深圳別墅研究報告-資料下載頁
2025-08-25 10:57本頁面
【導(dǎo)讀】現(xiàn)在常說的“別墅”，實際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是House，一種是Villa。如果直譯過來，House應(yīng)該是“住。宅”，而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩意的住宅。當(dāng)人們的生活富足之后，其居所也會發(fā)生第一居所和第二居所的分立。一般是指處于風(fēng)景旅游區(qū)、專門用于休閑度假的房子，屬于第二居所，不同于一般住宅；House則相當(dāng)于生活型住宅，是常住。獨立別墅即獨立的住宅，不與其它住宅相連，雙拼別墅相當(dāng)于兩套住宅連接在一起，聯(lián)排別墅則相當(dāng)于三套及以上。別墅來到中國后，除引進了以上幾。疊拼別墅是由兩組類似復(fù)式的結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或。墅疊加起來，外觀像普通多層、內(nèi)部空間卻具有獨立別墅的一些元素。疊拼所包括的土地價值要低于聯(lián)排、雙拼、獨立別墅等。建筑形態(tài)，但又會明顯高于多層等產(chǎn)品。關(guān)注，新的別墅區(qū)域形成并倍受關(guān)注。灣，區(qū)域人文環(huán)境一般，社區(qū)居住氛圍淡薄，最嚴(yán)重的是環(huán)境受到污染，別墅物業(yè)普遍貶值。
【正文】 別墅物業(yè)租賃水平不能反映真實的物業(yè)價值！ 觀察二手別墅在買賣市場的表現(xiàn)，大部分區(qū)域別墅物業(yè)價格明顯上升，升值幅度普遍都在 14％以上，其中升值幅度較 大的是華僑城、香蜜湖、蛇口半山和東部海岸的項目。 也有部分案例出現(xiàn)不同程度貶值，如觀瀾龍湖山莊、銀湖頤園別墅。 客戶分析 客戶區(qū)域及特征 深圳別墅物業(yè)的消費者從區(qū)域分主要有三大類：本地、香港和外籍人士。此外，還有內(nèi)地人士。 在本地購買別墅的外籍人士主要是在本地工作，對區(qū)域有一定的了解，購買用來自住或投資，蛇口作為改革開放的前 沿，聚集了大量的外籍人士，他們從租住別墅開始，逐漸了解蛇口并置業(yè)，因此，外籍人士主要消費在蛇口，對其它區(qū)域 市場的影響不大。 香港客戶在深圳購買別墅主要有兩種用途：一種是度假，度假型產(chǎn)品比較集中在東部海岸線；另一種是居住，離 市區(qū)不 遠或關(guān)外鎮(zhèn)區(qū)的別墅屬于這類產(chǎn)品，這些消費者在深圳工作、投資辦廠，生活的時間較長，他們對生活品質(zhì)要求比較高，這 部分客戶活躍在早期深圳的別墅市場，是主要消費者。 本地消費者又分為資本階層和知富階層。資本階層是第一代富裕階層，他們通過各種方式積累資本，具備很強的購買力， 但文化水平一般，消費觀念比較傳統(tǒng)，家庭成員一般比較多，購買別墅主要用于居住，不會過多注重別墅是否升值，換購別墅 的頻率不高，這部分客戶活躍在 90 年代中后期的別墅市場；知富階層是第二代富裕階層，他們通過自己的知識創(chuàng)造財富，文化 水平較高， 他們購買別墅的目的多元化，除滿足居住要求外，更注重精神層面的要求，比如人文環(huán)境、升值潛力等，換購別墅 的頻率比較高，這部分客戶已經(jīng)逐漸成為別墅市場消費主力軍。 消費案例 營銷方式探討 別墅營銷方式伴隨別墅市場發(fā)展也經(jīng)歷了從“釣魚式”被動營銷到多種營銷渠道的組合運用，并越來越“主動”。那么，別墅 營銷除了電視廣告、戶外廣告 牌、報紙廣告等基本“規(guī)定動作”外，應(yīng)該更注重新的、針對性的“自選動作”，在這里拋磚引 玉，提出幾種別墅營銷方式進行探討。 ☆ 有效的媒體組合 —— 宣傳渠道針對別墅目標(biāo)客戶群體，比如采用高端客戶關(guān)注較多的報紙財經(jīng)版面與機場戶外廣 告作為組合媒體作宣傳，這種模式的適用范圍比較廣。 ☆ 輿論引導(dǎo) —— 最常見的方式是客戶聯(lián)誼會、專家性的導(dǎo)購、尋找意見領(lǐng)袖三種方式。通過輿論引導(dǎo)可以提高項目的口 碑宣傳效果、促進客戶交流并形成圈子文化，比較適合經(jīng)濟型別墅營銷。 ☆ 聯(lián)手營銷 —— 主要指多個項目對區(qū)域市 場的整合推廣，在普通住宅市場運用的較多，如“深圳西岸” —— 寶安中心 區(qū)、“南硅谷” —— 高新南區(qū)，這種模式可以迅速擴大區(qū)域影響力，別墅市場推廣可以借鑒。 ☆ 網(wǎng)絡(luò)宣傳 —— 新知富階層對網(wǎng)絡(luò)的運用較多，通過專業(yè)的別墅網(wǎng)站能更集中的展示別墅物業(yè)，節(jié)約高端客戶挑選物業(yè) 的時間，相信比簡單的宣傳網(wǎng)頁制作更有容易吸引目標(biāo)客戶。 ☆ 體驗營銷 —— 在銷售過程中讓消費者提前體驗別墅生活方式，刺激客戶消費欲望。這種方式對工程進度要求較高，比 如園林環(huán)境、配套等提前投入使用，讓客戶體驗。 ☆ 定制式營銷 —— 根據(jù)消 費者意愿度身定制，滿足消費者個性化需求。這種方式比較適合土地資源稀缺、土地占有率高 的頂級別墅項目。 第四部分 深圳別墅市場發(fā)展前景 深圳別墅市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)從粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向集約化、精細化發(fā)展，未來別墅市場的發(fā)展將以符合經(jīng)濟、文化、生 態(tài)三個方面條件為主導(dǎo)發(fā)展。 【經(jīng)濟】 進入大規(guī)模別墅時代 隨著深圳關(guān)內(nèi)可開發(fā)土地資源的減少，政府加快關(guān)外的開發(fā)。關(guān)外相當(dāng)多的土地進入一級市場，且規(guī)劃容積率不高，開發(fā) 商獲得這些土地資源時，通常采取別墅類物業(yè)規(guī)劃，以求實現(xiàn)最高的投資 價值和收益。如尖崗山項目、振業(yè)城、 17 英里等都處 在較偏僻的地區(qū)，都建設(shè)成了大規(guī)模的別墅區(qū)，一方面有效的規(guī)避了關(guān)外如交通、生活配套方面的不足，更能在規(guī)劃上有效的 利用原有自然資源。 別墅品質(zhì)大幅度上升 別墅作為一種建筑除了要符合自然、氣侯、地理等自然生態(tài)，還要有優(yōu)良的建筑材料，配之以合適的設(shè)計、規(guī)劃，才能算 是一個好作品。近年上市的別墅項目在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、園林設(shè)計、建筑外立面、建筑建材品質(zhì)等方面比 2020 年前的產(chǎn)品 要高一個檔次。 【文化】 從居住功能的提升走向產(chǎn)品附加值的追求 別墅作為一種高 級消費品，其使用價值除了作為普通住宅的居住功能的實現(xiàn)，還應(yīng)該為居住者提供一種精神層面的滿足， 從需求層次來看，它還應(yīng)綜合考慮居住者在歸屬感、領(lǐng)域感、私密感、社會交往等眾多方面的因素。因此，一方面我們看到 了別墅在功能、結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、規(guī)劃上越來越趨完美；另一方面，越來越多的開發(fā)商開始關(guān)注提高企業(yè)、項目的品牌和文 化，以提高產(chǎn)品附加值，增加市場競爭的賣點。具體表現(xiàn)在項目規(guī)劃傾向于內(nèi)部公共空間的營造，營造一種居住文化，增加居 住者的歸屬感；企業(yè)成立客戶會，打造企業(yè)與消費者、消費者之間互相交流的平臺，以提升企業(yè)的 品牌知名度與美譽度。很明 顯，真正具有內(nèi)在精神的項目比普通別墅項目具有更加鮮明的形象。 更注重項目及企業(yè)文化的塑造 企業(yè)文化最具象的表現(xiàn)是企業(yè)品牌，好的企業(yè)品牌能夠直接給消費者信心，發(fā)展商品牌是消費者在選購別墅產(chǎn)品時衡量的 重要指標(biāo)之一；企業(yè)文化及項目文化抽象的表現(xiàn)是，企業(yè)所倡導(dǎo)的居住理念，項目所營造的人文環(huán)境能夠打動目標(biāo)客戶，因此， 要目標(biāo)客戶真正被打動，就需要將消費者需求融入項目或企業(yè)文化中去。 【生態(tài)】 硬件配置注重環(huán)保、節(jié)能 發(fā)展商在材料選擇上突出節(jié)約資源、減少污染、創(chuàng)造健康與舒適的住宅環(huán)境 ，同時還較多的運用智能化設(shè)施減少居住過程 中產(chǎn)生的污染、節(jié)約能源。 設(shè)計導(dǎo)向注重生態(tài)、健康 新的設(shè)計理念強調(diào)建筑應(yīng)與大自然和諧，主張因地制宜，追求從生態(tài)、健康的角度關(guān)注居住質(zhì)量的整體提高。使建筑就像 從大自然里生長出來似的，并力圖把室內(nèi)空間向外伸展，把大自然景色引進室內(nèi)。
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