【正文】 ：物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 多層等物業(yè)特征： 項(xiàng)目為昆山目前在推最大綜合項(xiàng)目，以別墅為主，臨近上海安亭物業(yè)現(xiàn)狀： B區(qū)已經(jīng)封頂 客　　群：主要是上?？腿籂I(yíng)銷方式： 10分鐘車程到上海安亭,項(xiàng)目主要在上海推廣,購(gòu)房可得15－30萬的轎車,送上海電話號(hào)碼,規(guī)劃有學(xué)校,酒店大型商業(yè),臨近花橋新建的花溪公園售　　價(jià)： 雙拼7500元/㎡, 聯(lián)排6000元/㎡,獨(dú)棟9000元/㎡左右.物業(yè)地址： 沿滬大道和沿江大道戶型面積： 聯(lián)體180200㎡, 320416㎡車 位: 車位配比1:1物 管 費(fèi)： ㎡/月項(xiàng)目主題： 歐式風(fēng)格、北美風(fēng)格項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 總建面250萬平方米,總戶數(shù)8000余戶,主要在上海做宣傳廣告。未來可朝向生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級(jí)產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。區(qū)域市場(chǎng)在推個(gè)案簡(jiǎn)評(píng)： 上海芝華士物業(yè)類型： 多層 疊加 聯(lián)排 小高層 商業(yè) 四星級(jí)酒店物業(yè)特征： 由天然河道分成南北兩區(qū)，南區(qū)先行開發(fā)，物業(yè)類型齊全，是目前張浦最大規(guī)模的綜合性高級(jí)社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀： 06年10月交房客　　群： 新昆山人居多，占80% ，臺(tái)灣客占10% ，上海客占10%，投資客不多 營(yíng)銷方式： 05年5月一期開盤推出1033套 ，基本售完，二期6月開盤推出700套，受新政策影響，目前只售出一半不到，其中小高層200套，疊加60套，聯(lián)排17套，在市中心有固定的廣告展牌，10月會(huì)去參加昆山的大型房展會(huì) 售　　價(jià)： 疊加3600元/㎡，總價(jià)6179萬，聯(lián)排4800元/㎡，總價(jià)125萬左右，小高層3000元/㎡，商業(yè)6000元/㎡左右物業(yè)地址： 新吳街288號(hào)戶型面積： 疊加170220㎡，四拼260㎡，多層基本為三房，面積不超過139㎡車 位: 未定物 管 費(fèi)： ㎡/月項(xiàng)目主題： 醇粹尊榮生活特區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 占地22萬方，總建面33萬方，總戶數(shù)2050戶,鄰近張浦中心商業(yè)區(qū)，與藍(lán)波灣遙遙相對(duì)，將形成這里最大的商業(yè)步行街。發(fā) 展 商： 昆山森隆置地有限公司 名城花園物業(yè)類型：多層 聯(lián)排 商業(yè)物業(yè)特征： 別墅特區(qū)在建筑、景觀、休閑、文化方面功能齊全，主軸道路是寓意吉祥的“中國(guó)龍脈”，落地大窗，戶型設(shè)計(jì)格局方正。發(fā) 展 商：　昆山市興華房產(chǎn)有限公司 卿峰麗景物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 公寓物業(yè)特征： 兩個(gè)VIP商務(wù)中心承載生活品位,北美風(fēng)情成就國(guó)際派別墅,深圳福田打造優(yōu)質(zhì)物管,柔和千年古韻江南情,一脈天成。客　　群： 以上?？蜑橹?，占90%。營(yíng)銷方式： 05年3月全部推出，目前還剩30套，銷售率70%售　　價(jià)： 均價(jià)5600元/㎡，總價(jià)100140萬物業(yè)地址： 曙光路與新樂路交匯處戶型面積： 雙拼196㎡，獨(dú)棟200226㎡，有夾層，送花園200㎡項(xiàng)目主題： 地中海風(fēng)情項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 西塊建面4萬方，雙拼30套，獨(dú)棟70套，基本沒有獨(dú)立的私家車庫,只有地上停車位發(fā) 展 商： 上海福遠(yuǎn)房產(chǎn)有限公司投 資 商： 農(nóng)工商房產(chǎn) 水都美墅物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 公寓物業(yè)特征： 座落于風(fēng)景怡人的周莊，比鄰18洞光明高爾夫球場(chǎng)，緊靠白蜆湖，吸引了諸多的上海客，將這里做為享受5+2周末渡假生活的首選圣地。陽澄湖周邊是目前蘇州市區(qū)和昆山別墅開發(fā)的熱土，水景別墅的概念在此被發(fā)揮地淋漓盡致。發(fā) 展 商： 江蘇曼氏置業(yè)有限公司 克拉水城物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 公寓 酒店物業(yè)特征： 座落于威尼斯渡假村內(nèi)，引進(jìn)陽澄湖的水，戶戶依水傍居, 周邊有高爾夫球場(chǎng)、森林公園、大學(xué)城、體育中心，配套完善，是最具收藏價(jià)值的精品別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房，05年8月交的房。