【正文】 影響。 周邊雖有街子古鎮(zhèn)的配套，但是檔次偏低。項目社區(qū)安全配套齊全。73920%本項目綜合分析天下青城是青城山規(guī)模最大的別墅社區(qū)，分四期開發(fā)，分別是1期A區(qū)聯(lián)排別墅、2期D區(qū)半山酒店公寓。 周邊同類競爭者較少。項目包括MINI別墅，豪華獨棟別墅，能滿足消費者不同需求。二期均價10000元/㎡高爾國際158畝均價8000元/㎡青城神韻500畝均價3900元/㎡（表15：青城山幾個別墅重點發(fā)展版塊別墅銷售價格對比）總結(jié)：青城山片區(qū)以雙拼或連排別墅為主力產(chǎn)品，主要建筑風(fēng)格為中式或川西。7 由于處于世界文化遺產(chǎn)區(qū)域，加之國家對青城山片區(qū)別墅的治理，土地資源更加稀缺。2）、山水住宅和頂級別墅之爭青城山擁有得天獨厚的小溪+流水+天下幽的道教文化+高爾夫+白鷺+濕地+坡地+原生樹木，極適合山水別墅和頂級別墅。 片區(qū)發(fā)展由青城山前山向后山延伸，青城山前山板塊由省道106線內(nèi)側(cè)向外側(cè)轉(zhuǎn)移，省道106線外側(cè)、繞鎮(zhèn)路及東軟大道兩側(cè)成為今后片區(qū)發(fā)展的重點區(qū)域，但是該區(qū)域相應(yīng)的公建配套尚不成熟，正在逐步完善中。成都郊區(qū)別墅土地目前已推出5170余畝，后期土地儲備量為5229畝，%，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲備不樂觀。這個時期的別墅項目大部分擁有獨特的地理位置、自然環(huán)境，同時別墅的功能也由傳統(tǒng)的居家功能向旅游、度假、休閑、商務(wù)等方向發(fā)展。3）、TOWNHOUSE魅力四射“離自然很近，離紅塵不遠(yuǎn)，上有天下有地”的TOWNHOUSE住宅，在2000年開始?xì)⑷氤啥?。廊道兩?cè)地塊設(shè)地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴(yán)禁形成建筑墻，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。這將引發(fā)青城山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的裂變式革命。區(qū)域成都市區(qū)華陽都江堰市區(qū)青城山下青城山上6—8月平均氣溫35℃34℃32℃26℃20℃（表12：成都近郊6－8月平均氣溫對比）3）、交通情況（1）、成灌高速公路：通過對現(xiàn)有高速公路出口進(jìn)行改造，加快了車量通行速度；同時對沿線景觀進(jìn)行打造，增加了沿途風(fēng)景的觀賞性；（2）、成都—青城山旅游快速通道：2006年9月成都至青城山的旅游快速通道已經(jīng)開通，成都市區(qū)到青城山的車程由原來接近1個小時縮短為半個多小時。2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。到2020年，都江堰市城市人口規(guī)模將達(dá)到43萬人，城市用地規(guī)模達(dá)到43平方公里。旅游資源豐厚是都江堰市的特色，擁有都江堰、青城山、龍池──虹口國家級森林公園、靈巖觀音山等多處在國內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)。人民生活水平快速提高。對“青城山谷”項目而言：由于前幾年的無序開發(fā)，土地市場比較混亂，受到中央的直接批評，此次都江堰對整個青城山片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，土地出讓更加“陽光”。2007年出現(xiàn)了6次發(fā)行定向票據(jù)，由此可以看出監(jiān)管部門對控制流動性過剩的決心。（2）、9次提高存款準(zhǔn)備金率 次數(shù)調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容92007/11/26%82007/10/25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至13%72007/09/25%62007/08/15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至12%52007/06/05%42007/05/15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至11%32007/04/16%22007/02/25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至10%12007/01/15%（表3：2007年央行9次提高金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率一臨覽表）自2000年以來總共進(jìn)行了14次提高存款準(zhǔn)備金率，但2007年就出現(xiàn)了9次，在世界各國都是少見的，這充分說明了監(jiān)管部門對防范金融風(fēng)險的高度重視，提高準(zhǔn)備金率也意味著銀行可以放貸的規(guī)模變小了，開發(fā)商能夠貸到的錢更少了。由于土地掌握在政府手里，開發(fā)商對土地的爭奪將會更加激烈，同時對開發(fā)高的要求也越來越高。%，呈快速增長態(tài)勢。作為國際旅游名城，都江堰市先后獲得“中國歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”、“長壽之鄉(xiāng)”等稱號，并于2000年11月在聯(lián)合國第24屆世界遺產(chǎn)大會上獲得“世界文化遺產(chǎn)”的殊榮。城市特色定位建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。都江堰的旅游資源最為豐富。2000年11月澳大利亞凱恩斯(Cairns)舉行的聯(lián)合國教科文組織第二十四屆世界遺產(chǎn)委員會全會上，青城山作為世界文化遺產(chǎn)被列入了《世界遺產(chǎn)名錄》。