【正文】 線、省道一級和二級公路為主體的放射狀公路網(wǎng)基本形成；西南、西北地區(qū)與華東、華南地區(qū)的鐵路干線連接通道初步貫通；三峽庫區(qū)港口碼頭復(fù)建工程全面啟動，庫區(qū)港航條件明顯改善；民航“一大一小”機場布局的形成，使全市區(qū)域旅游景區(qū)之間的通達性得到空前提高。加大了政策扶持力度，出臺了一系列加快旅游業(yè)發(fā)展的政策措施，制定了一系列鼓勵和規(guī)范旅游業(yè)發(fā)展的文件，修訂了《**市旅游條例》，為初步構(gòu)建起我市旅游業(yè)法律法規(guī)保障體系奠定了良好的基礎(chǔ)。 “十一五”時期，我國的整體經(jīng)濟實力將進一步增強，綜合國力將進一步提高，人均收入和消費水平與檔次都將得到更大的優(yōu)化。（15000畝），分A、B兩個區(qū)各5平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有500畝生態(tài)景觀公園，6公里親水江岸，1000米景觀藝術(shù)長廓，時尚休閑廣場等，總體布局將體現(xiàn)自然山水格局。到2010年，預(yù)計某區(qū)年旅游接待游客人數(shù)達450萬人次，旅游經(jīng)濟占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值比例達到12%以上，旅游產(chǎn)業(yè)將成為某區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。具體市場定位可以分為：（1）消費者定位：目標消費群鎖定為某區(qū)不同年齡段、不同性別和不同文化層次的休閑市民以及和來某區(qū)旅游的高中端游客，為他們提供高中檔休閑、度假、娛樂場所。某區(qū)漁洞、李家沱城區(qū)人滿為患，無綜合環(huán)境質(zhì)量較高而且相對安靜的休閑環(huán)境，菜肴、飲品的品種也不豐富，無法滿足休閑市民的需要。預(yù)計到2010年，**入境旅游者突破100萬人次，國內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入600億元人民幣以上。某區(qū)休閑市民按20萬人次計算，**主城區(qū)休閑市民按10萬人次計算，外地旅游者按某區(qū)2006年接待旅客10%計算，龍洲景區(qū)（包括**公司、旅游設(shè)施租賃單位、旅游設(shè)施受讓單位）年旅游人次及年綜合旅游收入預(yù)測如下：序號游客類別人次（萬人次）收入標準（元/人）年收入（萬元）1某區(qū)休閑市民2010020002**主城區(qū)休閑市民1010010003外地旅游者25061254合 計9125**公司年平均經(jīng)營收入4316萬元（根據(jù)備查文件4測算），約為景區(qū)綜合旅游收入47%，因此本項目市場發(fā)展空間較大。集約性原則——結(jié)合地形相對集中地布置建筑空間及外部場地，聚集人氣、創(chuàng)造活力。主要由四個“場所”構(gòu)成：虹廊臥波（場所1）：建筑造型輕巧、流暢，空間組合靈活多變，其中穿插組合場地空間，休閑、觀光的好去處。（二）濱江漫步帶濱江漫步帶將人工景觀和自然景觀相結(jié)合，既有都市風(fēng)情，又有山林野趣，是觀江餐娛休閑區(qū)的延伸區(qū)域，逐漸過渡到沿江生態(tài)保護區(qū)。第七章 項目實施方案一、項目組織實施功能和客戶定位：本項目旨在建設(shè)和營造某休閑旅游景區(qū)。二、項目建設(shè)期限本項目建設(shè)期為1年，2007年2月1日計劃開工（注），2008年2月竣工驗收，項目實施工期見下表：項 目 實 施 工 期 表 年分項200620072008111212345678910111212項目可行性研究景區(qū)設(shè)計景區(qū)工程施工景區(qū)工程竣工注：截止2006年12月，某項目的規(guī)劃已通過市政府批準，平基土石方工程、擋土墻施工、水電施工、地形圖勘察等工作已基本完成，園林綠化已進場做前期施工準備工作，圖紙會審已完成?？辈熨M、設(shè)計費：根據(jù)國家計委、建設(shè)部發(fā)布的計價格[2002]10號文件的有關(guān)規(guī)定計取，%~%計取。1工程定額測定費：根據(jù)渝價[2002]120號文的有關(guān)規(guī)定，‰計取。%（按照中國人民銀行的規(guī)定，2006年8月19日起執(zhí)行）上浮10%計取，%。間，略低于目前揚子江假日飯店普通標準間水平。（2）轉(zhuǎn)讓進度景區(qū)竣工第1年轉(zhuǎn)讓30%，景區(qū)竣工第1年轉(zhuǎn)讓40%，景區(qū)竣工第3年轉(zhuǎn)讓30%。 （4）餐飲設(shè)備維修及損耗 設(shè)備維修及損耗一般占餐飲總收入的4～6%，取5%。財務(wù)費用%計取，計息基數(shù)為上年末貸款余額。