【正文】 項(xiàng)目處于大觀鎮(zhèn)，后山附近，交通不太方便，山路危險(xiǎn)。項(xiàng)目社區(qū)安全配套齊全。73920%本項(xiàng)目綜合分析天下青城是青城山規(guī)模最大的別墅社區(qū)，分四期開發(fā)，分別是1期A區(qū)聯(lián)排別墅、2期D區(qū)半山酒店公寓。 面積較小，總價(jià)低，利于銷售。二期05年開盤，目前部分已入住，8月底推出二期最后一批，約20套房源，價(jià)格60007000，類別墅5400左右，面積8090，一樓有花園，面積約20㎡，600元/㎡，已售完。 周邊雖有街子古鎮(zhèn)的配套，但是檔次偏低。 周邊同類競(jìng)爭(zhēng)者較少。6． 項(xiàng)目采用院落式布局，有中式特色，戶型面積不大，便于控制價(jià)格；7． 現(xiàn)房發(fā)售，相對(duì)期房更有吸引力。項(xiàng)目分三期銷售。容積率相對(duì)較大，綠地率又相對(duì)偏低，居住品質(zhì)有所影響。項(xiàng)目包括MINI別墅，豪華獨(dú)棟別墅，能滿足消費(fèi)者不同需求。區(qū)域市場(chǎng)接受度較高，區(qū)域價(jià)值明顯。項(xiàng)目分A區(qū)和B區(qū)，A區(qū)為院落獨(dú)棟別墅，B區(qū)為MINI別墅和島居別墅。3）、位置限定在青城山片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目匯總表編號(hào)123456項(xiàng)目名稱芙蓉青城上善棲青城神韻美墅半島高山流水新麗江規(guī)模占地面積（畝）135227500106316365總建面積（㎡）6000076856185196212208000096000總戶數(shù)2067842346821201500基本規(guī)劃建筑形態(tài)聯(lián)排/獨(dú)棟/獨(dú)院疊拼、圍合聯(lián)排/雙拼/合院/天井雙拼獨(dú)棟疊拼/聯(lián)排/雙拼樓層規(guī)劃2/3F、半地下室3F+13F+1/4F3F，地下室容積率綠化率40%50%%42%76%59%車位比1：11：1:1：11：21：戶型規(guī)劃一房面積范圍60664353占比%%30%二房面積范圍9013976120651345090占比%54%%50%三房面積范圍93128151159100126占比30%%20%四房面積范圍167247380占比%32%五房面積范圍219300339占比%%16%六房面積范圍332339419占比%18%七房面積范圍3823843101133占比%34%銷售分析均價(jià)7000700039006500200006200主力總價(jià)6397萬6272萬1932萬209萬3150萬總價(jià)范圍58247萬43157萬1070萬188260萬1660起1878萬銷售率100%100%90%2期60%100%（表16：青城山幾個(gè)重點(diǎn)可類比項(xiàng)目頃比分析）類型可類比項(xiàng)目個(gè)案分析1）、開盤日期07年8月3號(hào)交房日期——價(jià)位分析總價(jià)范圍58萬247萬項(xiàng)目位置青城前山山門南側(cè)約800米主力總價(jià)63萬97萬開 發(fā) 商成都青城置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建戶數(shù)共206戶一期182戶(住)單價(jià)650010000代理銷售自行銷售可售戶數(shù)一期182戶(住)均價(jià)7000多物業(yè)管理置信物業(yè)管理總銷金額(商)價(jià)格未定工程進(jìn)度基礎(chǔ)施工面積范圍一期90247二期：400600地下車位與物管協(xié)商占地面積A區(qū)31畝，B區(qū)104畝 建筑風(fēng)格中式付款方式定 金無建筑形態(tài)聯(lián)排別墅/獨(dú)棟/獨(dú)院車位比1：1付款方式一次性/按揭總建面積6萬多㎡綠 化 率40%以上裝修情況毛坯容 積 率優(yōu)惠幅度置信金卡優(yōu)惠樓層規(guī)劃聯(lián)排2F/3F,半地下室。二期均價(jià)10000元/㎡高爾國際158畝均價(jià)8000元/㎡青城神韻500畝均價(jià)3900元/㎡（表15：青城山幾個(gè)別墅重點(diǎn)發(fā)展版塊別墅銷售價(jià)格對(duì)比）總結(jié)：青城山片區(qū)以雙拼或連排別墅為主力產(chǎn)品，主要建筑風(fēng)格為中式或川西。雙拼136m178。同時(shí)也有些中高檔樓盤的小戶型低層洋房摻雜其中。2）、東軟板塊該板塊是青城山目前新興的板塊，由于東軟學(xué)校和科技園的帶動(dòng)作用，該區(qū)域物業(yè)配套設(shè)施相對(duì)完善。7 由于處于世界文化遺產(chǎn)區(qū)域，加之國家對(duì)青城山片區(qū)別墅的治理，土地資源更加稀缺。