【正文】 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》2007/11/14財(cái)政部《廉租住房保障資金管理辦法》2007/11/27八部委《廉租住房保障辦法》2007/11/30七部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（表7：近一年出臺(tái)的系列住房保障政策一覽表）2005－2007年各地房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，為了保障更多低收入人群的住房問(wèn)題，中央出臺(tái)了系列政策，一方面是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展；另一方面是讓更多消費(fèi)者能夠買(mǎi)得起適合自己的房子，為創(chuàng)建和諧社會(huì)打下良好的基礎(chǔ)。政策發(fā)展趨勢(shì)1）、貸幣緊縮的政策在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，而且近兩年還可能會(huì)更嚴(yán)格；2）、對(duì)高端、低密度、大套型物業(yè)征收保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅可能會(huì)在近兩年“空轉(zhuǎn)”落地；3）、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；4）、進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)、投資行為、銷(xiāo)售管理等；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展；5）、土地增值稅全面開(kāi)始清算、控制價(jià)格過(guò)快上漲、增加地方稅收收入；6）、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，合理控制土地上市速度及成交價(jià)格，對(duì)拍賣(mài)土地開(kāi)發(fā)時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格的限制；7）、推進(jìn)個(gè)人住房需求，限制投資性住房的需求，從稅收、信貸等方面進(jìn)行監(jiān)管；小 結(jié)小結(jié)：近幾年出臺(tái)了系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新政，涉及到金融、稅收、環(huán)保、國(guó)土、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)等領(lǐng)域，可謂五花八門(mén)；不管從數(shù)量上，還是從涉及范圍來(lái)看、都是近年來(lái)最嚴(yán)厲的一次。近三年人口變動(dòng)情況 （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局）年份年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）總戶數(shù)（萬(wàn)戶）機(jī)械增長(zhǎng)人口（萬(wàn)人）2003年10443362004年10603512005年10823672006年1103382（表9：近三年成都市人口變化情況）（2）成都經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2006年，并且連年保持13%以上的增幅較快發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。但GDP增長(zhǎng)率處于較高水平。經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國(guó)防工業(yè)基地）、二個(gè)樞紐（交通運(yùn)輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個(gè)中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國(guó)西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。都江堰經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1）、都江堰概況（1）地理、交通概況都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。（2）環(huán)境、歷史概況都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座歷史悠久自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、旅游資源十分豐富的歷史文化名城、國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。（4）城市功能定位世界遺產(chǎn)為特色的風(fēng)景旅游城市。（2）消費(fèi)能力社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)較快。 發(fā)展戰(zhàn)略定位主動(dòng)融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，當(dāng)好成都的服務(wù)配套區(qū)。建成4個(gè)附中心建成成都市的游泳附中心、休閑附中心、會(huì)議附中心、高科技產(chǎn)業(yè)附中心。