【正文】 ,4所得稅前項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬元6,5所得稅后項目投資回收期年6所得稅前項目投資回收期年注：上述指標(biāo)均為動態(tài)指標(biāo)，即考慮了時間價值因素，投資回收期均包括建設(shè)期，下同。當(dāng)項目財務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅前指標(biāo)）大于12%、項目財務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅后指標(biāo)）%、項目財務(wù)內(nèi)部收益率（項目資本金稅后指標(biāo)）大于13%時，項目可以被接受。公司已竣工項目銷售回款5000萬元。二、項目資本金本項目總投資為17,，其中：建設(shè)投資為16,。注：已考慮前述餐飲設(shè)備維修因素。房產(chǎn)稅以賬面房產(chǎn)原值扣除30%，為計稅依據(jù)，%。（3）旅游飯店餐飲收入和其他收入根據(jù)行業(yè)慣例及旅游局、證券交易所發(fā)布的高星級旅游飯店財務(wù)數(shù)據(jù)資料，旅游飯店餐飲收入按客房收入的50%估算，旅游飯店會議、娛樂、商品、停車等其他收入按客房收入的20%估算。二、收入和稅金估算自營旅游設(shè)施(望江風(fēng)情旅游飯店，四星級)房價及開房率參照以**市主要四星級旅游飯店房價、開房率水平，設(shè)定項目的營業(yè)價格及開房率：（1）客房房價分析人員對**市主要四星級旅游飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間實際執(zhí)行價格（元/天1稅金：%計取。工程質(zhì)量監(jiān)督費：根據(jù)渝價（2001）345文的有關(guān)規(guī)定，‰計取。一般土建根據(jù)類似建筑的近期造價資料進行估算。經(jīng)營管理模式：**公司成立專業(yè)性分公司或獨立子公司統(tǒng)一負責(zé)景區(qū)所有旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的經(jīng)營和管理。二、景區(qū)旅游配套設(shè)施（接待設(shè)施）景區(qū)配套設(shè)施（接待設(shè)施）總建筑面積48960 m2，基本情況如下：序號設(shè)施名稱建筑面積（m2）經(jīng)營方式1望江風(fēng)情建筑(A棟)10707自營2龍洲夢幻建筑(B棟)23537出售3層臺疊翠建筑(C棟)13769出租4虹廊臥波建筑(D棟)562自營5溫泉385自營6合計48960 第六章 景區(qū)環(huán)境保護某景區(qū)十分注重對環(huán)境的保護，分別采用以下五項措施進行處理：一、場地內(nèi)采用雨污分流制廚房廢水經(jīng)隔油器處理后排入小區(qū)的污水管，與生活污水一起排入污水處理裝置，經(jīng)生化處理達標(biāo)后再排入城市下水道。成為適合開展聚會交往、觀景攬勝、高檔餐飲等活動的理想空間。將各種和濱江游憩消費行為有關(guān)的商業(yè)、休閑和娛樂空間和活動有機組合，使得不同年齡段、不同性別和不同文化層次的市民都可以在這里找到可供自己使用的空間和活動內(nèi)容，使濱水區(qū)24小時都有活動、都有人流，從而帶來濱水區(qū)的活力和商機。第四章 景區(qū)內(nèi)景點規(guī)劃設(shè)計及內(nèi)容一、景區(qū)內(nèi)景點規(guī)劃設(shè)計（一）規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想以打造某區(qū)濱江帶的優(yōu)美景觀，提升濱水公共空間的人文活力，創(chuàng)造拉動某區(qū)經(jīng)濟發(fā)展契機為主線，將某濱江景觀帶打造成為集生態(tài)保護、休閑娛樂、游覽觀光和風(fēng)貌展示為一體的，把人工與自然景觀、各類景觀空間、各項功能活動有機組合在一起，使具有復(fù)合使用功能的城市濱江公共空間系統(tǒng)。在人文景觀方面，某景區(qū)凝聚了三峽風(fēng)情與巴渝文化，體現(xiàn)了人與自然和諧統(tǒng)一。某景區(qū)休閑度假旅游的發(fā)展機會（1）某區(qū)城鎮(zhèn)居民“十五”末人均可支配收入達10054元，比“九五”%，城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)出現(xiàn)可喜變化，%，比“九五”，城鎮(zhèn)居民日常消費由“溫飽型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變，某區(qū)城鎮(zhèn)居民特別是龍洲灣周邊地區(qū)30—40萬城市居民在休閑度假旅游消費將會加大。本世紀(jì)頭20 年，我國將進入全面建設(shè)小康社會的新階段，到2020 年，我國人均GDP將超過3000 美元，達到中等發(fā)達國家水平，人民生活將從小康走入富裕；同時我國的“十五”計劃綱要中也明確提出要推行職工帶薪休假制度，合理調(diào)整居民工作和閑暇時間。（2）水文地質(zhì)基地濱臨長江，三峽大壩三期工程形成后，洪水水位，用地內(nèi)另有雨水管溝排水口三處，分別位于各平臺之間。貫通新區(qū)的主干道———龍海大道，已于2004年竣工，龍海大道雙向8車道，與連通某和**主城區(qū)的渝南大道相接。