【正文】 目前區(qū)域在售住宅樓盤的價格帶為25004500元/㎡，價格帶跨度較大。同時沿長江北路區(qū)域的別墅市場也逐漸成型，產(chǎn)品類型以聯(lián)排和疊加為主。但是進(jìn)入2003年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開發(fā)商把投資的目光投向土地儲備量相對較多的城北區(qū)。發(fā) 展 商：昆山易通房產(chǎn) 威尼斯花園物業(yè)類型：獨(dú)棟物業(yè)特征：項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，在新上海度假村內(nèi)，項(xiàng)目體量較小，僅23棟獨(dú)棟別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 上海度假客群營銷方式： 2005年5月開盤，30%的銷售率（主要是預(yù)定）售　　價： 7500元/㎡，總價220萬/套物業(yè)地址：巴城鎮(zhèn)民權(quán)路18號戶型面積：300㎡ 送花園350950㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：陽澄湖別墅,配套由威尼斯度假酒店和垂釣樂園項(xiàng)目簡介：總建面7986㎡,獨(dú)棟23套發(fā) 展 商：浦江房產(chǎn)有限公司 鹿澄天地物業(yè)類型：獨(dú)棟物業(yè)特征：項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，在新上海度假村內(nèi)，項(xiàng)目體量較小，僅20棟獨(dú)棟別墅,8棟雙拼別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 上海度假客群占8成,只有45套是昆山人買的營銷方式： 2004年8月開盤，85%的銷售率,剩56套,在上海參加房展會售　　價： 獨(dú)棟7500元/㎡,雙拼6000元/㎡，總價228370萬/套物業(yè)地址：巴城鎮(zhèn)民權(quán)路18號戶型面積：300㎡ 送花園350800㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：陽澄湖別墅,配套由威尼斯度假酒店, 共享高爾夫球場項(xiàng)目簡介：總建面10389㎡, ,只有四棟別墅能看到水景,最好售價7800元/㎡發(fā) 展 商：上海永業(yè)房產(chǎn)有限公司 萬方春之聲物業(yè)類型：獨(dú)棟 雙拼物業(yè)特征：項(xiàng)目體量較大，總共400余戶,㎡ 物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房客　　群： 蘇州、上海2－3成，臺灣客2成，本地5－6成營銷方式： 2004年11月開盤，90%的銷售率,剩9套售　　價： 獨(dú)棟7800元/㎡,雙拼6000元/㎡，總價獨(dú)棟289萬/套,雙拼160萬/套物業(yè)地址：馬鞍山中路888號戶型面積：獨(dú)棟370㎡，雙拼266㎡，花園400－600㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): ㎡/月項(xiàng)目主題：臨近華東最大生態(tài)森林公園、大學(xué)城和體育中心，周邊居住環(huán)境好項(xiàng)目簡介：㎡, ，在售二期，三期四期目前尚未確定，新吉陽代理的樓盤發(fā) 展 商：江蘇萬方置業(yè)有限公司 泰鴻花園物業(yè)類型：獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排物業(yè)特征：項(xiàng)目體量較大，獨(dú)棟266戶,雙拼52戶，聯(lián)排32戶，㎡ 物業(yè)現(xiàn)狀： 外立面客　　群：上海2－3成，昆山3成,臺灣及其他區(qū)域營銷方式： 二期尚未開盤,一期銷售率95%,僅剩3套雙拼售　　價： 獨(dú)棟7000元/㎡,雙拼5600元/㎡，總價獨(dú)棟286304萬/套,雙拼135141萬/套,物業(yè)地址：馬鞍山西路北側(cè),陽澄湖路西側(cè)戶型面積：獨(dú)棟370358380㎡，雙拼233243㎡，花園500－700㎡車 位: 1:1物 業(yè) 費(fèi): 2元/㎡/月項(xiàng)目主題：臨近陽澄湖公園,項(xiàng)目體量為陽澄湖目前在售最大體量別墅樓盤項(xiàng)目簡介：㎡, ，在售一期,二期目前尚未確定發(fā) 展 商：蘇州泰鴻房產(chǎn)有限公司５．北部板塊該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。物業(yè)地址： 馬鞍山中路218號戶型面積： 雙拼309314㎡，聯(lián)排210220㎡，送花園100㎡左右。