【正文】 .。景區(qū)江岸風(fēng)情濃郁，建筑富有特色，歷史文化源遠(yuǎn)流長，內(nèi)涵豐富。景區(qū)生態(tài)和諧，原生態(tài)、次生態(tài)自然資源保存完好，森林覆蓋率達(dá)80%以上，有較高的生態(tài)價(jià)值。某區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，對(duì)外聯(lián)系極為方便，開發(fā)利用的潛力大。第十三章 結(jié) 論某景區(qū)資源詳實(shí)、廣泛、風(fēng)景資源類型多、組合良好、景觀價(jià)值高，自然生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)景區(qū)工作積極支持和重視。本項(xiàng)目的停車場、旅游公廁及其它建筑小品的建設(shè)，從根本上改變?nèi)藗兊沫h(huán)境觀，對(duì)景區(qū)游客也是一個(gè)無聲的教育。因此，旅游業(yè)客觀上對(duì)保護(hù)環(huán)境也是積極的，當(dāng)人們在與自然的交往和感受大自然的無限魅力的時(shí)候，也會(huì)感受到自然界與人類共生共存的哲理，游人也會(huì)在親歷自然的過程中，不斷地提高環(huán)境意識(shí)，這也是人類追求環(huán)境效益的主題?？梢哉f21世紀(jì)的競爭，實(shí)質(zhì)上是環(huán)境的競爭。三、環(huán)境效益評(píng)價(jià)生態(tài)環(huán)境是景區(qū)的精華。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目為景區(qū)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和三峽庫區(qū)移民提供500個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，僅此項(xiàng)可為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和庫區(qū)移民增加收入360萬元，這對(duì)緩解當(dāng)?shù)剞r(nóng)村和三峽庫區(qū)剩余勞動(dòng)力就業(yè)，為下崗職工提供發(fā)展空間，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，都有著積極的作用。如交通，通訊、賓館、餐飲、商貿(mào)、建筑等行業(yè)將會(huì)有長足的發(fā)展和明顯的經(jīng)濟(jì)效益，反過來，如果其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，也會(huì)影響旅游業(yè)的發(fā)展。根據(jù)文化娛樂設(shè)施（旅游業(yè)）投資收益的一般水平，結(jié)合文化娛樂設(shè)施（旅游業(yè)）的市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項(xiàng)目建設(shè)條件等因素，并綜合考慮**市正在實(shí)施的的其他同類項(xiàng)目的可比因素，建議投資方采取積極的投資戰(zhàn)略。計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量均為正數(shù)，不需要借用短期借款，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力。第十二章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)%，%，%，高于行業(yè)所得稅前項(xiàng)目投資基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率12%，%，高于行業(yè)融資后資本金基準(zhǔn)收益率13%，項(xiàng)目投資可行。**公司應(yīng)完善工程設(shè)施和施工的科學(xué)管理，加強(qiáng)內(nèi)部成本核算，與承建商及原材料供應(yīng)商建立起良好的合作伙伴關(guān)系，盡可能降低項(xiàng)目投資成本；同時(shí)嚴(yán)格按照資金籌措及使用計(jì)劃，科學(xué)合理安排使用，確保項(xiàng)目按期峻工，保證及時(shí)產(chǎn)生收益。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。針對(duì)旅游市場需求不斷變化的狀況，**公司應(yīng)密切注視市場動(dòng)向，樹立超前意識(shí)，擴(kuò)大市場空間，隨時(shí)抓住市場切入點(diǎn)；不斷開發(fā)具有特色的新產(chǎn)品，走在市場的前列；開拓新的客源市場，完善客源結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。面對(duì)日益激烈的行業(yè)內(nèi)部競爭局面，風(fēng)險(xiǎn)因素不可避免。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。（二）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)特點(diǎn)所決定的風(fēng)險(xiǎn)因素旅游業(yè)具有比較強(qiáng)的依托性，任何一種不利條件都可能使旅游業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化和自然災(zāi)害等因素，如亞洲金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)形勢動(dòng)蕩及1989年的政治風(fēng)波、1998年夏季的特大洪水都為旅游發(fā)展帶來全面的或局部的風(fēng)險(xiǎn)。**公司應(yīng)密切關(guān)注國際金融市場動(dòng)態(tài)和外匯市場走勢，把握外匯收付時(shí)效，以規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少和避免外匯匯率波動(dòng)給公司效益帶來的影響。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。不合理的人員流動(dòng)比例，特別是業(yè)務(wù)骨干的流動(dòng)會(huì)導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，從而給公司效益的持續(xù)成長帶來影響。