【正文】 1）客房房價分析人員對**市主要四星級旅游飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間實際執(zhí)行價格（元/天流動資金流動資金按擴大指標(biāo)估算法估算，具體標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)投資2%。建設(shè)期利息本項目擬使用銀行貸款9000萬元。（三）估算結(jié)果建設(shè)投資該項目預(yù)計建設(shè)期為1年（建設(shè)期自2007年2月至2008年2月），2008年2月投入營運。1稅金：%計取。1防雷施工監(jiān)審費：按渝價（2001）402號文的有關(guān)規(guī)定，‰計取。1建筑工程規(guī)劃許可執(zhí)照費：根據(jù)渝府發(fā)（2001）23號文的有關(guān)規(guī)定，‰計取。1防空地下室建設(shè)費：按30元/ m2計取。工程質(zhì)量監(jiān)督費：根據(jù)渝價（2001）345文的有關(guān)規(guī)定，‰計取。工程監(jiān)理費：根據(jù)建設(shè)部價費字（1992）479號文的有關(guān)規(guī)定，%計取。建設(shè)單位管理費：根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[1996]628號文的有關(guān)規(guī)定，%計取。設(shè)備原價及運雜費、安裝費是按市場價或詢問從進(jìn)行計算的。一般土建根據(jù)類似建筑的近期造價資料進(jìn)行估算。第八章 項目費用與效益估算一、投資估算（一）估算依據(jù)《**市房地產(chǎn)業(yè)稅費政策匯編》和建設(shè)部及國家有關(guān)規(guī)定；現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、價格依據(jù)和現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)；**公司提供的其他有關(guān)資料。組織方式：專業(yè)性分公司或獨立子公司初步擬定設(shè)財務(wù)部、人事部、前廳部、客房部、餐飲部、市場營銷部、物業(yè)經(jīng)營管理部、工程維護(hù)部、保安部。對手工作坊、文化會館等著重展示重某區(qū)歷史、民俗、文化和傳統(tǒng)風(fēng)貌的重點游覽項目和部分具有江岸文化、三峽風(fēng)情的重點商鋪，公司將采取定向招商的方式，邀請三峽庫區(qū)及周邊區(qū)域的民間商戶、藝人和工匠作為主力經(jīng)營戶進(jìn)駐經(jīng)營，公司以物業(yè)租金或物業(yè)轉(zhuǎn)讓方式形成收入。經(jīng)營管理模式：**公司成立專業(yè)性分公司或獨立子公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)景區(qū)所有旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的經(jīng)營和管理。其主要功能是以濱江景觀帶為重要節(jié)點組織游客路線，輔以傳統(tǒng)工藝坊、文化展示館、停車場等項目，為旅游觀光提供交通、飲食、購物、接待和導(dǎo)游等多方面的服務(wù)，該項目面對所有**市民以及和來某區(qū)旅游的高中端外地游客。五、建筑環(huán)保建筑和裝飾材料嚴(yán)格按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)選用不散發(fā)污染物的材料。三、地下汽車庫采用機械排風(fēng)發(fā)電機房的油煙氣采用管道高空排放，廚房的油煙采用變壓式排氣道高空排放。二、景區(qū)旅游配套設(shè)施（接待設(shè)施）景區(qū)配套設(shè)施（接待設(shè)施）總建筑面積48960 m2，基本情況如下：序號設(shè)施名稱建筑面積（m2）經(jīng)營方式1望江風(fēng)情建筑(A棟)10707自營2龍洲夢幻建筑(B棟)23537出售3層臺疊翠建筑(C棟)13769出租4虹廊臥波建筑(D棟)562自營5溫泉385自營6合計48960 第六章 景區(qū)環(huán)境保護(hù)某景區(qū)十分注重對環(huán)境的保護(hù)，分別采用以下五項措施進(jìn)行處理：一、場地內(nèi)采用雨污分流制廚房廢水經(jīng)隔油器處理后排入小區(qū)的污水管，與生活污水一起排入污水處理裝置，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后再排入城市下水道。主要由下列景點構(gòu)成：清風(fēng)搖翠 觀星臺 靜謐思遠(yuǎn)五彩繪石 望柱迎江 木廊棧道色彩地帶 觀瀾臺 九龍橋濱江平臺 1索道飛虹 1挑棧凌風(fēng)1水晶星座 1光影迷陣 1竹林幽情1濱江劇場 1龍洲溫泉（三）生態(tài)保護(hù)帶生態(tài)保護(hù)帶將保留現(xiàn)有的沿江植被，以植物的生態(tài)學(xué)特性和群落演替原理為依據(jù)對植被進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，營造以體現(xiàn)自然情趣和生態(tài)特色為主調(diào)的綠色空間，形成某濱江景觀帶的基調(diào)。五彩繪石：傳摩崖石刻神韻、展現(xiàn)代藝術(shù)魅力，既適合遠(yuǎn)觀又適宜近看，是富有特色的藝術(shù)鑒賞空間。（1）望江風(fēng)情（2）金棕櫚廣場挑棧臨風(fēng)：棧橋絕壁、凌空飛架，極具山地城市陽臺的特色，構(gòu)建出駐足、眺望、社交和休息的優(yōu)美觀賞空間。