【正文】 00%（表16：青城山幾個重點(diǎn)可類比項(xiàng)目頃比分析）類型可類比項(xiàng)目個案分析1）、開盤日期07年8月3號交房日期——價位分析總價范圍58萬247萬項(xiàng)目位置青城前山山門南側(cè)約800米主力總價63萬97萬開 發(fā) 商成都青城置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建戶數(shù)共206戶一期182戶(住)單價650010000代理銷售自行銷售可售戶數(shù)一期182戶(住)均價7000多物業(yè)管理置信物業(yè)管理總銷金額(商)價格未定工程進(jìn)度基礎(chǔ)施工面積范圍一期90247二期：400600地下車位與物管協(xié)商占地面積A區(qū)31畝，B區(qū)104畝 建筑風(fēng)格中式付款方式定 金無建筑形態(tài)聯(lián)排別墅/獨(dú)棟/獨(dú)院車位比1：1付款方式一次性/按揭總建面積6萬多㎡綠 化 率40%以上裝修情況毛坯容 積 率優(yōu)惠幅度置信金卡優(yōu)惠樓層規(guī)劃聯(lián)排2F/3F,半地下室。電 話85361188物 管 費(fèi)㎡.月產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)訴求客源區(qū)域成都/重慶/北京/其它22213976%類型度假/療養(yǎng)/投資2229074%年齡3060歲42324712%特征較多置信老業(yè)主，多來自成都，有部分重慶，北京等外省人，多為度假和療養(yǎng)，有專門投資，也有自住兼投資。42316720本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目于8月3號開盤，當(dāng)天2個半小時完成銷售，去化很快。下一期預(yù)計(jì)10月推出，9月份出資料。項(xiàng)目分A區(qū)和B區(qū)，A區(qū)為院落獨(dú)棟別墅，B區(qū)為MINI別墅和島居別墅。首批開發(fā)的是B區(qū)的MINI別墅，10月份將推出島居別墅。開發(fā)商品牌優(yōu)勢強(qiáng)大，島居豪宅成其最大特點(diǎn)。優(yōu)勢：開發(fā)商置信的品牌影響力非常大，置信的老業(yè)主消化部分房源。區(qū)域市場接受度較高，區(qū)域價值明顯。項(xiàng)目自身院落式的商業(yè)配套能夠彌補(bǔ)周圍商業(yè)配套的缺失。項(xiàng)目臨近東軟學(xué)院/青霞學(xué)校/青城山九年制學(xué)校，教育配套較好。項(xiàng)目周邊有鎮(zhèn)醫(yī)院和國醫(yī)館，相比后山等項(xiàng)們，醫(yī)療配套也較好。項(xiàng)目包括MINI別墅，豪華獨(dú)棟別墅，能滿足消費(fèi)者不同需求。項(xiàng)目的島居別數(shù)是一大特色，滿足有山有水的需求。小區(qū)內(nèi)有特色院落式商業(yè)、社區(qū)會所、“湖中湖”豪華泳池，網(wǎng)球場以及公共活動廣場，增加配套。劣勢體量在青城山來說不算大，不利于規(guī)劃豐富的產(chǎn)品。容積率相對較大，綠地率又相對偏低，居住品質(zhì)有所影響。主要媒體種類DM單/路排/主要訴求重點(diǎn)MINI 別墅/稀有資源/環(huán)境/品牌主要暢銷原因品牌/環(huán)境/戶型主要滯銷原因無銷 售 率100%（表17：芙蓉青城項(xiàng)目概況）2）、上善棲開盤日期2007年8月底交房日期2008年1月（清水）裝修房時間另定價位分析總價范圍43萬284萬項(xiàng)目位置青城山迎賓大道1號（山門左側(cè)）主力總價62萬72萬開 發(fā) 商四川億興置業(yè)有限公司總建戶數(shù)784戶(住)單價650013000代理銷售四川億興置業(yè)有限公司可售戶數(shù)一期183戶(住)均價7200元/㎡物業(yè)管理四川億興置業(yè)有限公司總銷金額約7億(商)價格未定工程進(jìn)度已封頂面積范圍㎡地下車位物管收租金占地面積227．34畝公 攤 率10%付款方式定 金4萬總建面積㎡，其中商業(yè)4000余㎡綠地率50%付款方式一次性付款, 銀行按揭地下建面㎡容 積 率優(yōu)惠幅度一次性2%，%建筑密度17．