商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-13 07:55本頁(yè)面
【正文】 、休閑等日常生活方面提供了極大的方便，但是同時(shí)，也將對(duì)本案消費(fèi)客源的引進(jìn)構(gòu)成巨大的競(jìng)爭(zhēng)。二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對(duì)比分析（1）、基本指標(biāo)對(duì)比分析個(gè)案指標(biāo)分類同區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域F城第四鄰里中心美麗新世界玄妙廣場(chǎng)總建面積10萬(wàn)m23萬(wàn)m2店鋪相關(guān)指標(biāo)面積50250m236m227170m2100500m2進(jìn)深889開(kāi)間7銷售方式出售√√√招租√價(jià)格售價(jià)2萬(wàn)元/m2租價(jià)48元/m2*月物業(yè)管理費(fèi)3元/m2*月*月//停車位地上地下汽車500個(gè)非自動(dòng)車1000個(gè)汽車75個(gè)汽車75個(gè)/分析：◆各個(gè)商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是F城，總建筑面積達(dá)10萬(wàn)平米?！舻赇伱娣e都相對(duì)靈活，幾個(gè)個(gè)案的實(shí)際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在30200平方米之間不等。◆進(jìn)深主要集中在8米左右，這樣的進(jìn)深比較為市場(chǎng)所接受。◆開(kāi)間的差異較大，主要為經(jīng)營(yíng)業(yè)種決定，開(kāi)間容易變化，分割自由。建議開(kāi)間盡量控制在45米之間?！羰袌?chǎng)上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)橐话阍谏虡I(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報(bào)年限也要在1213年?！粑飿I(yè)管理費(fèi)和項(xiàng)目的定位有著必然的聯(lián)系，*月，F(xiàn)城為目前市場(chǎng)上最好的商業(yè)項(xiàng)目，其物業(yè)管理費(fèi)用也就3元/平米*月，而且，前上年是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主各負(fù)責(zé)一半?！敉＼噲?chǎng)應(yīng)該設(shè)置為地下停車場(chǎng)，停車場(chǎng)的多少直接影響到客流量和消費(fèi)者的逗留購(gòu)物時(shí)間。（2）、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案業(yè)中分布狀況分析 業(yè)種個(gè)案業(yè)種分布同區(qū)域內(nèi)F城餐飲、百貨、酒吧、娛樂(lè)、健身、休閑、美容、賣場(chǎng)等第四鄰里中心家居飾品、餐飲、休閑、娛樂(lè)、郵政、衛(wèi)生所、銀行等其他區(qū)域美麗新世界服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運(yùn)動(dòng)商品等玄妙廣場(chǎng)餐飲、娛樂(lè)、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等分析：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的業(yè)種分布主要為賣場(chǎng)（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂(lè)休閑。（3）、產(chǎn)品定位對(duì)比分析 業(yè)種個(gè)案產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題）同區(qū)域內(nèi)F城集購(gòu)物、休閑、住宿、旅游、娛樂(lè)、餐飲、社交為一體的大集合購(gòu)物中心第四鄰里中心服務(wù)湖東2萬(wàn)人組團(tuán)，集餐飲、賣場(chǎng)、健身、休閑等的社區(qū)服務(wù)中心其他區(qū)域美麗新世界面向時(shí)尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體的購(gòu)物場(chǎng)所玄妙廣場(chǎng)以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂(lè)、休閑等為一體的購(gòu)物廣場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的定位基本上都集中在購(gòu)物中心，考慮到本案的社會(huì)效應(yīng)要求，建議本案走差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，不宜定位為旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文娛樂(lè)休閑為一體、服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。 第四章 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：●處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來(lái)人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi)F城的投入使用，未來(lái)市場(chǎng)前景很好。●處于金雞湖八大景觀之一——文化水廊內(nèi)，未來(lái)海內(nèi)外旅游人群流量大，客源層次高，購(gòu)買力旺盛。●輕軌的規(guī)劃實(shí)施（在湖東設(shè)立站點(diǎn)），必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來(lái)消費(fèi)，客源充足。