【文章內(nèi)容簡介】 20012003年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢，這也是在大量的住宅項目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了2004年，住宅項目的總體銷售金額相比較2003年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢，顯示出市場對巨大供應(yīng)的消化能力已顯疲態(tài)。三、昆山房產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)的特點1．開發(fā)投資迅猛增長。今年15月份，比去年同期增長190%，比去年同期增長93%。注：摘自統(tǒng)計信息網(wǎng)，其中2004年的指標為當年10月預計指標商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。㎡，比去年同期增長139%，㎡，比去年同期增長134%。銷售總量穩(wěn)步增長，住宅房銷售勢頭看好。㎡，比去年同期增長31%，㎡，比去年同期增長30%。2．住宅所占比例過大。昆山商品房預銷售的穩(wěn)步上升，說明市場在理性發(fā)展。在今年的商品房預銷售中，住宅面積占93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；%，說明開發(fā)辦公樓的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開發(fā)公司購買。3．房價上升過快。從1988—2003年，%。房價在500元以下價位維持了四年，從500—1500元價位維持了八年，而從1500—3000元價位僅用四年時間。特別是從2001年開始房價加速上升，2001—%、 %、%；2004年盡管受國家宏觀調(diào)控的影響，至2004年10月底房價已達2954元，%。（這里所說的房價是全市平均價）。5．入住率不高。入住率是判斷房地產(chǎn)是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關(guān)單位進行過調(diào)查，認為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。6．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。資質(zhì)為三級、暫定三級及以下的小企業(yè)就有187家，％。企業(yè)規(guī)模小，必然導致資金能力相對不足；資質(zhì)等級低、企業(yè)實力薄弱，必然導致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動生產(chǎn)率不高。而中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，二級資質(zhì)企業(yè)僅19家。㎡米，％。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場80％份額相比，還有較大差距。昆山房地產(chǎn)市場中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。7．。目前昆山從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已超過100家，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭越來越激烈。2004年今年單從房地產(chǎn)投資額和新開工面積看，分別比去年同期增長190%和139%，遠遠高于蘇州全市平均值水平。但從另一側(cè)面看，房地產(chǎn)業(yè)隱含著過熱現(xiàn)象。商品房銷售面積和銷售額的增長遠遠低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場需求相對放緩。從近期來看，我市的房價走勢進入平穩(wěn)發(fā)展階段，今后不會出現(xiàn)房價大副上揚現(xiàn)象；從長期來看，隨著城市供地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設(shè)標準的不斷提高以及經(jīng)濟的不斷增長，市民對居住質(zhì)量的要求越來越高，所以房價仍將呈上升趨勢。國中觀點216。 昆山房地產(chǎn)供需關(guān)系已從起步階段的產(chǎn)品供應(yīng)嚴重不足過渡到了現(xiàn)在供需基本平衡、供應(yīng)略大于需求的成熟階段。