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龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告(參考版)

2025-03-04 09:00本頁面
  

【正文】 項目存在的風(fēng)險對項目的影響程度為中等偏 低。本項目償債期間,利息備付率大于 3,償債備付率大于 ,利息備付率、償債備付率均大于行業(yè)償債指標(biāo)基準(zhǔn)水平,項目償債分析指標(biāo)較好,償債能力較強(qiáng),易于取得貸款機(jī)構(gòu)的貸款支持。 綜合以上各項風(fēng)險因素,本項目風(fēng)險因素對項目的影響程度為中等偏低。 **公司 應(yīng) 完善工程設(shè)施和施工的科學(xué)管理,加強(qiáng)內(nèi)部成本核算,與承建龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 46 商及原材料供應(yīng)商建立起良好的合作伙伴關(guān)系,盡可能降低項目投資成本;同時嚴(yán)格按照資金 籌措 及使用計劃,科學(xué)合理安排使用,確保項目按期峻工,保證及時產(chǎn)生收益。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮,該因素應(yīng)屬于“中”。 針對政策風(fēng)險。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮,該因素應(yīng)屬于“中”。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 45 針對旅游市場需求不斷變化的狀況, **公司 應(yīng)密切注視市場動向,樹立超前意識 ,擴(kuò)大市場空間,隨時抓住市場切入點(diǎn);不斷開發(fā)具有特色的新產(chǎn)品,走在市場的前列;開拓新的客源市場,完善客源結(jié)構(gòu),增強(qiáng)抗風(fēng)險的能力。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮,該因素應(yīng)屬于“中”。面對日益激烈的行業(yè)內(nèi)部競爭局面,風(fēng)險因素不可避免。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮,該因素應(yīng)屬于“中”。 (二)行業(yè)風(fēng)險 行業(yè)特點(diǎn)所決定的風(fēng)險因素 旅游業(yè)具有比較強(qiáng)的依托性,任何一種不利條件都可能使旅游業(yè)的發(fā)展受到制約,特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化和自然災(zāi)害等因素,如亞洲金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)形勢動蕩及 1989年的政治風(fēng)波、 1998年夏季的特大龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 44 洪水都為旅游發(fā)展帶來全面的或局部的風(fēng)險。 **公司 應(yīng)密切關(guān)注國際金融市場動態(tài)和外匯市場走勢,把握外匯收付時效,以規(guī)避外匯風(fēng)險,盡量減少和避免外匯匯率波動給公司效益帶來的影響。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性考慮,該因素應(yīng)屬于“低”。不合理的人員流動比例,特別是業(yè)務(wù)骨干的流動會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定,從而給公司效益的持續(xù)成長帶來影響。 從風(fēng)險發(fā)生的可能性 考慮,該因素應(yīng)屬于“低”。 **公司 應(yīng)從管理入手,以質(zhì)量吸引客源,以質(zhì)量保障客源,著眼于市場的長遠(yuǎn)前景,著眼于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,著眼于投資者和貸款銀行的長遠(yuǎn)利益。 服務(wù)質(zhì)量的影響 旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)與消費(fèi)過程的同一性,決定了旅游者的消費(fèi)活動中更多地體 現(xiàn) 了人與人的接觸,這種以人為主體的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營對象,使服務(wù)質(zhì)量在其中的影響更為提出。 **公司 應(yīng)通過科學(xué)管理,規(guī)模經(jīng)營,優(yōu)化資源配置,根據(jù)旅游業(yè)季節(jié)變龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 42 化的特點(diǎn),認(rèn)真分析和及時把握旅游價格變化因素 ,采取靈活的價格政策,通過有特色的產(chǎn)品開發(fā),明確本項目的價格定位,實(shí)行多層次的價格戰(zhàn)略,適應(yīng)各種檔次的市場需求,做到以量取勝,以質(zhì)獲優(yōu),絕不以降低質(zhì)量的價格吸引消費(fèi)者,絕不盲目削價競爭。