物業(yè)現(xiàn)狀： 05年9月底交房。售　　價： 均價5500元/㎡左右，總價106140萬。 發(fā) 展 商： 昆山登云置業(yè)　 水木清庭物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 多層 商業(yè)物業(yè)特征： 6500㎡的中心庭院，3000㎡的高級會所，臨近森林公園的綜合性較強(qiáng)的社區(qū),只針對本地各層次人需求的樓盤?？汀　∪海?昆山本地居多占90%，有部分較遠(yuǎn)的外地客在這邊開公司的，如新疆、內(nèi)蒙。物業(yè)現(xiàn)狀： 正在打樁,06年底交房客　　群： 上?？蜑橹鳎胁糠掷ド娇蜖I銷方式： 05年10月開盤。營銷方式： 05年7月開盤，分三期，一期40套，受新政策影響，銷售率30%，包括預(yù)定的12套，在上海和昆山都做過廣告宣傳和推廣。車 位: 未定物 管 費(fèi)： ㎡/月項(xiàng)目主題： 生態(tài)美式別墅項(xiàng)目簡介: 總建面500畝,，綠化70%，總戶數(shù)198套，一期由金豐易居公司代理銷售。發(fā) 展 商： 江蘇曼氏置業(yè)有限公司 克拉水城物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 公寓 酒店物業(yè)特征： 座落于威尼斯渡假村內(nèi)，引進(jìn)陽澄湖的水，戶戶依水傍居, 周邊有高爾夫球場、森林公園、大學(xué)城、體育中心，配套完善，是最具收藏價值的精品別墅物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房，05年8月交的房。區(qū)域市場在推個案簡評： 漾月灣物業(yè)類型： 獨(dú)棟物業(yè)特征： 3000畝高爾夫綠茵，環(huán)繞陽澄、傀儡湖，四面環(huán)水，真正意義上的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,超值享受。陽澄湖周邊是目前蘇州市區(qū)和昆山別墅開發(fā)的熱土，水景別墅的概念在此被發(fā)揮地淋漓盡致?！俺鞘谐?，產(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。營銷方式： 05年3月全部推出，目前還剩30套，銷售率70%售　　價： 均價5600元/㎡，總價100140萬物業(yè)地址： 曙光路與新樂路交匯處戶型面積： 雙拼196㎡，獨(dú)棟200226㎡，有夾層，送花園200㎡項(xiàng)目主題： 地中海風(fēng)情項(xiàng)目簡介： 西塊建面4萬方，雙拼30套，獨(dú)棟70套，基本沒有獨(dú)立的私家車庫,只有地上停車位發(fā) 展 商： 上海福遠(yuǎn)房產(chǎn)有限公司投 資 商： 農(nóng)工商房產(chǎn) 水都美墅物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 公寓物業(yè)特征： 座落于風(fēng)景怡人的周莊，比鄰18洞光明高爾夫球場，緊靠白蜆湖，吸引了諸多的上?？?，將這里做為享受5+2周末渡假生活的首選圣地。項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目簡介： 總建面15萬方，獨(dú)棟120套，雙拼68套，疊加130套。客　　群： 以上?？蜑橹?，占90%。物業(yè)地址：千燈鎮(zhèn)機(jī)場路南側(cè)戶型面積： 獨(dú)棟260290㎡，送花園300400㎡，聯(lián)排226280㎡，公寓只有四層半，大多為三房，面積為100123㎡。發(fā) 展 商：　昆山市興華房產(chǎn)有限公司 卿峰麗景物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 公寓物業(yè)特征： 兩個VIP商務(wù)中心承載生活品位,北美風(fēng)情成就國際派別墅,深圳福田打造優(yōu)質(zhì)物管,柔和千年古韻江南情,一脈天成。物業(yè)地址： 海虹路與商鞅路交匯處戶型面積： 聯(lián)排221295㎡項(xiàng)目主題： 打造昆山副城市核心區(qū)內(nèi)獨(dú)一無二的聯(lián)體別墅區(qū)項(xiàng)目簡介: 總建面24萬方，東區(qū)13萬方，西區(qū)11萬方， ，總戶數(shù)1534套 ，一期聯(lián)排56套。發(fā) 展 商： 昆山森隆置地有限公司 名城花園物業(yè)類型：多層 聯(lián)排 商業(yè)物業(yè)特征： 別墅特區(qū)在建筑、景觀、休閑、文化方面功能齊全，主軸道路是寓意吉祥的“中國龍脈”，落地大窗，戶型設(shè)計(jì)格局方正。營銷方式： 05年4月推出246套 ，45月售150套 ，69月售70套，廣告投放量大。