216。 在這個階段，開發(fā)動作方式、市場需求、政府的土地調(diào)控政策及對房地產(chǎn)監(jiān)管方式和力度、金融扶持程度與運作模式都與起步階段有了很大的不同。216。 房地產(chǎn)界普遍的認同觀念是，昆山房地產(chǎn)發(fā)展已從初期的起步階段發(fā)展到現(xiàn)在的中期成熟階段，但距房地產(chǎn)發(fā)達的一線城市的發(fā)達階段還有差距?！举E】別墅市場宏觀篇第一章 昆山別墅市場概況一、昆山別墅市場發(fā)展沿革經(jīng)過數(shù)年的開發(fā)，昆山的別墅市場已經(jīng)發(fā)展到一定高度，逐漸形成了別墅區(qū)域化態(tài)勢，有的區(qū)域目前開發(fā)已經(jīng)接近飽和，市場進入尾聲，幾年內(nèi)將沒有項目再推出，如花園路周邊區(qū)域。但其他區(qū)域目前正處于開發(fā)高潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前昆山仍有逾200萬平方米的土地儲備，主要集中在陽澄湖周邊、昆山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及淀山湖區(qū)域，由此可見這些地方將是未來昆山別墅開發(fā)的重點。昆山別墅市場開發(fā)重點已從市區(qū)西北面轉(zhuǎn)到了市區(qū)的南面，合圍之勢已相當明顯。目前別墅開發(fā)主要集中分布在五大區(qū)域：主要集中在花園路、馬鞍山路、淀山湖、開發(fā)區(qū)以及陽澄湖周邊區(qū)域，下文將以東南西北中五個區(qū)位來作板塊分析。一些以居住為主的新興別墅區(qū)域逐漸成型，如長江長江北路沿線有“華城美地”、“花都藝墅”、“沛綠園”；東部開發(fā)區(qū)內(nèi)，比較知名的有“綠地國際家園”，馬鞍山路沿線至陽澄湖一段，有森林公園、陽澄湖等各個獨具特色的公園與湖泊，如“楓橋半島”、 “玉熙山莊”、“克拉水城”、“漾月灣”及“天使灣”等。目前別墅的價格雙拼在6000元/平方米左右，10000元/平方米的獨棟別墅價格已屬高端。昆山購買別墅的人群，已經(jīng)不再是早期以臺灣人為主的狀況，近年來，昆山別墅吸引了大量上海及臨近城市的購房人群，前期階段投資客在這一群體中占有相當比例，現(xiàn)階段外地購房者對度假型別墅越發(fā)青睞，尤其是陽澄湖、淀山湖兩個休閑度假別墅區(qū)，上海人的購買力已經(jīng)顯現(xiàn)出來，由于政策影響，投資欲望受到壓制，休閑自住成為他們購買別墅的主要意圖。昆山目前在售的別墅項目現(xiàn)在有30余個，主要集中在花園路、馬鞍山路、淀山湖、開發(fā)區(qū)以及陽澄湖周邊區(qū)域，這五個區(qū)域內(nèi)的別墅占昆山別墅總數(shù)的90%以上。國中觀點:216。 昆山別墅市場經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展已逐漸成熟,形成若干別墅板塊；216。 目前別墅板塊呈現(xiàn)由四周逐漸向中心合圍之勢，尤以南部淀山湖區(qū)域未來別墅市場供應(yīng)量驚人；216。 昆山別墅市場的客群也因為市場的發(fā)展，經(jīng)歷了外籍人士（主要是臺灣人）向上海人再到昆山人這樣一個轉(zhuǎn)變過程；216。 未來別墅市場競爭將更趨激烈，市場競爭的方式也將多樣化；216。 別墅產(chǎn)品的劃分也將更趨明晰，度假休閑別墅將是未來市場的主導產(chǎn)品。二、昆山別墅市場宏觀數(shù)據(jù)2004年1—7月，昆山別墅與高檔公寓投資52534萬元，%。施工面積1106421平方米，%，其中新開工面積416175平方米，同比增長 %，竣工面積50958平方米，%，實際銷售面積28986平方米。盡管受到別墅用地政策變化、信貸政策收緊及市場供求變化等的不利影響，從發(fā)布限批別墅用地文件后，地價開始水漲船高，樓價也隨之上升。雖然用地停止供應(yīng)，但是開發(fā)商手中還有大量的土地囤積，土地緊俏、價格上漲使得他們開始將手中的一些地放出去，因此今年上半年昆山別墅的供應(yīng)量仍然保持了大幅放量的態(tài)勢，整體別墅市場仍然保持穩(wěn)中有升的局面，高價位和低價位的別墅都有各自的市場，市場區(qū)分日益明顯。年份施工面積(㎡)竣工面積(㎡)銷售面積（㎡）銷售金額（萬元）2002年27553010075199005309282003年802037285357247639990232004年1508267421659417868180184別墅及高檔用房統(tǒng)計數(shù)據(jù)表摘自昆山2005年統(tǒng)計年鑒國中觀點：216。 