【正文】 ：旅游飯店名稱普通標(biāo)準(zhǔn)間實際執(zhí)行價格揚子江假日飯店518**海德大酒店268萬友康年大酒店388**皇嘉大酒店361東方花苑酒店358西亞大酒店328東和花園酒店291由上表看出，**市主要四星級旅游飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間實際執(zhí)行價格在300—400元之間，平均價格為367元/天間。本項目旅游飯店房價按350元/天間執(zhí)行，以后每年房價平均上漲5%，間，略低于目前揚子江假日飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間水平。（2）客房入住率根據(jù)**旅游局2005年度旅游業(yè)統(tǒng)計公報，%，另據(jù)調(diào)查顯示，**市最受歡迎的賓館是四星級賓館，入住率達(dá)到80%左右。根據(jù)前述調(diào)查、某區(qū)高星級旅游飯店市場競爭狀況、本項目市場推廣進(jìn)度，本旅游飯店開業(yè)第1年入住率按60%確定，開業(yè)第2年入住率按70%確定，開業(yè)第3年及以后年度入住率按80%確定。（3）旅游飯店餐飲收入和其他收入根據(jù)行業(yè)慣例及旅游局、證券交易所發(fā)布的高星級旅游飯店財務(wù)數(shù)據(jù)資料，旅游飯店餐飲收入按客房收入的50%估算，旅游飯店會議、娛樂、商品、停車等其他收入按客房收入的20%估算。租賃旅游設(shè)施租金及出租率（1）租金根據(jù)我們的市場調(diào)查，**市類似旅游設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米40—80元，本項目旅游配套設(shè)施為吸引人氣，開業(yè)第1年租金按每月每平方米租金30元計，每2年調(diào)整1次，每次上調(diào)10元，達(dá)到80元后不再調(diào)整。（2）出租率運營第1年出租率按80%計，開業(yè)第2年出租率按90%計，開業(yè)第3年按100%計。注：租賃旅游配套設(shè)施面積13769平方米，未考慮擬轉(zhuǎn)讓部分臨時出租收入。旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓價及轉(zhuǎn)讓進(jìn)度（1）轉(zhuǎn)讓價綜合考慮龍洲灣臨近地段商鋪價格、**類似旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓價格、本項目建筑結(jié)構(gòu)、樓層分布情況，同時為盡快回籠資金償還貸款，本項目旅游接待設(shè)施轉(zhuǎn)讓均價確定為6500元/平方米。（2）轉(zhuǎn)讓進(jìn)度景區(qū)竣工第1年轉(zhuǎn)讓30%，景區(qū)竣工第1年轉(zhuǎn)讓40%，景區(qū)竣工第3年轉(zhuǎn)讓30%。注：對外轉(zhuǎn)讓旅游配套設(shè)施面積23537平方米。稅金企業(yè)所得稅33%，營業(yè)稅5%，城建稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%。房產(chǎn)稅以賬面房產(chǎn)原值扣除30%，為計稅依據(jù)，%。土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及項目情況按轉(zhuǎn)讓收入15%估算。三、成本費用估算餐飲成本 根據(jù)分析人員掌握的星級旅游飯店經(jīng)營的相關(guān)資料匯總統(tǒng)計的平均水平來測算下列各項成本費用： （1）進(jìn)貨成本餐飲進(jìn)貨成本占餐飲總收入的35～45%，取 40%。 （2）各種輔料成本 各種輔料成本約占餐飲總收入的7～9%，取8% 。（3）餐具損耗 餐具損耗一般占餐飲總收入的1～%，取 %。 （4）餐飲設(shè)備維修及損耗 設(shè)備維修及損耗一般占餐飲總收入的4～6%，取5%。 % 維修費用 維修費用包括建筑物正常的維修、設(shè)備維修及人員工資。根據(jù)我所建筑物、設(shè)備評估實踐經(jīng)驗，～3%左右，取 2%。注：已考慮前述餐飲設(shè)備維修因素。 能源費用 水、電、氣、煤費用一般占飯店總收入的4—6%，本次估算取5%。管理費 星級旅游飯店餐飲管理費(包括員工工資等)約占酒店總收入的8～10%，本項目旅游飯店擬聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，還應(yīng)考慮加盟管理費，加盟管理費一般為年營業(yè)收入的3—5%，酒店管理費按酒店總收入13%計。租賃旅游設(shè)施管理費用按租賃收入2%估算。此外，景區(qū)開辦費用根據(jù)旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和景區(qū)規(guī)?？紤]200萬元。財務(wù)費用%計取，計息基數(shù)為上年末貸款余額。其他費用其他費用（如保險費、景區(qū)市場推廣費、低值易耗品消耗等），按總收入3%計算。