【正文】 項(xiàng)目主題： 周莊2004休閑養(yǎng)身SPA住宅項(xiàng)目簡介： 總建面71300方，總戶數(shù)800余戶，獨(dú)棟24套，聯(lián)排78套，4棟公寓600余套，別墅送夾層、花園、地下室和車庫，由蘇州博思堂代理銷售發(fā) 展 商：昆山美樹房地產(chǎn)有限公司 淀湖桃園物業(yè)類型： 獨(dú)棟物業(yè)特征： 占地1000畝，一期獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 物業(yè)現(xiàn)狀： 出地面客　　群： 以上?？腿簽橹鳡I銷方式：項(xiàng)目體量較大,市場差異化競爭,小面積高單價(jià)售　　價(jià)： 10000元/㎡，總價(jià)140萬/套物業(yè)地址： 淀山湖東北角車 位: 1：1物 業(yè) 費(fèi): 3元/㎡/月項(xiàng)目主題： 臨湖，小面積高單價(jià)度假休閑別墅，項(xiàng)目簡介：一期總建面5萬㎡，獨(dú)棟34套，項(xiàng)目定位為度假休閑別墅，在上海作推廣。發(fā) 展 商： 耀江集團(tuán)４．西部板塊區(qū)域主要分布為北環(huán)城河以北，中山中路以西；在該區(qū)域范圍內(nèi)主要是以經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的廠家和科技園區(qū)為主?！俺鞘谐鳎a(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。城西作為高檔生態(tài)居住區(qū)，以其得天獨(dú)厚的天然條件已被昆山人乃至上海人熟知，成為高檔物業(yè)的聚集地。在售住宅項(xiàng)目主要在前進(jìn)西路沿線分布，總體布局環(huán)繞森林生態(tài)公園向四周擴(kuò)散。區(qū)域價(jià)格帶為21004100元/㎡之間。陽澄湖周邊是目前蘇州市區(qū)和昆山別墅開發(fā)的熱土，水景別墅的概念在此被發(fā)揮地淋漓盡致。該區(qū)域的產(chǎn)品檔次規(guī)劃較高，目前獨(dú)體別墅的單價(jià)價(jià)格帶主要在56008000元/㎡， 獨(dú)棟總價(jià)也在143320萬元/套之間，聯(lián)體和雙拼別墅的價(jià)格也在50007000元/㎡左右，總價(jià)在96－207萬/套之間目前區(qū)域以環(huán)陽澄湖在售別墅項(xiàng)目，區(qū)域是未來高檔別墅的聚集地，成為了很多成功人士購買別墅的首選地，此類別墅以度假型別墅為主。目前區(qū)域客源以上海等地的休閑度假人士為主。區(qū)域市場在推個(gè)案簡評： 漾月灣物業(yè)類型： 獨(dú)棟物業(yè)特征： 3000畝高爾夫綠茵，環(huán)繞陽澄、傀儡湖，四面環(huán)水，真正意義上的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,超值享受。物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 上?？途佣嗾?0%，昆山客占20%。營銷方式： 04年7月開盤，銷售率90%，目前剩3套。售　　價(jià)： 80008300元/㎡，總價(jià)184290萬物業(yè)地址： 湖濱路大上海高爾夫場內(nèi)戶型面積： 6種房型 送花園500600㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): 2元/㎡/月項(xiàng)目主題： 環(huán)湖別墅項(xiàng)目簡介： 占地3萬方,總建面9100㎡,獨(dú)棟34套，當(dāng)時(shí)地價(jià)便宜，環(huán)湖島，品質(zhì)較高，由昆山本地的巨大公司代理銷售。發(fā) 展 商： 江蘇曼氏置業(yè)有限公司 克拉水城物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 公寓 酒店物業(yè)特征： 座落于威尼斯渡假村內(nèi)，引進(jìn)陽澄湖的水，戶戶依水傍居, 周邊有高爾夫球場、森林公園、大學(xué)城、體育中心，配套完善，是最具收藏價(jià)值的精品別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房，05年8月交的房。客　　群： 上?？蜑橹鳡I銷方式： 一期48套獨(dú)棟已售完，二期05年春節(jié)推出22套聯(lián)排和26套獨(dú)棟，目前剩7套獨(dú)棟，銷售率70%。售　　價(jià)： 獨(dú)棟7600元/㎡ 總價(jià)233280萬，聯(lián)排5200元/㎡，總價(jià)141148萬。物業(yè)地址：正儀鎮(zhèn)民權(quán)路18號戶型面積： 主力270306㎡，范圍258370㎡，獨(dú)棟送花園300500㎡。