【正文】 一中心：強(qiáng)調(diào)寶安新中心區(qū)中心地位，寶安新中心區(qū)作為寶安區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，將建設(shè)成為具有 21 世紀(jì)城市風(fēng)貌、深圳市最具特色的濱海新城區(qū)。大賣場(chǎng)紛紛搶灘寶安，一方面反映出寶安強(qiáng)勁的消費(fèi)力，另一方面也大大改善了寶安的購(gòu)物條件和環(huán)境，使寶安區(qū)的生活配套設(shè)施更趨完善，為寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。? 商業(yè)格局不斷升級(jí)，業(yè)態(tài)布局更趨合理2022 年寶安區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)更趨合理，大賣場(chǎng)集中度加強(qiáng)。其中龍華、新安、西鄉(xiāng)等地表現(xiàn)尤為突出，一直保持著旺盛的發(fā)展勢(shì)頭。? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫，商品房熱銷不斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫，商品房熱銷不斷。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 元(折 美元)，比上年增長(zhǎng) %。其中寶安中心組團(tuán)由新安、西鄉(xiāng)和航空城組成，規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為 4942 平方米，人口控制規(guī)模 39 萬(wàn) 人。鎮(zhèn)（片區(qū)）級(jí)中心：特區(qū)內(nèi)蛇口、南油、南頭、西麗、僑城、鹽田，特區(qū)外其余各鎮(zhèn)中心，是組織社區(qū)生活與服務(wù)的重要單元。第 三 圈 層 ：龍 崗 、 坪 地 、 坪 山 、 坑 梓 、 葵 涌 、 大 鵬 、 南 澳 、 福 永 、 沙 井 、 松 崗 、 公 明 和 光 明 ， 以 龍崗 中 心 區(qū) 和 沙 井 、 坪 山 帶 動(dòng) ， 利 用 自 然 資 源 和 交 通 條 件 發(fā) 展 適 宜 產(chǎn) 業(yè) ， 保 護(hù) 環(huán) 境 ， 保 持低 密 度 建 設(shè) 。東 部 軸 線 ：由 布 吉 、 橫 崗 、 龍 崗 、 坪 地 、 坪 山 和 坑 梓 構(gòu) 成 ， 連 接 惠 州 ， 是 珠 江 三 角 洲 連 接 粵 東 的 門戶 ， 在 鹽 田 港 的 帶 動(dòng) 下 發(fā) 展 為 珠 江 三 角 洲 地 區(qū) 重 要 的 工 業(yè) 基 地 。? 強(qiáng) 化 特 區(qū) 的 中 心 地 位 ， 在 功 能 上 是 全 市 行 政 、 經(jīng) 濟(jì) 、 文 化 中 心 ， 在 空 間 上 是 市 域 城市 結(jié) 構(gòu) 的 核 心 。對(duì)香港商家來(lái)說(shuō)，面臨新的投資機(jī)遇和更寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；對(duì)內(nèi)地企業(yè)來(lái)說(shuō)，則預(yù)示著機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。今后幾年，一大批建設(shè)工程將在特區(qū)內(nèi)外陸續(xù)開(kāi)工并建成，其中中心區(qū)、地鐵、深港西部通道及深圳大學(xué)城格外引人注目。02 39。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級(jí)等因素的影響下，深圳成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的城市之一?？傮w而言，2022 年深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)2022 年，全年本市生產(chǎn)總值（GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)％，創(chuàng) 8 年新高，在全國(guó)城市中居第 4 位。該類客戶重點(diǎn)考慮投資回報(bào)價(jià)值，主要選擇面積較小，總價(jià)較低的經(jīng)濟(jì)型別墅作為投資，有一次購(gòu)置多套的可能。外籍人士注重生活質(zhì)量，講求生活品質(zhì)，關(guān)心小區(qū)的安全、管理和服務(wù)。外籍人士本項(xiàng)目的補(bǔ)充消費(fèi)群體。高級(jí)公職人員本項(xiàng)目的次級(jí)消費(fèi)群體。該類客戶大部分年齡在 3545 歲之間，置業(yè)類型為二次或多次置業(yè)，對(duì)別墅的價(jià)格承受能力較強(qiáng)，主要集中在單套別墅 200 萬(wàn)500 萬(wàn)區(qū)間范圍內(nèi)。181。189。203。220。223。181。177。245。182。177。171。228。176。241。226。186。181。189。203。220。223。181。177。245。182。177。171。228。176。242。242。212。219。202。閱歷豐富，見(jiàn)多識(shí)廣，具有國(guó)際化觀念。因此本次調(diào)查的分析結(jié)論為——深圳別墅的主要消費(fèi)群體為私人企業(yè)主和企業(yè)高級(jí)管理人員，國(guó)家公務(wù)員和高級(jí)技術(shù)人員是必要補(bǔ)充。