【正文】 I / 113深圳華僑城地產(chǎn)尖崗山純別墅項(xiàng)目可研報(bào)告A. 目 錄 100目 錄 ..................................................................................................................................................I第一部分 土地開發(fā)策略 ...................................................................................................................5 ..........................................................................................................................5 ..........................................................................................................................6 ..................................................................................................................................7 綜合開發(fā)模式選擇 7 綜合開發(fā)模式實(shí)施要點(diǎn) 10 ................................................................................................................................12 開發(fā)片區(qū)位置選擇 12 集中開發(fā)模式 13 ................................................................................................................14 土地建議 .......................................................................................................................15第二部分 項(xiàng)目分析 .........................................................................................................................221. 項(xiàng)目地盤解析 ..........................................................................................................................22 地理位置及周邊環(huán)境 22 項(xiàng)目用地條件 24 項(xiàng)目交通條件 25 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 27 SWOT 分析 ..........................................................................................................................29 優(yōu)勢分析 29 劣勢 分析 30 機(jī)會分析 31 威脅分析 32II / 113第三部分 項(xiàng)目定位 .........................................................................................................................33 ........................................................................................................................33 ........................................................................................................................................37 ........................................................................................................................................38 建筑類型定位 38 戶型面積定位 40 ........................................................................................................................................41附錄 項(xiàng)目發(fā)展背景研究 .................................................................................................................45 ....................................................................................................................45 深圳市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 45 深圳市總體規(guī)劃及發(fā)展概況 47 寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 51 寶安區(qū)規(guī)劃及發(fā)展概況 52 ........................................................................................................56 深圳市宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 56 寶安區(qū)住宅市場發(fā)展分析 59 ............................................................................................................66 深圳市別墅市場的發(fā)展歷程回顧 66 深圳市別墅市場的供應(yīng)特征 67 區(qū)域分布及區(qū)域特征 ......................................................................................................67 供應(yīng)量 ..............................................................................................................................72 容積率分布 ......................................................................................................................73 容積率低于 的低密度別墅項(xiàng)目調(diào)查 .......................................................................74 容積率為 的別墅項(xiàng)目調(diào)查 .................................................................................81 ........................................................................................................................87 潛在目標(biāo)市場分析 87 潛在客戶需求調(diào)查 89 ......................................................................................................................105 ......................................................................................................................106 城市山谷 106III / 113 香港愉景灣 1114 / 113B. 