【正文】 綁 公 建 設(shè) 施 建 設(shè) ， 也 有 利 于 發(fā) 展 商 控 制 開 發(fā) 節(jié) 奏 ， 配 合 項(xiàng) 目 開 發(fā) 進(jìn)度 。在尖崗山項(xiàng)目上，如果捆綁大型的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，投資將會(huì)非常大，對(duì)開發(fā)商的財(cái)力是一個(gè)考驗(yàn)；但如果捆綁尖崗山居住區(qū)的共建配套設(shè)施和周邊市政公園等項(xiàng)目，由于投資不大，政府能獨(dú)立完成，對(duì)政府的吸引力不大。近幾年深圳政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入相當(dāng)大，深圳地鐵、福田中心區(qū)、深港西部通道等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)消耗了大量的政府財(cái)政，使政府面臨資金壓力。華僑城旅游地產(chǎn)的成功主要依托世界之窗、歡樂谷等旅游項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)了人氣，帶來(lái)了完善的商業(yè)和生活配套，同時(shí)也直接帶動(dòng)華僑城房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)步提升，但是在尖崗山發(fā)展旅游項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升作用無(wú)法在短期內(nèi)達(dá)到華僑城的水平；? 尖崗山的旅游資源條件并非十分優(yōu)越，而且距離尖崗山住宅項(xiàng)目非常近，在此開發(fā)公共旅游項(xiàng)目，會(huì)帶來(lái)較大人流，不僅影響了項(xiàng)目的私密性，而且增加了項(xiàng)目的安全隱患和管理難度，同時(shí)也不利于項(xiàng)目的形象提升；? 旅游項(xiàng)目投資較大，回收期長(zhǎng)綜合上述分析，旅游開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的可行性不大。整個(gè)尖崗山片區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃定位為高端住宅，進(jìn)行綜合開發(fā)不僅能夠充分發(fā)揮華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，而且有利于提升兩公司的形象和塑造品牌。由企業(yè)進(jìn)行綜合開發(fā)，政府可以充分利用企業(yè)資金，減少財(cái)政投入，同時(shí)不必參與具體的開發(fā)管理，而從宏觀層面進(jìn)行協(xié)調(diào)和配合，可以降低政府的管理壓力。D. ? 對(duì)政府而言，有利于尖崗山片區(qū)規(guī)劃建設(shè)的整體性，華僑城和蛇口的成功、銀湖失敗，說(shuō)明了綜合開發(fā)的優(yōu)勢(shì)。I / 113深圳華僑城地產(chǎn)尖崗山純別墅項(xiàng)目可研報(bào)告A. 目 錄 100目 錄 ..................................................................................................................................................I第一部分 土地開發(fā)策略 ...................................................................................................................5 ..........................................................................................................................5 ..........................................................................................................................6 ..................................................................................................................................7 綜合開發(fā)模式選擇 7 綜合開發(fā)模式實(shí)施要點(diǎn) 10 ................................................................................................................................12 開發(fā)片區(qū)位置選擇 12 集中開發(fā)模式 13 ................................................................................................................14 土地建議 .......................................................................................................................15第二部分 項(xiàng)目分析 .........................................................................................................................221. 項(xiàng)目地盤解析 ..........................................................................................................................22 地理位置及周邊環(huán)境 22 項(xiàng)目用地條件 24 項(xiàng)目交通條件 25 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 27 SWOT 分析 ..........................................................................................................................29 優(yōu)勢(shì)分析 29 劣勢(shì) 分析 30 機(jī)會(huì)分析 31 威脅分析 32II / 113第三部分 項(xiàng)目定位 .........................................................................................................................33 ........................................................................................................................33 ........................................................................................................................................37 ........................................................................................................................................38 建筑類型定位 38 戶型面積定位 40 ........................................................................................................................................41附錄 項(xiàng)目發(fā)展背景研究 .................................................................................................................45 ....................................................................................................................45 深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 