車 位: 未定物 管 費(fèi)： ㎡/月項(xiàng)目主題： 生態(tài)美式別墅項(xiàng)目簡介: 總建面500畝,，綠化70%，總戶數(shù)198套，一期由金豐易居公司代理銷售。發(fā) 展 商： 昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鼎園美墅物業(yè)類型： 獨(dú)棟物業(yè)特征： 純獨(dú)棟別墅,有會所,游泳池,健身房,酒店客房,配套齊全, 陽澄湖畔,高爾夫球場邊,又一風(fēng)景天成的休閑渡假好去處.物業(yè)現(xiàn)狀： 正在做外立面,06年6月交房?？汀　∪海?上?？驼?0%，其余的為昆山、蘇州、臺灣。售　　價(jià)： 均價(jià)7000元/㎡，總價(jià)在200萬左右。營銷方式： 05年7月開盤，分三期，一期40套，受新政策影響，銷售率30%，包括預(yù)定的12套，在上海和昆山都做過廣告宣傳和推廣。物業(yè)地址： 民權(quán)路陽澄湖交叉口戶型面積： 主力300㎡，范圍255388㎡，戶戶送花園340720㎡。物 管 費(fèi)：2元/㎡/月項(xiàng)目主題： 純獨(dú)棟別墅,北美風(fēng)情項(xiàng)目簡介： ,只有獨(dú)棟136套。發(fā) 展 商： 昆山冠鼎置業(yè) 錦 繡 藍(lán) 灣物業(yè)類型： 雙拼 聯(lián)排 多層 商業(yè)物業(yè)特征： 環(huán)水而建，還有森林公園，大學(xué)城和體育中心，圍繞陽澄湖和傀儡湖，是最佳的全水景健康休閑別墅。物業(yè)現(xiàn)狀： 正在打樁,06年底交房客　　群： 上?？蜑橹鳎胁糠掷ド娇蜖I銷方式： 05年10月開盤。售　　價(jià)： 雙拼7000元/㎡，聯(lián)排6000元/㎡，總價(jià)96108萬物業(yè)地址： 環(huán)城西路與馬鞍山路交匯處戶型面積： 雙拼205㎡，聯(lián)排160180㎡項(xiàng)目主題： 西班牙風(fēng)格 地中海風(fēng)情項(xiàng)目簡介： ，總戶數(shù)412戶，其中聯(lián)排125戶，雙拼105戶,總價(jià)相對較低，正對面在建陽澄湖公園。發(fā) 展 商：　昆山錦繡藍(lán)灣置業(yè)有限公司 金色森林物業(yè)類型： 雙拼 小高層 商業(yè)物業(yè)特征： 12項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)創(chuàng)建原生態(tài)的森林式別墅，生態(tài)環(huán)境絕佳，臨近森林公園和大學(xué)城，加之面積適中的小高層和黃金鋪位，是最適宜居住與投資的綜合性物業(yè)。物業(yè)現(xiàn)狀：別墅已蓋到三層,06年9月交房?？汀　∪海?昆山本地居多占90%，有部分較遠(yuǎn)的外地客在這邊開公司的，如新疆、內(nèi)蒙。營銷方式： 一期05年5月開盤，別墅銷售率70%，新政后銷售緩慢，之前銷售率為50%，之后為20%，二期05年11月開盤。售　　價(jià)： 均價(jià)6500元/㎡，總價(jià)160萬左右。物業(yè)地址：馬鞍山西路與思常路交匯處戶型面積： 雙拼245㎡車 位: 車位配比1:1物 管 費(fèi)： ㎡/月項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代派圓弧形風(fēng)格項(xiàng)目簡介： 總建面23萬方，一期3萬方，總戶數(shù)1200戶，被森林公園環(huán)繞,形成天然“綠肺”,物業(yè)公司為一級資質(zhì)。 發(fā) 展 商： 昆山登云置業(yè)　 水木清庭物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 多層 商業(yè)物業(yè)特征： 6500㎡的中心庭院，3000㎡的高級會所，臨近森林公園的綜合性較強(qiáng)的社區(qū),只針對本地各層次人需求的樓盤。物業(yè)現(xiàn)狀： 一期基礎(chǔ)完成部分施工至一層?？汀　∪海?35歲以上本地私營業(yè)主、政府官員居多，新昆山人較少。營銷方式： 05年9月底開盤，預(yù)售證未拿到，獨(dú)棟不出售，公司內(nèi)部留，聯(lián)排一期52套，在市區(qū)有幾個(gè)固定的廣告展板，只有一個(gè)現(xiàn)場銷售處。售　　價(jià)： 均價(jià)5500元/㎡左右，總價(jià)106140萬。物業(yè)地址：花園路與江浦路西北側(cè)戶型面積： 聯(lián)排主力250㎡左右,范圍190250㎡,多層85120㎡項(xiàng)目主題： 氧生庭院別墅 江南庭苑 中式風(fēng)格項(xiàng)目簡介： 占建面6萬方，一期推2棟公寓，聯(lián)排推52套?？們r(jià)較低，由金達(dá)利公司代理銷售。