企業(yè)的不同時期的價格策略的變化和價格水平的降低,將在一定程度上影響公司整體經(jīng)營效益。根據(jù)這種季節(jié)的變化,旅游企業(yè)普遍采取優(yōu)惠和折扣等方式的銷售價格來吸引消費(fèi)者。 價格因素的影響 價格因素是旅游者作出選擇的因素之一,旅游經(jīng)營具有比較明顯的周期性,淡季與旺季的區(qū)分明顯,一年中的 4至 6月、 9至 11月是旅游旺季, 8兩月為平季, 12月到來年的 3月為淡季。借助巴南區(qū)的地域優(yōu)勢、旅游資源優(yōu)勢和客源優(yōu)勢,樹立“龍洲水岸”品牌,確定市場定位,擴(kuò)大知名度,開拓客源市場;創(chuàng)造精品,把握客源的分工定位,吸引客源;實(shí)行多元化產(chǎn)品定位,增加客源,鞏固和提高市場占有率。 (一)經(jīng)營風(fēng)險 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 41 客源的影響 本項目主營業(yè)務(wù) — 旅游經(jīng)營的發(fā)展以客源為依托,由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制,加之近年來,重慶旅游行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,造成客源分流,這些因素都會引起本項目客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化,從而影響公司(項目)的持續(xù)發(fā)展。 二、主要風(fēng)險因素識別、應(yīng)對與風(fēng)險等級判斷 為避免各種風(fēng)險給項目帶來損失,準(zhǔn)確地識別風(fēng)險因素并判斷風(fēng)險等級十分必要。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 40 第十一章 敏感性分析和風(fēng)險分析 一、敏感性分析 客房收入、租金收入、旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、營業(yè)費(fèi)用、建設(shè)投資等數(shù)據(jù)來源于預(yù)測,存在變化的可能,具有一定的不確定性,其發(fā)生變化對所得稅后項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度見下表: 序號 變 化因素 變動幅度 30% 20% 10% 基本方案 +10% +20% +30% 1 建設(shè)投資 11, 9, 8, 6, 4, 3, 1, 2 客房收入 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 3 租金收入 4, 5, 5, 6, 7, 7, 8, 4 轉(zhuǎn)讓收入 4, 5, 5, 6, 7, 7, 8, 5 營業(yè)費(fèi)用 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 從上表可以看出,各不確定性因素中,建設(shè)投資的上下波動對指標(biāo)的影響最大,其次為營業(yè)費(fèi)用,對指標(biāo)影響最小的因素是租金收入。項目可用于還本付息的資金有保障。同時通過以上指標(biāo)判斷,項目融資后的盈利能力較強(qiáng),大于行業(yè)平均水平。 (二)融資后盈利能力分析 根據(jù)上述初步融資方案 ,項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額 2,,年平均凈利潤 1,。 注:借款還本付息計劃表見備查文件 5。借款償還期限確定原則為:不影響企業(yè)和項目持續(xù)經(jīng)營能力、財務(wù)生存能力原則,還本付息負(fù)擔(dān)適當(dāng)原則,最大限度還款原則。它是在擬定的融資方案基礎(chǔ)上進(jìn)行的息稅后分析。融資后分析以項目資本金現(xiàn)金流量分析為主。 注:項目投資現(xiàn)金流量表(融資前)見備查文件 4。同時,通過以上指標(biāo)判斷,項目投資盈利能力極強(qiáng),遠(yuǎn)大于行業(yè)平均水平。 項目融資前盈利能力分析指標(biāo)見下表: 融資前盈利能力分析指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 所得稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 3 所得稅后項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值( i=%) 萬元 6, 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 37 4 所得稅前項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值( i=12%) 萬元 6, 5 所得稅后項目投資回收期 年 6 所得稅前項目投資回收期 年 注:上述指標(biāo)均為動態(tài)指標(biāo),即考 慮了時間價值因素,投資回收期均包括建設(shè)期,下同。