【正文】 昆山別墅整體市場(chǎng)策劃方案作者：日期：【環(huán)境篇】第一章 宏觀環(huán)境一、昆山宏觀環(huán)境分析1．地理位置及道路規(guī)劃昆山位于東經(jīng)120176。48′21″~121176。09′04″、北緯31176。06′34″~31176。32′36″，地處長(zhǎng)江三角洲，是江蘇省的“東大門”，處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。東西最大直線距離33公里，南北48公里，㎡公里，%。是江南典型的“魚米之鄉(xiāng)”。1989年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄10個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)國(guó)家級(jí)昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。根據(jù)蘇州市域公路網(wǎng)規(guī)劃，昆山境內(nèi)規(guī)劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段（湘城－巴城－正儀－用直）十五期間完成；蘇滬外環(huán)連接線，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán)，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。航空:上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距45公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距100公里，約1小時(shí)車程）。港口:上海港（中國(guó)最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉(cāng)瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口。鐵路:京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國(guó)道穿越開發(fā)區(qū)。十五期間完成；蘇州－太倉(cāng)高速公路（繞城東北環(huán)－陸楊－雙鳳）十五期間完成。 昆山市緊鄰上海市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這就要求公路基礎(chǔ)建設(shè)同步發(fā)展。因此，昆山市干線公路將在2010年前全面建成通車。國(guó)中觀點(diǎn)：216。 便捷的交通條件使昆山區(qū)成功的融入大上海，順利的接納了上海中心城區(qū)的擴(kuò)張，其優(yōu)勢(shì)地位正日益凸現(xiàn)。2．人口 全市計(jì)劃生育工作進(jìn)一步加強(qiáng)，人口自然增長(zhǎng)穩(wěn)定在較低水平上。全市出生人口6204人，‰，死亡人口3722人，‰，‰。年末全市戶籍總?cè)丝?637157人，比上年末增加17623人。年末外來暫住人口達(dá)625345人，比上年末增加148484人，%。外地人與昆山人的比例已高達(dá)1∶1，企業(yè)員工中外來人口更高達(dá)80％，城市新增人口無疑會(huì)大幅增加對(duì)住房需求。未來昆山人口將主要吸納高素質(zhì)人群，對(duì)外來人口比例有所控制，以合理分配社會(huì)資源。國(guó)中觀點(diǎn)：216。 大量外來人口的進(jìn)入，不但為昆山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，而且為昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。3．人文環(huán)境昆山，自秦代置婁縣至今已有2200多年的歷史，歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚。在這里，曾誕生了著名思想家、教育家顧炎武，孕育了“百戲之祖”、“人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作”昆曲，還完好保存著有“中國(guó)第一水鄉(xiāng)”美譽(yù)的千年古鎮(zhèn)周莊。國(guó)中觀點(diǎn)：216。 旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在帶動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為昆山的房地產(chǎn)業(yè)增加了附加值和發(fā)展空間，使區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。4．經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史沿革八十年代初，昆山充分利用緊靠上海的地理?xiàng)l件，主動(dòng)接受經(jīng)濟(jì)輻射，大力發(fā)展橫向聯(lián)合，舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了“農(nóng)轉(zhuǎn)工”；1985年自費(fèi)舉辦經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，九十年代又抓住浦東開發(fā)開放的機(jī)遇，大力引進(jìn)外資，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了“內(nèi)轉(zhuǎn)外”；進(jìn)入新世紀(jì)，昆山積極調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，著力提升產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟(jì)正在實(shí)現(xiàn)“低轉(zhuǎn)高”。國(guó)中觀點(diǎn)：216。 地處上海后花園的昆山受上海經(jīng)濟(jì)的輻射，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道。5．經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以外向型經(jīng)濟(jì)為支柱的昆山，2005年17月份全市GDP突破400億元，按可比價(jià)計(jì)算，%，其中：，%；，%；，%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍是推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ?，%。最近昆山又被評(píng)為2004年百?gòu)?qiáng)縣之首。2004年，昆山人均GDP達(dá)到33900元，約合4085美元，較1999年凈增500美元，顯示出昆山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。對(duì)比上海的人均GDP：5400美金相差1000多美金，但是兩地的房?jī)r(jià)相差卻有2倍之多，說明了昆山的房?jī)r(jià)目前處在一個(gè)相對(duì)合理的發(fā)展區(qū)間，受政策的沖擊無法和上海相比，未來房產(chǎn)市場(chǎng)的走向也將是一個(gè)健康穩(wěn)步的過程。國(guó)中觀點(diǎn)：216。 第二產(chǎn)業(yè)所占的比例過高，說明了昆山是以工業(yè)為支柱型產(chǎn)業(yè)的城市，第一產(chǎn)業(yè)的比例逐年下降，部分從事農(nóng)業(yè)的人口將轉(zhuǎn)移到城市的工業(yè)化進(jìn)程中來；216。 