青城山控制性詳規(guī)的出臺(tái)，為旅游住宅的發(fā)展提供了極大的空間。青城山休閑度假住宅項(xiàng)目的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一批瞄準(zhǔn)成都都市白領(lǐng)精英和老年退休人群的休閑度假住宅已經(jīng)在該區(qū)域悄然現(xiàn)身。這些頂級(jí)別墅項(xiàng)目，占地面積多為百畝以上，基本以獨(dú)棟別墅為主，平均每棟別墅占地規(guī)模達(dá)23畝，戶型面積最高達(dá)3001000多㎡，均價(jià)多在6000元/㎡以上。2）、山水住宅和頂級(jí)別墅之爭(zhēng)青城山擁有得天獨(dú)厚的小溪+流水+天下幽的道教文化+高爾夫+白鷺+濕地+坡地+原生樹木，極適合山水別墅和頂級(jí)別墅。1）、休閑養(yǎng)生社區(qū)異軍突起前幾年青城山的別墅開發(fā)主要還以大戶型的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主，如天下青城、青城高爾夫、青城白鷺洲、中國青城等，由于青城山離成都比較遠(yuǎn)，這種5+2生活模式不足以支撐這么多大面積的別墅項(xiàng)目，特別是隨著中心城市污染不斷加激，城市的熱島效應(yīng)加快了中心城市年平均氣溫，夏季最高氣溫已經(jīng)連續(xù)多年突破歷史極限，僅高溫天數(shù)不斷延長。未來青城山發(fā)展方向?qū)⑹?06線以外，繞鎮(zhèn)路東側(cè)片區(qū)和原太平鎮(zhèn)片區(qū)。目前市場(chǎng)上疊拼別墅和合院形式的別墅銷售較快，面積從30120㎡的戶型去化都較好。 片區(qū)發(fā)展由青城山前山向后山延伸，青城山前山板塊由省道106線內(nèi)側(cè)向外側(cè)轉(zhuǎn)移，省道106線外側(cè)、繞鎮(zhèn)路及東軟大道兩側(cè)成為今后片區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但是該區(qū)域相應(yīng)的公建配套尚不成熟，正在逐步完善中。（2）2006年都江堰－㎡，㎡，㎡；2）、供應(yīng)特征（1）幸福大道、迎賓大道片區(qū) 都江堰核新城區(qū)，整體開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)水平較高，基本上順應(yīng)該城市的市場(chǎng)需求發(fā)展方向； 成熟的道路交通配套，周邊的社區(qū)性配套日漸成熟、與核心城區(qū)的絕對(duì)距離較短； 核心區(qū)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套，優(yōu)越的交通及自然環(huán)境資源，項(xiàng)目自身的社區(qū)性商業(yè)配套相對(duì)完善； 該地域開發(fā)類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住宅多類型及開發(fā)檔次明顯優(yōu)于核心城區(qū)內(nèi)地域； 戶型面積以100—130㎡的實(shí)用性與舒適性住宅為主；聯(lián)排別墅及花園洋房以140—180㎡的躍層式為主。青城山片區(qū)由于成青大道的通車，居住價(jià)值明顯提升，土地放量有所加大，主要分布在106線東側(cè)。市場(chǎng)原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢(shì)將成為別墅市場(chǎng)的主流。成都郊區(qū)別墅土地目前已推出5170余畝，后期土地儲(chǔ)備量為5229畝，%，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲(chǔ)備不樂觀。例如：“高爾夫文化”、“蜀文化”、“院落文化”、“生態(tài)”等等，通過對(duì)這些文化與別墅結(jié)合，使別墅富含情感，彰顯擁有者的文化層次和境界。高級(jí)外墻磚、高級(jí)文化石、高級(jí)涂料，甚至是高級(jí)玻璃和鋼材，都在別墅中有大量的運(yùn)用。2）、外觀獨(dú)具個(gè)性，川西風(fēng)格和草原風(fēng)格別墅是目前市場(chǎng)的主流風(fēng)格目前，成都市別墅建筑風(fēng)格種類較多，每個(gè)項(xiàng)目在大的風(fēng)格中都有自身的一些特點(diǎn)，大露臺(tái)、私家花園、坡屋頂、各種中西文化元素都大量的運(yùn)用與別墅中，使成都別墅在大的川西風(fēng)格和草原風(fēng)格的主題下，形成一些其它的產(chǎn)品訴求點(diǎn)。這個(gè)時(shí)期的別墅項(xiàng)目大部分擁有獨(dú)特的地理位置、自然環(huán)境，同時(shí)別墅的功能也由傳統(tǒng)的居家功能向旅游、度假、休閑、商務(wù)等方向發(fā)展。