【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 各具特色的場(chǎng)所，并組合成富有節(jié)奏韻律的景觀序列。（3）岸際輪廓線的控制：組織疏密有序、剛?cè)岵?jì)、層次分明的岸際輪廓線。集約性原則——結(jié)合地形相對(duì)集中地布置建筑空間及外部場(chǎng)地，聚集人氣、創(chuàng)造活力。重點(diǎn)處理上述地段的地質(zhì)災(zāi)害防護(hù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施，此外的其它地段則設(shè)置對(duì)自然災(zāi)害防護(hù)等級(jí)要求較低的步行系統(tǒng)和休閑設(shè)施為主，這樣既為市民提供了更豐富的空間體驗(yàn)，也節(jié)省了自然災(zāi)害防護(hù)的工程量和造價(jià)。多樣性原則——濱水區(qū)內(nèi)的空間使用應(yīng)具有多樣性、混合性和共享性。將各種和濱江游憩消費(fèi)行為有關(guān)的商業(yè)、休閑和娛樂(lè)空間和活動(dòng)有機(jī)組合，使得不同年齡段、不同性別和不同文化層次的市民都可以在這里找到可供自己使用的空間和活動(dòng)內(nèi)容，使濱水區(qū)24小時(shí)都有活動(dòng)、都有人流，從而帶來(lái)濱水區(qū)的活力和商機(jī)。觀賞性原則——濱水地帶此岸與彼地、彼岸是“觀與被觀”的關(guān)系，在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)應(yīng)結(jié)合地形標(biāo)高的變化在設(shè)置遠(yuǎn)眺、環(huán)顧、近觀等觀景點(diǎn)的同時(shí)，也應(yīng)注意自身的總體景觀形象的塑造。包括沿龍洲大道景觀展開面及沿長(zhǎng)江展開面的景觀形象。此外要注意視覺(jué)走廊的控制，使得江景城景相互交融。二、景點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容（一）觀江餐娛休閑帶觀江餐娛休閑帶是市民、游客參與性最強(qiáng)、活動(dòng)最密集的地段。主要由四個(gè)“場(chǎng)所”構(gòu)成：虹廊臥波（場(chǎng)所1）：建筑造型輕巧、流暢，空間組合靈活多變，其中穿插組合場(chǎng)地空間，休閑、觀光的好去處。水岸層臺(tái)（場(chǎng)所2）：景觀式的建筑和地形巧妙結(jié)合，層層退臺(tái)，在不同的標(biāo)高上擴(kuò)展出大面積的室外空間，結(jié)合舒展、層次豐富的廣場(chǎng)，是把盞臨風(fēng)、吟詩(shī)做賦、憑欄遠(yuǎn)眺的最佳場(chǎng)所。（1）層臺(tái)疊翠（2）詩(shī)林賞江廣場(chǎng)龍州夢(mèng)幻（場(chǎng)所3）：地形、場(chǎng)地和建筑互為依托、珠聯(lián)璧合、相得益彰，無(wú)論廣場(chǎng)和建筑都是整篇樂(lè)章的強(qiáng)音，形成某濱江景觀帶的標(biāo)志和高潮。成為適合開展聚會(huì)交往、觀景攬勝、高檔餐飲等活動(dòng)的理想空間。（1）龍州夢(mèng)幻廣場(chǎng)（2）龍州帆影（3）品牌餐娛住宿等旅游接待基礎(chǔ)設(shè)施望江風(fēng)情（場(chǎng)所4）：建筑造型沉穩(wěn)中有變化、樸實(shí)中有情調(diào)，廣場(chǎng)、庭院、建筑一氣呵成，是品茗消遣、把玩情調(diào)、交友會(huì)客的絕好場(chǎng)所。（1）望江風(fēng)情（2）金棕櫚廣場(chǎng)挑棧臨風(fēng)：棧橋絕壁、凌空飛架，極具山地城市陽(yáng)臺(tái)的特色，構(gòu)建出駐足、眺望、社交和休息的優(yōu)美觀賞空間。長(zhǎng)橋觀瀑：龍吟水躍、長(zhǎng)橋如虹，呈現(xiàn)盛世歡騰、普天同慶的場(chǎng)面，是有標(biāo)志性的觀賞、游覽和嬉戲的景觀空間。五彩繪石：傳摩崖石刻神韻、展現(xiàn)代藝術(shù)魅力，既適合遠(yuǎn)觀又適宜近看，是富有特色的藝術(shù)鑒賞空間。（二）濱江漫步帶濱江漫步帶將人工景觀和自然景觀相結(jié)合，既有都市風(fēng)情，又有山林野趣，是觀江餐娛休閑區(qū)的延伸區(qū)域，逐漸過(guò)渡到沿江生態(tài)保護(hù)區(qū)。主要由下列景點(diǎn)構(gòu)成：清風(fēng)搖翠 觀星臺(tái) 靜謐思遠(yuǎn)五彩繪石 望柱迎江 木廊棧道色彩地帶 觀瀾臺(tái) 九龍橋?yàn)I江平臺(tái) 1索道飛虹 1挑棧凌風(fēng)1水晶星座 1光影迷陣 1竹林幽情1濱江劇場(chǎng) 1龍洲溫泉（三）生態(tài)保護(hù)帶生態(tài)保護(hù)帶將保留現(xiàn)有的沿江植被，以植物的生態(tài)學(xué)特性和群落演替原理為依據(jù)對(duì)植被進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，營(yíng)造以體現(xiàn)自然情趣和生態(tài)特色為主調(diào)的綠色空間，形成某濱江景觀帶的基調(diào)。第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、景區(qū)景觀工程景區(qū)公共景觀帶有1600米左右，景觀綠地占地面積146834平方米，具體景觀見(jiàn)第四章第二節(jié)景點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容。二、景區(qū)旅游配套設(shè)施（接待設(shè)施）景區(qū)配套設(shè)施（接待設(shè)施）總建筑面積48960 m2，基本情況如下：序號(hào)設(shè)施名稱建筑面積（m2）經(jīng)營(yíng)方式1望江風(fēng)情建筑(A棟)10707自營(yíng)2龍洲夢(mèng)幻建筑(B棟)23537出售3層臺(tái)疊翠建筑(C棟)13769出租4虹廊臥波建筑(D棟)562自營(yíng)5溫泉385自營(yíng)6合計(jì)48960 第六章 景區(qū)環(huán)境保護(hù)某景區(qū)十分注重對(duì)環(huán)境的保護(hù)，分別采用以下五項(xiàng)措施進(jìn)行處理：一、場(chǎng)地內(nèi)采用雨污分流制廚房廢水經(jīng)隔油器處理后排入小區(qū)的污水管，與生活污水一起排入污水處理裝置，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后再排入城市下水道。