4%建筑風(fēng)格川西民居+現(xiàn)代風(fēng)格車位比700余個建筑形態(tài)疊拼+圍合裝修情況毛坯/精裝物 管 費(fèi)㎡樓層規(guī)劃3F+1電 話87220338產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都為主1111㎡98%類型度假/養(yǎng)老/投資2111㎡284%年齡40歲以上為主2211㎡37848%特征以成都客戶為主，少量外地人，較少都江堰本地人購買。度假，養(yǎng)老為主要類型，由于升值潛力大，也有投資客戶。2221㎡182%3211㎡20826%3221㎡284%㎡26%本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目于07年9月1 日 開盤。項(xiàng)目分三期銷售。商業(yè)情況未定。優(yōu)勢：1． 項(xiàng)目所在區(qū)域的區(qū)域價值較好；2． 擁有很好的景觀資源，地域文化價值較強(qiáng)；3． 項(xiàng)目規(guī)劃了4000㎡商業(yè)，增加了片區(qū)的配套；4． 項(xiàng)目臨近106線和東軟大道，且有102路，101路公交。5． 項(xiàng)目配備露天游泳池/健身房/運(yùn)動場地，休閑與娛樂的會所，有供兒童玩耍的游樂設(shè)施，配套完善。6． 項(xiàng)目采用院落式布局，有中式特色，戶型面積不大，便于控制價格；7． 現(xiàn)房發(fā)售，相對期房更有吸引力。主要媒體種類DM單/樓書/道旗主要訴求重點(diǎn)中式院落/精致生活 主要暢銷原因區(qū)域/品質(zhì)主要滯銷原因無銷 售 率98%（表18：上善棲項(xiàng)目概況）3）、青城神韻開盤日期06年11月18日（一批）07年1月1 日（二批）交房日期價位分析總價范圍10多萬70多萬項(xiàng)目位置青城山街子古鎮(zhèn)主力總價19萬32萬開 發(fā) 商崇州天祥實(shí)業(yè)公司總建戶數(shù)2346戶(住)單價35005800代理銷售自行銷售可售戶數(shù)2346戶(住)均價3900物業(yè)管理戴得梁行（顧問）總銷金額約7億(商)價格未開盤工程進(jìn)度大部分主體封頂面積范圍43160㎡地下車位——占地面積500畝容 積 率付款方式定 金——總建面積㎡，其中住宅：㎡；美術(shù)館：㎡；幼兒園：㎡；商業(yè)：㎡；公建配套：；保留博物館：㎡綠 化 率%付款方式一次性付款、銀行按揭建筑形態(tài)聯(lián)排/雙拼/合院/天井/車位機(jī)動車1105輛非機(jī)動車2000優(yōu)惠幅度一次性付款2%建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式建筑密度%物 管 費(fèi)1元/㎡.月樓層規(guī)劃3F+1/4F電 話02882297999戶 型面 積套數(shù)比例區(qū)域成都為主，各地外地人產(chǎn)品規(guī)劃111540%訴求客源1218%類型自住為主，療養(yǎng)，度假211374%年齡40歲以上為主212190%特征成都人為主，各地的外地人也有，如重慶，北京等多為自住，療養(yǎng)和度假為主，多一次性付款。221630%222552%24338%34315115914%本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目一期于06年11月18日發(fā)售一批次，二批次于07年1月1日發(fā)售，預(yù)計(jì)10月份推出一期最后一個批次。優(yōu)勢：規(guī)模大，容易樹立大盤形象； 周邊有街子古鎮(zhèn)，生活配套較多； 在106線以內(nèi)，土地稀缺性明顯； 位于后山附近，風(fēng)景好，空氣也較好。 周邊同類競爭者較少。 產(chǎn)品戶型偏小，總價低，去化快。 成青大道通車，交通變得便利。劣勢：有些樓宇樓間距較近，私密性相對差些。 周邊雖有街子古鎮(zhèn)的配套，但是檔次偏低。主要媒體種類樓書/道旗/DM單主要訴求重點(diǎn)中國院子/配套/主要暢銷原因戶型/品質(zhì)/價格主要滯銷原因無銷 售 率一期推出房源100%（表19：青城神韻項(xiàng)目概況）4）、新麗江開盤日期三期預(yù)計(jì)年底交房日期一期已交房，二期部分入住價位分析總價范圍18萬78萬項(xiàng)目位置都江堰青城高爾夫旁主力總價31萬50萬開 發(fā) 商四川金聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司總建戶數(shù)1500戶，2期500(住)單價59806280代理銷售同構(gòu)營銷策劃可售戶數(shù)1500戶(住)均價6200物業(yè)管理成都清潤物管有限公司總銷金額約6億(商)價格無工程進(jìn)度一期已入住面積范圍30126㎡地下車位2000個占地面積㎡建筑風(fēng)格中式付款方式定 