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。**公司應(yīng)從管理入手，以質(zhì)量吸引客源，以質(zhì)量保障客源，著眼于市場的長遠(yuǎn)前景，著眼于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，著眼于投資者和貸款銀行的長遠(yuǎn)利益。服務(wù)質(zhì)量的影響旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)與消費(fèi)過程的同一性，決定了旅游者的消費(fèi)活動(dòng)中更多地體現(xiàn)了人與人的接觸，這種以人為主體的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營對(duì)象，使服務(wù)質(zhì)量在其中的影響更為提出。**公司應(yīng)通過科學(xué)管理，規(guī)模經(jīng)營，優(yōu)化資源配置，根據(jù)旅游業(yè)季節(jié)變化的特點(diǎn)，認(rèn)真分析和及時(shí)把握旅游價(jià)格變化因素，采取靈活的價(jià)格政策，通過有特色的產(chǎn)品開發(fā)，明確本項(xiàng)目的價(jià)格定位，實(shí)行多層次的價(jià)格戰(zhàn)略，適應(yīng)各種檔次的市場需求，做到以量取勝，以質(zhì)獲優(yōu)，絕不以降低質(zhì)量的價(jià)格吸引消費(fèi)者，絕不盲目削價(jià)競爭。企業(yè)的不同時(shí)期的價(jià)格策略的變化和價(jià)格水平的降低，將在一定程度上影響公司整體經(jīng)營效益。根據(jù)這種季節(jié)的變化，旅游企業(yè)普遍采取優(yōu)惠和折扣等方式的銷售價(jià)格來吸引消費(fèi)者。價(jià)格因素的影響價(jià)格因素是旅游者作出選擇的因素之一，旅游經(jīng)營具有比較明顯的周期性，淡季與旺季的區(qū)分明顯，一年中的4至6月、9至11月是旅游旺季，8兩月為平季，12月到來年的3月為淡季。借助某區(qū)的地域優(yōu)勢、旅游資源優(yōu)勢和客源優(yōu)勢，樹立“某”品牌，確定市場定位，擴(kuò)大知名度，開拓客源市場；創(chuàng)造精品，把握客源的分工定位，吸引客源；實(shí)行多元化產(chǎn)品定位，增加客源，鞏固和提高市場占有率。（一）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)客源的影響本項(xiàng)目主營業(yè)務(wù)—旅游經(jīng)營的發(fā)展以客源為依托，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，加之近年來，**旅游行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，造成客源分流，這些因素都會(huì)引起本項(xiàng)目客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響公司（項(xiàng)目）的持續(xù)發(fā)展。二、主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、應(yīng)對(duì)與風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷為避免各種風(fēng)險(xiǎn)給項(xiàng)目帶來損失，準(zhǔn)確地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素并判斷風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)十分必要。第十一章 敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析一、敏感性分析客房收入、租金收入、旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、營業(yè)費(fèi)用、建設(shè)投資等數(shù)據(jù)來源于預(yù)測，存在變化的可能，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對(duì)所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度見下表：序號(hào)變化因素變動(dòng)幅度30%20%10%基本方案+10%+20%+30%1建設(shè)投資11,9,8,6,4,3,1,2客房收入3,4,5,6,7,8,9,3租金收入4,5,5,6,7,7,8,4轉(zhuǎn)讓收入4,5,5,6,7,7,8,5營業(yè)費(fèi)用9,8,7,6,5,4,3,從上表可以看出，各不確定性因素中，建設(shè)投資的上下波動(dòng)對(duì)指標(biāo)的影響最大，其次為營業(yè)費(fèi)用，對(duì)指標(biāo)影響最小的因素是租金收入。項(xiàng)目可用于還本付息的資金有保障。同時(shí)通過以上指標(biāo)判斷，項(xiàng)目融資后的盈利能力較強(qiáng)，大于行業(yè)平均水平。（二）融資后盈利能力分析根據(jù)上述初步融資方案,項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額2,，年平均凈利潤1,。注：借款還本付息計(jì)劃表見備查文件5。借款償還期限確定原則為：不影響企業(yè)和項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營能力、財(cái)務(wù)生存能力原則，還本付息負(fù)擔(dān)適當(dāng)原則，最大限度還款原則。它是在擬定的融資方案基礎(chǔ)上進(jìn)行的息稅后分析。融資后分析以項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分析為主。注：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（融資前）見備查文件4。同時(shí)，通過以上指標(biāo)判斷，項(xiàng)目投資盈利能力極強(qiáng)，遠(yuǎn)大于行業(yè)平均水平。