從上表可以看出昆山別墅市場子2002年以來別墅市場保持了快速發(fā)展，尤其是2003年各項指標的漲幅均達到了的頂峰，各項數(shù)據(jù)呈倍數(shù)的增長，隨著后來政府的政策影響，對別墅用地限批，使得別墅市場在2004年漲幅有所回落；216。 銷售面積和竣工面積基本持平，只有2003年竣工面積明顯大于銷售面積，說明昆山2003年別墅市場處于高速發(fā)展期，當?shù)貏e墅市場去化已顯疲態(tài)；216。 2004年別墅總體市場仍然保持了持續(xù)穩(wěn)定的上升趨勢。三、昆山別墅市場發(fā)展趨勢，在近幾年呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。在多種利好因素的影響下，別墅的總體需求將不斷擴大。除了原有需求外，隨著昆山經(jīng)濟發(fā)展，本地消費者的購買力愈來愈強，經(jīng)濟型別墅會越來越受到他們的歡迎。而對外開放的進一步深化，則吸引了眾多海內(nèi)外商家和上海及臨近城市人群進入昆山，他們一般居住需求集中于中高端別墅市場。，但產(chǎn)品的供應(yīng)量將繼續(xù)增加。雖然別墅類土地供應(yīng)被叫停勢必減少項目增量，但這并不意味著市場供應(yīng)量會 在短期內(nèi)減少。首先消費群體對昆山別墅產(chǎn)品的需求將繼續(xù)加強，此外前期已立項并已經(jīng)拿到地塊進行觀望的開發(fā)商紛紛開始了項目開發(fā)的前期準備工作，預計未來兩年內(nèi)，昆山別墅市場的供應(yīng)量將會持續(xù)放大，形成別墅開發(fā)熱潮。，部分產(chǎn)品價格將會上升。由于需求量和供應(yīng)量的同比增長，昆山別墅市場平均價格在未來12年內(nèi)不會出 現(xiàn)大幅變化。品質(zhì)好的近郊小戶型獨棟項目由于數(shù)量少，需求量大，仍會受到追捧，但其價格潛力已基本釋放，上升空間預計不會太大。部分高價別墅以其良好的自然和人文社區(qū)環(huán)境同樣會供不應(yīng)求，價格甚至可能出現(xiàn)較大上升。近年來，昆山別墅和類別墅市場不斷有新的類型出現(xiàn)，由于在戶型設(shè)計上越來越注重對人的關(guān)懷，相信未來昆山的別墅市場會涌現(xiàn)出更多體現(xiàn)人文關(guān)懷的結(jié)構(gòu)類 型，而市場將會對其品質(zhì)做出最好的評判。，產(chǎn)品整體品質(zhì)提升。隨著別墅規(guī)劃設(shè)計水平的不斷提高，且價格增幅不大，昆山別墅的性價比將顯著提升，高檔別墅的品質(zhì)和個性化程度也將有較大提高。因此，昆山別墅項目尤其是近期新開盤的項目，其未來整體品質(zhì)的特點為：(1.)景觀與環(huán)境資源日益優(yōu)越。區(qū)位已成為決定別墅品質(zhì)與前途的關(guān)鍵因素，具有優(yōu)越的交通環(huán)境、良好的自然環(huán)境以及豐富的可借鑒資源的區(qū)域，將依然是別墅開發(fā)熱點區(qū)域，如陽澄湖周邊區(qū)域。(2.)社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量與景觀質(zhì)量不斷提高。高檔別墅項目均呈現(xiàn)出向大戶型、大花園、低容積率的方向發(fā)展的趨勢。中低檔別墅也通過增加社區(qū)內(nèi)綠化率、建設(shè)高檔次的園林景觀以及優(yōu)化別墅項目規(guī)劃形態(tài)等措施以滿足業(yè)主對私密性越來越高的要求。(3.)戶外景觀與室內(nèi)裝修風格日趨統(tǒng)一。戶外的生活，包括在別墅私家花園內(nèi)和在整個小區(qū)內(nèi)的戶外活動，已經(jīng)成為別墅業(yè)主生活的重要部分。庭院作為別墅生活的一部分，地位越來越高，其對業(yè)主生活的價值不亞于起居室和臥室。(4.)戶型設(shè)計不斷滿足新的生活需求。消費者需要的不僅是一座獨門獨戶的住宅，而且更需要一個適應(yīng)新生活方式，具有新空間概念、空間體驗的高級住宅?，F(xiàn)在昆山別墅項目的設(shè)計在功能上將更加具體、細化，對生活方式的研究與探索更加深入。綜上所述，目前昆山別墅市場正處于高速發(fā)展階段，供應(yīng)量與需求量的同比增長也促進了市場的進一步發(fā)展，面對外地大型開發(fā)企業(yè)的進入，市場競爭愈加激烈，別墅市場正逐步走上品牌化、專業(yè)化、規(guī)模化的道路；在發(fā)展、成熟的道路上，昆山別墅市場正在通過不斷彌補自身缺陷、深入了解并引導市場需求、提升項目整體水平 及產(chǎn)品品質(zhì)、轉(zhuǎn)變營銷策略等措施，最大限度地滿足消費者的新需求，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，昆山別墅市場將走上一條健康、休閑、舒適的生活道路國中觀點216。 