(xiàn)狀，會隨這上海樓市盤整結(jié)束而上揚(yáng)反彈；216。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：、單套建筑面積在120（蘇州是144）㎡米以下、 六一新政自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓購買兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，%的營業(yè)稅及附加稅，買144㎡米以上的房子，須交納3%的契稅。著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 意見分為八個部分:一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 八條意見言簡意賅，從房價、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致——那就是穩(wěn)住房價。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，2004年完成房地產(chǎn)投資36424萬元，區(qū)域內(nèi)張浦2010年至少規(guī)劃一個25公頃的市郊娛樂中心開發(fā)用地，總開發(fā)面積15公頃，以低建筑低密度開發(fā)，多留設(shè)戶外公共游玩空間為原則。橫貫鎮(zhèn)域東西的機(jī)場路，把現(xiàn)代工業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)自然分割，更顯示人與自然的和諧統(tǒng)一,招商引資作的較好，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中處于中游，是一個外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市鎮(zhèn)。2005年1—6月，昆山市完成GDP338億元，%；，%。 工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化，競技發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，政府財政收入穩(wěn)步增加，成為昆山的城市發(fā)展建設(shè)的基石。 第二產(chǎn)業(yè)所占的比例過高，說明了昆山是以工業(yè)為支柱型產(chǎn)業(yè)的城市，第一產(chǎn)業(yè)的比例逐年下降，部分從事農(nóng)業(yè)的人口將轉(zhuǎn)移到城市的工業(yè)化進(jìn)程中來；216。國中觀點(diǎn)：216。未來昆山人口將主要吸納高素質(zhì)人群，對外來人口比例有所控制，以合理分配社會資源。 便捷的交通條件使昆山區(qū)成功的融入大上海，順利的接納了上海中心城區(qū)的擴(kuò)張，其優(yōu)勢地位正日益凸現(xiàn)。京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。1989年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄10個鎮(zhèn)和1個國家級昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。09′04″、北緯31176?！鍉31176。區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道穿越開發(fā)區(qū)。 全市計劃生育工作進(jìn)一步加強(qiáng)，人口自然增長穩(wěn)定在較低水平上。3．人文環(huán)境昆山，自秦代置婁縣至今已有2200多年的歷史，歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚。工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍是推動全市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要動力，%，%。目前，昆山綜合實力在江蘇省縣級市位居第一名，在全國縣級市中名列第二，并入選2004年度“最佳中國魅力城市”。全市在崗職工平均工資20000元，%；農(nóng)村居民人均純收入8000元，增幅超過10%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，%。 昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動力，居民人均收入的提高促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的潛在空間正在擴(kuò)大，同時也推動了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的能級提升。張浦鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)地位也得以體現(xiàn)。第二章 外部環(huán)境影響因素一、行業(yè)相關(guān)政策影響分析老國八條3月底，國務(wù)院高層發(fā)布了一份關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知。