青城山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略為：以農(nóng)業(yè)為輔助，依托世界文化遺產(chǎn)青城山，大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。城市交通——都江堰城市交通便捷。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時(shí)根據(jù)自身特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。全市擁有都江堰、青城山、龍池──虹口國(guó)家級(jí)森林公園、靈巖觀音山等多處在國(guó)內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)、景點(diǎn)，山景、水景、洞穴景觀、生物景觀、人文景觀特色突出。%；，%，增長(zhǎng)17%；，%。三、青城山的地理區(qū)位青城山概況1）、青城山簡(jiǎn)介青城山位于成都平原西北部邊緣，都江堰風(fēng)景區(qū)內(nèi)，東距成都市區(qū)68公里，距都江堰僅10多公里。杜甫、陸游、張大千、馮玉祥等仁人志士曾在此駐足留連。2）、環(huán)境質(zhì)量都江堰市具備優(yōu)越的人居環(huán)境，背靠千里岷山，前擁萬(wàn)頃平疇，風(fēng)光旖旎，氣候宜人，℃（如下表12：68月成都不同區(qū)域平均氣溫），空氣質(zhì)量和地表水質(zhì)常年保持在國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，%，%，是長(zhǎng)江上游重要的生態(tài)屏障、國(guó)家首批生態(tài)示范區(qū)，被譽(yù)為“天然氧吧”。同時(shí)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生根本性的改變。都江堰－青城山城市規(guī)劃根據(jù)《青城山—都江堰國(guó)際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃綱要》。拓展區(qū)：包括虹口、龍池和柳街青城湖三大運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)功能區(qū)。同時(shí)此次出臺(tái)的還有規(guī)劃面積200平方公里的控制性詳規(guī)，該規(guī)劃有意將青城山打造成中國(guó)西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)規(guī)劃區(qū)。按照詳規(guī)：青城山將以山地景區(qū)為依托，平壩田園穿插環(huán)抱，水渠為脈絡(luò)，主干路為骨架，玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、青城鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、街子鎮(zhèn)等5個(gè)旅游組團(tuán)呈沿山帶形“串珠狀分布”。用地調(diào)整措施方面：第一是將加強(qiáng)旅游服務(wù)、文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、停車(chē)設(shè)施及市政配套等公共設(shè)施設(shè)置；第二是調(diào)整現(xiàn)有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態(tài)營(yíng)城；第三是逐步改造工業(yè)用地為旅游服務(wù)用地?？梢钥闯?，控制性詳規(guī)的制定使青城山的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地限制于稀缺范圍之內(nèi)。廊道兩側(cè)按綠化控制要求控制出綠帶。2004年－2005年又回復(fù)上升勢(shì)頭。在那個(gè)時(shí)期，住宅體制正是進(jìn)行深化改革的時(shí)期，住房由傳統(tǒng)的公房向商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)變，雖然在當(dāng)時(shí)錦繡花園第一個(gè)在成都推出別墅項(xiàng)目，它的出現(xiàn)價(jià)格雖然一開(kāi)始就拉到七八千元、一萬(wàn)多元的高位，卻因?yàn)槭袌?chǎng)無(wú)同類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)，先富起來(lái)的人們又期待住進(jìn)別墅的大好環(huán)境下而迅速賣(mài)光。伴隨著這幾個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，借助周邊便捷的交通（臨近機(jī)場(chǎng)），在機(jī)場(chǎng)路兩旁刮起了別墅旋風(fēng)，南洋花園、巴黎花園、順風(fēng)苑等項(xiàng)目，但是隨著機(jī)場(chǎng)路高架橋的修建這部分項(xiàng)目也相繼死去，成為成都最大的爛尾樓聚集區(qū)。隨后陸續(xù)出現(xiàn)我武侯庭院、武侯山莊、紅運(yùn)花園、皇家花園、名流花園等項(xiàng)目。TOWNHOUSE實(shí)際上就是聯(lián)排別墅，它位于城市邊緣地帶，交通方便，頂天立地，低密度、低容積率，花園不大卻每戶都有，總價(jià)界于公寓和純別墅之間，都因?yàn)閷?duì)別墅的向往心理而使它走俏。從此，郊縣別墅與城市的交鋒不再是“第一居所”與“第二居所”的爭(zhēng)奪，休閑、度假項(xiàng)目以“陽(yáng)光、空氣、青山綠水”向渴望自然的都市人拋去了繡球，一時(shí)間成都人恍然大悟。