【正文】 級管理人員或技術(shù)專家。該部分客戶收入高，且住房方面有高額補(bǔ)貼，大多采用租用方式解決住房問題，有機(jī)會成為本項目的居住者。這類客戶中，香港人對高檔住宅物業(yè)有一定的購買潛力，但目前所占比重仍然較小。外籍人士注重生活質(zhì)量，講求生活品質(zhì)，關(guān)心小區(qū)的安全、管理和服務(wù)。隨著外籍人士形成的高檔住宅租賃市場的不斷擴(kuò)大，本項目也應(yīng)關(guān)注這部分消費群體，爭對該類消費群體的需求和特點做相關(guān)安排。投資者本項目的補(bǔ)充消費群體。由于租賃市場的存在，必然存在著相應(yīng)的投資者。該類客戶重點考慮投資回報價值，主要選擇面積較小，總價較低的經(jīng)濟(jì)型別墅作為投資，有一次購置多套的可能。該類投資型消費群體范圍較廣，來源較為復(fù)雜。43 / 113P. 附錄 項目發(fā)展背景研究Q. 深圳市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2022 年，深圳市繼續(xù)前幾年高速發(fā)展的勢頭，綜合實力進(jìn)一步增強(qiáng)。在保持經(jīng)濟(jì)適度快速發(fā)展的同時，經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量與效益都有了進(jìn)一步提高，城市管理和功能建設(shè)進(jìn)一步完善，為建設(shè)國際化城市邁出了堅實步伐?？傮w而言，2022 年深圳市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：? 國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長2022 年，全年本市生產(chǎn)總值（GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長％，創(chuàng) 8 年新高，在全國城市中居第 4 位。人均 GDP 按常住人口計算達(dá) 53887 元，同比增長 ％，繼續(xù)居全國第 1 位。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ：：。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級等因素的影響下，深圳成為全國經(jīng)濟(jì)最為活躍的城市之一。? 人民生活水平不斷提高2022 年，深圳人民生活水平不斷改善，居民收入穩(wěn)步增長，當(dāng)年人均可支配收入達(dá)到深 圳 市 歷 年 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 及 增 長 率950 113012891436 16651955 2257286116% 16% 15% 14% 14% 13% 15% 17%50050015002500350096 97 98 99 39。00 39。01 39。02 39。03億 元0%5%10%15%20%國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 增 長 率44 / 113 元，比上年增長 4％，而居民消費欲望也不斷增強(qiáng)，人均消費支出達(dá)到 元，比上年增長了 ％。隨著深圳社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活質(zhì)量的提高，居民消費觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費成為熱點。? 深圳的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，國際知名度不斷提高深圳近年來已先后獲得了“國家園林城市”、 “國家環(huán)保模范城市 ”、 “中國優(yōu)秀旅游城市”、“國際花園城市” 、 “聯(lián)合國人居環(huán)境獎 ”和世界環(huán)保“全球 500 佳”等榮譽(yù)稱號。今后幾年，一大批建設(shè)工程將在特區(qū)內(nèi)外陸續(xù)開工并建成，其中中心區(qū)、地鐵、深港西部通道及深圳大學(xué)城格外引人注目。高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，完善的配套，優(yōu)美的居住環(huán)境，為深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。? CEPA 加速深港兩地合作CEPA 的全稱是《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》 。CEPA 對于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)定主要有兩點：一是允許香港公司以獨資形式在內(nèi)地提供涉及自有或租賃資產(chǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項目服務(wù)；二是允許香港公司以獨資形式在內(nèi)地提供以收費或合同為基礎(chǔ)的地產(chǎn)服務(wù)。