根據(jù)**公司2006年已審計會計報表，截止2006年12月31日，**公司資產(chǎn)總額10,，凈資產(chǎn)額8,。第十章 財務(wù)分析一、有關(guān)數(shù)據(jù)說明基準收益率根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準收益率（融資前稅前指標）為12%，文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準收益率（項目資本金稅后指標）為13%。按融資前、所得稅前的凈現(xiàn)金流量計算的相關(guān)指標（如所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率、所得稅前項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值等），即所得稅前指標，是投資盈利能力的完整體現(xiàn)，用以考察由項目方案設(shè)計本身所決定的財務(wù)盈利能力，它不受融資方案和所得稅政策變化的影響，僅僅體現(xiàn)項目本身的合理性。三、融資后分析融資后分析以融資前分析結(jié)果和初步的融資方案為基礎(chǔ)，考察項目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力，判斷項目方案在融資條件下的可行性，幫助投資者作出融資決策。值得說明的是，最終融資方案由委托方和貸款銀行根據(jù)項目盈利能力及財務(wù)生存能力、項目風(fēng)險、項目合作方自身風(fēng)險承受能力（如可接受的利息備付率、償債備付率等）等多方面因素協(xié)商確定，上述初步融資方案僅作參考。同時還可以看出，本項目各項指標上下波動30%，所得稅后項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值仍遠大于0，本項目抗風(fēng)險能力極強。旺季時客流集中，價格相對高于其他時期；淡季期間客流減少，價格降低。作為“硬件”的設(shè)備設(shè)施可以有明確的量化要求，而作為“軟件”的服務(wù)內(nèi)容，雖然有服務(wù)標準的要求，但會由于被服務(wù)的對象不同，服務(wù)者的能力不同，經(jīng)營者的經(jīng)營理念不同，加之行業(yè)涉及范圍廣泛，相關(guān)的各個領(lǐng)域較多，致使質(zhì)量控制難度較大，這些都可能影響服務(wù)的質(zhì)量。外匯風(fēng)險外匯市場匯率的波動和變化會影響旅游涉外企業(yè)的對外報價和結(jié)算業(yè)務(wù)。**公司應(yīng)充分發(fā)揮資本運營優(yōu)勢，致力于面向旅游業(yè)的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)，降低行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險；利用資金優(yōu)勢，形成立足**，面向全國的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營，迅速擴大公司在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模和市場占有率；盡快形成以“某”為核心的整體形象，積極開拓市場，形成合力，發(fā)展成為市內(nèi)外知名的旅游企業(yè)。**公司應(yīng)加強對國家政策的分析和把握，建立信息收集和分析系統(tǒng)，做到了解政策、掌握政策、運用政策，以積極的態(tài)度響應(yīng)國家對旅游業(yè)發(fā)展政策的落實和執(zhí)行，把握發(fā)展機會，及時采取措施，適應(yīng)政策、市場和形勢發(fā)展，以避免或減少政策調(diào)整等因素對公司發(fā)展的影響。本項目償債期間，利息備付率大于3，利息備付率、償債備付率均大于行業(yè)償債指標基準水平，項目償債分析指標較好，償債能力較強，易于取得貸款機構(gòu)的貸款支持。某景區(qū)的開發(fā)，為某區(qū)旅游增加了新的旅游產(chǎn)品，某景區(qū)的開發(fā)，更有著極其重要的社會影響，某景區(qū)高品位的自然資源，深厚的巴渝文化、汽摩文化積淀，濃郁的江岸文化風(fēng)情，將成為旅游城市中的一道亮麗的風(fēng)景線，吸引著海內(nèi)外的游客，這對整個某區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展提出產(chǎn)業(yè)支撐。因此本項目實施后對環(huán)境產(chǎn)生的積極作用，是任何經(jīng)濟效益所不能比擬的。綜上所述，某景區(qū)（即某旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程）建設(shè)項目可行。景區(qū)景觀分布相對集中，特點突出，具有較高的觀賞旅游價值。