二、生活垃圾在景區(qū)內(nèi)設(shè)多個(gè)垃圾收集點(diǎn)，每戶采用袋裝，由物管公司定時(shí)收集送入垃圾收集點(diǎn)，每天再運(yùn)至城市垃圾處理場(chǎng)。三、地下汽車庫(kù)采用機(jī)械排風(fēng)發(fā)電機(jī)房的油煙氣采用管道高空排放，廚房的油煙采用變壓式排氣道高空排放。四、噪聲控制景區(qū)內(nèi)所選用的設(shè)備均選用低噪聲設(shè)備，并采用取相應(yīng)的減震措施。五、建筑環(huán)保建筑和裝飾材料嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)選用不散發(fā)污染物的材料。第七章 項(xiàng)目實(shí)施方案一、項(xiàng)目組織實(shí)施功能和客戶定位：本項(xiàng)目旨在建設(shè)和營(yíng)造某休閑旅游景區(qū)。其主要功能是以濱江景觀帶為重要節(jié)點(diǎn)組織游客路線，輔以傳統(tǒng)工藝坊、文化展示館、停車場(chǎng)等項(xiàng)目，為旅游觀光提供交通、飲食、購(gòu)物、接待和導(dǎo)游等多方面的服務(wù)，該項(xiàng)目面對(duì)所有**市民以及和來(lái)某區(qū)旅游的高中端外地游客。業(yè)務(wù)類型：景區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施自營(yíng)、出租及轉(zhuǎn)讓；提供旅游住宿；組織商務(wù)會(huì)議、文化活動(dòng)；組織傳統(tǒng)手工藝表演活動(dòng)、民族歌舞表演活動(dòng)；旅游活動(dòng)宣傳；大眾餐飲及停車場(chǎng)服務(wù)等。經(jīng)營(yíng)管理模式：**公司成立專業(yè)性分公司或獨(dú)立子公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)景區(qū)所有旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。直接經(jīng)營(yíng)管理景區(qū)部分核心公共配套設(shè)施以及溫泉、停車場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。對(duì)手工作坊、文化會(huì)館等著重展示重某區(qū)歷史、民俗、文化和傳統(tǒng)風(fēng)貌的重點(diǎn)游覽項(xiàng)目和部分具有江岸文化、三峽風(fēng)情的重點(diǎn)商鋪，公司將采取定向招商的方式，邀請(qǐng)三峽庫(kù)區(qū)及周邊區(qū)域的民間商戶、藝人和工匠作為主力經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，公司以物業(yè)租金或物業(yè)轉(zhuǎn)讓方式形成收入。對(duì)其他商鋪，采取廣泛招租方式經(jīng)營(yíng)。組織方式：專業(yè)性分公司或獨(dú)立子公司初步擬定設(shè)財(cái)務(wù)部、人事部、前廳部、客房部、餐飲部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部、工程維護(hù)部、保安部。二、項(xiàng)目建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期為1年，2007年2月1日計(jì)劃開工（注），2008年2月竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目實(shí)施工期見(jiàn)下表：項(xiàng) 目 實(shí) 施 工 期 表 年分項(xiàng)200620072008111212345678910111212項(xiàng)目可行性研究景區(qū)設(shè)計(jì)景區(qū)工程施工景區(qū)工程竣工注：截止2006年12月，某項(xiàng)目的規(guī)劃已通過(guò)市政府批準(zhǔn)，平基土石方工程、擋土墻施工、水電施工、地形圖勘察等工作已基本完成，園林綠化已進(jìn)場(chǎng)做前期施工準(zhǔn)備工作，圖紙會(huì)審已完成。第八章 項(xiàng)目費(fèi)用與效益估算一、投資估算（一）估算依據(jù)《**市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》和建設(shè)部及國(guó)家有關(guān)規(guī)定；現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)和現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)；**公司提供的其他有關(guān)資料。（二）估算辦法景區(qū)公共景觀工程（土地成本費(fèi)用）根據(jù)**公司與某區(qū)政府的協(xié)議，公共景觀部分投資按5000萬(wàn)控制，本項(xiàng)目征地費(fèi)、土地出讓金、其他土地費(fèi)用也不再重復(fù)考慮。一般土建根據(jù)類似建筑的近期造價(jià)資料進(jìn)行估算。公用工程按各公用專業(yè)提供的數(shù)據(jù)匯總。設(shè)備原價(jià)及運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)是按市場(chǎng)價(jià)或詢問(wèn)從進(jìn)行計(jì)算的。室外工程部分根據(jù)總圖布置及參照類似工程指標(biāo)估算。