本次委托規(guī)劃用地范圍把前山門片區(qū)打造成為國際一流的集自然觀光、文化朝圣、生態(tài)康體、休閑娛樂、度假生活于一體的體驗型旅游度假小鎮(zhèn)游憩中心區(qū)國際假日HOPSCA。重要景觀廊道控制上：詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。這個時期的別墅與1992年出現(xiàn)的“豪宅”相比，在品質(zhì)、價格上更低，但是良好的的銷售讓開發(fā)商嘗到了甜頭。它們的分布區(qū)域更廣。5）、別墅戶型面積多樣化從80多㎡、100—200多㎡的聯(lián)排別墅到300—400的獨棟別墅，大小戶型在平面布置上都十分合理，目前，100—200多的聯(lián)排別墅是別墅市場中的主流戶型，90左右的小戶型聯(lián)排在市場中也很受客戶追捧，大戶型獨棟由于“禁獨令”的出臺，目前市場中獨棟放量較小，因此，別墅已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向小戶型別墅發(fā)展，小戶型聯(lián)排別墅在設(shè)計上已經(jīng)日趨完善。多層住宅比例較大，約占60—70%，整體銷售狀況較好； 建筑特征以川西民居為主調(diào)，廣告宣傳以生態(tài)、健康、自然、高尚、品位、規(guī)模為項目形象定位，以適應(yīng)新城區(qū)的城市定位，能吸引大量外地客戶。而青城山周邊的氣溫遠(yuǎn)底于中心城市，已經(jīng)自然形成了休閑、避暑、度假的聚集地，同時這種大勢也自然形成了大量以養(yǎng)生、休閑為主的休閑型社區(qū)。在未來5年的時間內(nèi)，青城山將發(fā)展成為中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。148m178。項目自身院落式的商業(yè)配套能夠彌補周圍商業(yè)配套的缺失。主要媒體種類DM單/樓書/道旗主要訴求重點中式院落/精致生活 主要暢銷原因區(qū)域/品質(zhì)主要滯銷原因無銷 售 率98%（表18：上善棲項目概況）3）、青城神韻開盤日期06年11月18日（一批）07年1月1 日（二批）交房日期價位分析總價范圍10多萬70多萬項目位置青城山街子古鎮(zhèn)主力總價19萬32萬開 發(fā) 商崇州天祥實業(yè)公司總建戶數(shù)2346戶(住)單價35005800代理銷售自行銷售可售戶數(shù)2346戶(住)均價3900物業(yè)管理戴得梁行（顧問）總銷金額約7億(商)價格未開盤工程進(jìn)度大部分主體封頂面積范圍43160㎡地下車位——占地面積500畝容 積 率付款方式定 金——總建面積㎡，其中住宅：㎡；美術(shù)館：㎡；幼兒園：㎡；商業(yè)：㎡；公建配套：；保留博物館：㎡綠 化 率%付款方式一次性付款、銀行按揭建筑形態(tài)聯(lián)排/雙拼/合院/天井/車位機動車1105輛非機動車2000優(yōu)惠幅度一次性付款2%建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式建筑密度%物 管 費1元/㎡.月樓層規(guī)劃3F+1/4F電 話02882297999戶 型面 積套數(shù)比例區(qū)域成都為主，各地外地人產(chǎn)品規(guī)劃111540%訴求客源1218%類型自住為主，療養(yǎng)，度假211374%年齡40歲以上為主212190%特征成都人為主，各地的外地人也有，如重慶，北京等多為自住，療養(yǎng)和度假為主，多一次性付款。劣勢： 樓間距較近，私密性不夠，影響品質(zhì) 項目自身配套不足，不能提供相應(yīng)的生活/娛樂配套 整個樓盤給人感覺品質(zhì)不足。劣勢：周邊生活配套較少，日常購物等不太方便部分樓間距有些密，影響別墅的品質(zhì)。本項目綜合分析項目一期03年底開盤，現(xiàn)已入住。2221㎡182%3211㎡20826%3221㎡284%㎡26%本項目綜合分析項目于07年9月1 日 開盤。下一期預(yù)計10月推出，9月份出資料。3）、高爾夫板塊該板塊是現(xiàn)在青城山地區(qū)高檔新興別墅的聚集地，是青城山地區(qū)真正的高檔別墅區(qū)，以獨幢和雙拼別墅為主。從住宅開發(fā)的角度看，在青城山“中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)”的定位下，可以預(yù)見，青城山的度假、休閑度假住宅將成為區(qū)域未來幾年內(nèi)的開發(fā)主流。4）、未來兩年內(nèi)供需市場發(fā)展趨勢預(yù)測未來都江堰市場發(fā)展方向?qū)⑹瞧殃柭贰⒂駧蚪?、二環(huán)以內(nèi)、幸福大道、迎賓大道向東以及二環(huán)路東南沿線(是市政項目搬遷及舊城安置等項目聚集地)，此三片區(qū)的主力土地供應(yīng)量將達(dá)到800余畝，預(yù)示著未來兩年內(nèi)三大區(qū)域競爭樓盤將不斷集中推出，區(qū)域競爭力將趨于白熱化。都江堰片區(qū)中老城區(qū)開發(fā)已接近尾聲，目前已無太多的土地儲備，整體開發(fā)物業(yè)形態(tài)多為多層以及低密度產(chǎn)品，多層均價在30003500元/㎡左右，低層均價多在40006000元/㎡；新的開發(fā)主要集中在三大片區(qū)；幸福大道、迎賓大道向東，青城路觀景路都江堰景區(qū)岷江干流以及蒲陽路、玉帶橋街、二環(huán)以內(nèi)片區(qū)。因此，別墅的做工、用料上十分考究。中國青城舉起青城大旗，青城白鷺洲的運動休閑公園、青城高爾夫的高爾夫山莊、假日青城的百姓度假小屋一大批度假別墅產(chǎn)品涌現(xiàn)和熱銷，讓人意識到旅游地產(chǎn)的蓬勃生機。天府花園隨之出擊，六七千元/㎡的別墅銷售也還不錯。用地發(fā)展方向上將引導(dǎo)向東遠(yuǎn)離景區(qū)發(fā)展：利于在保護景區(qū)前提下的城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展。都江堰的目標(biāo)是通過1—2年的努力，使青城山—都江堰成為在亞洲地區(qū)具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區(qū)。