營(yíng)銷方式： 05年7月開盤，分三期，一期40套，受新政策影響，銷售率30%，包括預(yù)定的12套，在上海和昆山都做過廣告宣傳和推廣?？汀　∪海?昆山本地居多占90%，有部分較遠(yuǎn)的外地客在這邊開公司的，如新疆、內(nèi)蒙。售　　價(jià)： 均價(jià)5500元/㎡左右，總價(jià)106140萬。物業(yè)地址： 馬鞍山中路218號(hào)戶型面積： 雙拼309314㎡，聯(lián)排210220㎡，送花園100㎡左右。但是進(jìn)入2003年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開發(fā)商把投資的目光投向土地儲(chǔ)備量相對(duì)較多的城北區(qū)。目前區(qū)域在售住宅樓盤的價(jià)格帶為25004500元/㎡，價(jià)格帶跨度較大。同時(shí)沿長(zhǎng)江北路區(qū)域的別墅市場(chǎng)也逐漸成型，產(chǎn)品類型以聯(lián)排和疊加為主。發(fā) 展 商：昆山易通房產(chǎn) 威尼斯花園物業(yè)類型：獨(dú)棟物業(yè)特征：項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，在新上海度假村內(nèi)，項(xiàng)目體量較小，僅23棟獨(dú)棟別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 上海度假客群營(yíng)銷方式： 2005年5月開盤，30%的銷售率（主要是預(yù)定）售　　價(jià)： 7500元/㎡，總價(jià)220萬/套物業(yè)地址：巴城鎮(zhèn)民權(quán)路18號(hào)戶型面積：300㎡ 送花園350950㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：陽澄湖別墅,配套由威尼斯度假酒店和垂釣樂園項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總建面7986㎡,獨(dú)棟23套發(fā) 展 商：浦江房產(chǎn)有限公司 鹿澄天地物業(yè)類型：獨(dú)棟物業(yè)特征：項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，在新上海度假村內(nèi)，項(xiàng)目體量較小，僅20棟獨(dú)棟別墅,8棟雙拼別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 上海度假客群占8成,只有45套是昆山人買的營(yíng)銷方式： 2004年8月開盤，85%的銷售率,剩56套,在上海參加房展會(huì)售　　價(jià)： 獨(dú)棟7500元/㎡,雙拼6000元/㎡，總價(jià)228370萬/套物業(yè)地址：巴城鎮(zhèn)民權(quán)路18號(hào)戶型面積：300㎡ 送花園350800㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：陽澄湖別墅,配套由威尼斯度假酒店, 共享高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總建面10389㎡, ,只有四棟別墅能看到水景,最好售價(jià)7800元/㎡發(fā) 展 商：上海永業(yè)房產(chǎn)有限公司 萬方春之聲物業(yè)類型：獨(dú)棟 雙拼物業(yè)特征：項(xiàng)目體量較大，總共400余戶,㎡ 物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 蘇州、上海2－3成，臺(tái)灣客2成，本地5－6成營(yíng)銷方式： 2004年11月開盤，90%的銷售率,剩9套售　　價(jià)： 獨(dú)棟7800元/㎡,雙拼6000元/㎡，總價(jià)獨(dú)棟289萬/套,雙拼160萬/套物業(yè)地址：馬鞍山中路888號(hào)戶型面積：獨(dú)棟370㎡，雙拼266㎡，花園400－600㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：臨近華東最大生態(tài)森林公園、大學(xué)城和體育中心，周邊居住環(huán)境好項(xiàng)目簡(jiǎn)介：㎡, ，在售二期，三期四期目前尚未確定，新吉陽代理的樓盤發(fā) 展 商：江蘇萬方置業(yè)有限公司 泰鴻花園物業(yè)類型：獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排物業(yè)特征：項(xiàng)目體量較大，獨(dú)棟266戶,雙拼52戶，聯(lián)排32戶，㎡ 物業(yè)現(xiàn)狀： 外立面客　　群：上海2－3成，昆山3成,臺(tái)灣及其他區(qū)域營(yíng)銷方式： 二期尚未開盤,一期銷售率95%,僅剩3套雙拼售　　價(jià)： 獨(dú)棟7000元/㎡,雙拼5600元/㎡，總價(jià)獨(dú)棟286304萬/套,雙拼135141萬/套,物業(yè)地址：馬鞍山西路北側(cè),陽澄湖路西側(cè)戶型面積：獨(dú)棟370358380㎡，雙拼233243㎡，花園500－700㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): 2元/㎡/月項(xiàng)目主題：臨近陽澄湖公園,項(xiàng)目體量為陽澄湖目前在售最大體量別墅樓盤項(xiàng)目簡(jiǎn)介：㎡, ，在售一期,二期目前尚未確定發(fā) 展 商：蘇州泰鴻房產(chǎn)有限公司５．