金——總建面積96000㎡綠 化 率59%付款方式一次性付款/按揭建筑形態(tài)聯(lián)排/雙拼/疊拼容 積 率優(yōu)惠幅度一次性1%樓層規(guī)劃2F電 話87170333物 管 費(fèi)㎡產(chǎn)品規(guī)劃戶型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都為主/重慶/北京套一15030%類型度假/養(yǎng)老套二509025050%年齡年齡偏大套三10012610020%特征成都人為主占80%，很少都江堰人，有一定的省外客戶，其中重慶和北京較突出。季節(jié)性居住很明顯，冬季人很少。本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目一期03年底開盤，現(xiàn)已入住。二期05年開盤，目前部分已入住，8月底推出二期最后一批，約20套房源，價格60007000，類別墅5400左右，面積8090，一樓有花園，面積約20㎡，600元/㎡，已售完。三期預(yù)計(jì)年底開盤。優(yōu)勢： 緊鄰106線，交通方便。 臨近后山，景觀資源較好，適宜居住。 面積較小，總價低，利于銷售。劣勢： 樓間距較近，私密性不夠，影響品質(zhì) 項(xiàng)目自身配套不足，不能提供相應(yīng)的生活/娛樂配套 整個樓盤給人感覺品質(zhì)不足。主要媒體種類DM單/樓書/道旗主要訴求重點(diǎn)水景/環(huán)境主要暢銷原因總價/面積/區(qū)域主要滯銷原因無銷 售 率推出房源100%（表20：新麗江項(xiàng)目概況）5）、天下青城美墅半島開盤日期07年上半年交房日期——價位分析總價范圍188萬260萬項(xiàng)目位置都江堰區(qū)青城山大觀鎮(zhèn)兩河風(fēng)景區(qū)主力總價209萬開 發(fā) 商新世宇實(shí)業(yè)總建戶數(shù)三期82戶(住)單價62006800代理銷售禾瑞營銷可售戶數(shù)三期82戶(住)均價6500元/㎡物業(yè)管理世宇物管總銷金額約2億(商)價格無商業(yè)工程進(jìn)度外裝面積范圍車位96輛占地面積106畝容 積 率付款方式定 金——總建面積㎡綠 化 率42%付款方式一次性優(yōu)惠2%建筑形態(tài)雙拼別墅車位比1：1優(yōu)惠幅度一次性/按揭樓層規(guī)劃3F，有地下層電 話02886926611物 管 費(fèi)㎡.月產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都較多，省外53722%類型度假/養(yǎng)老/投資63834%年齡中年，老年較多，也有年輕人位老人購買7396%特征成都客戶較多，省外也有一定部分。養(yǎng)老，度假，投資的消費(fèi)者都有。73920%本項(xiàng)目綜合分析天下青城是青城山規(guī)模最大的別墅社區(qū)，分四期開發(fā)，分別是1期A區(qū)聯(lián)排別墅、2期D區(qū)半山酒店公寓。3期B區(qū)“美墅半島”雙拼及獨(dú)立別墅、4期C區(qū)豪華獨(dú)立別墅。優(yōu)勢：項(xiàng)目體量大，品質(zhì)高，有大盤的品質(zhì)和吸引力。項(xiàng)目所在片區(qū)風(fēng)景好，且政府禁止在景區(qū)內(nèi)繼續(xù)修別墅，所以該樓盤有稀缺性，擁有投資價值。項(xiàng)目社區(qū)安全配套齊全。項(xiàng)目前兩期塑造出來的口碑較好。成青大道通車，交通情況變好。劣勢：周邊生活配套較少，日常購物等不太方便部分樓間距有些密，影響別墅的品質(zhì)。項(xiàng)目處于大觀鎮(zhèn)，后山附近，交通不太方便，山路危險。主要媒體種類樓書/道旗/報(bào)紙主要訴求重點(diǎn)山中別墅/稀缺/主要暢銷原因地段/1，2期口碑/風(fēng)景/投資價值主要滯銷原因剩余總價高的幾棟銷 售 率90%（表21：天下青城美墅半島項(xiàng)目概況）6）、高山流水開盤日期20050416交房日期20060630價位分析總價范圍300萬2000萬項(xiàng)目位置都江堰區(qū)青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂部北側(cè)主力總價1棟1價開 發(fā) 商同景集團(tuán)總建戶數(shù)106戶(住)單價59002