有好的環(huán)境吸引人，好的旅行環(huán)境感召人，那么就可以贏得機遇。二、社會效益評價旅游業(yè)是一項綜合性很強的國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，與相關(guān)行業(yè)有相互促進和制約的作用，旅游業(yè)的發(fā)展，將會帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。在把握市場的同時，通過質(zhì)量促銷、品牌營銷、售后服務(wù)等多種經(jīng)營方式，不斷調(diào)整、完善和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)消費者的消費行為。**公司應(yīng)針對旅游行業(yè)發(fā)展易受國際國內(nèi)因素影響產(chǎn)生波動的特點，充分發(fā)揮本項目業(yè)態(tài)優(yōu)良，結(jié)構(gòu)合理，集旅游業(yè)“食、住、行、游、購、娛”六要素于一體的特性，積極開拓新的渠道，盡力減少和規(guī)避風(fēng)險，增強抗風(fēng)險能力。人力資源管理風(fēng)險旅游行業(yè)人力資源具有知識密集和勞動密集的特點，這一特點表現(xiàn)為一方面為國際旅游的服務(wù)對象是國外旅游者，對從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)、語言能力和單兵作業(yè)水平的要求較高；另一方面是以人到人的服務(wù)方式，決定了對勞動力的需求相對密集，而從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響經(jīng)營業(yè)績。另外,隨著旅游企業(yè)和旅游景區(qū)數(shù)量的不斷增加，近年來出現(xiàn)壓價競爭現(xiàn)象，也在一定程度上影響公司效益。針對本項目以旅游經(jīng)營為主業(yè)的經(jīng)營特點，**公司應(yīng)實施三項主要對策：一是樹品牌；二是創(chuàng)精品；三是市場多元化。（三）償債能力分析利息備付率=息稅前利潤/借款利息償債備付率=（息稅前利潤+折舊+非付現(xiàn)成本企業(yè)所得稅）/還本付息金額經(jīng)計算，還款期內(nèi)，各年度利息備付率均大于行業(yè)基準利息備付率2。（一）初步融資方案本次分析根據(jù)**公司的要求，確定融資方式為銀行借款融資，借款金額確定為9000萬元，%。%，%，%，大于設(shè)定基準收益率12%，項目在財務(wù)上可以接受。計算期本經(jīng)濟評價包括建設(shè)期和經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為1年，經(jīng)營期確定為30年，則項目計算期為31年。公司現(xiàn)有貨幣資金200萬元。本項目資本金8,，%，滿足《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996]35號）的要求。 能源費用 水、電、氣、煤費用一般占飯店總收入的4—6%，本次估算取5%。土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及項目情況按轉(zhuǎn)讓收入15%估算。租賃旅游設(shè)施租金及出租率（1）租金根據(jù)我們的市場調(diào)查，**市類似旅游設(shè)施租金標準為每月每平方米40—80元，本項目旅游配套設(shè)施為吸引人氣，開業(yè)第1年租金按每月每平方米租金30元計，每2年調(diào)整1次，每次上調(diào)10元，達到80元后不再調(diào)整。間）電話調(diào)查結(jié)果如下：旅游飯店名稱普通標準間實際執(zhí)行價格揚子江假日飯店518**海德大酒店268萬友康年大酒店388**皇嘉大酒店361東方花苑酒店358西亞大酒店328東和花園酒店291由上表看出，**市主要四星級旅游飯店普通標準間實際執(zhí)行價格在300—400元之間，平均價格為367元/天1基預(yù)備費：本項目按工程費用與其它費用之和的3%計。1施工圖審查費：根據(jù)渝（2000）830號文的有關(guān)規(guī)定，本項目按1元/m2計取。公用工程按各公用專業(yè)提供的數(shù)據(jù)匯總。直接經(jīng)營管理景區(qū)部分核心公共配套設(shè)施以及溫泉、停車場等經(jīng)營項目。二、生活垃圾在景區(qū)內(nèi)設(shè)多個垃圾收集點，每戶采用袋裝，由物管公司定時收集送入垃圾收集點，每天再運至城市垃圾處理場。（1）龍州夢幻廣場（2）龍州帆影（3）品牌餐娛住宿等旅游接待基礎(chǔ)設(shè)施望江風(fēng)情（場所4）：建筑造型沉穩(wěn)中有變化、樸實中有情調(diào)，廣場、庭院、建筑一氣呵成，是品茗消遣、把玩情調(diào)、交友會客