北部板塊該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。物業(yè)現(xiàn)狀： 05年9月底交房。 發(fā) 展 商： 昆山登云置業(yè)　 水木清庭物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 多層 商業(yè)物業(yè)特征： 6500㎡的中心庭院，3000㎡的高級(jí)會(huì)所，臨近森林公園的綜合性較強(qiáng)的社區(qū),只針對(duì)本地各層次人需求的樓盤。物業(yè)現(xiàn)狀： 正在打樁,06年底交房客　　群： 上海客為主，有部分昆山客營(yíng)銷方式： 05年10月開盤。車 位: 未定物 管 費(fèi)： ㎡/月項(xiàng)目主題： 生態(tài)美式別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介: 總建面500畝,，綠化70%，總戶數(shù)198套，一期由金豐易居公司代理銷售。區(qū)域市場(chǎng)在推個(gè)案簡(jiǎn)評(píng)： 漾月灣物業(yè)類型： 獨(dú)棟物業(yè)特征： 3000畝高爾夫綠茵，環(huán)繞陽澄、傀儡湖，四面環(huán)水，真正意義上的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,超值享受?！俺鞘谐鳎a(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 總建面15萬方，獨(dú)棟120套，雙拼68套，疊加130套。物業(yè)地址：千燈鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)路南側(cè)戶型面積： 獨(dú)棟260290㎡，送花園300400㎡，聯(lián)排226280㎡，公寓只有四層半，大多為三房，面積為100123㎡。物業(yè)地址： 海虹路與商鞅路交匯處戶型面積： 聯(lián)排221295㎡項(xiàng)目主題： 打造昆山副城市核心區(qū)內(nèi)獨(dú)一無二的聯(lián)體別墅區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介: 總建面24萬方，東區(qū)13萬方，西區(qū)11萬方， ，總戶數(shù)1534套 ，一期聯(lián)排56套。營(yíng)銷方式： 05年4月推出246套 ，45月售150套 ，69月售70套，廣告投放量大。根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動(dòng)著大量的客戶群，未來市場(chǎng)潛力巨大。南部區(qū)域規(guī)劃將統(tǒng)一發(fā)展思路，根據(jù)各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的情況不同，統(tǒng)一制定規(guī)劃發(fā)展方向。未來將形成城市的副中心，該區(qū)也當(dāng)然成為昆山樓市的熱點(diǎn)。項(xiàng)目位于都市中心，5分鐘車程直達(dá)昆山市中心的繁華商圈，周邊交通線路密集，出行便利，生活配套完善?？汀　∪海?本地私營(yíng)業(yè)主和政府官員占50%，臺(tái)灣客占30%，上?？驼?0%。獨(dú)棟別墅的面積為300－350平方米左右，價(jià)格帶主要分布在7500－9500元/㎡。 昆山別墅市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品發(fā)展正逐步走上品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，它必將走上一條健康、休閑、舒適的生活道路；第二章 分區(qū)別墅市場(chǎng)行情昆山別墅市場(chǎng)經(jīng)過若干年的發(fā)展已經(jīng)初步形成了區(qū)域板塊特征，各區(qū)域別墅市場(chǎng)的開發(fā)程度和所反映出來的市場(chǎng)特征都有所不同，下文將從地域位置上予以劃分為中、東、南、西、北，五個(gè)區(qū)域板塊，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。(3.)戶外景觀與室內(nèi)裝修風(fēng)格日趨統(tǒng)一。近年來，昆山別墅和類別墅市場(chǎng)不斷有新的類型出現(xiàn)，由于在戶型設(shè)計(jì)上越來越注重對(duì)人的關(guān)懷，相信未來昆山的別墅市場(chǎng)會(huì)涌現(xiàn)出更多體現(xiàn)人文關(guān)懷的結(jié)構(gòu)類 型，而市場(chǎng)將會(huì)對(duì)其品質(zhì)做出最好的評(píng)判。在多種利好因素的影響下，別墅的總體需求將不斷擴(kuò)大。施工面積1106421平方米，%，其中新開工面積416175平方米，同比增長(zhǎng) %，竣工面積50958平方米，%，實(shí)際銷售面積28986平方米。昆山目前在售的別墅項(xiàng)目現(xiàn)在有30余個(gè)，主要集中在花園路、馬鞍山路、淀山湖、開發(fā)區(qū)以及陽澄湖周邊區(qū)域，這五個(gè)區(qū)域內(nèi)的別墅占昆山別墅總數(shù)的90%以上?！