地整體別墅市場(chǎng)分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 項(xiàng)目有太大的差別，不具有競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)性，可借鑒意義不大。對(duì)本項(xiàng)目的借鑒：別墅項(xiàng)目整體規(guī)劃非常重要。合理控制戶型面積和總價(jià)，形成一定的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，形成快速消化的營(yíng)銷策略機(jī)制。濟(jì)南目前在售的別墅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，銷售周期較長(zhǎng)。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒： 別墅物業(yè)完善的社區(qū)生活配套是吸引客戶購(gòu)買的另一重要因素。別墅產(chǎn)品戶型較大，戶型面積最小為200平方米左右，形成較高的總價(jià)，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)。購(gòu)房客戶分析：成交客戶中，二、三次置業(yè)者占主導(dǎo)地位，購(gòu)置目的多用于度假和改善居住條件。開(kāi) 發(fā) 商：山東匯雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售價(jià)格：一期銷售中起價(jià)6900元／M2，均價(jià)7500元／M2，目前成交最高單價(jià)為9000元/ M2；別墅銷售單價(jià)為15000－20000元/M2，現(xiàn)正進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，別墅正式銷售時(shí)間為2005年8月間。銷售最好的戶型面積為180－200平方米，現(xiàn)只剩260280平方米大面積Townhouse戶型。近期，出現(xiàn)的悉尼花鄉(xiāng)項(xiàng)目就是東部新城片區(qū)所出現(xiàn)的新型別墅典型代表；北部、西部區(qū)域——?jiǎng)e墅市場(chǎng)不容樂(lè)觀北部、西部區(qū)域由于在自然景觀、交通條件、生活水平、配套設(shè)施以及城市規(guī)劃方面，不具備別墅開(kāi)發(fā)條件，其區(qū)域位置也不被別墅客戶看好，因此這兩個(gè)區(qū)域在別墅市場(chǎng)的未來(lái)表現(xiàn)不容樂(lè)觀。二、濟(jì)南別墅物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)分析濟(jì)南市別墅物業(yè)的發(fā)展尚未形成一定的片區(qū)氣候，目前主要在售別墅物業(yè)分散于市內(nèi)局部區(qū)域、城市郊區(qū)和周邊縣市。其它類型產(chǎn)品除了悉尼花鄉(xiāng)新近推出了Townhouse別墅外，其它別墅產(chǎn)品如雙拼、迭加別墅均未出現(xiàn)?？v觀濟(jì)南市別墅市場(chǎng)，在售別墅物業(yè)主要集中于濟(jì)南市郊區(qū)，如：跨黃河的國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅，長(zhǎng)清的文昌山莊，南部的金宮花園、加州花園，東部的鳳凰城、蟠龍山水，東部新城的悉尼花鄉(xiāng)等。濟(jì)南別墅社區(qū)品質(zhì)堪憂，產(chǎn)品有形無(wú)神。大部分高端客戶有不露富的心理，表現(xiàn)在消費(fèi)上就是猶豫不決和瞻前顧后，這種思想對(duì)于別墅宣傳帶來(lái)了一定的難度，如何選擇有效媒體通路、突破這種局限、引導(dǎo)消費(fèi)成為關(guān)鍵。千佛山片區(qū)是濟(jì)南市內(nèi)唯一有別墅出現(xiàn)的區(qū)域，只是這些別墅只是零星存在于一些高檔住宅小區(qū)里，未形成氣候，在千佛山至今沒(méi)有一個(gè)純別墅小區(qū)出現(xiàn)。濟(jì)南
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