這部分項(xiàng)目大部分處于風(fēng)景名勝區(qū)，擁有得天獨(dú)地的自然、人文、景觀；同時(shí)它的出現(xiàn)也帶了青城山、都江堰、西領(lǐng)雪山、牧馬山、龍泉山的別墅開(kāi)發(fā)。援用較好的自然景觀、交通、人氣資源的都江堰、龍泉、華陽(yáng)、雙流、溫江等地都成為開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。華陽(yáng)、溫江已經(jīng)成為居家型別墅的第一選擇，青城山成為度假、休閑別墅的第一選擇。必須奢華的價(jià)值感和高貴的氣質(zhì),才能獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。4）、情感附加值高奢侈品賣(mài)的不是他那產(chǎn)品本身,而是賣(mài)產(chǎn)品所富含的,能夠帶給消費(fèi)者的各種各樣的情感。供給分析 截止到2007年，成都市共有21個(gè)在售別墅項(xiàng)目，其中郊區(qū)占到了19個(gè)之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達(dá)到270萬(wàn)㎡，別墅供應(yīng)戶數(shù)達(dá)到8268戶，其中郊區(qū)在售別墅的總供應(yīng)量為119萬(wàn)㎡，別墅供應(yīng)戶數(shù)為7857戶。從價(jià)格分布的供求關(guān)系來(lái)看，成都市場(chǎng)上供應(yīng)的別墅量較多集中在100萬(wàn)～200萬(wàn)元和200300萬(wàn)元兩個(gè)的價(jià)格段，分別占到了供應(yīng)總量的35%和30％，而總價(jià)在100萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)元以上的豪華別墅分別為16％和19％。別墅功能主要用于居住、度假休閑，二、都江堰－青城山別墅市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)情況都江堰－青城山房地產(chǎn)分為都江堰片區(qū)和青城山片區(qū)。別墅高端品質(zhì)融合青城山文化稀有價(jià)值，這將是更為稀缺的資源，由此預(yù)見(jiàn)，不久后青城山板塊將成為成都真正意義上的高尚居住區(qū)。（2）青城路觀景路都江堰景區(qū)岷江干流 核心城區(qū)，以多層開(kāi)發(fā)為主，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)量少、總體開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小， 中大規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)明顯的外移趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)地塊具備較好的環(huán)境，如臨河、周邊環(huán)境成熟、距離新城區(qū)距離近等先天優(yōu)勢(shì)等； 依托城市核心區(qū)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套，以及優(yōu)越的自然環(huán)境資源，并加強(qiáng)了項(xiàng)目自身的社區(qū)性商業(yè)配套，綜合性較完善； 建筑特征通常以坡屋頂為川西民居風(fēng)格的符號(hào)特征（3）青城山片區(qū) 該區(qū)域住宅的建筑形態(tài)主要是別墅，包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、合院等，新近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的低層合院產(chǎn)品及mini別墅得到市場(chǎng)的肯定。別墅項(xiàng)目超過(guò)60%(個(gè)別項(xiàng)目超過(guò)80%)的購(gòu)買(mǎi)人群來(lái)自于成都市、成都周邊區(qū)市縣、四川省地市縣、阿壩州、攀枝花、重慶、蘭州、國(guó)內(nèi)等地的置業(yè)者；城區(qū)住宅（多層）的本地客戶則相對(duì)較多，以自住為主?？蛻魳?gòu)成主要以成都以及省外區(qū)域客戶為主。青城山目前別墅市場(chǎng)發(fā)展的主要特點(diǎn)依托絕佳的自然、人文和歷史等別墅開(kāi)發(fā)的天然優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)，青城山在如潮的別墅開(kāi)發(fā)中成為了成都別墅領(lǐng)域的新主場(chǎng)，初步統(tǒng)計(jì)青城山共有12個(gè)別墅項(xiàng)目供應(yīng)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，青城山的別墅已經(jīng)形成了自己的風(fēng)格，從開(kāi)發(fā)情況來(lái)看青城山的別墅更趨于與青城山自然環(huán)境的融合。因此這也造就了大量以滿足暑假、度假為主的季節(jié)性物業(yè)需求，大量小面積的投資型物業(yè)運(yùn)營(yíng)而生，這也是為什么青城山最近兩年供應(yīng)了大量小面積的別墅物業(yè)，如青城翠朗園2期、高爾國(guó)際、新麗江二期、青城雅舍、青城神韻等項(xiàng)目都推出大量70200㎡的小聯(lián)排、小獨(dú)棟戶型。山水住宅精品的大量出現(xiàn)將提升青城山區(qū)域住宅的整體形象，并成為了青城山風(fēng)景地產(chǎn)板塊真正成熟和完美形成的重要標(biāo)志。