举E】別墅市場(chǎng)宏觀篇第一章 昆山別墅市場(chǎng)概況一、昆山別墅市場(chǎng)發(fā)展沿革經(jīng)過數(shù)年的開發(fā)，昆山的別墅市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到一定高度，逐漸形成了別墅區(qū)域化態(tài)勢(shì)，有的區(qū)域目前開發(fā)已經(jīng)接近飽和，市場(chǎng)進(jìn)入尾聲，幾年內(nèi)將沒有項(xiàng)目再推出，如花園路周邊區(qū)域。商品房銷售面積和銷售額的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資額與新開工面積的增長(zhǎng)幅度，說明購(gòu)房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)需求相對(duì)放緩。㎡米，％。5．入住率不高。2．住宅所占比例過大。 20012003年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢(shì)，這也是在大量的住宅項(xiàng)目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了2004年，住宅項(xiàng)目的總體銷售金額相比較2003年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢(shì)，顯示出市場(chǎng)對(duì)巨大供應(yīng)的消化能力已顯疲態(tài)。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年固定資產(chǎn)投資(萬元)6383166834941153000176635818767001183400,%。 房產(chǎn)投資功能弱化，剛性需求占主流 ；216。不排除一些開發(fā)商受資金鏈的壓力，上演樓價(jià)高臺(tái)跳水的鬧劇，時(shí)間應(yīng)該在年底前，此時(shí)有銀行貸款和施工費(fèi)用須償付。第二個(gè)“1000萬”工程，即1000萬㎡中低價(jià)商品住房建設(shè)，也按照政府“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)”的招標(biāo)方式，但不同的是，地價(jià)按照土地招標(biāo)的市場(chǎng)底價(jià)來確定，房?jī)r(jià)實(shí)行低于周邊市場(chǎng)價(jià)格，供應(yīng)對(duì)象主要是沒有享受過房改政策或沒有買過房的本市居民。2005年上海樓市的發(fā)展走勢(shì)，無疑成為人們當(dāng)下備加關(guān)注的話題，并將在很大程度上影響購(gòu)房者的心理預(yù)期。元／㎡，7月較6月微幅上漲0．6％，回升到6461成交：3月起明顯減量從今年3月份開始，全市住宅成交面積連續(xù)3個(gè)月快速減少，5月之后連續(xù)3個(gè)月基本穩(wěn)定在每月80萬㎡的低位，這一水平大幅低于春節(jié)所在2月的135．27萬㎡，成為除春節(jié)2月份外的“谷底”，7兩月供應(yīng)反彈，基本穩(wěn)定在每月180萬㎡的水平。近年來，上海郊縣農(nóng)民購(gòu)買商品住房每年約在100萬㎡米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購(gòu)買商品住房的比例將逐漸上升。 三季度及下半年房地產(chǎn)價(jià)格變化的不確定因素增強(qiáng)，但價(jià)格下降應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的合理性軌跡。二季度我國(guó)采取了各項(xiàng)綜合性政策并不斷加大力度之后，房地產(chǎn)價(jià)格卻并未像人們所預(yù)期的那樣明顯回落，說明其政策效應(yīng)正面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)，也說明國(guó)家宏觀調(diào)控政策在執(zhí)行過程中沒有像執(zhí)行控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)那樣堅(jiān)決，這意味著目前阻止房地產(chǎn)價(jià)格下降的力量還很強(qiáng)大。 5．房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。2004年房地產(chǎn)投資確實(shí)是過高、過快了，若不是宏觀調(diào)控措施及時(shí)出臺(tái)，那么，2005年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)是一種極其緊張的運(yùn)行狀態(tài)。 注重品質(zhì)、強(qiáng)調(diào)性價(jià)比將是市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)；216。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3％以內(nèi)。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。同時(shí)意見還強(qiáng)調(diào)要切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