成為適合開展聚會交往、觀景攬勝、高檔餐飲等活動的理想空間。水岸層臺（場所2）：景觀式的建筑和地形巧妙結(jié)合，層層退臺，在不同的標(biāo)高上擴展出大面積的室外空間，結(jié)合舒展、層次豐富的廣場，是把盞臨風(fēng)、吟詩做賦、憑欄遠(yuǎn)眺的最佳場所。二、景點規(guī)劃內(nèi)容（一）觀江餐娛休閑帶觀江餐娛休閑帶是市民、游客參與性最強、活動最密集的地段。包括沿龍洲大道景觀展開面及沿長江展開面的景觀形象。將各種和濱江游憩消費行為有關(guān)的商業(yè)、休閑和娛樂空間和活動有機組合，使得不同年齡段、不同性別和不同文化層次的市民都可以在這里找到可供自己使用的空間和活動內(nèi)容，使濱水區(qū)24小時都有活動、都有人流，從而帶來濱水區(qū)的活力和商機。重點處理上述地段的地質(zhì)災(zāi)害防護(hù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施，此外的其它地段則設(shè)置對自然災(zāi)害防護(hù)等級要求較低的步行系統(tǒng)和休閑設(shè)施為主，這樣既為市民提供了更豐富的空間體驗，也節(jié)省了自然災(zāi)害防護(hù)的工程量和造價。（3）岸際輪廓線的控制：組織疏密有序、剛?cè)岵哟畏置鞯陌峨H輪廓線。構(gòu)建濱江優(yōu)美景觀要把握以下幾個方面：（1）自然與人工要素的結(jié)合：濱水區(qū)內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)與自然地形背景、水體植被形成和諧的總體關(guān)系，在此前提下可有局部對比變化，從而達(dá)到“對比統(tǒng)一”的目標(biāo)。第四章 景區(qū)內(nèi)景點規(guī)劃設(shè)計及內(nèi)容一、景區(qū)內(nèi)景點規(guī)劃設(shè)計（一）規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想以打造某區(qū)濱江帶的優(yōu)美景觀，提升濱水公共空間的人文活力，創(chuàng)造拉動某區(qū)經(jīng)濟發(fā)展契機為主線，將某濱江景觀帶打造成為集生態(tài)保護(hù)、休閑娛樂、游覽觀光和風(fēng)貌展示為一體的，把人工與自然景觀、各類景觀空間、各項功能活動有機組合在一起，使具有復(fù)合使用功能的城市濱江公共空間系統(tǒng)。項目市場研究結(jié)論隨著**市旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，來渝旅游人數(shù)的不斷增加，將擴大旅游基礎(chǔ)設(shè)施及接待設(shè)施的客源基數(shù)；隨著某區(qū)政府打造“某區(qū)短程都市濱江休閑旅游長廊”戰(zhàn)略的實施，某的品牌優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢將吸引更多高素質(zhì)**本地游客，同時對接待設(shè)施、服務(wù)水平也提出了更高的要求；隨著龍洲灣新區(qū)的開發(fā)（容納10萬人）以及整個某區(qū)行政機關(guān)將在2008年前搬遷到龍洲灣新區(qū)，某景區(qū)將有一批龐大而穩(wěn)定的客源。綜合考慮與旅游服務(wù)單位（如旅行社）收入分成情況及本景區(qū)資源配置情況，外地旅游者人均綜合旅游收入確定為250元/人，某區(qū)及**主城區(qū)人均綜合旅游收入為100元/人。景區(qū)游客與旅游綜合收入預(yù)測根據(jù)2005年**市旅游業(yè)統(tǒng)計公報，**，%，人均綜合旅游收入為500元/人。在人文景觀方面，某景區(qū)凝聚了三峽風(fēng)情與巴渝文化，體現(xiàn)了人與自然和諧統(tǒng)一。這些變化均為擬建設(shè)的某景區(qū)提供了客源保證。（3）隨著**市基礎(chǔ)設(shè)施的完善、直航線路的增加，同時旅游產(chǎn)品、休閑度假設(shè)施的相繼開發(fā)，**高消費客源的構(gòu)成進(jìn)一步拓展，逐漸構(gòu)成以精品觀光游客、高檔休閑游客，高檔商務(wù)游客為主、專項旅游游客為輔的多元發(fā)展格局。這一切都為某景區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的交通條件。某景區(qū)休閑度假旅游的發(fā)展機會（1）某區(qū)城鎮(zhèn)居民“十五”末人均可支配收入達(dá)10054元，比“九五”%，城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)出現(xiàn)可喜變化，%，比“九五”，城鎮(zhèn)居民日常消費由“溫飽型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變，某區(qū)城鎮(zhèn)居民特別是龍洲灣周邊地區(qū)30—40萬城市居民在休閑度假旅游消費將會加大。（3）某區(qū)現(xiàn)有休閑度假產(chǎn)品不足，目前度假產(chǎn)品量小、品質(zhì)需進(jìn)一步提高、還缺乏高品位、多功能、內(nèi)涵豐富的休閑度假產(chǎn)品。（2）休閑度假生活，對自然、文化、物質(zhì)和設(shè)施環(huán)境有較高要求。某區(qū)休閑旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀某區(qū)自然景觀豐富，但滿足休閑度假需要乃至高中端觀光旅游需求的各種服務(wù)、休閑項目較少，已有的亦水準(zhǔn)低下，這與某區(qū)高速成長的休閑、觀光旅游市場不對稱。