對香港商家來說，面臨新的投資機(jī)遇和更寬松的經(jīng)營環(huán)境；對內(nèi)地企業(yè)來說，則預(yù)示著機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。香港是國際的金融、物流和貿(mào)易流的中心，而深圳則在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和人才上有很大的優(yōu)勢，兩地合作，使雙方在人流、物流、資金流和信息流等方面形成平等、互利、高效的交流平臺，有利于資源的優(yōu)化配置，使雙方的經(jīng)濟(jì)獲得較大發(fā)展。羅湖、皇崗口岸已實現(xiàn)二十四小時通關(guān)，深港西部通道工程也已順利動工，今年年底深圳地鐵 1 號線將全面開通，必將為深港兩地的全方位合作提供更大的便利。45 / 113 深圳市總體規(guī)劃及發(fā)展概況城 市 總 體 布 局 ： 以 特 區(qū) 為 中 心 ， 以 西 、 中 、 東 三 條 放 射 發(fā) 展 軸 為 基 本 骨 架 ， 形 成 軸 帶 結(jié)合 、 梯 度 推 進(jìn) 的 組 團(tuán) 集 合 結(jié) 構(gòu) ， 并 將 城 市 布 局 結(jié) 構(gòu) 容 入 市 域 土 地 綜 合 利 用 的 自 然 生 態(tài) 規(guī)劃 之 中 。? 強(qiáng) 化 特 區(qū) 的 中 心 地 位 ， 在 功 能 上 是 全 市 行 政 、 經(jīng) 濟(jì) 、 文 化 中 心 ， 在 空 間 上 是 市 域 城市 結(jié) 構(gòu) 的 核 心 。? 有 機(jī) 發(fā) 展 三 條 軸 線 ： 以 特 區(qū) 為 中 心 ， 以 交 通 干 線 為 指 向 ， 向 北 呈 西 、 中 、 東 放 射 的三 條 城 鎮(zhèn) 發(fā) 展 軸 ， 是 深 圳 市 城 市 地 域 結(jié) 構(gòu) 的 基 本 骨 架 ， 是 深 圳 市 生 產(chǎn) 力 布 局 的 重 點 。西 部 軸 線 ：由 特 區(qū) 經(jīng) 新 安 、 西 鄉(xiāng) 、 福 永 、 沙 井 至 松 崗 ， 連 接 東 莞 西 部 ， 是 未 來 港 深 穗 國 際 城 市帶 上 的 交 通 樞 紐 之 一 和 重 要 工 業(yè) 地 帶 ， 該 軸 線 上 的 寶 安 中 心 組 團(tuán) 和 西 部 工 業(yè) 組 團(tuán) 成 為 全市 重 要 的 產(chǎn) 業(yè) 密 集 區(qū) 。中 部 軸 線 ：由 龍 華 、 布 吉 和 觀 瀾 組 成 ， 連 接 東 莞 東 部 ， 是 特 區(qū) 中 心 組 團(tuán) 的 周 邊 配 套 組 團(tuán) ， 在 區(qū) 域 中處 于 “京 九 九 ”與 “京 廣 九 ”鐵 路 交 匯 后 通 向 香 港 和 深 圳 東 、 西 港 區(qū) 的 物 流 走 廊 上 ， 是未 來 深 圳 發(fā) 揮 區(qū) 域 及 國 際 交 流 功 能 的 重 要 輔 助 地 域 。東 部 軸 線 ：由 布 吉 、 橫 崗 、 龍 崗 、 坪 地 、 坪 山 和 坑 梓 構(gòu) 成 ， 連 接 惠 州 ， 是 珠 江 三 角 洲 連 接 粵 東 的 門戶 ， 在 鹽 田 港 的 帶 動 下 發(fā) 展 為 珠 江 三 角 洲 地 區(qū) 重 要 的 工 業(yè) 基 地 。 它 將 使 龍 崗 中 心 組 團(tuán) 和東 部 工 業(yè) 組 團(tuán) 成 為 全 市 二 十 一 世 紀(jì) 最 具 潛 力 的 經(jīng) 濟(jì) 增 長 點 。? 三 個 圈 層 梯 度 推 進(jìn)全 市 地 域 空 間 按 經(jīng) 濟(jì) 水 平 、 產(chǎn) 業(yè) 分 布 和 城 市 化 水 平 分 為 3 個 圈 層 ：第 一 圈 層 ：福 田 、 羅 湖 上 步 、 南 山 、 沙 頭 角 鹽 田 小 梅 沙 ， 高 密 度 發(fā) 展 ， 第 三 產(chǎn) 業(yè) 集 中 ， 是 全 市的 中 心 城 區(qū) 。第 二 圈 層 ：橫 崗 、 布 吉 、 平 湖 、 龍 華 、 觀 瀾 、 石 巖 、 新 安 、 西 鄉(xiāng) 和 航 空 城 ， 在 規(guī) 劃 期 內(nèi) ， 承 擔(dān) 特46 / 113區(qū) 工 業(yè) 、 運(yùn) 輸 業(yè) 外 移 和 部 分 配 套 設(shè) 施 建 設(shè) ， 適 中 密 度 發(fā) 展 ， 注 重 生 活 配 套 。