國務(wù)院辦公廳還通知要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 2005年起長達(dá)九年的國家積極的財政政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變成穩(wěn)健的財政政策，反映到樓市就是希望能有一個健康穩(wěn)健發(fā)展的房產(chǎn)市場；216。二、今年上半年我國房地產(chǎn)投資特點(diǎn) 1．房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資絕對量歷史最高。目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增長速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對國家近一段時間實施的穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的政策而采取了暫時性的投資調(diào)整策略，長期性戰(zhàn)略投資調(diào)整則取決于未來房地產(chǎn)市場價格變化和政策變化；另外，也說明了固定資產(chǎn)投資增長進(jìn)入逐步上升軌道。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的各項宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價格會有一個明顯的回落。國中觀點(diǎn):216。美元增加到7000美元左右，根據(jù)國際上許多國家住宅需求的規(guī)律，這期間是住宅需求量最旺盛的時期。分析各種變化，我們得出以下結(jié)論。外環(huán)線以外的面積供應(yīng)比重從2月間的基本少于55％，增加到3－5在五個環(huán)線區(qū)域中，唯有中內(nèi)環(huán)間呈現(xiàn)比較明顯的“急漲急跌”的變化，這表明如果缺少環(huán)境改善和產(chǎn)品品質(zhì)提升，價格上漲還是缺乏根本支撐，過快拔高的價格難以得到市場的認(rèn)同。第一個“1000萬”工程，即1000萬㎡配套商品房的建設(shè)選址基本確定。2005年全市住宅市場供應(yīng)量情況估計為2200萬㎡，相比2004年將減少600萬㎡。 整體市場處于盤整期，跌幅明顯，市場轉(zhuǎn)冷；216。 初步預(yù)計跌3成，回到去年10月行情。 昆山2003到2004年間投資資金大量涌入，保持高位運(yùn)營，市場供需已經(jīng)達(dá)到飽和態(tài)勢，預(yù)計2005年還將保持平緩的增長趨勢。注：摘自統(tǒng)計信息網(wǎng)，其中2004年的指標(biāo)為當(dāng)年10月預(yù)計指標(biāo)商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。從1988—2003年，%。昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。7．。216。一些以居住為主的新興別墅區(qū)域逐漸成型，如長江長江北路沿線有“華城美地”、“花都藝墅”、“沛綠園”；東部開發(fā)區(qū)內(nèi)，比較知名的有“綠地國際家園”，馬鞍山路沿線至陽澄湖一段，有森林公園、陽澄湖等各個獨(dú)具特色的公園與湖泊，如“楓橋半島”、 “玉熙山莊”、“克拉水城”、“漾月灣”及“天使灣”等。 昆山別墅市場的客群也因為市場的發(fā)展，經(jīng)歷了外籍人士（主要是臺灣人）向上海人再到昆山人這樣一個轉(zhuǎn)變過程；216。 從上表可以看出昆山別墅市場子2002年以來別墅市場保持了快速發(fā)展，尤其是2003年各項指標(biāo)的漲幅均達(dá)到了的頂峰，各項數(shù)據(jù)呈倍數(shù)的增長，隨著后來政府的政策影響，對別墅用地限批，使得別墅市場在2004年漲幅有所回落；216。雖然別墅類土地供應(yīng)被叫停勢必減少項目增量，但這并不意味著市場供應(yīng)量會 在短期內(nèi)減少。品質(zhì)好的近郊小戶型獨(dú)棟項目由于數(shù)量少，需求量大，仍會受到追捧，但其價格潛力已基本釋放，上升空間預(yù)計不會太大。區(qū)位已成為決定別墅品質(zhì)與前途的關(guān)鍵因素，具有優(yōu)越的交通環(huán)境、良好的自然環(huán)境以及豐富的可借鑒資源的區(qū)域，將依然是別墅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，如陽澄湖周邊區(qū)域。消費(fèi)者需要的不僅是一座獨(dú)門獨(dú)戶的住宅，而且更需要一個適應(yīng)新生活方式，具有新空間概念、空間體驗的高級住宅。整個行業(yè)還有待進(jìn)一步完善。期間居民居住區(qū)已經(jīng)日趨完善成熟；區(qū)域商業(yè)繁華，人口密集，貫穿南北的人民路是昆山市商業(yè)中心，沿路分布著大型購物商場、銀行、賓館。目前區(qū)域住宅項目主要集中在環(huán)城北路以北區(qū)域，環(huán)城北路以南區(qū)域在售樓盤商務(wù)樓為主，已建成的新住宅社區(qū)主要沿柏廬路沿線分布，部分個案分布在震川西路沿線。發(fā) 展 商： 昆山新大眾房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投 資 商： 大眾交通（集團(tuán)）股份有限公司 水秀藝墅物業(yè)類型： 雙拼 獨(dú)棟 聯(lián)排 物業(yè)特征： 純別墅項目，規(guī)模不大，交通便利,周邊人流較大，道路比較擁堵。區(qū)域市場在推個案簡評