第一部分 土地開發(fā)策略C. 華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)合作競得尖崗山片區(qū)第一塊出讓土地，約為整個尖崗山片區(qū)的十分之一，但地塊存在以下開發(fā)難點(diǎn)：該地塊為尖崗山片區(qū)第一塊開發(fā)土地，片區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施不完善，片區(qū)內(nèi)外生活配套缺乏，且片區(qū)公建配套建設(shè)的時間表未定，存在一定開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；地塊臨近高速公路，噪音影響大，也破壞了自然景觀；地塊條件優(yōu)勢不明顯，尤其在東區(qū)，所處位置地勢較低且平緩，不利于高檔低密度住宅的形象塑造；由于尖崗山片區(qū)的整體形象尚未樹立，項(xiàng)目開發(fā)時對片區(qū)形象整體推廣的難度大且成本較高，而且該地塊的地價(jià)較高，樓面地價(jià)達(dá) 5440 元/平方米，較高的開發(fā)成本決定了開發(fā)項(xiàng)目日后的售價(jià)將超過 10000 元/平方米。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為目前該地塊的開發(fā)條件開發(fā)高檔低密度住宅的難度較大，但本地塊的高成本又決定了該地塊開發(fā)必須走高檔路線提高收益，因此形成矛盾。建議爭取取得整個尖崗山片區(qū)用地進(jìn)行綜合開發(fā)。D. ? 對政府而言，有利于尖崗山片區(qū)規(guī)劃建設(shè)的整體性，華僑城和蛇口的成功、銀湖失敗，說明了綜合開發(fā)的優(yōu)勢。 蛇口及華僑城綜合開發(fā)的優(yōu)勢有目共睹，綜合開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃和管理，使兩片區(qū)功能布局合理，配套設(shè)施完善，社區(qū)居住氛圍濃郁，住宅的保值升值空間大；5 / 113 而銀湖片區(qū)采用分宗出讓土地，由各開發(fā)商自己開發(fā)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，出現(xiàn)了各種各樣的問題。首先，土地分宗出讓，拿到土地的開發(fā)商知名度不高，開發(fā)勢力較弱，其開發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃缺乏特點(diǎn)，檔次不高；其次，由于各開發(fā)商自行開發(fā)，各個小區(qū)的建筑風(fēng)格各異，缺乏協(xié)調(diào)性；而且，各發(fā)展商在開發(fā)時，并不注意在景觀利用上的互補(bǔ)和協(xié)調(diào)，出現(xiàn)了后建項(xiàng)目擋住先建項(xiàng)目這類爭奪景觀資源的現(xiàn)象；另外，由于銀湖片區(qū)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，片區(qū)公共配套設(shè)施缺乏，主要以小區(qū)內(nèi)部配套為主，這不僅增加了開發(fā)商的成本，卻仍然不能夠解決配套不足的問題。? 綜合開發(fā)有利于政府融資，降低政府資金投入和管理壓力。由企業(yè)進(jìn)行綜合開發(fā)，政府可以充分利用企業(yè)資金，減少財(cái)政投入，同時不必參與具體的開發(fā)管理，而從宏觀層面進(jìn)行協(xié)調(diào)和配合，可以降低政府的管理壓力。? 對華僑城和招商而言，綜合開發(fā)，可利用本地塊與其他地塊的互動，化解本地塊的不利條件。可以在產(chǎn)品類型的搭配上，景觀的利用上，使現(xiàn)有地塊得到最佳的利用。? 是華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)塑造品牌的需要。整個尖崗山片區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃定位為高端住宅，進(jìn)行綜合開發(fā)不僅能夠充分發(fā)揮華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的開發(fā)優(yōu)勢，而且有利于提升兩公司的形象和塑造品牌。E. 綜合開發(fā)模式選擇在整個尖崗山片區(qū)的綜合開發(fā)策略上，主要有以下幾種開發(fā)模式可供選擇：（1）旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)模式：以旅游開發(fā)為契機(jī)，取得尖崗山居住用地的綜合開發(fā)權(quán)，通過建設(shè)旅游項(xiàng)目，帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。分析：? 政府對旅游項(xiàng)目有明確的規(guī)劃，目前寶安的旅游項(xiàng)目集中在沙井和光明。根據(jù)尖崗山片區(qū)的規(guī)劃，尖崗山片區(qū)將發(fā)展成為居住區(qū)，而且附近的鐵崗水庫是一級水資源保護(hù)6 / 113區(qū)，在此發(fā)展旅游項(xiàng)目不符合政府規(guī)劃；? 即使尖崗山片區(qū)允許發(fā)展旅游項(xiàng)目，在短期內(nèi)也難以成為具有象世界之窗那樣影響力的核心景點(diǎn)，對地產(chǎn)項(xiàng)目的推動能力有限。華僑城旅游地產(chǎn)的成功主要依托世界之窗、歡樂谷等旅游項(xiàng)目的開發(fā)帶來了人氣，帶來了完善的商業(yè)和生活配套，同時也直接帶動華僑城房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)步提升，但是在尖崗山發(fā)展旅游項(xiàng)目對房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的提升作用無法在短期內(nèi)達(dá)到華僑城的水平；? 尖崗山的旅游資源條件并非十分優(yōu)越，而且距離尖崗山住宅項(xiàng)目非常近，在此開發(fā)公共旅游項(xiàng)目，會帶來較大人流，不僅影響了項(xiàng)目的私密性，而且增加了項(xiàng)目的安全隱患和管理難度，同時也不利于項(xiàng)目的形象提升；? 旅游項(xiàng)目投資較大，回收期長綜合上述分析，旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)模式的可行性不大。（2）深圳地鐵 4 號線模式開發(fā)模式：與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議，以捆綁開發(fā)部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為條件，取得尖崗山居住區(qū)土地的一級開發(fā)權(quán)，開發(fā)完后，再與政府聯(lián)合通過掛牌、招標(biāo)、拍賣的方式公開出讓已開發(fā)熟地，按商定的比例，與政府共同分享土地增值收益。該模式源于香港地鐵的深圳地鐵 4 號線模式——香港地鐵與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議，由香港地鐵投資建設(shè)深圳地鐵 4 號線，政府將沿線站點(diǎn)用地劃定藍(lán)線范圍給予地鐵公司，由地鐵公司進(jìn)行土地一級開發(fā)，再與政府聯(lián)合通過掛牌、招標(biāo)、拍賣的方式公開出讓已開發(fā)熟地，土地增值收益由政府和香港地鐵公司按預(yù)先約定的比例分成，共享土地增值收益。分析： 7 / 113? 該模式成功的重要前提是政府有需求而作為主導(dǎo)來促成該模式，但對于尖崗山項(xiàng)目并非易事。近幾年深圳政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入相當(dāng)大，深圳地鐵、福田中心