建設(shè)單位管理費(fèi)：根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[1996]628號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，%計(jì)取。勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)：根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定計(jì)取，%~%計(jì)取。工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字（1992）479號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，%計(jì)取。工程招投標(biāo)代理費(fèi)：根據(jù)渝價(jià)(2000)393號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，%計(jì)取。工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：根據(jù)渝價(jià)（2001）345文的有關(guān)規(guī)定，‰計(jì)取。1施工圖審查費(fèi)：根據(jù)渝（2000）830號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按1元/m2計(jì)取。1防空地下室建設(shè)費(fèi)：按30元/ m2計(jì)取。1城市建設(shè)配套費(fèi)：按渝府發(fā)（2001）111號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按140元/ m2計(jì)取。1建筑工程規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)：根據(jù)渝府發(fā)（2001）23號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，‰計(jì)取。1工程定額測(cè)定費(fèi)：根據(jù)渝價(jià)[2002]120號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，‰計(jì)取。1防雷施工監(jiān)審費(fèi)：按渝價(jià)（2001）402號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，‰計(jì)取。1施工圖預(yù)算編制費(fèi)：根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)取。1稅金：%計(jì)取。1基預(yù)備費(fèi)：本項(xiàng)目按工程費(fèi)用與其它費(fèi)用之和的3%計(jì)。（三）估算結(jié)果建設(shè)投資該項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期為1年（建設(shè)期自2007年2月至2008年2月），2008年2月投入營(yíng)運(yùn)。項(xiàng)目建設(shè)投資16,，見(jiàn)下表： 某景區(qū)建設(shè)投資估算表金額單位：元序號(hào)項(xiàng)目金額1景區(qū)公共景觀工程（土地成本費(fèi)用） 50,000, 2土建及外墻裝飾工程 53,856, 3自營(yíng)旅游設(shè)施內(nèi)部裝飾工程 10,896, 4租賃（轉(zhuǎn)讓）旅游設(shè)施內(nèi)部裝飾工程 7,461, 5旅游配套工程稅金 2,570, 6旅游配套工程前期工程費(fèi)用 13,336, 7水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5,385, 8消防噴淋及報(bào)警系統(tǒng) 3,427, 9租賃（轉(zhuǎn)讓）旅游設(shè)施電梯工程 2,000, 10自營(yíng)旅游設(shè)施電梯工程 1,600, 11自營(yíng)旅游設(shè)施中央空調(diào)系統(tǒng) 3,212, 12自營(yíng)旅游設(shè)施智能化系統(tǒng) 428, 13自營(yíng)旅游設(shè)施客房設(shè)備 1,045, 14自營(yíng)旅游設(shè)施其他設(shè)備、用品 500, 15預(yù)備費(fèi) 4,671, 16合 計(jì) 160,391,注：估算標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)備查文件2——某景區(qū)建設(shè)投資估算表。建設(shè)期利息本項(xiàng)目擬使用銀行貸款9000萬(wàn)元。%（按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定，2006年8月19日起執(zhí)行）上浮10%計(jì)取，%。流動(dòng)資金流動(dòng)資金按擴(kuò)大指標(biāo)估算法估算，具體標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)投資2%?？偼顿Y項(xiàng)目總投資為17,，其中：建設(shè)投資為16,。二、收入和稅金估算自營(yíng)旅游設(shè)施(望江風(fēng)情旅游飯店，四星級(jí))房?jī)r(jià)及開房率參照以**市主要四星級(jí)旅游飯店房?jī)r(jià)、開房率水平，設(shè)定項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)價(jià)格及開房率：（1）客房房?jī)r(jià)分析人員對(duì)**市主要四星級(jí)旅游飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際執(zhí)行價(jià)格（元/天間）電話調(diào)查結(jié)果如下