【文章內容簡介】 05 地塊公建配套小計 94700 注：其中 0204 地塊即為已取得的 A0120068 號宗地。東區(qū)各地塊的分布位置見下圖：尖崗山居住區(qū)東區(qū)地塊分布圖? 各地塊位置特點分析0201 地塊： 地塊地勢較高，擁有較好的景觀資源，但與本項目已取得用地隔離；0205 地塊： 地塊靠近本項目已取得用地，但距離公建配套用地較遠；17 / 1130202 地塊：地塊與本項目已取得用地相鄰，西側緊靠公建配套用地，而且地塊地勢較高，呈北高南低的特點，未來建筑布局朝向大部分為座北朝南，景觀資源也較豐富?？梢?，在位置上，0202 地塊具有相對優(yōu)勢。? 出讓土地位置選擇在出讓土地的位置選擇上，建議采取以下方案：建議方案一：0201 和 0202 地塊組合捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓注：上述地塊地價按照樓面地價 5500 元/平方米計算從土地規(guī)模來看，東區(qū)可建建筑面積達到 13 萬平方米以上的土地只有 0202 地塊，因此滿足可建建筑面積 13 萬平方米以上的土地規(guī)模，可以選擇 0202 地塊，或者是幾個地塊組合出讓。各地塊的組合有以下三種方式：公建配套： 2, 2別墅用地： 2, 2總 地 價：18 / 113組合方式 組合規(guī)模 組合特點0201 和 0202 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米組合的兩地塊位置上相連，距離公建配套較近，而且地塊條件較好，利于高檔住宅開發(fā)0202 和 0205 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米 組合的兩地塊之間不相連，且 0205 地塊距離公建配套較遠 0201 和 0205 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米組合的兩地塊之間不相連，且 0201 地塊與已取得地塊隔離，不利于形成整體規(guī)劃和開發(fā)的優(yōu)勢綜合上述分析，0201 和 0202 地塊組合是后續(xù)土地出讓的最優(yōu)選擇。建議方案二： 選擇 0202 地塊捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓在政府不采納方案一的情況下，建議采取該方案。 公建配套：用地 2, 2別墅用地： 2,建面15萬M 2總 地 價：11億元19 / 113注：上述地塊地價按照樓面地價 5500 元/平方米計算0202 地塊地理位置條件好，且可建建筑面積超過 13 萬平方米，在政府不采納方案一的情況下，建議選擇 0202 地塊捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓。20 / 113I. 第二部分 項目分析以下分析以 230 萬平方米整個尖崗山片區(qū)作為分析對象1. 項目地盤解析 地理位置及周邊環(huán)境地理位置尖崗山居住區(qū)處于深圳市寶安區(qū)新安街道辦事處和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)交接部位，具體位于鐵崗水庫及尖崗山以南，廣深高速公路以北，寶安 772 區(qū)以西，鐵崗排洪河以東。規(guī)劃總用地面積為 萬平方米。周邊環(huán)境項目地塊21 / 113尖崗山居住區(qū)東面的寶安 772 區(qū)主要為居民生活區(qū)和建設工業(yè)區(qū)，建筑形式以多層住宅和多層工業(yè)廠房及配套宿舍為主；用地西南面為廣深高速公路寶安出口——寶安立交橋、企龍山和嶺下山，其中嶺下山將規(guī)劃為寶安公園；用地西面為鐵崗排洪河、鐵崗泵站及鐵崗村工業(yè)區(qū)，建筑形式主要為多層工業(yè)廠房及配套宿舍；用地北面為鐵崗水庫及其一級飲用水源保護區(qū)與尖崗山。 （加周圍環(huán)境的照片）鐵崗水庫鐵崗工業(yè)村廣深高速 772 區(qū)22 / 113 項目用地條件、地勢尖崗山居住區(qū)用地主要為緩坡及丘陵結合地形，呈不規(guī)則形狀，西北東南方向長，東北西南方向較窄，東部和北部主要為山體。用地范圍內有子子松山、大井山、菠蘿場三個地勢較高的山體，總體地勢呈現東南高、西南低的特點。目前用地內除規(guī)劃道路建設外，基本保持原有園地概貌。山體上種植著荔枝林等低矮林木和部分高大樹木，部分區(qū)域分布有農田和水塘。用地西北部建有 1 棟 6 層建筑和多棟低層建筑，中部設有弘海實業(yè)公司的低層簡易廠房，另有多棟簡易臨時建筑零星分布在用地各處。用地上有多條高壓電線通過。23 / 113 項目交通條件外部交通從外部交通區(qū)位條件來看，本項目對外交通聯系非常便利。廣深高速公路從項目用地西南側經過，與用地周邊的機荷高速公路、松白公路、寶石公路、廣深公路形成了四通八達的公路網，從項目用地可非常方便地進入深圳市區(qū)，聯系寶安區(qū)各鎮(zhèn)及龍崗區(qū)，通達東莞、廣州、惠州等地。項目用地靠近同樂關和南頭關，距深圳寶安國際機場約 8 公里，離蛇口港約 25 公里；到東莞約 35 分鐘車程，到廣州和惠州約 60 分鐘車程。內部交通項目用地與外部聯系道路概況：路名 走向 說明廣深高速公路 偏東西 雙向六車道與 772 區(qū)相連的道路 偏東西 雙向四車道與西鄉(xiāng)大道相連的道路 偏南北 雙向四車道上川路 偏南北 雙向四車道鐵崗路 偏南北 雙向二車道連接寶石公路的道路 偏南北 雙向二車道與寶安公園相連的通道 偏南北 寬約 3 米其中連接寶石公路的道路上有支路可通往鐵崗水庫，可充分利用。尖崗山居住區(qū)內規(guī)劃道路分為主干道和次干道兩級，主干道規(guī)劃為雙向四車道，次干道規(guī)劃為雙向二車道，目前主干道路網和沿山次干道路網除部分路段外已基本建設完成。24 / 113廣深高速鐵崗路寶石公路接寶石公路道路上川路接 71 區(qū)道路25 / 113 項目周邊配套設施尖崗山居住區(qū)用地目前周邊生活配套設施較少，最近的生活配套設施主要集中在用地東面的寶安 772 區(qū)和南面的 776 區(qū)生活區(qū)?？拷玫?，在前進路東北側，創(chuàng)業(yè)二路西北側，寶田一路東南側的區(qū)域范圍內，主要生活配套設施如下：配套類型 位置 名稱 與項目用地距離學校 74 區(qū) 機關第二幼兒園 4 分鐘車程36 區(qū) 上合幼兒園 5 分鐘車程寶田一路 鐵崗幼兒園 3 分鐘車程寶田一路 鳳凰崗幼兒園 3 分鐘車程75 區(qū) 天驕小學 5 分鐘車程35 區(qū) 上合小學 5 分鐘車程69 區(qū) 新蕾小學 3 分鐘車程寶田一路 鳳崗小學 3 分鐘車程33 區(qū) 寶龍小學 5 分鐘車程342 區(qū) 文匯中學 5 分鐘車程醫(yī)院 74 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第三門診部4 分鐘車程23 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第二門診部5 分鐘車程百貨及超市 76 區(qū) 多多樂百貨 3 分鐘車程35 區(qū) 沃爾瑪購物廣場 5 分鐘車程74 區(qū) 大通百貨 4 分鐘車程71 區(qū) 江南百貨 2 分鐘車程銀行 76 區(qū) 工商銀行 4 分鐘車程342 區(qū) 交通銀行、廣東發(fā)展銀行5 分鐘車程26 / 11331 區(qū) 工商銀行、建設銀行、西鄉(xiāng)信用社8 分鐘車程公園 75 區(qū) 流塘公園 5 分鐘車程32 區(qū) 上川公園 6 分鐘車程交通 西鄉(xiāng)大道 寶安客運中心 3 分鐘車程其他 西鄉(xiāng)大道東端 加油站 4 