但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于地處寶安，目前周圍配套缺乏，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期價(jià)段，該類客戶的需求量可能較為有限。他們對(duì)居住環(huán)境非常講究，通常又有高額的住房補(bǔ)貼，因此他們會(huì)選擇環(huán)境優(yōu)美、管理完善的高檔住宅小區(qū)居住，如鯨山別墅、龜山別墅、東?；▓@等，而且出的租金比國(guó)內(nèi)人士要高得多，此類高檔住宅物業(yè)的租金回報(bào)相當(dāng)可觀。從去年開(kāi)始，香港經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，香港樓市迅速回暖，樓價(jià)大幅上漲，深圳高檔住宅物業(yè)優(yōu)質(zhì)低價(jià)的優(yōu)勢(shì)以及深圳良好的發(fā)展前景對(duì)香港人有相當(dāng)?shù)奈ΑＤ壳吧钲趧e墅項(xiàng)目的消費(fèi)主體為民營(yíng)企業(yè)主和企業(yè)金領(lǐng)階層目前深圳市的別墅物業(yè)，除部分千萬(wàn)元的頂級(jí)別墅銷售速度稍慢，總體銷售情況良好。說(shuō)明中型戶型面積最受市場(chǎng)歡迎?？梢?jiàn)獨(dú)立別墅作為住宅的終極形式，因其良好的私密性、充足的開(kāi)放空間等優(yōu)勢(shì)，仍然是市場(chǎng)最受歡迎的別墅類型。從提升項(xiàng)目檔次和彌補(bǔ)市場(chǎng)供應(yīng)不足的角度考慮，建議本項(xiàng)目建設(shè)成為純別墅區(qū)，不考慮花園洋房、豪華公寓等建筑類型，同時(shí)適當(dāng)增加聯(lián)排別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅，滿足市場(chǎng)需求。綜合上述分析，尖崗山居住區(qū)整體檔次定位為——高檔低密度居住物業(yè)36 / 113N. 建筑類型定位?定位考慮因素本項(xiàng)目規(guī)模較大，面對(duì)的細(xì)分市場(chǎng)要足夠大由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，總建筑面積接近 80 萬(wàn)平方米，因此本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)提供較為豐富的產(chǎn)品類型，增加產(chǎn)品的選擇面，以滿足不同消費(fèi)群體的需要。項(xiàng)目的地理位置符合富人既要追求生活的便利，又要獨(dú)享清幽、隱世而居的要求。M. ?定位考慮因素 35 / 113尖崗山居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案使項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)高檔住宅物業(yè)的條件尖崗山居住區(qū)規(guī)劃總用地面積約 230 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑總面積約 80 萬(wàn)平方米，容積率僅為 ，如此大規(guī)模的超低容積率住宅用地在深圳可謂首屈一指。本項(xiàng)目的高檔定位要求高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這就要求本項(xiàng)目無(wú)論在建筑設(shè)計(jì)上，還是園林設(shè)計(jì)上，都應(yīng)該選擇具有國(guó)際背景和國(guó)際設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的一流的設(shè)計(jì)公司，把本項(xiàng)目打造成具有國(guó)際水準(zhǔn)的一流的產(chǎn)品。 本項(xiàng)目未來(lái)居住群體呈現(xiàn)國(guó)際化特征。深圳的國(guó)際化發(fā)展目標(biāo)是把深圳建設(shè)成為重要的區(qū)域性國(guó)際化城市，這不僅要求要把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市，在人居環(huán)境定位上，還要把深圳建成一個(gè)美麗的濱海旅游城市、高品位的文化生態(tài)城市，努力創(chuàng)造一個(gè)最適合居住的國(guó)際人居環(huán)境。本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用用地的山地形態(tài)，盡可能保持用地原有的地形、地貌，與住宅建筑相融合，形成“低密度、高綠化、全景觀”的人居環(huán)境。山地是遠(yuǎn)離城市的凈土，悠遠(yuǎn)而寧?kù)o；山地地勢(shì)起伏，光線明暗富于變化；山地里植物種類豐富，枝繁葉茂，從綠草地到低矮的灌木再到參天大樹(shù)，給人予最原始、最自然的親近感；山地里人們與各種昆蟲(chóng)和小動(dòng)物自由、和諧地共存，是人類對(duì)自然最徹底的回歸； 健康的居所。山地自然和生態(tài)是別墅的靈魂，也是別墅住戶的基本需求，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧是本項(xiàng)目主題定位考慮的重要方面。31 / 113K. 第三部分 項(xiàng)目定位以下分析以 230 萬(wàn)平方米整個(gè)尖崗山片區(qū)作為分析對(duì)象L. ?定位思路 充分考慮本項(xiàng)目的地理環(huán)境和自然條件。