5）、別墅的創(chuàng)新時(shí)間來臨自2002開始成都的別墅開發(fā)量達(dá)到一個(gè)頂峰頂峰，別墅物業(yè)在創(chuàng)新、個(gè)性方面得到了加強(qiáng)，這一時(shí)期出現(xiàn)了芙蓉古城、天泉聚龍、金林半島、牧馬山高爾夫、麓山國際社區(qū)、高山流水、天下青城、香頌島、易城、芙蓉青城、香頤麗都等一大批高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目。同時(shí)也刺激了成都的別墅市場(chǎng)。品質(zhì)有了相當(dāng)大的提升。3）、TOWNHOUSE魅力四射“離自然很近，離紅塵不遠(yuǎn)，上有天下有地”的TOWNHOUSE住宅，在2000年開始?xì)⑷氤啥肌?）、低價(jià)別墅崛起成都1994年，中央花園劃出一塊土地，規(guī)劃了20多棟別墅，讓購房者自己設(shè)計(jì)修建，這種自建房形式的別墅一搶而空，令開發(fā)商看到了低價(jià)別墅的曙光。城市別墅一開始就價(jià)格不菲，滿足著社會(huì)暴富群體的炫耀心態(tài)。2004－2006年，隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，造就了成都房地產(chǎn)投資額的巨額增長，別墅物業(yè)的開發(fā)也得到了迅速的提升。廊道兩側(cè)地塊設(shè)地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴(yán)禁形成建筑墻，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。每幢建筑在滿足風(fēng)貌特色分區(qū)的統(tǒng)一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風(fēng)格有所差異，以形成整體有機(jī)、個(gè)性豐富的建筑景觀。控制其向南向北發(fā)展以露出更多的山體界面。規(guī)劃對(duì)今后區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的影響在青城山的發(fā)展規(guī)劃中，景區(qū)保護(hù)與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導(dǎo)思想下，擴(kuò)展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。這將引發(fā)青城山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的裂變式革命。2）、青城山的規(guī)劃都江堰最新完成的《青城前山新山門片區(qū)旅游規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)》，其規(guī)劃范圍為西至環(huán)山渠，東連青城白鷺洲居住區(qū)，北到青正街，南臨東軟大道。規(guī)劃中提到，打造休閑度假區(qū)時(shí)將建設(shè)相應(yīng)的輕軌，為游客提供更良好的交通條件（如：圖9）。將成都沙西線延伸至天馬。區(qū)域成都市區(qū)華陽都江堰市區(qū)青城山下青城山上6—8月平均氣溫35℃34℃32℃26℃20℃（表12：成都近郊6－8月平均氣溫對(duì)比）3）、交通情況（1）、成灌高速公路：通過對(duì)現(xiàn)有高速公路出口進(jìn)行改造，加快了車量通行速度；同時(shí)對(duì)沿線景觀進(jìn)行打造，增加了沿途風(fēng)景的觀賞性；（2）、成都—青城山旅游快速通道：2006年9月成都至青城山的旅游快速通道已經(jīng)開通，成都市區(qū)到青城山的車程由原來接近1個(gè)小時(shí)縮短為半個(gè)多小時(shí)。青城山具備人文、地理結(jié)合絕佳的“先天優(yōu)勢(shì)”。青城山還是中國四大道教名山之一，被稱為第五洞天，道教創(chuàng)始人張道陵曾在此修煉并羽化；青城道家氣功聞名遐爾，是中國道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地。但從上圖可以看出，都江堰的GDP低于雙流、郫縣、溫江等，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在成都地區(qū)處于中等地位。2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。城市資源——都江堰市不僅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有從海拔500余米到4500余米的巨大高差，形成了多個(gè)垂直氣候帶，產(chǎn)生了生物物種的多樣性，被譽(yù)為“生物基因庫”；同時(shí)，還有極其豐富優(yōu)質(zhì)的水資源和農(nóng)產(chǎn)品資源，具有發(fā)展中藥材種植、開發(fā)、生物制藥和發(fā)展綠色食（飲）品、有機(jī)食（飲）品等產(chǎn)業(yè)的良好自然條件。