中原地產(chǎn)成都市別墅市場(chǎng)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 的小戶型也占到一定的份額，主要的供應(yīng)來(lái)源于郊區(qū)的大盤，多是以滿足度假、養(yǎng)老性質(zhì)的需求；面積大于300㎡的供應(yīng)量最小。216。 較好生態(tài)環(huán)境以及回歸自然的需要178。 安全性高、私密程度較好精神層次178。 對(duì)稀缺資源占有的滿足感三、成都市聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點(diǎn)分布特征聯(lián)排別墅對(duì)地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松，主要是要求有比較大的地塊面積可進(jìn)行規(guī)模開發(fā)。購(gòu)買行為的發(fā)生，是因?yàn)楠?dú)立別墅產(chǎn)品能夠在物質(zhì)和精神兩個(gè)方面滿足消費(fèi)者需求，并且鑒于獨(dú)立別墅的稀缺性，其更能在精神方面給客戶帶來(lái)滿足感。多數(shù)項(xiàng)目在建筑材料的使用上，遵循就近取材原則，選取省內(nèi)優(yōu)質(zhì)的建材，以降低成本，僅個(gè)別的項(xiàng)目引進(jìn)了全套的國(guó)外材料（如早期的中華園）。天下青城位于幽深的青城后山山澗，享有世界名山的秀麗和寧?kù)o，這里擁有建造豪華獨(dú)棟別墅天然環(huán)境。成都在直接引進(jìn)國(guó)外建筑風(fēng)格的同時(shí)，在發(fā)展中西風(fēng)格結(jié)合的別墅、中式別墅以及地方特色的別墅方面也做出了大膽的嘗試。 目前市場(chǎng)供應(yīng)量最多的201250㎡的別墅，再次說(shuō)明這類別墅是目前各檔次項(xiàng)目都在努力修建的主力戶型。目前成都聯(lián)排別墅的均價(jià)基本上都低于6000元/㎡，高于6001元/㎡的主要分布在主城區(qū)浣花風(fēng)景區(qū)，如城西的金林半島，其高昂的價(jià)格帶動(dòng)了整個(gè)城西的平均房?jī)r(jià)。 低于2000元/㎡低檔別墅，區(qū)域分布較為單一；178。216。近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)別墅平均體量相差不大，其中主城區(qū)的別墅項(xiàng)目由于其土地獲得難度增加，以及政府規(guī)劃等原因，目前市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量少，單個(gè)平均體量較小。在本次調(diào)查中中原發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)以上良好的銷售率，不少項(xiàng)目用了近兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)完成，其銷售周期較長(zhǎng)，從另一面說(shuō)明別墅市場(chǎng)消化速度較慢。（注：此處的“大眾”特指別墅購(gòu)買群體中的主力群體）。高于4000元/㎡的高端產(chǎn)品供應(yīng)比例較小，這與市場(chǎng)上以聯(lián)排等別墅形態(tài)供應(yīng)為主不無(wú)關(guān)系。216。歷年別墅開發(fā)情況分析圖24 圖歷年別墅開發(fā)情況圖（單位：萬(wàn)元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒216。早期的1992到1997年是成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展的初期，由第一個(gè)帶別墅項(xiàng)目的錦繡花園到五大花園盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有的過(guò)程，但五大花園修建的別墅因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、大環(huán)境無(wú)法改善等問(wèn)題而倍受冷落；216。在主城區(qū)中，我們又按成都市民日常的生活習(xí)慣引入了城東、城西、城南、城北及市中區(qū)的概念，各板塊基本情況及其對(duì)比詳見我司撰寫的《成都市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)概況》，以下所用數(shù)據(jù)來(lái)源于中原市場(chǎng)調(diào)查。作為頂級(jí)住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對(duì)稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。第二部分216。第三部分目前成都別墅項(xiàng)目的主力戶型面積較多集中在201300㎡之間，并且251300㎡的占到了整個(gè)供應(yīng)的32%；216。并且，仍處于中前期銷售過(guò)程中的不少別墅項(xiàng)目由于購(gòu)買群體增長(zhǎng)較慢，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇等原因，將會(huì)呈現(xiàn)出銷售速度放緩，銷售周期加長(zhǎng)，甚至停滯不前的不良局面，別墅項(xiàng)目的銷售情況不易盲目樂(lè)觀。對(duì)于各個(gè)不同區(qū)域來(lái)看，平均供應(yīng)體量開發(fā)規(guī)模存在較大差別，像城南地區(qū)和龍泉地區(qū)。（3）聯(lián)排+獨(dú)棟別墅表36聯(lián)排+獨(dú)棟別墅區(qū)域供應(yīng)分布表（按體量比例計(jì)）主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流龍泉溫江高新西區(qū)新繁青城山新津大邑%%%%%%%%%%%%%216。其中20004000元/㎡的別墅是供應(yīng)主力，各種供應(yīng)類型均有分布。目前，成都別墅的內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)正在與國(guó)際接軌，各種新的環(huán)境設(shè)計(jì)理念廣發(fā)運(yùn)用使得成都的別墅建設(shè)日新月異，總的來(lái)講，成都別墅內(nèi)部的環(huán)境設(shè)計(jì)更加趨于人性化發(fā)展，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)在生態(tài)環(huán)境、空間藝術(shù)、適用性與互動(dòng)性等方面進(jìn)行著更為充分的考慮。二、成都市獨(dú)立別墅產(chǎn)品特點(diǎn)分布特征獨(dú)立別墅的分布特點(diǎn)主要是由其業(yè)態(tài)特征而決定，作為頂級(jí)住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對(duì)稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。目前成都開發(fā)商較常采用方式是聘請(qǐng)知名公司作物管顧問(wèn)，或者請(qǐng)省內(nèi)、國(guó)內(nèi)比較知名的物管公司管理。 高品質(zhì)、國(guó)際化的物管服務(wù)178。建筑結(jié)構(gòu)聯(lián)排別墅較多采用框架結(jié)構(gòu)以提高品質(zhì)，并利于室內(nèi)空間布局。 時(shí)尚生活方式的追求和需要178。 較高品質(zhì)的物管服務(wù)178。客戶需求分析216。 高層次社交的需要178?？蛻羧禾卣鳘?dú)立別墅的目標(biāo)客戶群主要是社會(huì)階層中位于金字塔尖端的中上層人士，主要包括高級(jí)公務(wù)員、中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員及學(xué)者、大中私營(yíng)企業(yè)主及高級(jí)經(jīng)理，以及少量外藉人士。建筑材料獨(dú)立別墅的建筑結(jié)構(gòu)多采用水泥現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)其對(duì)高品質(zhì)、高檔次的要求。維也納森林別墅坐落于華陽(yáng)牧馬山，享受難得的天然原松林美景，生態(tài)環(huán)境好，毗鄰四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)原始森林運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，登山道，森林球場(chǎng)，大型森林公園中歐洲農(nóng)莊，玫瑰山莊，露天廣場(chǎng)，恒溫泳池，會(huì)所及生活配套。 成都市主要?jiǎng)e墅類型產(chǎn)品特點(diǎn)一、成都市別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格總體情況簡(jiǎn)析成都市別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格總體情況目前成都的別墅設(shè)計(jì)緊跟國(guó)內(nèi)、國(guó)際潮流吸收別人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，目前設(shè)計(jì)水平已有大大的提高，建筑風(fēng)格較為多樣，更加緊貼不斷提高的消
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