發(fā) 展 商： 江蘇振華投資發(fā)展有限公司 魚尾獅玉峰山莊物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼物業(yè)特征： 純別墅社區(qū)，以新加坡標(biāo)志魚尾獅命名，像征這里如魚得水，房型配比適中。物業(yè)現(xiàn)狀： 05年9月底交房?？汀　∪海?昆山本地政府官員,私人老板,基本自住,上?？蜕伲顿Y客也少。營銷方式： 分四期，03年4月陸續(xù)推出前三期,基本售完,04年10月四期開盤，雙拼50套，聯(lián)排50套。售　　價(jià)： 雙拼6600元/㎡,總價(jià)204207萬， 聯(lián)排5500元/㎡,總價(jià)115121萬， 從開盤到現(xiàn)在漲幅在300400元/㎡左右。物業(yè)地址： 馬鞍山中路218號戶型面積： 雙拼309314㎡，聯(lián)排210220㎡，送花園100㎡左右。車 位: 車位配比1:1物 管 費(fèi)： ㎡/月，㎡/月項(xiàng)目主題： 新加坡風(fēng)格項(xiàng)目簡介： 總建面6萬方，總戶數(shù)247套，推出時(shí)機(jī)較好，未做宣傳廣告，銷售量非常好，但是銷售周期比較長。發(fā) 展 商： 蘇州魚尾獅置業(yè)有限公司 藍(lán)岸晶舍物業(yè)類型： 別墅物業(yè)特征： 區(qū)位鬧中取靜,從入口到景觀大道馬鞍山路800米左右,南面臨水.物業(yè)現(xiàn)狀： 05年11月底一期交房客　　群： 昆山本地人居多營銷方式： 05年1月開盤,推出100套售　　價(jià)： 均價(jià)5600元/㎡左右物業(yè)地址： 花園路與虹橋路交匯處戶型面積： 主力175217㎡物 管 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格項(xiàng)目簡介： ,由金利行代理銷售.發(fā) 展 商： 昆山保昆房產(chǎn)有限公司 天使灣物業(yè)類型： 別墅物業(yè)特征： 巴城陽澄湖度假休閑別墅區(qū)，為歐式商業(yè)街別墅，區(qū)域低價(jià)別墅。物業(yè)現(xiàn)狀： 一期現(xiàn)房，二期地基客　　群： 昆山本地人居多，上海度假客群為輔營銷方式： 一期剩2套，二期剩60％，六月二期開盤，銷售情況受新政影響較大售　　價(jià)： 均價(jià)6000元/㎡左右物業(yè)地址： 環(huán)城西路142號戶型面積： 主力面積255㎡物 管 費(fèi): 2元/㎡/月項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格項(xiàng)目簡介： 總建面6萬平方米,，項(xiàng)目周邊別墅分布密集，項(xiàng)目再整個(gè)區(qū)域中屬于低端產(chǎn)品。發(fā) 展 商：昆山易通房產(chǎn) 威尼斯花園物業(yè)類型：獨(dú)棟物業(yè)特征：項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，在新上海度假村內(nèi)，項(xiàng)目體量較小，僅23棟獨(dú)棟別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 上海度假客群營銷方式： 2005年5月開盤，30%的銷售率（主要是預(yù)定）售　　價(jià)： 7500元/㎡，總價(jià)220萬/套物業(yè)地址：巴城鎮(zhèn)民權(quán)路18號戶型面積：300㎡ 送花園350950㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：陽澄湖別墅,配套由威尼斯度假酒店和垂釣樂園項(xiàng)目簡介：總建面7986㎡,獨(dú)棟23套發(fā) 展 商：浦江房產(chǎn)有限公司 鹿澄天地物業(yè)類型：獨(dú)棟物業(yè)特征：項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，在新上海度假村內(nèi)，項(xiàng)目體量較小，僅20棟獨(dú)棟別墅,8棟雙拼別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 上海度假客群占8成,只有45套是昆山人買的營銷方式： 2004年8月開盤，85%的銷售率,剩56套,在上海參加房展會售　　價(jià)： 獨(dú)棟7500元/㎡,雙拼6000元/㎡，總價(jià)228370萬/套物業(yè)地址：巴城鎮(zhèn)民權(quán)路18號戶型面積：300㎡ 送花園350800㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：陽澄湖別墅,配套由威尼斯度假酒店, 共享高爾夫球場項(xiàng)目簡介：總建面10389㎡, ,只有四棟別墅能看到水景,最好售價(jià)7800元/㎡發(fā) 