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，諸峰環(huán)峙，狀若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美譽。城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯(lián)結(jié)，距成都車程約30分鐘。每年以10%以上的速度增長，居民的收入水平、銷售能力不斷增長。區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)?？v觀此輪的宏觀調(diào)控，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1）、控制房地產(chǎn)價格過快上漲；2）、控制低密度、大戶型物業(yè)的開發(fā)；3）、加快房屋供應(yīng)速度；4）、保障低收入人群的住房供應(yīng)；5）、限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；6）、對房地產(chǎn)的投資行業(yè)進(jìn)行打壓、規(guī)范房地產(chǎn)市場；7）、收縮“銀根”、加強貨幣、信貸監(jiān)管力度，促進(jìn)金融行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展；8）、加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收（土地稅、營業(yè)稅、土地增值稅等）管理；從以上政策來看；根本點就是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，抑制房價過快上漲，預(yù)防由開發(fā)投資過快增長、價格過快上漲引發(fā)的金額風(fēng)險，從目前來看：針對高端物業(yè)開發(fā)的限制、加快中、小套型住房的供應(yīng)是一個長期的趨勢。環(huán)保、節(jié)能政策頒布《住宅節(jié)能建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，引導(dǎo)住宅行業(yè)向環(huán)保、節(jié)能方向發(fā)展?！扒喑巧焦取表椖空w市場研究報告2008年2月18日前 序通過對項目區(qū)位、規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)及宏觀市場等綜合因素的分析，我們初步判斷該地塊應(yīng)該開發(fā)為“復(fù)合型度假地產(chǎn)項目”，有了這個基調(diào)后，我們在進(jìn)行市場研究過程中就可以抓住重點，通過對各種可能規(guī)劃的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行分析，確定可以與本項目結(jié)合的相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，并且為項目將來的規(guī)劃、營銷、運營提供有效的市場支撐?！扒喑巧焦取表椖课挥谇喑巧桨鎵K，高端的項目定位，系列金融政策其目標(biāo)消費人群的影響不會太大。政策發(fā)展趨勢1）、貸幣緊縮的政策在短時間內(nèi)不會發(fā)生改變，而且近兩年還可能會更嚴(yán)格；2）、對高端、低密度、大套型物業(yè)征收保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅可能會在近兩年“空轉(zhuǎn)”落地；3）、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；4）、進(jìn)一步規(guī)范土地市場、投資行為、銷售管理等；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展；5）、土地增值稅全面開始清算、控制價格過快上漲、增加地方稅收收入；6）、穩(wěn)定住房價格，合理控制土地上市速度及成交價格，對拍賣土地開發(fā)時間進(jìn)行嚴(yán)格的限制；7）、推進(jìn)個人住房需求，限制投資性住房的需求，從稅收、信貸等方面進(jìn)行監(jiān)管；小 結(jié)小結(jié)：近幾年出臺了系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的新政，涉及到金融、稅收、環(huán)保、國土、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)等領(lǐng)域，可謂五花八門；不管從數(shù)量上，還是從涉及范圍來看、都是近年來最嚴(yán)厲的一次。經(jīng)濟方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟中心，重點建設(shè)一個基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）、二個樞紐（交通運輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。（2）消費能力社會消費品零售總額增長較快。城市交通——都江堰城市交通便捷。三、青城山的地理區(qū)位青城山概況1）、青城山簡介青城山位于成都平原西北部邊緣，都江堰風(fēng)景區(qū)內(nèi)，東距成都市區(qū)68公里，距都江堰僅10多公里。都江堰－青城山城市規(guī)劃根據(jù)《青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃綱要》。用地調(diào)整措施方面：第一是將加強旅游服務(wù)、文化娛樂、商業(yè)服務(wù)、停車設(shè)施及市政配套等公共設(shè)施設(shè)置；第二是調(diào)整現(xiàn)有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態(tài)營城；第三是逐步改造工業(yè)用地為旅游服務(wù)用地。在那個時期，住宅體制