旅游業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高、帶動性強、資源消耗少、勞動密集、市場需求量大等特點，符合以人為本，大力發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟，構(gòu)建和諧社會的國策取向，在促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴大對外開放、增加就業(yè)與再就業(yè)、拉動內(nèi)需、脫貧致富等方面具有明顯的比較優(yōu)勢，對于全市經(jīng)濟社會發(fā)展，尤其是對建設(shè)社會主義新農(nóng)村具有積極的促進作用?！笆晃濉逼陂g是我國按照世界貿(mào)易組織約定條款進一步擴大開放的重要時期，外國旅行社可以通過合資或獨資方式進入中國市場。三是旅游市場開發(fā)取得明顯成效。%。與2000年相比，%，%。某景區(qū)的建設(shè)，對某區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展將產(chǎn)生重大影響，據(jù)有關(guān)專家估計，某景區(qū)帶動周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，周邊區(qū)域土地將增值數(shù)十億，同時對某區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如餐飲、娛樂業(yè)）發(fā)展也起到了積極的推動作用，成為某區(qū)新的經(jīng)濟增長點。開發(fā)某景區(qū)，是繼某區(qū)南溫泉、東溫泉、橋口壩溫泉和樵坪山、圣燈山、云篆山及南湖后向廣大游客開放以來又一新特景區(qū)，并將與某區(qū)各大景區(qū)形成有機接軌。由于人類與生俱有的親水性，背山面水的習(xí)性，自古以來濱水而居就成為人們追求的理想居住環(huán)境。特別是隨著經(jīng)濟、社會和文化的發(fā)展，都市人向往自然、空氣清新、環(huán)境幽靜的心情日趨迫切，追求旅游過程中高質(zhì)量的休閑享受，渴望身心徹底放松的休閑旅游的需求，逐漸成為旅游消費的主流。其中高級工程師、經(jīng)濟師近10名。本項目把人工與自然景觀、各類景觀空間、各項功能活動有機組合在一起，風(fēng)景資源具有極高的觀賞價值、旅游價值。本項目將把某區(qū)龍洲濱江帶打造為集生態(tài)保護、休閑娛樂、保健療養(yǎng)、游覽觀光、風(fēng)貌展示為一體、獨具特色的風(fēng)景旅游區(qū)?，F(xiàn)有職工近100人。以達到休閑放松、修身養(yǎng)性、健康娛樂、豐富生活和提高素質(zhì)的綜合效果。將促進**市特別是某區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施完善、升級。風(fēng)景區(qū)作為旅游業(yè)的載體，其保護、建設(shè)和開發(fā)工作，在調(diào)整某區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面起到先導(dǎo)性的作用。其開發(fā)建設(shè)有利于塑造某區(qū)城市特色，提升某區(qū)城市品位，改善某區(qū)人居環(huán)境，將進一步擴大某區(qū)的知名度，改善某區(qū)的投資環(huán)境。；。全國重點風(fēng)景名勝區(qū)和國家AAAA級旅游景區(qū)27個，全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點12處，還涌現(xiàn)出一批新興的旅游景點。在旅游國債和專項資金的支持和引導(dǎo)下，景區(qū)交通、環(huán)境治理、供水供電、消防等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加速完善和提升，旅游產(chǎn)品供給體系建設(shè)進展明顯。主要表現(xiàn)為：１、旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境的進一步開放將提供更加有利的外部環(huán)境。３、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整賦予全市旅游業(yè)發(fā)展新的歷史使命。新區(qū)內(nèi)規(guī)劃了“三橫五縱”的道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以主干道、次干道和支路為主形成內(nèi)外交通體系。資源條件
（1）地形地貌某濱江景觀帶以新城都市繁華為背景，近覽江天勝境、遠眺魚洞燈火，是某區(qū)重要的城市公共開放空間，整體環(huán)境頗具特色。休閑旅游發(fā)展趨勢世界旅游正朝“休閑化、精品化、國際化”方向發(fā)展，據(jù)研究國際休閑經(jīng)濟的權(quán)威人士預(yù)測，休閑娛樂活動和休閑旅游業(yè)將成為下一個席卷世界各地的經(jīng)濟大潮。公司本次擬建設(shè)的某景區(qū)項目以提供高中檔精品休閑度假場所和產(chǎn)品為主，以滿足某區(qū)高中檔次休閑度假市場不斷上升的需求。（4）某景區(qū)旅游資源的差異性及不可替代性，使某景區(qū)旅游發(fā)展有較強的持續(xù)性。通過以上分析，可以看出某景區(qū)的開發(fā)有著較大的市場空間。多樣性原則——濱水區(qū)內(nèi)的空間使用應(yīng)具有多樣性、混合性和共享性。