分鐘車程主要配套設施位置分布圖江 南 百 貨沃 爾瑪多 多 樂 百 貨大 通 百 貨人 民 醫(yī) 院第 三 門 診人 民 醫(yī) 院第 二 門 診工 商 銀 行廣 發(fā)行交 通 銀 行文 匯 中 學天 驕 小 學上 合 小 學上 合 幼 兒 園 寶 龍 小 學機 關 第 二 幼 兒 園加 油站流 塘 公 園上 川 公 園新 蕾 小 學項目地塊27 / 113J. SWOT 分析 優(yōu)勢分析■ 位置優(yōu)勢項目用地靠近鐵崗水庫，周圍青山環(huán)抱，同時又靠近成熟的城市中心生活圈，既可享受成熟的城市配套，又因為天然的地理條件使用地與城市喧囂隔離，是鬧中取靜的優(yōu)雅之地。■ 地形優(yōu)勢項目用地主要為緩坡和丘陵地形，地勢高低起伏，且周邊青山環(huán)抱，具有良好的生態(tài)環(huán)境，適合開發(fā)高檔低密度住宅。■ 規(guī)模優(yōu)勢項目用地規(guī)模較大，面積達 萬平方米，有利于整體規(guī)劃開發(fā)，有助于打造住宅精品，樹立企業(yè)品牌?！?交通條件優(yōu)勢項目用地附近的廣深高速公路、西鄉(xiāng)大道、廣深公路、寶石公路等發(fā)達的路網，使尖崗山居住區(qū)與外部的溝通非常便利?！?規(guī)劃優(yōu)勢根據寶安區(qū)政府的城市規(guī)劃，尖崗山居住區(qū)將規(guī)劃為低密度高尚居住區(qū)，是改善寶安區(qū)居民生活環(huán)境，提高寶安區(qū)整體形象的重要項目之一。本項目高起點、高標準的規(guī)劃，決定了本項目必將成為寶安區(qū)甚至深圳市未來幾年最具影響力和示范作用的標志性高尚住宅項目，對寶安區(qū)房地產的升級發(fā)展將起到不可忽視的推動作用。■ 發(fā)展商優(yōu)勢華僑城地產和招商地產的品牌效應有利于增強市場對本項目的關注程度和信心，是本項28 / 113目開發(fā)的優(yōu)勢之一。 劣勢分析■ 項目用地周邊生活配套缺乏目前項目尚未形成成熟的居住氛圍，其最近的生活配套集中在地塊東側的寶安 772區(qū)和地塊南側的 776 區(qū)，距項目用地有一定距離，且部分配套檔次較低，與項目未來住戶的檔次和需求不太符合，因此本項目開發(fā)時應注意在項目內部營造相對完善的配套設施?！?靠近廣深高速公路，噪聲影響較大廣深高速公路從項目西側經過，繁忙的車流對項目帶來不可忽視的噪聲影響?？梢栽趶V深高速靠近項目一側堆起一定高度的土坡，安設隔音擋板并栽種綠樹，最大程度地減少噪聲對項目開發(fā)的影響。■ 用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，影響項目形象用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，且距本項目較近，會對項目的開發(fā)建設及后期的銷售帶來負面影響。■ 附近區(qū)域為工業(yè)區(qū)，人流雜亂，容易對本項目形成安全隱患尖崗山居住區(qū)西面為鐵崗村工業(yè)區(qū)，東面為寶安 772 區(qū)的建設工業(yè)區(qū)，這兩個區(qū)域的常駐人口較為復雜，素質較低，容易對本項目形成安全隱患?！?尖崗山片區(qū)未形成居家生活氛圍，市場有待培育和引導尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃的高尚生活區(qū)，目前的工作只是進展到規(guī)劃設計和基礎設施建設階段，尚未真正形成居家生活的氛圍，因此，該片區(qū)的前期推廣難度較大、成本較高，市場有待培育和引導。■ 關外整體形象認知度的提高有待時日關外的整體形象認知度不高，寶安臟亂差的環(huán)境狀況和治安等社會問題，是吸引關內高29 / 113端購房者和香港、臺灣等海外購房者的主要障礙。雖然隨著寶安城市建設的發(fā)展，上述狀況會得到逐步緩解，但人們對寶安整體形象的認可，尚需要一個過渡時期。 