第九章 資金來源與保障一、債務(wù)資金根據(jù)資金籌措方案，債務(wù)資金主要用于景區(qū)景觀工程、旅游配套設(shè)施土建及外墻裝飾工程等，借款本金9,。二、項目資本金本項目總投資為17,，其中：建設(shè)投資為16,。本項目資本金8,，%，滿足《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996]35號）的要求。三、資金來源與保障債務(wù)資金來自銀行借款，項目資本金來自**公司直接投資。**公司1999年初成立，是**市一家民營大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)綜合實力雄厚，財務(wù)狀況良好，具有較強的出資能力和融資能力，投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)開發(fā)、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，投資業(yè)績良好。根據(jù)**公司2006年已審計會計報表，截止2006年12月31日，**公司資產(chǎn)總額10,，凈資產(chǎn)額8,。**公司自籌資金來源如下：某景區(qū)項目已支付或已預(yù)付工程款1200萬元。公司對外短期資金拆借回籠1600萬元。公司已竣工項目銷售回款5000萬元。公司現(xiàn)有貨幣資金200萬元。此外，**公司現(xiàn)有股東（均有較強的資金實力與積累）一致同意，2007年對**公司貨幣增資1000—2000萬元，以加快某景區(qū)的建設(shè)。**公司能夠保證所出資金的持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)。在項目經(jīng)濟效益和償債能力的支持下，項目能夠取得銀行及**公司現(xiàn)有股東的支持，項目資金來源是可靠的。第十章 財務(wù)分析一、有關(guān)數(shù)據(jù)說明基準(zhǔn)收益率根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅前指標(biāo)）為12%，文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準(zhǔn)收益率（項目資本金稅后指標(biāo)）為13%。企業(yè)所得稅率為33%，則文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅后指標(biāo)）%。根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），社會折現(xiàn)率為8%。當(dāng)項目財務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅前指標(biāo)）大于12%、項目財務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅后指標(biāo)）%、項目財務(wù)內(nèi)部收益率（項目資本金稅后指標(biāo)）大于13%時，項目可以被接受。計算期本經(jīng)濟評價包括建設(shè)期和經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為1年，經(jīng)營期確定為30年，則項目計算期為31年。固定資產(chǎn)折舊及更新房屋建筑物（含電梯、中央空調(diào)等，下同）按30年直線法折舊，旅游飯店設(shè)備按6年直線法折舊，固定資產(chǎn)維修費按2%計算，旅游飯店設(shè)備每6年更新一次，固定資產(chǎn)殘值率5%。二、融資前分析項目融資前分析是指在考慮融資方案前就開始進(jìn)行的財務(wù)分析，即不考慮債務(wù)融資條件下進(jìn)行的財務(wù)分析。在融資前分析結(jié)論滿足的情況下，初步設(shè)定融資方案，再進(jìn)行融資后分析，融資后分析是指以設(shè)定的融資方案為基礎(chǔ)進(jìn)行的財務(wù)分析。按融資前、所得稅前的凈現(xiàn)金流量計算的相關(guān)指標(biāo)（如所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率、所得稅前項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值等），即所得稅前指標(biāo)，是投資盈利能力的完整體現(xiàn)，用以考察由項目方案設(shè)計本身所決定的財務(wù)盈利能力，它不受融資方案和所得稅政策變化的影響，僅僅體現(xiàn)項目本身的合理性。所得稅前指標(biāo)可以作為初步投資決策的主要指標(biāo)，用于考察項目是否基本可行，并值得去為之融資。所得稅前指標(biāo)應(yīng)該受到項目有關(guān)各方（項目發(fā)起人、項目業(yè)主、項目投資人、貸款銀行和項目合作方、政府管理部門）廣泛的關(guān)注。