劣勢(shì)：●案量較小，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯●成熟的觀前商圈對(duì)本案客源的分流作用明顯。機(jī)會(huì)：●蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，商業(yè)前景可觀。●園區(qū)二期三期的啟動(dòng)，CBD的規(guī)劃，必將吸引更多的中外企業(yè)入駐，帶來(lái)大量的外來(lái)人口，客源充足，而且這些外人口的消費(fèi)觀念新、消費(fèi)能力強(qiáng)，商業(yè)前景樂(lè)觀?！窠痣u湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口50萬(wàn)，其中湖西10萬(wàn)人，湖東人口為40萬(wàn)人，未來(lái)需求市場(chǎng)較大，客源充足。●隨著金雞湖兩岸商品房的發(fā)展，已經(jīng)有大量的居民入住，加上湖東兩萬(wàn)人組團(tuán)和南都玲瓏灣商品房項(xiàng)目的啟動(dòng)，屆時(shí)區(qū)內(nèi)人氣會(huì)比較旺盛。威脅：●離本案不遠(yuǎn)的F城、第四鄰里中心以及婁葑社區(qū)服務(wù)中心都會(huì)對(duì)本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。對(duì)策：建議本案走差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，定位戶外休閑+運(yùn)動(dòng)型市場(chǎng)，避開(kāi)和F城、第四鄰里中心等商業(yè)項(xiàng)進(jìn)行同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)?！裥刨J政策的變化，會(huì)給本案的銷售形成一定的壓力。第五章： 項(xiàng)目定位分析本案擬定位于“戶外休閑+運(yùn)動(dòng)型”主題商城，其原因如下：競(jìng)爭(zhēng)面分析——差異化競(jìng)爭(zhēng)與本案直接競(jìng)爭(zhēng)的同類型項(xiàng)目目前有F城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂(lè)、時(shí)尚、購(gòu)物，后者則以滿足大眾日常消費(fèi)為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運(yùn)動(dòng)+休閑”為主訴，尋求市場(chǎng)空隙，突出重圍。立地條件分析——充分利用濱湖資源本案位于金雞湖規(guī)劃的八大景觀——文化水廊之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美且濱湖而立，在建筑設(shè)計(jì)上也考慮到景觀視線的組織。面湖圍合成聚客力廣場(chǎng)，三樓設(shè)置大型露臺(tái)供人觀賞湖景。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開(kāi)展水上運(yùn)動(dòng)、沙灘運(yùn)動(dòng)，通過(guò)動(dòng)態(tài)的“娛樂(lè)+商業(yè)”展示吸引消費(fèi)者、刺激消費(fèi)；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位?？驮捶治觥獢U(kuò)大服務(wù)半徑本案周邊目前可預(yù)期的客源有：二萬(wàn)人組團(tuán)的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費(fèi)量。定位于“戶外運(yùn)動(dòng)休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居民前來(lái)消費(fèi)，以此來(lái)擴(kuò)大服務(wù)半徑，增加客源數(shù)量?？蛯臃治觥舷M(fèi)趨勢(shì)正如本文前面所分析的，蘇州在蘇南五市中其消費(fèi)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)均名列前茅，居民消費(fèi)力較強(qiáng)。而隨著生活水平的提高，人們會(huì)將消費(fèi)興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運(yùn)動(dòng)等方面，這為與此類消費(fèi)相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣闊的前景?！旧行枭钊胗懻摰膯?wèn)題】※本案定位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營(yíng)者的特點(diǎn)、來(lái)源及招商策略?！缒軌虻玫娇偲矫鎴D，借以分析交通動(dòng)線、景觀視線，則我們將進(jìn)一步對(duì)業(yè)種分布作出建議。※建筑單位設(shè)計(jì)中，局部交通動(dòng)線的組織似需再作商榷?！ㄖ?、戶外廣場(chǎng)、金雞湖對(duì)本案而言是一個(gè)有機(jī)的整體，無(wú)法割裂，如能得到其戶外場(chǎng)地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進(jìn)一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營(yíng)運(yùn)。 燒肉用品、食品、設(shè)備球類運(yùn)動(dòng)、慢跑、自行車野營(yíng)燒烤區(qū)環(huán)湖步道區(qū)招商業(yè)種服飾飾品玩具烤肉晚會(huì)鐵人三項(xiàng)沙灘排球童玩節(jié)衍生活動(dòng)衍生業(yè)種空間內(nèi)空招商業(yè)種空間配套健康性機(jī)能食品、飲品水上運(yùn)動(dòng)用品、服裝、設(shè)備水聚客力主題廣場(chǎng)戶外運(yùn)動(dòng)器材、鞋、服裝長(zhǎng)的湖岸游艇碼頭夜間活動(dòng)廣場(chǎng)沿湖戲水 區(qū)定位：戶外休閑+運(yùn)動(dòng)型市場(chǎng)34 /
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