（1）層臺疊翠（2）詩林賞江廣場龍州夢幻（場所3）：地形、場地和建筑互為依托、珠聯(lián)璧合、相得益彰，無論廣場和建筑都是整篇樂章的強音，形成某濱江景觀帶的標(biāo)志和高潮。第五章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、景區(qū)景觀工程景區(qū)公共景觀帶有1600米左右，景觀綠地占地面積146834平方米，具體景觀見第四章第二節(jié)景點規(guī)劃內(nèi)容。業(yè)務(wù)類型：景區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施自營、出租及轉(zhuǎn)讓；提供旅游住宿；組織商務(wù)會議、文化活動；組織傳統(tǒng)手工藝表演活動、民族歌舞表演活動；旅游活動宣傳；大眾餐飲及停車場服務(wù)等。（二）估算辦法景區(qū)公共景觀工程（土地成本費用）根據(jù)**公司與某區(qū)政府的協(xié)議，公共景觀部分投資按5000萬控制，本項目征地費、土地出讓金、其他土地費用也不再重復(fù)考慮。工程招投標(biāo)代理費：根據(jù)渝價(2000)393號文的有關(guān)規(guī)定，%計取。1施工圖預(yù)算編制費：根據(jù)國家計委、建設(shè)部發(fā)布的計價格[2002]10號的有關(guān)規(guī)定，本項目按設(shè)計費的10%計取。總投資項目總投資為17,，其中：建設(shè)投資為16,。根據(jù)前述調(diào)查、某區(qū)高星級旅游飯店市場競爭狀況、本項目市場推廣進度，本旅游飯店開業(yè)第1年入住率按60%確定，開業(yè)第2年入住率按70%確定，開業(yè)第3年及以后年度入住率按80%確定。稅金企業(yè)所得稅33%，營業(yè)稅5%，城建稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%。根據(jù)我所建筑物、設(shè)備評估實踐經(jīng)驗，～3%左右，取 2%。第九章 資金來源與保障一、債務(wù)資金根據(jù)資金籌措方案，債務(wù)資金主要用于景區(qū)景觀工程、旅游配套設(shè)施土建及外墻裝飾工程等，借款本金9,。公司對外短期資金拆借回籠1600萬元。根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），社會折現(xiàn)率為8%。所得稅前指標(biāo)應(yīng)該受到項目有關(guān)各方（項目發(fā)起人、項目業(yè)主、項目投資人、貸款銀行和項目合作方、政府管理部門）廣泛的關(guān)注。項目資本金現(xiàn)金流量分析是從項目權(quán)益投資者整體的角度，考察項目給項目投資者帶來的收益水平。各項融資后盈利能力分析指標(biāo)見下表：融資后盈利能力分析指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%2項目資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（i=13%）萬元1,3項目資本金投資回收期年4項目資本金凈利潤率%注：項目資本金凈利潤率=運營期年平均凈利潤/項目資本金%，大于行業(yè)項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率13%，項目是可以接受的。**公司應(yīng)積極采取相應(yīng)的對策和措施，將風(fēng)險和影響降低至最小程度。這樣的做法，保持了一定的營業(yè)收入，但利潤收入也會隨季節(jié)的變化出現(xiàn)波動，相對減少。強化企業(yè)的市場意識，形成公司內(nèi)部互相補充，互相促進的良性循環(huán)體系；創(chuàng)造優(yōu)良的市場信譽，即體現(xiàn)整體水平的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，又突出特色的個性服務(wù)；把文化經(jīng)營的理念融入企業(yè)經(jīng)營的過程，構(gòu)造濃郁的企業(yè)文化氛圍，從根本上保障服務(wù)質(zhì)量。從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。（三）旅游市場需求變化風(fēng)險旅游者對旅游產(chǎn)品的需求不斷變化，單一或傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品已無法滿足消費者的要求，不斷提升的市場需求和旅游產(chǎn)品周期縮短的局面，加大市場的風(fēng)險因素，**公司適應(yīng)市場變化能力的強弱，將在激烈的市場競爭中經(jīng)受考驗。（五）項目投資風(fēng)險本項目的開發(fā)和建設(shè)，其施工技術(shù)、施工成本、資金籌措到位情況、氣候等自然條件的變化都將對該項目的進展造成較大影響，進而直接影響該項目能否順利達成預(yù)期生產(chǎn)建設(shè)目的并盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益；項目建成后，市場需要的新變化亦會對該項目設(shè)計的預(yù)期收益產(chǎn)生不利影響。項目存在的風(fēng)險對項目的影響程度為中等偏低。新的旅游理念，賦予旅游業(yè)新的環(huán)保意識，旅游業(yè)的發(fā)展給了保護環(huán)境的新課題。某景區(qū)具備國家級風(fēng)景名勝區(qū)所需的