項目融資前盈利能力分析指標(biāo)見下表：融資前盈利能力分析指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1所得稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%2所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%3所得稅后項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（i=%）萬元6,4所得稅前項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬元6,5所得稅后項目投資回收期年6所得稅前項目投資回收期年注：上述指標(biāo)均為動態(tài)指標(biāo)，即考慮了時間價值因素，投資回收期均包括建設(shè)期，下同。%，%，%，大于設(shè)定基準(zhǔn)收益率12%，項目在財務(wù)上可以接受。同時，通過以上指標(biāo)判斷，項目投資盈利能力極強，遠(yuǎn)大于行業(yè)平均水平。項目可行，可進(jìn)一步做融資分析。注：項目投資現(xiàn)金流量表（融資前）見備查文件4。三、融資后分析融資后分析以融資前分析結(jié)果和初步的融資方案為基礎(chǔ)，考察項目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力，判斷項目方案在融資條件下的可行性，幫助投資者作出融資決策。融資后分析以項目資本金現(xiàn)金流量分析為主。項目資本金現(xiàn)金流量分析是從項目權(quán)益投資者整體的角度，考察項目給項目投資者帶來的收益水平。它是在擬定的融資方案基礎(chǔ)上進(jìn)行的息稅后分析。（一）初步融資方案本次分析根據(jù)**公司的要求，確定融資方式為銀行借款融資，借款金額確定為9000萬元，%。借款償還期限確定原則為：不影響企業(yè)和項目持續(xù)經(jīng)營能力、財務(wù)生存能力原則，還本付息負(fù)擔(dān)適當(dāng)原則，最大限度還款原則。經(jīng)計算，借款償還合理期限為5年（含建設(shè)期1年），還款期內(nèi)還本付息合計11,，其中：還本9,，付息2,。注：借款還本付息計劃表見備查文件5。值得說明的是，最終融資方案由委托方和貸款銀行根據(jù)項目盈利能力及財務(wù)生存能力、項目風(fēng)險、項目合作方自身風(fēng)險承受能力（如可接受的利息備付率、償債備付率等）等多方面因素協(xié)商確定，上述初步融資方案僅作參考。（二）融資后盈利能力分析根據(jù)上述初步融資方案,項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額2,，年平均凈利潤1,。各項融資后盈利能力分析指標(biāo)見下表：融資后盈利能力分析指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%2項目資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（i=13%）萬元1,3項目資本金投資回收期年4項目資本金凈利潤率%注：項目資本金凈利潤率=運營期年平均凈利潤/項目資本金%，大于行業(yè)項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率13%，項目是可以接受的。同時通過以上指標(biāo)判斷，項目融資后的盈利能力較強，大于行業(yè)平均水平。（三）償債能力分析利息備付率=息稅前利潤/借款利息償債備付率=（息稅前利潤+折舊+非付現(xiàn)成本企業(yè)所得稅）/還本付息金額經(jīng)計算，還款期內(nèi)，各年度利息備付率均大于行業(yè)基準(zhǔn)利息備付率2。項目可用于還本付息的資金有保障。注：項目資本金現(xiàn)金流量表（融資后）及償債能力計算指標(biāo)見備查文件6。第十一章 敏感性分析和風(fēng)險分析一、敏感性分析客房收入、租金收入、旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、營業(yè)費用、建設(shè)投資等數(shù)據(jù)來源于預(yù)測，存在變化的可能，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對所得稅后項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度見下表：序號變化因素變動幅度30%20%10%基本方案+10%+20%+30%1建設(shè)投資11,9,8,6,4,3,1,2客房收入3,4,5,6,7,8,9,3租金收入4,5,5,6,7,7,8,4轉(zhuǎn)讓收入4,5,5,6,7,7,8,5營業(yè)費用9,8,7,6,5,4,3,從上表可以看出，各不確定性因素中，建設(shè)投資的上下波動對指標(biāo)的影響最大，其次為營業(yè)費用，對指標(biāo)影響最小的因素是租金收入。同時還可以看出，本項目各項指標(biāo)上下波動30%，所得稅后項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)大于0，本項目抗風(fēng)險能力極強。二、主要風(fēng)險因素識別、應(yīng)對與風(fēng)險等級判斷為避免