區(qū)域市場在推個案簡評： 上海芝華士物業(yè)類型： 多層 疊加 聯(lián)排 小高層 商業(yè) 四星級酒店物業(yè)特征： 由天然河道分成南北兩區(qū)，南區(qū)先行開發(fā)，物業(yè)類型齊全，是目前張浦最大規(guī)模的綜合性高級社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀： 06年10月交房客　　群： 新昆山人居多，占80% ，臺灣客占10% ，上?？驼?0%，投資客不多 營銷方式： 05年5月一期開盤推出1033套 ，基本售完，二期6月開盤推出700套，受新政策影響，目前只售出一半不到，其中小高層200套，疊加60套，聯(lián)排17套，在市中心有固定的廣告展牌，10月會去參加昆山的大型房展會 售　　價： 疊加3600元/㎡，總價6179萬，聯(lián)排4800元/㎡，總價125萬左右，小高層3000元/㎡，商業(yè)6000元/㎡左右物業(yè)地址： 新吳街288號戶型面積： 疊加170220㎡，四拼260㎡，多層基本為三房，面積不超過139㎡車 位: 未定物 管 費(fèi)： ㎡/月項(xiàng)目主題： 醇粹尊榮生活特區(qū)項(xiàng)目簡介： 占地22萬方，總建面33萬方，總戶數(shù)2050戶,鄰近張浦中心商業(yè)區(qū)，與藍(lán)波灣遙遙相對，將形成這里最大的商業(yè)步行街。根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動著大量的客戶群，未來市場潛力巨大。未來可朝向生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。南部區(qū)域規(guī)劃將統(tǒng)一發(fā)展思路，根據(jù)各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的情況不同，統(tǒng)一制定規(guī)劃發(fā)展方向。區(qū)域市場在推個案簡評：物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 多層等物業(yè)特征： 項(xiàng)目為昆山目前在推最大綜合項(xiàng)目，以別墅為主，臨近上海安亭物業(yè)現(xiàn)狀： B區(qū)已經(jīng)封頂 客　　群：主要是上?？腿籂I銷方式： 10分鐘車程到上海安亭,項(xiàng)目主要在上海推廣,購房可得15－30萬的轎車,送上海電話號碼,規(guī)劃有學(xué)校,酒店大型商業(yè),臨近花橋新建的花溪公園售　　價： 雙拼7500元/㎡, 聯(lián)排6000元/㎡,獨(dú)棟9000元/㎡左右.物業(yè)地址： 沿滬大道和沿江大道戶型面積： 聯(lián)體180200㎡, 320416㎡車 位: 車位配比1:1物 管 費(fèi)： ㎡/月項(xiàng)目主題： 歐式風(fēng)格、北美風(fēng)格項(xiàng)目簡介： 總建面250萬平方米,總戶數(shù)8000余戶,主要在上海做宣傳廣告。未來將形成城市的副中心，該區(qū)也當(dāng)然成為昆山樓市的熱點(diǎn)。項(xiàng)目位于都市中心，5分鐘車程直達(dá)昆山市中心的繁華商圈，周邊交通線路密集，出行便利，生活配套完善。發(fā) 展 商： 昆山新大眾房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投 資 商： 大眾交通（集團(tuán)）股份有限公司 水秀藝墅物業(yè)類型： 雙拼 獨(dú)棟 聯(lián)排 物業(yè)特征： 純別墅項(xiàng)目，規(guī)模不大，交通便利,周邊人流較大，道路比較擁堵?？汀　∪海?本地私營業(yè)主和政府官員占50%，臺灣客占30%，上?？驼?0%。目前區(qū)域住宅項(xiàng)目主要集中在環(huán)城北路以北區(qū)域，環(huán)城北路以南區(qū)域在售樓盤商務(wù)樓為主，已建成的新住宅社區(qū)主要沿柏廬路沿線分布，部分個案分布在震川西路沿線。獨(dú)棟別墅的面積為300－350平方米左右，價格帶主要分布在7500－9500元/㎡。期間居民居住區(qū)已經(jīng)日趨完善成熟；區(qū)域商業(yè)繁華，人口密集，貫穿南北的人民路是昆山市商業(yè)中心，沿路分布著大型購物商場、銀行、賓館。 昆山別墅市場正處于高速發(fā)展階段，市場競爭激烈，產(chǎn)品發(fā)展正逐步走上品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，它必將走上一條健康、休閑、舒適的生活道路；第二章 分區(qū)別墅市場行情昆山別墅市場經(jīng)過若干年的發(fā)展已經(jīng)初步形成了區(qū)域板塊特征，各區(qū)域別墅市場的開發(fā)程度和所反映出來的市場特征都有所不同，下文將從地域位置上予以劃分為中、東、南、西、北，五個區(qū)域板塊，進(jìn)行市場細(xì)分。