目前昆山的別墅產(chǎn)品基本由本地開發(fā)商進行開發(fā)，其中不少企業(yè)綜合實力一般，且都是第一次進行別墅開發(fā)，開發(fā)水平和上海、北京、廣州等大中型城市相比還有很大的差距。整個行業(yè)還有待進一步完善。未來隨著萬科等大型企業(yè)的進入，開發(fā)企業(yè)之間的競爭將日趨激烈，品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；瘜⑹俏磥黹_發(fā)企業(yè)發(fā)展的趨勢；216。 伴隨著價格的上漲和市場的日趨成熟，昆山別墅市場的競爭逐漸加劇，產(chǎn)品的類型、價格不斷呈現(xiàn)分化的趨勢。產(chǎn)品定位的獨特性、多元性和完善的配套服務(wù)已經(jīng)變成開發(fā)商制造和吸引市場需求的法寶；216。 昆山別墅市場正處于高速發(fā)展階段，市場競爭激烈，產(chǎn)品發(fā)展正逐步走上品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；牡缆罚?jīng)過數(shù)年的發(fā)展，它必將走上一條健康、休閑、舒適的生活道路；第二章 分區(qū)別墅市場行情昆山別墅市場經(jīng)過若干年的發(fā)展已經(jīng)初步形成了區(qū)域板塊特征，各區(qū)域別墅市場的開發(fā)程度和所反映出來的市場特征都有所不同，下文將從地域位置上予以劃分為中、東、南、西、北，五個區(qū)域板塊，進行市場細分。競爭板塊 競爭板塊 競爭板塊項目基地潛在競爭板塊潛在競爭板塊一、分區(qū)市場行情1．中部板塊在昆山城市化進程中，中心城區(qū)的改造是昆山發(fā)展的重中之重，昆山中心城區(qū)即內(nèi)環(huán)線，東為長江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉塘昆太路。期間居民居住區(qū)已經(jīng)日趨完善成熟；區(qū)域商業(yè)繁華，人口密集，貫穿南北的人民路是昆山市商業(yè)中心，沿路分布著大型購物商場、銀行、賓館。目前前進路、朝陽路、人民路為區(qū)域主干道，交通較方便。以人民路和前進路為商業(yè)軸帶，再擴及鄰里社區(qū)的商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)的條狀商業(yè)街，形成聚集式商圈，構(gòu)成層次分明，完善的城市商業(yè)環(huán)境。區(qū)域別墅產(chǎn)品在檔次上較花園路區(qū)域為高，因而也吸引了不少臺商、外商，以及部分浙江人、上海人、福建人，本地業(yè)主和政府人員約占客戶的60%左右，花園路區(qū)域的聯(lián)體別墅的面積集中在160－280平方米左右，銷售單價在6000元/㎡左右，主力總價基本控制在110－170萬元/套之間。獨棟別墅的面積為300－350平方米左右，價格帶主要分布在7500－9500元/㎡?？蛻糁饕獮樗綘I業(yè)主，昆山本地人為主，部分上海人、蘇州人，少數(shù)臺灣人、浙江人，以居住為主。該區(qū)域山水相間、綠樹成林，是昆山市區(qū)綠化率較高的地區(qū)，開發(fā)商也就借勢造出一個又一個的山水景色。目前區(qū)域的別墅開發(fā)已經(jīng)進入尾聲，未來幾年基本沒有新的產(chǎn)品推出。目前區(qū)域住宅項目主要集中在環(huán)城北路以北區(qū)域，環(huán)城北路以南區(qū)域在售樓盤商務(wù)樓為主，已建成的新住宅社區(qū)主要沿柏廬路沿線分布，部分個案分布在震川西路沿線。區(qū)域在售住宅樓盤價格帶主要分布在30005300元/㎡之間。區(qū)域市場在推個案簡評： 金色港灣物業(yè)類型： 獨棟 疊加 小高層 商業(yè)物業(yè)特征: 獨棟、聯(lián)排、小高層依次遞進，布局合理，近50%的綠化成就山水桃源，900米河岸景觀線，近6500㎡社區(qū)水景湖泊，約50米寬濱江綠化帶,達10000㎡整體綠化環(huán)抱。物業(yè)現(xiàn)狀： 獨棟已封頂，疊加部分封頂，小高層蓋到6層，06年下半年交房?？汀　∪海?本地私營業(yè)主和政府官員占50%，臺灣客占30%，上?？驼?0%。營銷方式： 二期05年4月開盤，銷售率85%，目前剩10套左右，小高層