3）、休閑度假住宅從目前青山的整體規(guī)劃來(lái)看：景區(qū)保護(hù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導(dǎo)思想下，擴(kuò)展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。而社區(qū)酒店式的管理則由投資商來(lái)完成。到青城山度假的游客中，休閑度假住宅為他們提供的除了能充分地享受青城的山水外，還擁有一份家的感覺(jué)。7 趙公山、虹口等地加入開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，分流了大量消費(fèi)者（此區(qū)域更具有交通優(yōu)勢(shì)）；青城山典型別墅開(kāi)發(fā)板塊分析1）、環(huán)山路版塊該板塊樓盤(pán)大多是已售完的老盤(pán)，但是也缺乏象中國(guó)青城這樣的高品質(zhì)項(xiàng)目，但總體還是以小型度假項(xiàng)目為主，主力戶型為4070㎡的小戶型低層小洋房。代表項(xiàng)目：上善棲、。4）、各版塊典型項(xiàng)目對(duì)比分析板塊樓盤(pán)名稱(chēng)建筑風(fēng)格建筑形態(tài)主力戶型環(huán)山路板塊中國(guó)青城中國(guó)傳統(tǒng)民居風(fēng)格兩層小洋房 雙拼別墅洋房75m178。東軟板塊青城皓庭川西民居風(fēng)格聯(lián)排、雙拼、獨(dú)幢別墅聯(lián)排103㎡、雙拼138㎡、獨(dú)幢280㎡置信芙蓉青城中式民居風(fēng)格獨(dú)院聯(lián)排別墅90180㎡聯(lián)排別墅上善棲川西民居風(fēng)格雙拼、疊拼、低層別墅90㎡洋房高爾夫板塊高山流水北美風(fēng)格獨(dú)棟別墅一期380800㎡，二期1600㎡高爾國(guó)際北美鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格聯(lián)排、雙拼、獨(dú)幢別墅86122㎡聯(lián)排別墅青城神韻川西民居風(fēng)格多層小戶洋房 聯(lián)排別墅6070 ㎡小戶洋房新麗江川西民居風(fēng)格多層小戶洋房 雙拼別墅??㏒???琰茞??220。選擇標(biāo)準(zhǔn)：1）、占地面積不小于100畝。42316720本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目于8月3號(hào)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天2個(gè)半小時(shí)完成銷(xiāo)售，去化很快。開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大，島居豪宅成其最大特點(diǎn)。項(xiàng)目臨近東軟學(xué)院/青霞學(xué)校/青城山九年制學(xué)校，教育配套較好。小區(qū)內(nèi)有特色院落式商業(yè)、社區(qū)會(huì)所、“湖中湖”豪華泳池，網(wǎng)球場(chǎng)以及公共活動(dòng)廣場(chǎng)，增加配套。度假，養(yǎng)老為主要類(lèi)型，由于升值潛力大，也有投資客戶。優(yōu)勢(shì)：1． 項(xiàng)目所在區(qū)域的區(qū)域價(jià)值較好；2． 擁有很好的景觀資源，地域文化價(jià)值較強(qiáng)；3． 項(xiàng)目規(guī)劃了4000㎡商業(yè)，增加了片區(qū)的配套；4． 項(xiàng)目臨近106線和東軟大道，且有102路，101路公交。221630%222552%24338%34315115914%本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目一期于06年11月18日發(fā)售一批次，二批次于07年1月1日發(fā)售，預(yù)計(jì)10月份推出一期最后一個(gè)批次。 成青大道通車(chē)，交通變得便利。季節(jié)性居住很明顯，冬季人很少。優(yōu)勢(shì)： 緊鄰106線，交通方便。主要媒體種類(lèi)DM單/樓書(shū)/道旗主要訴求重點(diǎn)水景/環(huán)境主要暢銷(xiāo)原因總價(jià)/面積/區(qū)域主要滯銷(xiāo)原因無(wú)銷(xiāo) 售 率推出房源100%（表20：新麗江項(xiàng)目概況）5）、天下青城美墅半島開(kāi)盤(pán)日期07年上半年交房日期——價(jià)位分析總價(jià)范圍188萬(wàn)260萬(wàn)項(xiàng)目位置都江堰區(qū)青城山大觀鎮(zhèn)兩河風(fēng)景區(qū)主力總價(jià)209萬(wàn)開(kāi) 發(fā) 商新世宇實(shí)業(yè)總建戶數(shù)三期82戶(住)單價(jià)62006800代理銷(xiāo)售禾瑞營(yíng)銷(xiāo)可售戶數(shù)三期82戶(住)均價(jià)6500元/㎡物業(yè)管理世宇物管總銷(xiāo)金額約2億(商)價(jià)格無(wú)商業(yè)工程進(jìn)度外裝面積范圍車(chē)位96輛占地面積106畝容 積 率付款方式定 金——總建面積㎡綠 化 率42%付款方式一次性優(yōu)惠2%建筑形態(tài)雙拼別墅車(chē)位比1：1優(yōu)惠幅度一次性/按揭樓層規(guī)劃3F，有地下層電 話02886926611物 管 費(fèi)㎡.月產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都較多，省外53722%類(lèi)型度假/養(yǎng)老/投資63834%年齡中年，老年較多，也有年輕人位老人購(gòu)買(mǎi)7396%特征成都客戶較多，省外也有一定部分。優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體量大，品質(zhì)高，有大盤(pán)的品質(zhì)和吸引力。成青大道通車(chē)，交通情況變