本世紀(jì)頭20 年，我國將進(jìn)入全面建設(shè)小康社會的新階段，到2020 年，我國人均GDP將超過3000 美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，人民生活將從小康走入富裕；同時我國的“十五”計劃綱要中也明確提出要推行職工帶薪休假制度，合理調(diào)整居民工作和閑暇時間。（2）經(jīng)營者定位——特別引進(jìn)的高中端服務(wù)供應(yīng)商，休閑區(qū)的經(jīng)營引進(jìn)國內(nèi)外品牌旅游服務(wù)和旅游商品供應(yīng)商，提供有別于某其他旅游景區(qū)現(xiàn)有的服務(wù)和商品品牌和種類，開拓某區(qū)休閑服務(wù)新空間。（二）市場分析投資項目的定位本項目旨在為某區(qū)發(fā)展休閑旅游提供一個高檔次、高品位、獨具特色的休閑風(fēng)景區(qū)，著重打造 “某區(qū)短程都市濱江休閑旅游長廊”品牌，以休閑娛樂、江岸文化博覽為主，同時有機融入三峽藝術(shù)創(chuàng)展、巴渝特色餐飲及風(fēng)味小吃、**汽摩文化及某特色文化展覽、某傳統(tǒng)工藝品及特產(chǎn)售賣等功能。（4）人文景觀某區(qū)歷史悠久，抗戰(zhàn)文化、巴人文化、民俗文化、汽摩文化等人文旅游資源富集，人杰地靈，人文底蘊豐厚，為景區(qū)的建設(shè)提供了豐富的人文景觀素材。（2）水文地質(zhì)基地濱臨長江，三峽大壩三期工程形成后，洪水水位，用地內(nèi)另有雨水管溝排水口三處，分別位于各平臺之間。設(shè)施條件項目區(qū)域內(nèi)道路、供水、電力、電信等設(shè)施基本具備，而且日趨完善，能滿足游客的需求。隨著**經(jīng)濟的飛速發(fā)展，某區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢逐漸顯露。市場條件
2001年至2005年是某區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展最快的五年，據(jù)統(tǒng)計，年均增長達(dá)9%，累計增長達(dá)45%。貫通新區(qū)的主干道———龍海大道，已于2004年竣工，龍海大道雙向8車道，與連通某和**主城區(qū)的渝南大道相接。交通條件龍洲灣新區(qū)的交通優(yōu)勢顯而易見，距**中心城區(qū)12公里，從這里到**主城的任何一個區(qū)都在20分鐘車程內(nèi)。二、某景區(qū)利用條件和市場分析（一）利用條件區(qū)位條件
項目所在的龍洲灣新區(qū)位于長江之濱，真武山下，是李家沱組團(tuán)與魚洞組團(tuán)的連接部，是**南部新城的核心區(qū)域。另外，西部大開發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展并重的新階段，隨著三峽工程的全面竣工，**直轄市體制優(yōu)勢和承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步得到體現(xiàn)，以交通為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快發(fā)展，**與外部的區(qū)域合作更加緊密，內(nèi)部的交通網(wǎng)絡(luò)更加便捷，旅游景區(qū)的可進(jìn)入性進(jìn)一步增強。旅游業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高、帶動性強、資源消耗少、勞動密集、市場需求量大等特點，符合以人為本，大力發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟，構(gòu)建和諧社會的國策取向，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴大對外開放、增加就業(yè)與再就業(yè)、拉動內(nèi)需、脫貧致富等方面具有明顯的比較優(yōu)勢，對于全市經(jīng)濟社會發(fā)展，尤其是對建設(shè)社會主義新農(nóng)村具有積極的促進(jìn)作用。預(yù)計，到2010年，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到18000元，城市居民人均可支配收入達(dá)到15000元，超過全國平均水平，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到4100元，“十一五”期間，旅游將繼續(xù)成為大眾化的消費熱點，并將登上新的臺階。２、持續(xù)增長和不斷升級的消費需求，為旅游業(yè)加速發(fā)展提供了堅實的市場支撐。同時，外國旅游企業(yè)的進(jìn)入，將直接帶來入境客源的增長，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。“十一五”期間是我國按照世界貿(mào)易組織約定條款進(jìn)一步擴大開放的重要時期，外國旅行社可以通過合資或獨資方式進(jìn)入中國市場。（二）**市旅游業(yè)“十一五”面臨的形勢“十一五”期間，全市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀環(huán)境總體向好，是旅游業(yè)大有作為、加速發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期。五是旅游業(yè)政策法規(guī)體系逐步完善。四是跨區(qū)域旅游合作邁出新的步伐。三是旅游市場開發(fā)取得明顯成效。二是主要景區(qū)的可進(jìn)入性和