項(xiàng)目融資前盈利能力分析指標(biāo)見下表：融資前盈利能力分析指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%3所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=%）萬元6,4所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬元6,5所得稅后項(xiàng)目投資回收期年6所得稅前項(xiàng)目投資回收期年注：上述指標(biāo)均為動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮了時(shí)間價(jià)值因素，投資回收期均包括建設(shè)期，下同。所得稅前指標(biāo)可以作為初步投資決策的主要指標(biāo)，用于考察項(xiàng)目是否基本可行，并值得去為之融資。在融資前分析結(jié)論滿足的情況下，初步設(shè)定融資方案，再進(jìn)行融資后分析，融資后分析是指以設(shè)定的融資方案為基礎(chǔ)進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。固定資產(chǎn)折舊及更新房屋建筑物（含電梯、中央空調(diào)等，下同）按30年直線法折舊，旅游飯店設(shè)備按6年直線法折舊，固定資產(chǎn)維修費(fèi)按2%計(jì)算，旅游飯店設(shè)備每6年更新一次，固定資產(chǎn)殘值率5%。當(dāng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅前指標(biāo)）大于12%、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅后指標(biāo)）%、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（項(xiàng)目資本金稅后指標(biāo)）大于13%時(shí)，項(xiàng)目可以被接受。企業(yè)所得稅率為33%，則文化娛樂設(shè)施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅后指標(biāo)）%。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和償債能力的支持下，項(xiàng)目能夠取得銀行及**公司現(xiàn)有股東的支持，項(xiàng)目資金來源是可靠的。此外，**公司現(xiàn)有股東（均有較強(qiáng)的資金實(shí)力與積累）一致同意，2007年對(duì)**公司貨幣增資1000—2000萬元，以加快某景區(qū)的建設(shè)。公司已竣工項(xiàng)目銷售回款5000萬元。**公司自籌資金來源如下：某景區(qū)項(xiàng)目已支付或已預(yù)付工程款1200萬元。企業(yè)綜合實(shí)力雄厚，財(cái)務(wù)狀況良好，具有較強(qiáng)的出資能力和融資能力，投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)開發(fā)、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，投資業(yè)績良好。三、資金來源與保障債務(wù)資金來自銀行借款，項(xiàng)目資本金來自**公司直接投資。二、項(xiàng)目資本金本項(xiàng)目總投資為17,，其中：建設(shè)投資為16,。其他費(fèi)用其他費(fèi)用（如保險(xiǎn)費(fèi)、景區(qū)市場推廣費(fèi)、低值易耗品消耗等），按總收入3%計(jì)算。此外，景區(qū)開辦費(fèi)用根據(jù)旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和景區(qū)規(guī)?？紤]200萬元。管理費(fèi) 星級(jí)旅游飯店餐飲管理費(fèi)(包括員工工資等)約占酒店總收入的8～10%，本項(xiàng)目旅游飯店擬聘請(qǐng)國內(nèi)外知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，還應(yīng)考慮加盟管理費(fèi)，加盟管理費(fèi)一般為年?duì)I業(yè)收入的3—5%，酒店管理費(fèi)按酒店總收入13%計(jì)。注：已考慮前述餐飲設(shè)備維修因素。 % 維修費(fèi)用 維修費(fèi)用包括建筑物正常的維修、設(shè)備維修及人員工資。（3）餐具損耗 餐具損耗一般占餐飲總收入的1～%，取 %。三、成本費(fèi)用估算餐飲成本 根據(jù)分析人員掌握的星級(jí)旅游飯店經(jīng)營的相關(guān)資料匯總統(tǒng)計(jì)的平均水平來測算下列各項(xiàng)成本費(fèi)用： （1）進(jìn)貨成本餐飲進(jìn)貨成本占餐飲總收入的35～45%，取 40%。房產(chǎn)稅以賬面房產(chǎn)原值扣除30%，為計(jì)稅依據(jù)，%。注：對(duì)外轉(zhuǎn)讓旅游配套設(shè)施面積23537平方米。旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)及轉(zhuǎn)讓進(jìn)度（1）轉(zhuǎn)讓價(jià)綜合考慮龍洲灣臨近地段商鋪價(jià)格、**類似旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)格、本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)、樓層分布情況，同時(shí)為盡快回籠資金償還貸款，本項(xiàng)目旅游接待設(shè)施轉(zhuǎn)讓均價(jià)確定為6500元/平方米。（2）出租率運(yùn)營第1年出租率按80%計(jì)，開業(yè)第2年出租率按90%計(jì)，開業(yè)第3年按100%計(jì)。（3）旅游飯店餐飲收入和其他收入根據(jù)行業(yè)慣例及旅游局、證券交易所發(fā)布的高星級(jí)旅游飯店財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料，旅游飯店餐飲收入按客房收入的50%估算，旅游飯店會(huì)議、娛樂、商品、停車等其他收入按客房收入的20%估算。（2）客房入住率根據(jù)**旅游局2005年度旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，%，另據(jù)調(diào)查顯示，**市最受歡迎的賓館是四星級(jí)賓館，入住率達(dá)到80%左右。間執(zhí)行，以后每年房價(jià)平均上漲5%，間。二、收入和稅金估算自營旅游設(shè)施(望江風(fēng)情旅游飯店，四星級(jí))房價(jià)及開房率參照以**市主要四星級(jí)旅游飯店房價(jià)、開房率水平，設(shè)定項(xiàng)目的營業(yè)價(jià)格及開房率：（