45 深圳市總體規(guī)劃及發(fā)展概況 47 寶安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 51 寶安區(qū)規(guī)劃及發(fā)展概況 52 ........................................................................................................56 深圳市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 56 寶安區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展分析 59 ............................................................................................................66 深圳市別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程回顧 66 深圳市別墅市場(chǎng)的供應(yīng)特征 67 區(qū)域分布及區(qū)域特征 ......................................................................................................67 供應(yīng)量 ..............................................................................................................................72 容積率分布 ......................................................................................................................73 容積率低于 的低密度別墅項(xiàng)目調(diào)查 .......................................................................74 容積率為 的別墅項(xiàng)目調(diào)查 .................................................................................81 ........................................................................................................................87 潛在目標(biāo)市場(chǎng)分析 87 潛在客戶需求調(diào)查 89 ......................................................................................................................105 ......................................................................................................................106 城市山谷 106III / 113 香港愉景灣 1114 / 113B. 第一部分 土地開發(fā)策略C. 華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)合作競(jìng)得尖崗山片區(qū)第一塊出讓土地，約為整個(gè)尖崗山片區(qū)的十分之一，但地塊存在以下開發(fā)難點(diǎn)：該地塊為尖崗山片區(qū)第一塊開發(fā)土地，片區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施不完善，片區(qū)內(nèi)外生活配套缺乏，且片區(qū)公建配套建設(shè)的時(shí)間表未定，存在一定開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；地塊臨近高速公路，噪音影響大，也破壞了自然景觀；地塊條件優(yōu)勢(shì)不明顯，尤其在東區(qū)，所處位置地勢(shì)較低且平緩，不利于高檔低密度住宅的形象塑造；由于尖崗山片區(qū)的整體形象尚未樹立，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)對(duì)片區(qū)形象整體推廣的難度大且成本較高，而且該地塊的地價(jià)較高，樓面地價(jià)達(dá) 5440 元/平方米，較高的開發(fā)成本決定了開發(fā)項(xiàng)目日后的售價(jià)將超過(guò) 10000 元/平方米。 蛇口及華僑城綜合開發(fā)的優(yōu)勢(shì)有目共睹，綜合開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃和管理，使兩片區(qū)功能布局合理，配套設(shè)施完善，社區(qū)居住氛圍濃郁，住宅的保值升值空間大；5 / 113 而銀湖片區(qū)采用分宗出讓土地，由各開發(fā)商自己開發(fā)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題。? 對(duì)華僑城和招商而言，綜合開發(fā)，可利用本地塊與其他地塊的互動(dòng)，化解本地塊的不利條件。E. 綜合開發(fā)模式選擇在整個(gè)尖崗山片區(qū)的綜合開發(fā)策略上，主要有以下幾種開發(fā)模式可供選擇：（1）旅游開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)模式：以旅游開發(fā)為契機(jī)，取得尖崗山居住用地的綜合開發(fā)權(quán)，通過(guò)建設(shè)旅游項(xiàng)目，帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。（2）深圳地鐵 4 號(hào)線模式開發(fā)模式：與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議，以捆綁開發(fā)部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為條件，取得尖崗山居住區(qū)土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，開發(fā)完后，再與政府聯(lián)合通過(guò)掛牌、招標(biāo)、拍賣的方式公開出讓已開發(fā)熟地，按商定的比例，與政府共同分享土地增值收益。在地鐵 4 號(hào)線的建設(shè)上，政府為了降低資金壓力，同時(shí)引進(jìn)香港地鐵先進(jìn)的地鐵管理和營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)與香港地鐵公司談判，促成地鐵 4 號(hào)線的捆綁開發(fā)模式。綜合上述分析，深圳地鐵 4 號(hào)線模式成功的難度較大。 出 讓 建 設(shè) 用 地 時(shí) 捆 綁 學(xué) 校 、 居 委 會(huì) 管 理 用 房 等 公 建 配 套 的 做 法 ， 在 深 圳 過(guò) 去 拍賣 出 讓 土 地 時(shí) 已 被 多 次 采 用 ， 在 尖 崗 山 項(xiàng) 目 上 也 應(yīng) 該 容 易 被 采 納 ；? 采 用 公 開 招 標(biāo) 結(jié) 合 拍 賣 的 出 讓 方 式 ， 符 合 政 府 土 地 出 讓 政 策 規(guī) 定 ， 政 府 在 推 動(dòng) 該 模式 時(shí) 沒 有 政 策 障 礙 。 綜合開發(fā)模式實(shí)施要點(diǎn)在采用捆綁開發(fā)模式的過(guò)程中，要關(guān)注以下實(shí)施要點(diǎn)。其中中海興業(yè)在成都拿到“地王”的方式就是一個(gè)很好的范例。第二階段：意向競(jìng)買人的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果文件經(jīng)專家評(píng)審委員會(huì)初審，評(píng)分獲前三名的入圍，入圍者按專家評(píng)審委員提出的修改意見自費(fèi)修改完善后交專家評(píng)審委員會(huì)終審。參加投標(biāo)者必須準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、過(guò)往開發(fā)經(jīng)歷等在內(nèi)的成果文件該階段通過(guò)設(shè)置有利于華僑城的投標(biāo)人資格，如土地開發(fā)資質(zhì)、曾完成片區(qū)綜合開發(fā)的規(guī)模、成功完成片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量等，減少參與投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)者步驟二由評(píng)審委員