第 三 圈 層 ：龍 崗 、 坪 地 、 坪 山 、 坑 梓 、 葵 涌 、 大 鵬 、 南 澳 、 福 永 、 沙 井 、 松 崗 、 公 明 和 光 明 ， 以 龍崗 中 心 區(qū) 和 沙 井 、 坪 山 帶 動 ， 利 用 自 然 資 源 和 交 通 條 件 發(fā) 展 適 宜 產(chǎn) 業(yè) ， 保 護(hù) 環(huán) 境 ， 保 持低 密 度 建 設(shè) 。? 城 市 中 心 分 為 三 個 等 級全 市 中 心 ：由 福 田 、 羅 湖 上 步 組 成 ， 是 全 市 的 金 融 、 商 貿(mào) 、 資 訊 、 文 化 和 行 政 中 心 。城市次中心：由南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)、龍崗中心城、龍華新城、沙頭角鹽田、沙井、坪山組成，是城市組團(tuán)范圍的綜合服務(wù)中心和第三產(chǎn)業(yè)集中區(qū)。其中，作為西部工業(yè)組團(tuán)中心的沙井和作為東部工業(yè)組團(tuán)中心的坪山，作為潛在的次中心著手建設(shè)。鎮(zhèn)（片區(qū)）級中心：特區(qū)內(nèi)蛇口、南油、南頭、西麗、僑城、鹽田，特區(qū)外其余各鎮(zhèn)中心，是組織社區(qū)生活與服務(wù)的重要單元。? 功能組團(tuán)結(jié)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)狀城市布局及未來城市空間擴(kuò)展趨勢，將全市劃分為 9 個功能組團(tuán)和 6 個需控制建設(shè)規(guī)模的獨立城鎮(zhèn)。其中特區(qū)內(nèi)劃分為 3 個組團(tuán)，特區(qū)外劃分為 6 個組團(tuán)和 6 個獨立城鎮(zhèn)。這些功能組團(tuán)是未來全市生產(chǎn)力布局及土地利用主要的空間基礎(chǔ)。其中寶安中心組團(tuán)由新安、西鄉(xiāng)和航空城組成，規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為 4942 平方米，人口控制規(guī)模 39 萬 人。其功能是以交通和商貿(mào)為主的西部軸線中心服務(wù)區(qū)；規(guī)劃期內(nèi)該組團(tuán)重點建設(shè)寶安中心區(qū)、機(jī)場二期工程及航空工貿(mào)城，引導(dǎo)城市布局重點向廣深公路以西轉(zhuǎn)移。47 / 113根據(jù)規(guī)劃，深圳市軌道交通網(wǎng)由 15 條軌道線組成，其中區(qū)域線 3 條，市區(qū)干線 4 條，局域線 8 條（3 條由現(xiàn)有鐵路改造為局域線） ，線路總長為 公里。規(guī)劃軌道網(wǎng)具體線路如下表所示：編號 線路層次 線路名稱 起終點 線路長度 （KM）1 市區(qū)干線 1 號線 深圳火車站—寶安中心區(qū) 主線 福田中心區(qū)—龍崗中心城 A 段支線 龍冊中心城—坪山—大工業(yè)區(qū) 市區(qū)干線 3 號線B 段支線 龍崗中心城—坪地—葵涌 遠(yuǎn)景預(yù)留主線 皇崗口岸—龍華拓展區(qū) A 段支線 龍華拓展區(qū)—觀瀾 市區(qū)干線 4 號線B 段支線 龍華拓展區(qū)—石巖—光明 4 市區(qū)干線 5 號線 福田中心區(qū)—南山前海火車站 A 線 南山蛇口—科技園—僑城 局域線 2 號線B 線 科技園—西麗 6 局域線 6 號線 寶安中心區(qū)—公明 7 局域線 7 號線 竹子林—布心村 8 局域線 8 號線 羅湖—鹽田 9 局域線 9 號線 竹子林—羅芳村 1810 局域線 10 號線廣深鐵路改造 羅湖站—平湖站 1611 號線11 局域線平南鐵路改造 平湖—媽灣 12 號線12 局域線平鹽鐵路改造 平湖—鹽田 2013 局域線 13 號線 皇崗口岸—深圳機(jī)場—松崗 14 局域線 九廣鐵路深圳段 香港九龍—羅湖站—廣州 已計東部沿海鐵路15 區(qū)域線深圳段 深圳惠陽汕頭 遠(yuǎn)景預(yù)留合計 　 　 　 48 / 113近中期規(guī)劃軌道網(wǎng)布局如下圖： 寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2022 年寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在較高的平臺上穩(wěn)步增長,社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下特點：? 國民經(jīng)濟(jì)高速增長2022 寶安區(qū) GDP 盡管受到 SARS 的影響，但仍然保持高速增長勢頭，累計完成 億元（現(xiàn)行價） ，同比增長 %，超額實現(xiàn)了預(yù)定的 502 億目標(biāo)，比全市平均水平高 個百分點。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 元(折 美元)，比上年增長 %。三大產(chǎn)業(yè)比例由 2022 年 ：： 調(diào)整為 ：：。