整個行業(yè)還有待進(jìn)一步完善。消費(fèi)者需要的不僅是一座獨(dú)門獨(dú)戶的住宅，而且更需要一個適應(yīng)新生活方式，具有新空間概念、空間體驗(yàn)的高級住宅。(3.)戶外景觀與室內(nèi)裝修風(fēng)格日趨統(tǒng)一。區(qū)位已成為決定別墅品質(zhì)與前途的關(guān)鍵因素，具有優(yōu)越的交通環(huán)境、良好的自然環(huán)境以及豐富的可借鑒資源的區(qū)域，將依然是別墅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，如陽澄湖周邊區(qū)域。近年來，昆山別墅和類別墅市場不斷有新的類型出現(xiàn)，由于在戶型設(shè)計(jì)上越來越注重對人的關(guān)懷，相信未來昆山的別墅市場會涌現(xiàn)出更多體現(xiàn)人文關(guān)懷的結(jié)構(gòu)類 型，而市場將會對其品質(zhì)做出最好的評判。品質(zhì)好的近郊小戶型獨(dú)棟項(xiàng)目由于數(shù)量少，需求量大，仍會受到追捧，但其價格潛力已基本釋放，上升空間預(yù)計(jì)不會太大。雖然別墅類土地供應(yīng)被叫停勢必減少項(xiàng)目增量，但這并不意味著市場供應(yīng)量會 在短期內(nèi)減少。在多種利好因素的影響下，別墅的總體需求將不斷擴(kuò)大。 從上表可以看出昆山別墅市場子2002年以來別墅市場保持了快速發(fā)展，尤其是2003年各項(xiàng)指標(biāo)的漲幅均達(dá)到了的頂峰，各項(xiàng)數(shù)據(jù)呈倍數(shù)的增長，隨著后來政府的政策影響，對別墅用地限批，使得別墅市場在2004年漲幅有所回落；216。施工面積1106421平方米，%，其中新開工面積416175平方米，同比增長 %，竣工面積50958平方米，%，實(shí)際銷售面積28986平方米。 昆山別墅市場的客群也因?yàn)槭袌龅陌l(fā)展，經(jīng)歷了外籍人士（主要是臺灣人）向上海人再到昆山人這樣一個轉(zhuǎn)變過程；216。昆山目前在售的別墅項(xiàng)目現(xiàn)在有30余個，主要集中在花園路、馬鞍山路、淀山湖、開發(fā)區(qū)以及陽澄湖周邊區(qū)域，這五個區(qū)域內(nèi)的別墅占昆山別墅總數(shù)的90%以上。一些以居住為主的新興別墅區(qū)域逐漸成型，如長江長江北路沿線有“華城美地”、“花都藝墅”、“沛綠園”；東部開發(fā)區(qū)內(nèi)，比較知名的有“綠地國際家園”，馬鞍山路沿線至陽澄湖一段，有森林公園、陽澄湖等各個獨(dú)具特色的公園與湖泊，如“楓橋半島”、 “玉熙山莊”、“克拉水城”、“漾月灣”及“天使灣”等?！举E】別墅市場宏觀篇第一章 昆山別墅市場概況一、昆山別墅市場發(fā)展沿革經(jīng)過數(shù)年的開發(fā)，昆山的別墅市場已經(jīng)發(fā)展到一定高度，逐漸形成了別墅區(qū)域化態(tài)勢，有的區(qū)域目前開發(fā)已經(jīng)接近飽和，市場進(jìn)入尾聲，幾年內(nèi)將沒有項(xiàng)目再推出，如花園路周邊區(qū)域。216。商品房銷售面積和銷售額的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場需求相對放緩。7．。㎡米，％。昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。5．入住率不高。從1988—2003年，%。2．住宅所占比例過大。注：摘自統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，其中2004年的指標(biāo)為當(dāng)年10月預(yù)計(jì)指標(biāo)商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。 20012003年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢，這也是在大量的住宅項(xiàng)目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了2004年，住宅項(xiàng)目的總體銷售金額相比較2003年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢，顯示出市場對巨大供應(yīng)的消化能力已顯疲態(tài)。 昆山2003到2004年間投資資金大量涌入，保持高位運(yùn)營，市場供需已經(jīng)達(dá)到飽和態(tài)勢，預(yù)計(jì)2005年還將保持平緩的增長趨勢。年份2000年2001年2002年200