成都目前正在形成以成都中心城區(qū)為核心，周邊30分鐘車程為輻射半徑的“大成都”。青城山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局：全鎮(zhèn)分為西部、中部、東部三個(gè)經(jīng)濟(jì)綜合區(qū)，同時(shí)以青城山鎮(zhèn)區(qū)為中心，以川西旅游環(huán)線省道106（S106）、景區(qū)道路為軸線，形成“一核、二軸、三區(qū)”點(diǎn)、線、面結(jié)合的產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)。到2020年，都江堰市城市人口規(guī)模將達(dá)到43萬人，城市用地規(guī)模達(dá)到43平方公里。 產(chǎn)業(yè)格局定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以機(jī)械制造業(yè)和醫(yī)藥、新型建材等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為支撐，以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的服務(wù)業(yè)和綠色農(nóng)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。（3）未來發(fā)展目標(biāo)發(fā)展內(nèi)容達(dá)到目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)2010年全市人均GDP達(dá)4500美元，產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為5:45:50，城市化水平達(dá)50％。成都平原經(jīng)濟(jì)圈生態(tài)保護(hù)屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。旅游資源豐厚是都江堰市的特色，擁有都江堰、青城山、龍池──虹口國家級(jí)森林公園、靈巖觀音山等多處在國內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬，城市人口約20萬，建成區(qū)面積20平方公里。按照《成都市城市總體規(guī)劃》，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團(tuán)”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和新都——青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽、溫江、郫縣六個(gè)組團(tuán)。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實(shí)力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。人民生活水平快速提高。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。對(duì)本項(xiàng)目而言：“青城山谷”定位于高端物業(yè)，相關(guān)宏觀調(diào)控對(duì)本項(xiàng)目的影響不大（特別是對(duì)消費(fèi)者的影響），由于土地政策的緊縮、低密度物業(yè)用的停止審批，對(duì)本項(xiàng)目來說是“利大于弊”，只是對(duì)開發(fā)商的融資要求更高。特別是隨著中國經(jīng)濟(jì)高速增長，進(jìn)、出口逆差不斷上升、人民幣升值預(yù)期不斷加大的前提下，還有更多的海外游資蠢蠢欲動(dòng)。對(duì)“青城山谷”項(xiàng)目而言：由于前幾年的無序開發(fā)，土地市場(chǎng)比較混亂，受到中央的直接批評(píng)，此次都江堰對(duì)整個(gè)青城山片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，土地出讓更加“陽光”。土地政策時(shí)間發(fā)文部門政策2008/01/03國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知2007/11/27七部委關(guān)于印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的通知2007/11/27國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知2007/09/18國土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知2007/08/14五部委