因此尖崗山居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)受到政府的相當(dāng)重視，相信政府在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)給與一定30 / 113的支持和配合。寶安區(qū)整體形象的改善有利于打破關(guān)內(nèi)和境外高端客戶在寶安購(gòu)房的心理障礙。政府不在批別墅用地，未來(lái)低密度住宅的供應(yīng)將會(huì)越來(lái)越少，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較小，發(fā)展空間大?！?尖崗山片區(qū)未形成居家生活氛圍，市場(chǎng)有待培育和引導(dǎo)尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃的高尚生活區(qū)，目前的工作只是進(jìn)展到規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，尚未真正形成居家生活的氛圍，因此，該片區(qū)的前期推廣難度較大、成本較高，市場(chǎng)有待培育和引導(dǎo)。■ 靠近廣深高速公路，噪聲影響較大廣深高速公路從項(xiàng)目西側(cè)經(jīng)過(guò)，繁忙的車流對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)不可忽視的噪聲影響。■ 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)根據(jù)寶安區(qū)政府的城市規(guī)劃，尖崗山居住區(qū)將規(guī)劃為低密度高尚居住區(qū)，是改善寶安區(qū)居民生活環(huán)境，提高寶安區(qū)整體形象的重要項(xiàng)目之一?？拷玫?，在前進(jìn)路東北側(cè)，創(chuàng)業(yè)二路西北側(cè)，寶田一路東南側(cè)的區(qū)域范圍內(nèi)，主要生活配套設(shè)施如下：配套類型 位置 名稱 與項(xiàng)目用地距離學(xué)校 74 區(qū) 機(jī)關(guān)第二幼兒園 4 分鐘車程36 區(qū) 上合幼兒園 5 分鐘車程寶田一路 鐵崗幼兒園 3 分鐘車程寶田一路 鳳凰崗幼兒園 3 分鐘車程75 區(qū) 天驕小學(xué) 5 分鐘車程35 區(qū) 上合小學(xué) 5 分鐘車程69 區(qū) 新蕾小學(xué) 3 分鐘車程寶田一路 鳳崗小學(xué) 3 分鐘車程33 區(qū) 寶龍小學(xué) 5 分鐘車程342 區(qū) 文匯中學(xué) 5 分鐘車程醫(yī)院 74 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第三門診部4 分鐘車程23 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第二門診部5 分鐘車程百貨及超市 76 區(qū) 多多樂(lè)百貨 3 分鐘車程35 區(qū) 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 5 分鐘車程74 區(qū) 大通百貨 4 分鐘車程71 區(qū) 江南百貨 2 分鐘車程銀行 76 區(qū) 工商銀行 4 分鐘車程342 區(qū) 交通銀行、廣東發(fā)展銀行5 分鐘車程26 / 11331 區(qū) 工商銀行、建設(shè)銀行、西鄉(xiāng)信用社8 分鐘車程公園 75 區(qū) 流塘公園 5 分鐘車程32 區(qū) 上川公園 6 分鐘車程交通 西鄉(xiāng)大道 寶安客運(yùn)中心 3 分鐘車程其他 西鄉(xiāng)大道東端 加油站 4 分鐘車程主要配套設(shè)施位置分布圖江 南 百 貨沃 爾瑪多 多 樂(lè) 百 貨大 通 百 貨人 民 醫(yī) 院第 三 門 診人 民 醫(yī) 院第 二 門 診工 商 銀 行廣 發(fā)行交 通 銀 行文 匯 中 學(xué)天 驕 小 學(xué)上 合 小 學(xué)上 合 幼 兒 園 寶 龍 小 學(xué)機(jī) 關(guān) 第 二 幼 兒 園加 油站流 塘 公 園上 川 公 園新 蕾 小 學(xué)項(xiàng)目地塊27 / 113J. SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析■ 位置優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地靠近鐵崗水庫(kù)，周圍青山環(huán)抱，同時(shí)又靠近成熟的城市中心生活圈，既可享受成熟的城市配套，又因?yàn)樘烊坏牡乩項(xiàng)l件使用地與城市喧囂隔離，是鬧中取靜的優(yōu)雅之地。項(xiàng)目用地靠近同樂(lè)關(guān)和南頭關(guān)，距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 8 公里，離蛇口港約 25 公里；到東莞約 35 分鐘車程，到廣州和惠州約 60 分鐘車程。用地西北部建有 1 棟 6 層建筑和多棟低層建筑，中部設(shè)有弘海實(shí)業(yè)公司的低層簡(jiǎn)易廠房，另有多棟簡(jiǎn)易臨時(shí)建筑零星分布在用地各處。 （加周圍環(huán)境的照片）鐵崗水庫(kù)鐵崗工業(yè)村廣深高速 772 區(qū)22 / 113 項(xiàng)目用地條件、地勢(shì)尖崗山居住區(qū)用地主要為緩坡及丘陵結(jié)合地形，呈不規(guī)則形狀，西北東南方向長(zhǎng)，東北西南方向較窄，東部和北部主要為山體。 