機會分析■ 同類項目市場供應較小，項目發(fā)展空間大深圳市目前唯一一個超低密度、可供大規(guī)模開發(fā)高端住宅的處女地。政府不在批別墅用地，未來低密度住宅的供應將會越來越少，項目競爭較小，發(fā)展空間大。■ 深圳經濟高速發(fā)展，為項目培養(yǎng)了可觀的潛在需求深圳市經濟的持續(xù)高速發(fā)展，培養(yǎng)了大批積累了一定財富的企業(yè)主和企業(yè)金領階層，為項目提供潛在需求?！?寶安區(qū)整體形象日益提升為項目帶來發(fā)展機遇近幾年寶安區(qū)在城市規(guī)劃發(fā)展和基礎設施建設方面的力度和取得的成就有目共睹。高標準規(guī)劃的寶安中心區(qū)、廣深公路拓寬工程等大型項目建設將會極大改善寶安區(qū)的城市環(huán)境， 從而促進寶安區(qū)整體形象的提升。寶安區(qū)整體形象的改善有利于打破關內和境外高端客戶在寶安購房的心理障礙?！?寶安區(qū)交通條件改善為項目帶來發(fā)展機遇寶安區(qū)路網改造、地鐵開通、深港西部通道建設、關口申請撤銷的利好，將使寶安和特區(qū)的聯系更加快捷方便。便利的交通拉近了寶安與特區(qū)的距離，使項目的輻射區(qū)域范圍更大，在一定程度上擴大了本項目的消費群體?！?政府支持使項目更具發(fā)展優(yōu)勢本項目的規(guī)劃和定位的起點高，是近年來政府推出的唯一一個超大規(guī)模低密度住宅項目，不僅有利于改善當地的居住生活環(huán)境，而且有利于完善城市功能，提升城市整體形象。因此尖崗山居住區(qū)的規(guī)劃建設受到政府的相當重視，相信政府在開發(fā)過程中會給與一定30 / 113的支持和配合。 威脅分析■ 來自寶安區(qū)的競爭威脅寶安其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動，將會對本項目造成一定的影響。另外，龍華坂雪崗和橫崗大型低密度住宅項目即將推出，也將對本項目形成一定競爭?！?來自特區(qū)內的競爭威脅從目前市場情況來看，特區(qū)內別墅或者 townhouse 等低密度住宅在未來幾年仍然有相當的供應量，如何在規(guī)劃設計上增加亮點，打破買家對于本項目位于關外的心理障礙，是本項目與特區(qū)內別墅項目競爭成敗的關鍵。31 / 113K. 第三部分 項目定位以下分析以 230 萬平方米整個尖崗山片區(qū)作為分析對象L. ?定位思路 充分考慮本項目的地理環(huán)境和自然條件。 考慮本項目規(guī)劃設計條件對項目開發(fā)的影響。 結合深圳國際化發(fā)展背景尋找開發(fā)思路結合以下幾個關鍵詞，提煉本項目發(fā)展主題。山地自然 國際人文關鍵詞32 / 113本項目用地依山傍水、環(huán)境優(yōu)美，地勢高低起伏，植被豐富而富有層次感，具備山地的基本形態(tài)和特征。山地自然和生態(tài)是別墅的靈魂，也是別墅住戶的基本需求，強調人與自然的和諧是本項目主題定位考慮的重要方面。自然 國際化是深圳發(fā)展的目標； 外籍人士的數量不斷增長； 本項目規(guī)模大，規(guī)劃定位高，鎖定的目標客戶范圍不僅考慮國內人士還要擴大到外籍人士。國際別墅項目提供的不僅僅是高標準的建筑產品，還要營造一個體現居住者獨特文化品位的氛圍，為居住者創(chuàng)造交流的平臺，形成和睦、共融的居住社區(qū)。人文33 / 113? 項目發(fā)展主題——發(fā)展主題內涵：? 山地居所—— 自然的居所。山地是遠離城市的凈土，悠遠而寧靜；山地地勢起伏，光線明暗富于變化；山地里植物種類豐富，枝繁葉茂，從綠草地到低矮的灌木再到參天大樹，給人予最原始、最自然的親近感；山地里人們與各種昆蟲和小動物自由、和諧地共存，是人類對自然最徹底的回歸； 健康的居所。山地里充足的陽光、輕新的空氣、自然的通風，讓人精神飽滿，保持健康心態(tài)和體魄； 強調居所概念。居所是人們放松、休憩的私人場所，講究寧靜與舒適。項目用地四