所得稅前指標(biāo)可以作為初步投資決策的主要指標(biāo),用于考察項目是否基本可行,并值得去為之融資。在融資前分析結(jié)論滿足的情況下,初步 設(shè)定融資方案,再進(jìn)行融資后分析,融資后分析是指以設(shè)定的融資方案為基礎(chǔ)進(jìn)行的財務(wù)分析。 固定資產(chǎn)折舊及更新 房屋建筑物(含電梯、中央空調(diào)等,下同)按 30 年直線法折舊,旅游飯店設(shè)備按 6 年直線法折舊,固定資產(chǎn)維修費(fèi)按 2%計算,旅游飯店設(shè)備每 6 年更新一次,固定資產(chǎn)殘值率 5%。 當(dāng)項目財務(wù)內(nèi)部收益率(融資前稅前指標(biāo))大于 12%、項目財務(wù)內(nèi)部收益率(融資前稅后指標(biāo))大于 %、項目財務(wù)內(nèi)部 收益率(項目資本金稅后指標(biāo))大于 13%時,項目可以被接受。企業(yè)所得稅率為 33%,則文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準(zhǔn)收益率(融資前稅后指標(biāo))為%。 在項目經(jīng)濟(jì)效益和償債能力的支持下,項目能夠取得銀行及 **公司 現(xiàn)有股東的支持,項目資金來源是可靠的。 此外, **公司 現(xiàn)有股東(均有較強(qiáng)的資金實(shí)力與積累)一致同意, 2021年對 **公司 貨幣增資 1000— 2021 萬元,以加快龍洲水岸景區(qū)的建設(shè)。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 34 公司已竣工項目銷售回款 5000 萬元。 **公司 自籌資金來源如下: 龍洲水岸景區(qū)項目已支付或已預(yù)付工程款 1200 萬元。企業(yè)綜合實(shí)力雄厚,財務(wù)狀況良好,具有較強(qiáng)的出資能力和融資能力,投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)開發(fā)、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目,投資業(yè)績良好。 三、資金來源與保障 債務(wù)資金來自銀行借款,項目資本金來自 **公司 直接投資。 二、項目資本金 本項目 總投資為 17, 萬元,其中:建設(shè)投資為 16, 萬元,建設(shè)期貸款利息為 萬元,流動資金為 萬元。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用(如 保險費(fèi) 、景區(qū)市場推廣費(fèi)、低值易耗品消耗等),按總收入3%計算。 此外,景區(qū)開辦費(fèi)用根據(jù)旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和景區(qū)規(guī)??紤] 200 萬元。 管理費(fèi) 星級 旅游飯 店餐飲管理費(fèi) (包括員工工資等 )約占 酒店總 收入的 8~ 10%,本項目旅游飯 店 擬聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理,還應(yīng)考慮加盟管理費(fèi),加盟管理費(fèi)一般為年營業(yè)收入的 3— 5%,酒店管理費(fèi)按酒店總收入13%計。 注:已考慮前述 餐飲設(shè)備維修 因素 。 上述餐飲成本 占 餐飲總收入 % 維修費(fèi)用 維修費(fèi)用包括建筑物正常的維修、設(shè)備維修及人員工資。 ( 3) 餐具損耗 餐具損耗一般占餐飲總收入的 1~ %,取 %。 三、成本費(fèi)用估算 餐飲成本 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 31 根據(jù) 分析 人員掌握的星級 旅游飯店 經(jīng)營的相關(guān)資 料匯總統(tǒng)計的平均水平來測算下列各項成本費(fèi)用: ( 1) 進(jìn)貨成本 餐飲進(jìn)貨成本占餐飲總收入的 35~ 45%,取 40%。房產(chǎn)稅以賬面房產(chǎn)原值扣除 30%,為計稅依據(jù),稅率為 %。 注:對外轉(zhuǎn)讓 旅游配套設(shè)施 面積 23537 平方米。 旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓價及轉(zhuǎn)讓進(jìn)度 ( 1)轉(zhuǎn)讓價 綜合考慮龍洲灣臨近地段商鋪價格、重慶類似旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓價格、本項目建筑結(jié)構(gòu)、樓層分布情況,同時為盡快回籠資金償還 貸款,本項目旅游接待設(shè)施轉(zhuǎn)讓均價確定為 6500 元 /平方米。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 30 ( 2)出租率 運(yùn)營第 1 年出租率按 80%計,開業(yè)第 2 年出租率按 90%計,開業(yè)第 3 年按100%計。 ( 3)旅游飯店餐飲收入和其他收入 根據(jù)行業(yè)慣例及旅游局、證券交易所發(fā)布的高星級旅游飯店財務(wù)數(shù)據(jù)資料,旅游飯店餐飲收入按客房收入的 50%估算,旅游飯店會議、娛樂、商品、停車等其他收入按客房收入的 20%估算。 ( 2)客房入住率 根據(jù)重慶旅游局 2021 年度旅游業(yè)統(tǒng)計公報, 全市 主城區(qū) 三星以上賓館飯店 2021 年 平均入住率為 %, 另據(jù)調(diào)查顯示,重慶市最受歡迎的賓館是四星級賓館,入住率達(dá)到 80%左右。間執(zhí)行,以后每年房價平均上漲 5%,營業(yè)第 10 年及以后年度房價穩(wěn)定在 元 /天間。 二、收入和稅金估算 自營旅游設(shè)施 (望江風(fēng)情旅游飯店,四星級 )房價及開房率 參照以重慶市主要四星級旅游飯店房價、開房率水平,設(shè)定項目的營業(yè)價格及開房率: ( 1)客房房價 分析人員對重慶市主要四星級旅游飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際執(zhí)行價格(元 /天 流動資金 流動資金按擴(kuò)大指標(biāo)估算法估算,具體標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)投資 2%,流動資金投資 萬元。 建設(shè)期利息 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 28 本項目擬使用銀行貸款 9000 萬元。 (三)估算結(jié)果 建設(shè)投資 該項目預(yù)計建設(shè)期為 1 年(建設(shè)期自 2021 年 2 月至 2021 年 2 月), 2021年 2 月投入營運(yùn)。 1稅金:按本工程建安費(fèi)用的 %計取。 1防雷施工監(jiān)審費(fèi):按渝價( 2021) 402 號文的有關(guān)規(guī)定,本項目按工程費(fèi)用的 ‰計取。 1建筑工程規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi):根據(jù)渝府發(fā)( 2021) 23 號文的有關(guān)規(guī)定,本項目按工程費(fèi)用的 ‰計取。 1防空地下室建設(shè)費(fèi):按 30 元 / m2計取。 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):根據(jù)渝價( 2021) 345 文的有關(guān)規(guī)定,本項目按工程建安費(fèi)用的 ‰計取。 工程監(jiān)理費(fèi):根據(jù)建設(shè)部價費(fèi)字( 1992) 479 號文的有關(guān)規(guī)定,本項目按工程費(fèi)用的 %計取。 建設(shè)單位管理費(fèi):根據(jù)建設(shè)部建標(biāo) [1996]628 號文的有關(guān)規(guī)定,本項目按建安費(fèi)用的 %計取。 設(shè)備原價及運(yùn)雜費(fèi)、 安裝費(fèi)是按市場價或詢問從進(jìn)行計算的。 一般土建根據(jù)類似建筑的近期造價資料進(jìn)行估算。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報告 25 第八章 項目費(fèi)用與效益估算 一、投資估算 (一)估算依據(jù) 《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》和建設(shè)部及國家有關(guān)規(guī)定; 現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價格依據(jù)和現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo); **公司 提供的其他有關(guān)資料。 組織方式: 專業(yè)性分公司或獨(dú)立子公司 初步擬定設(shè)財務(wù)部、人事部、前廳部、客房部、餐飲部、市場營銷部、物業(yè)經(jīng)營管理部、工程維護(hù)部、保安部。對手工作坊、文化會館等著重展示重巴南區(qū)歷史、民俗、文化和傳統(tǒng)風(fēng)貌的重點(diǎn)游覽項目和部分具有江岸文化、三峽風(fēng)情的重點(diǎn)商鋪,公司將采取定向招商的方式,邀請三峽庫區(qū)及周邊區(qū)域的民間商戶、藝人和工匠作為主力經(jīng)營戶進(jìn) 駐經(jīng)營,公司以物業(yè)租金或物業(yè)轉(zhuǎn)讓方式形成收入。 經(jīng)營管理模式: **公司 成立專業(yè)性分公司或獨(dú)立子公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)景區(qū)所有 旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的 經(jīng)營和管理。其主要功能是以
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