昆山人均GDP和上海差距不大，但是房?jī)r(jià)卻比上海低將近2倍，說明昆山的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是比較平穩(wěn)合理，雖然受政策影響房產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)趨緩，但是未來受上海市場(chǎng)復(fù)蘇影響，必將重新回到快速發(fā)展的軌道上來。從去年的情況看，昆山以占全國(guó)近萬分之一的土地、萬分之五的人口，創(chuàng)造了占全國(guó)千分之四點(diǎn)一的GDP、百分之二的合同外資、百分之二占三的到帳外資、百分之二的進(jìn)出口總額。目前，昆山綜合實(shí)力在江蘇省縣級(jí)市位居第一名，在全國(guó)縣級(jí)市中名列第二，并入選2004年度“最佳中國(guó)魅力城市”。去年臺(tái)灣電機(jī)電子同業(yè)公會(huì)公布的大陸投資環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查中，昆山被評(píng)為“極力推薦投資城市” 引進(jìn)的臺(tái)資也占到大陸的十分之一、江蘇的四分之一，與上海相當(dāng)。美國(guó)《福布斯》雜志首次推出“中國(guó)最佳商業(yè)城市排行榜”、“未來之星50強(qiáng)”，昆山分別名列第69位和第7位。在1995年以前國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的33家國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中，昆山開發(fā)區(qū)綜合投資環(huán)境列第三位；昆山出口加工區(qū)在全國(guó)率先封關(guān)運(yùn)作，并在全國(guó)同類園區(qū)中處于領(lǐng)先地位，去年進(jìn)出口額114億美元。國(guó)中觀點(diǎn)：216。 工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化，競(jìng)技發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，政府財(cái)政收入穩(wěn)步增加，成為昆山的城市發(fā)展建設(shè)的基石。6．人民生活2004年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。全市在崗職工平均工資20000元，%；農(nóng)村居民人均純收入8000元，增幅超過10%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，%。居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增多。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(本外幣)，人均（按戶籍人口計(jì)算）儲(chǔ)蓄存款達(dá)3萬元，比年初增加近4800元。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 6260元，% ；城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出10287元，%。2005年1—6月，昆山市完成GDP338億元，%；，%。與此同時(shí)，社會(huì)事業(yè)發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)，1—6月，城鎮(zhèn)職工可支配收入8837元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6817元，同比分別增長(zhǎng)18%和16%；％，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費(fèi)。國(guó)中觀點(diǎn):216。 昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力，居民人均收入的提高促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的潛在空間正在擴(kuò)大，同時(shí)也推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的能級(jí)提升。216。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，按4000元/㎡房?jī)r(jià)、80㎡/戶計(jì)算，房?jī)r(jià)：收入＝6:1，在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。二、 張浦鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境張浦鎮(zhèn)位于位于北緯31度,東經(jīng)120度,太湖流域東部,鎮(zhèn)域范圍北連昆山市區(qū)南界錦溪鎮(zhèn),東靠千燈鎮(zhèn),西鄰蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn),同時(shí)又處于上海，蘇州、昆山之間的黃金三角地帶，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道緊依北緣，機(jī)場(chǎng)路貫穿全鎮(zhèn)直通上海虹橋機(jī)場(chǎng)，㎡公里，是昆山面積最大的鎮(zhèn)，外來人口近4萬，被列為昆山現(xiàn)代化中等城市建設(shè)的“1+3”重鎮(zhèn)之一。張浦鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色明顯，環(huán)境優(yōu)雅。橫貫鎮(zhèn)域東西的機(jī)場(chǎng)路，把現(xiàn)代工業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)自然分割，更顯示人與自然的和諧統(tǒng)一,招商引資作的較好，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中處于中游，是一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市鎮(zhèn)。這幾年張浦鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)效益明顯提高,，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入50989萬元,全鎮(zhèn)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值58713元，農(nóng)村人均純收入近8090元/人。全鎮(zhèn)綜合實(shí)力進(jìn)一步提升,在兩個(gè)文明建設(shè)綜合考評(píng)中位居全市前列，被評(píng)為“蘇州市財(cái)政收入上臺(tái)階先進(jìn)鎮(zhèn)”。張浦鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)地位也得以體現(xiàn)。張浦鎮(zhèn)已初步形成以電子咨訊、精密模具、新型建材、精細(xì)化工、彩印制版等為主的支柱產(chǎn)業(yè)，成功形成了“甲魚、西瓜、蘑菇、花卉苗木、傳統(tǒng)水產(chǎn)、無公害糧油”六大農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，有效實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收。