其中第一產(chǎn)業(yè)累計完成增加值 億元，與去年相比有所下降；第二產(chǎn)業(yè)累計完成增加值 億元，同比增長 %，其中工業(yè)增加值為 億元，同比增長 %，占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值49 / 113的 %；第三產(chǎn)業(yè)累計完成增加值 億元，同比增長 %。高速的經(jīng)濟(jì)增長使寶安區(qū)的經(jīng)濟(jì)成為全市的一個亮點。? 房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，商品房熱銷不斷房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，商品房熱銷不斷。在加快城市化建設(shè)等政策的帶動下，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資完成額的 37％，同比增長%。同時，商品房熱銷不斷。今年全區(qū)商品房共銷售 20257 套，比上年增長 41%；實現(xiàn)銷售面積 萬平方米，增長 %；銷售金額達(dá)到 76 億元，增長 49%。其中龍華、新安、西鄉(xiāng)等地表現(xiàn)尤為突出，一直保持著旺盛的發(fā)展勢頭。? 人民生活水平不斷提高 2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年實際增長 %，其中工薪收入為 元，同比增長 ％。隨著收入的增長，寶安區(qū)的居民消費支出也保持增長趨勢，2022 年，寶安區(qū)居民人均消費性支出 23211 元，比上年實際增長 %，增幅比上年增加 個百分點，遠(yuǎn)大于收入的增長幅度。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，人們的消費層次不斷提高，消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化。? 商業(yè)格局不斷升級，業(yè)態(tài)布局更趨合理2022 年寶安區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)更趨合理，大賣場集中度加強(qiáng)。天虹龍華店、沙井萬佳店、大富豪百貨、國美電器、海雅百貨等相繼開業(yè)，各鎮(zhèn)中心區(qū)無大型或特大商場的歷史宣告結(jié)束。目前全區(qū)已擁有 3000 平方米以上的大中型商場近 50 家，其中上萬平方米的有20 家，形成西鄉(xiāng)、龍華、沙井等頗具規(guī)模的新興商圈，小型且低檔的商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸退縮。區(qū)內(nèi)各種品牌專賣店、連鎖店、新型的專業(yè)店、便利店不斷發(fā)展，商業(yè)氛圍日漸濃厚。大賣場紛紛搶灘寶安，一方面反映出寶安強(qiáng)勁的消費力，另一方面也大大改善了寶安的購物條件和環(huán)境，使寶安區(qū)的生活配套設(shè)施更趨完善，為寶安區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。50 / 113 寶安區(qū)規(guī)劃及發(fā)展概況根據(jù)《深圳市寶安次區(qū)域規(guī)劃（20222020） 》 ，寶安區(qū)發(fā)展規(guī)劃構(gòu)想如下：■ 發(fā)展規(guī)模寶安區(qū)次區(qū)域規(guī)劃用地總面積 733 平方公里。到 2022 年人口規(guī)模達(dá) 189 萬人，城市建設(shè)用地 平方公里；2020 年人口規(guī)模達(dá) 240 萬人，城市建設(shè)用地 平方公里?！?城市結(jié)構(gòu)根據(jù)全市社會經(jīng)濟(jì)軸向發(fā)展態(tài)勢，全區(qū)的城市結(jié)構(gòu)發(fā)展為“一中心二軸線四組團(tuán)”的格局。一中心：強(qiáng)調(diào)寶安新中心區(qū)中心地位，寶安新中心區(qū)作為寶安區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，將建設(shè)成為具有 21 世紀(jì)城市風(fēng)貌、深圳市最具特色的濱海新城區(qū)。二軸線：中部發(fā)展軸線：由龍華、觀瀾與龍崗布吉鎮(zhèn)組成西部發(fā)展軸線：由新安、西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗、公明中心鎮(zhèn)區(qū)組成四組團(tuán)：中心組團(tuán)：由寶安新中心區(qū)和新安、西鄉(xiāng)、福永組成。該組團(tuán)重點發(fā)展商貿(mào)、金融、旅游、資訊等第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成為寶安的行政、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、金融和文化中心；華南地區(qū)航空物流中心和產(chǎn)業(yè)基地；