公建配套：用地 2, 2別墅用地： 2,建面15萬(wàn)M 2總 地 價(jià)：11億元19 / 113注：上述地塊地價(jià)按照樓面地價(jià) 5500 元/平方米計(jì)算0202 地塊地理位置條件好，且可建建筑面積超過(guò) 13 萬(wàn)平方米，在政府不采納方案一的情況下，建議選擇 0202 地塊捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓?？梢?jiàn)，在位置上，0202 地塊具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。該土地規(guī)模包括了 A 區(qū)公建配套的建筑面積 49000 平方米，扣除公建配套的建筑面積，住宅用地的可建設(shè)建筑面積至少達(dá)到 13 萬(wàn)平方米。從最近幾年深圳住宅用地交易情況來(lái)看，總地價(jià)達(dá)到 5 億元以上的成交案例有以下幾宗：地塊編號(hào) 位置 土地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 總地價(jià)（萬(wàn)元） 買家B3030041 香蜜湖 93544 131000 95000 信和置業(yè)中國(guó)投資集團(tuán)有限公司，中海地產(chǎn)股份有限公司A0120068 寶安區(qū)新安 106600 58000 深圳招商房地產(chǎn)有限公司與深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合競(jìng)買G034041龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗 437670 97000 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司G010291130龍崗中心城 83800 深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司T2070026 沙河?xùn)|路 78000 深圳百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司、百仕達(dá)石化投資有限公司、百仕達(dá) LPG 發(fā)展有限公司、FIRSTLINE INVESTMENT LIMITED 聯(lián)合競(jìng)得14 / 113T2070034白石二道南、沙河?xùn)|路 75500 泰華房地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司T2070035白石洲路南、沙河?xùn)|路 70000 泰華房地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司從上表交易案例來(lái)看，5 億以上的大宗土地交易有以下特點(diǎn)： 發(fā)展商均為品牌發(fā)展商 單宗用地交易總地價(jià)沒(méi)有超過(guò) 10 億 但有潛力的發(fā)展商的資金實(shí)力不可小視。如不捆綁出讓而考慮單獨(dú)出讓，由于該商業(yè)配套面積不大，土地成本總額不高，部分開(kāi)發(fā)商有可能愿意以較高的地價(jià)拿地，則對(duì)其他開(kāi)發(fā)商非常不利。12 / 113的 開(kāi) 發(fā) 情 況 ， 如 果 推 遲 開(kāi) 發(fā) ， 片 區(qū) 開(kāi) 發(fā) 進(jìn) 度 放 慢 ， 則 會(huì) 給 政 府 形 成 壓 力 ， 一 方 面 有 機(jī) 會(huì) 爭(zhēng) 取 重新回 到 集 中 開(kāi) 發(fā) 模 式 的 談 判 桌 上 ， 另 一 方 面 ， 也 有 可 能 推 動(dòng) 政 府 加 速 出 讓 后 續(xù) 地 塊 ， 從 而 有 利于 本項(xiàng) 目 宗 地 開(kāi) 發(fā) 策 略 后 階 段 的 實(shí) 施 。在具體操作上建議仍然采用招標(biāo)與拍賣相結(jié)合的土地出讓方式。在開(kāi)發(fā)用地的位置選擇上應(yīng)該有利于化解已取得用地地勢(shì)較低、地形較為平坦等不利條件，形成整合開(kāi)發(fā)，提高土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值。9 / 113具體實(shí)施步驟建議本項(xiàng)目采用招標(biāo)+拍賣的土地出讓方式，具體操作步驟如下：步驟 操作內(nèi)容 操作要點(diǎn)步驟一向社會(huì)公告公開(kāi)招標(biāo)出讓尖崗山用地，符合資格條件的投標(biāo)人才能參與投標(biāo)。第一階段：意向競(jìng)買人在土地出讓公告發(fā)布之日起至2022 年 3 月 10 日前，參加成都國(guó)土部門組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，按照有關(guān)規(guī)定自費(fèi)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)成果文件，提交專家評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行初審。 采用公開(kāi)招標(biāo)結(jié)合拍賣出讓土地，綜合評(píng)標(biāo)選擇開(kāi)發(fā)商的方式在國(guó)內(nèi)其他城市也被廣泛采用。綜合以上對(duì)三種綜合開(kāi)發(fā)模式的分析，建議通過(guò)“捆8 / 113綁開(kāi)發(fā)模式”取得尖崗山片區(qū)整體項(xiàng)目用地。 同 時(shí) 捆