展 商：上海永業(yè)房產(chǎn)有限公司 萬方春之聲物業(yè)類型：獨(dú)棟 雙拼物業(yè)特征：項(xiàng)目體量較大，總共400余戶,㎡ 物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 蘇州、上海2－3成，臺灣客2成，本地5－6成營銷方式： 2004年11月開盤，90%的銷售率,剩9套售　　價(jià)： 獨(dú)棟7800元/㎡,雙拼6000元/㎡，總價(jià)獨(dú)棟289萬/套,雙拼160萬/套物業(yè)地址：馬鞍山中路888號戶型面積：獨(dú)棟370㎡，雙拼266㎡，花園400－600㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：臨近華東最大生態(tài)森林公園、大學(xué)城和體育中心，周邊居住環(huán)境好項(xiàng)目簡介：㎡, ，在售二期，三期四期目前尚未確定，新吉陽代理的樓盤發(fā) 展 商：江蘇萬方置業(yè)有限公司 泰鴻花園物業(yè)類型：獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排物業(yè)特征：項(xiàng)目體量較大，獨(dú)棟266戶,雙拼52戶，聯(lián)排32戶，㎡ 物業(yè)現(xiàn)狀： 外立面客　　群：上海2－3成，昆山3成,臺灣及其他區(qū)域營銷方式： 二期尚未開盤,一期銷售率95%,僅剩3套雙拼售　　價(jià)： 獨(dú)棟7000元/㎡,雙拼5600元/㎡，總價(jià)獨(dú)棟286304萬/套,雙拼135141萬/套,物業(yè)地址：馬鞍山西路北側(cè),陽澄湖路西側(cè)戶型面積：獨(dú)棟370358380㎡，雙拼233243㎡，花園500－700㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): 2元/㎡/月項(xiàng)目主題：臨近陽澄湖公園,項(xiàng)目體量為陽澄湖目前在售最大體量別墅樓盤項(xiàng)目簡介：㎡, ，在售一期,二期目前尚未確定發(fā) 展 商：蘇州泰鴻房產(chǎn)有限公司５．北部板塊該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)有昆山高科技工業(yè)園和民營科技工業(yè)園，早期一些外企都落戶于此，因此吸引了較多的外來打工人員，且外來經(jīng)商個(gè)體私營者較多，所以該區(qū)域人流量很大。另外城北區(qū)市政配套，城市改造的步伐較慢，因此給人的感覺較亂。目前，在四個(gè)區(qū)中，以城北區(qū)發(fā)展最為緩慢。但是進(jìn)入2003年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開發(fā)商把投資的目光投向土地儲備量相對較多的城北區(qū)。從2001年以來在政府的明確規(guī)劃指引下，經(jīng)過已過一個(gè)完整的黃金周期高速發(fā)展，進(jìn)入目前的市場膠著期。出現(xiàn)這種狀況的原因，可以從樓市發(fā)展歷程和新政府調(diào)控的影響兩方面分析。北部CLD集中爆發(fā)式的飛躍發(fā)展帶來了北部樓市的全面開花，全面繁榮，且多數(shù)新開發(fā)社區(qū)均以多層住宅為主，經(jīng)過完整的開發(fā)建設(shè)銷售入住以后，諸多樓盤的土地儲備已經(jīng)進(jìn)入末期開發(fā)，而即將推出的產(chǎn)品形態(tài)也大多升級換代為高層、小高層產(chǎn)品為主，欲以高容積獲得更高利潤空間。同時(shí)沿長江北路區(qū)域的別墅市場也逐漸成型，產(chǎn)品類型以聯(lián)排和疊加為主。新政出臺后，明顯抑制了供需格局，使得許多樓盤目前銷售陷入緩慢甚至停滯的膠著狀態(tài)，投機(jī)客退出，真正的購房客，持幣觀望，以待后市者增加。因此這一時(shí)期一向火旺的北部樓盤走勢頗為低迷，預(yù)計(jì)還要經(jīng)過一段時(shí)間的盤整才能破局。該區(qū)域的公寓多分布在長江北路、昆北公路、花園路和蕭林路一帶。目前區(qū)域在售住宅樓盤的價(jià)格帶為25004500元/㎡，價(jià)格帶跨度較大。別墅主要集中在長江路沿線，目前在售別墅價(jià)格帶，獨(dú)棟在6000元/㎡左右，聯(lián)排別墅價(jià)格在48006200元/㎡之間，疊加別墅4000－5200元/㎡左右，獨(dú)棟別墅總價(jià)在200萬/套左右，聯(lián)排總價(jià)106－161萬/套，疊加別墅80－104萬/套。 華城美地物業(yè)類型： 多層 聯(lián)排 疊加 商業(yè)物業(yè)特征： 昆山目前占地較大樓盤之一，是首個(gè)綠化超過22萬方，擁有