,億,三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例為4:70:26。第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)比例過大，說明了新昆山人主要被工業(yè)企業(yè)所吸納，而第一、二產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)趨于相對(duì)弱勢(shì)，未來張浦鎮(zhèn)的發(fā)展需要逐步改善服務(wù)業(yè)所占比例過低的現(xiàn)狀，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，經(jīng)濟(jì)才能良性發(fā)展。5．土地利用現(xiàn)狀張浦鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)用地為79997畝，占總面積的46％；,占總面積的12%；，占總面積的7％；,占總面積的35%。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，2004年完成房地產(chǎn)投資36424萬元，區(qū)域內(nèi)張浦2010年至少規(guī)劃一個(gè)25公頃的市郊娛樂中心開發(fā)用地，總開發(fā)面積15公頃，以低建筑低密度開發(fā)，多留設(shè)戶外公共游玩空間為原則。根據(jù)張浦鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及《張浦鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》，張浦鎮(zhèn)規(guī)劃形成“一心三社區(qū)”的空間布局。其中本項(xiàng)目所處的周東社區(qū)，規(guī)劃用地10公頃左右，約居住人口一萬人，居住延慶路以北會(huì)對(duì)現(xiàn)有居民點(diǎn)進(jìn)行改造，延慶路以南為新增居住用地。第二章 外部環(huán)境影響因素一、行業(yè)相關(guān)政策影響分析老國(guó)八條3月底，國(guó)務(wù)院高層發(fā)布了一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知。通知一共有八條意見?！锻ㄖ访鞔_指出，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展?！锻ㄖ芬蟮胤秸跋嚓P(guān)部門抑制價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。八條意見為：一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 八條意見言簡(jiǎn)意賅，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致——那就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。新國(guó)八條5月11日電國(guó)務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化。自2005年6月1日起，國(guó)家將對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；今后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將禁止。國(guó)務(wù)院辦公廳還通知要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。 意見指出，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。 意見明確了享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，以合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。同時(shí)意見還強(qiáng)調(diào)要切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 意見分為八個(gè)部分:一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并向社會(huì)公布。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。 六一新政自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓購(gòu)買兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅，買144㎡米以上的房子，須交納3%的契稅。根據(jù)蘇州發(fā)布的新房產(chǎn)政策，購(gòu)房面積在144㎡米以上的住房，契稅將按4%征收。禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對(duì)個(gè)人購(gòu)房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3％以內(nèi)。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：、單套建筑面積在120（蘇州是144）㎡米以下、國(guó)中觀點(diǎn)：216。 一系列新政的出臺(tái)，顯現(xiàn)了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心，也是政府希望營(yíng)造穩(wěn)定健康的房產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)在合理的區(qū)間里增長(zhǎng)；216。 2005年起長(zhǎng)達(dá)九年的國(guó)家積極的財(cái)政政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變成穩(wěn)健的財(cái)政政策，反映到樓市就是希望能有一個(gè)健康穩(wěn)健發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)；216。 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)向好和政府的超前規(guī)劃意識(shí)來看，幾乎找不到房地產(chǎn)業(yè)不持續(xù)繁榮的理由，但國(guó)家有關(guān)部門接連不斷的調(diào)控措施卻讓目前的市場(chǎng)顯得有點(diǎn)無所適從；一方面是旺盛的市場(chǎng)需求（自住和投資）引發(fā)的房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，另一方面是接連不斷針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，既要讓開發(fā)投資增幅下降，又要讓市場(chǎng)需求降溫。兩者博弈的結(jié)果將決定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向；216。 央行從調(diào)控經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度來看，就是對(duì)房地產(chǎn)注意節(jié)奏，注意質(zhì)量要控制一下，要把資金多傾向于開發(fā)經(jīng)濟(jì)房；216。 注重品質(zhì)、強(qiáng)調(diào)性價(jià)比將是市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)必然