商業(yè)項目市場研究報告-資料下載頁
2025-05-13 07:55本頁面
【正文】 、休閑等日常生活方面提供了極大的方便，但是同時，也將對本案消費客源的引進構(gòu)成巨大的競爭。二、主要競爭個案相關指標對比分析（1）、基本指標對比分析個案指標分類同區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域F城第四鄰里中心美麗新世界玄妙廣場總建面積10萬m23萬m2店鋪相關指標面積50250m236m227170m2100500m2進深889開間7銷售方式出售√√√招租√價格售價2萬元/m2租價48元/m2*月物業(yè)管理費3元/m2*月*月//停車位地上地下汽車500個非自動車1000個汽車75個汽車75個/分析：◆各個商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是F城，總建筑面積達10萬平米?！舻赇伱娣e都相對靈活，幾個個案的實際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在30200平方米之間不等?！暨M深主要集中在8米左右，這樣的進深比較為市場所接受?！糸_間的差異較大，主要為經(jīng)營業(yè)種決定，開間容易變化，分割自由。建議開間盡量控制在45米之間?！羰袌錾系牡赇佒饕猿鍪鄣姆绞秸猩蹋@樣的銷售方式風險較小，因為一般在商業(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報年限也要在1213年?！粑飿I(yè)管理費和項目的定位有著必然的聯(lián)系，*月，F(xiàn)城為目前市場上最好的商業(yè)項目，其物業(yè)管理費用也就3元/平米*月，而且，前上年是開發(fā)商和業(yè)主各負責一半?！敉＼噲鰬撛O置為地下停車場，停車場的多少直接影響到客流量和消費者的逗留購物時間。（2）、競爭個案業(yè)中分布狀況分析 業(yè)種個案業(yè)種分布同區(qū)域內(nèi)F城餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等第四鄰里中心家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等其他區(qū)域美麗新世界服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運動商品等玄妙廣場餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等分析：競爭個案的業(yè)種分布主要為賣場（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。（3）、產(chǎn)品定位對比分析 業(yè)種個案產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題）同區(qū)域內(nèi)F城集購物、休閑、住宿、旅游、娛樂、餐飲、社交為一體的大集合購物中心第四鄰里中心服務湖東2萬人組團，集餐飲、賣場、健身、休閑等的社區(qū)服務中心其他區(qū)域美麗新世界面向時尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體的購物場所玄妙廣場以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂、休閑等為一體的購物廣場目前競爭個案的定位基本上都集中在購物中心，考慮到本案的社會效應要求，建議本案走差異化競爭策略，不宜定位為旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文娛樂休閑為一體、服務于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。 第四章 項目SWOT分析優(yōu)勢：●處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi)F城的投入使用，未來市場前景很好?！裉幱诮痣u湖八大景觀之一——文化水廊內(nèi)，未來海內(nèi)外旅游人群流量大，客源層次高，購買力旺盛?！褫p軌的規(guī)劃實施（在湖東設立站點），必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費，客源充足。劣勢：●案量較小，規(guī)模優(yōu)勢不明顯●成熟的觀前商圈對本案客源的分流作用明顯。機會：●蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費能力的不斷增強，商業(yè)前景可觀。●園區(qū)二期三期的啟動，CBD的規(guī)劃，必將吸引更多的中外企業(yè)入駐，帶來大量的外來人口，客源充足，而且這些外人口的消費觀念新、消費能力強，商業(yè)前景樂觀?！窠痣u湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口50萬，其中湖西10萬人，湖東人口為40萬人，未來需求市場較大，客源充足?！耠S著金雞湖兩岸商品房的發(fā)展，已經(jīng)有大量的居民入住，加上湖東兩萬人組團和南都玲瓏灣商品房項目的啟動，屆時區(qū)內(nèi)人氣會比較旺盛。威脅：●離本案不遠的F城、第四鄰里中心以及婁葑社區(qū)服務中心都會對本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務市場競爭激烈。對策：建議本案走差異化競爭策略，定位戶外休閑+運動型市場，避開和F城、第四鄰里中心等商業(yè)項進行同質(zhì)競爭?！裥刨J政策的變化，會給本案的銷售形成一定的壓力。第五章： 項目定位分析本案擬定位于“戶外休閑+運動型”主題商城，其原因如下：競爭面分析——差異化競爭與本案直接競爭的同類型項目目前有F城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂、時尚、購物，后者則以滿足大眾日常消費為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運動+休閑”為主訴，尋求市場空隙，突出重圍。立地條件分析——充分利用濱湖資源本案位于金雞湖規(guī)劃的八大景觀——文化水廊之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美且濱湖而立，在建筑設計上也考慮到景觀視線的組織。面湖圍合成聚客力廣場，三樓設置大型露臺供人觀賞湖景。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運動、沙灘運動，通過動態(tài)的“娛樂+商業(yè)”展示吸引消費者、刺激消費；另一方面也將進一步突出本案鮮明的主題定位?？驮捶治觥獢U大服務半徑本案周邊目前可預期的客源有：二萬人組團的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費量。定位于“戶外運動休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居民前來消費，以此來擴大服務半徑，增加客源數(shù)量。客層分析——迎合消費趨勢正如本文前面所分析的，蘇州在蘇南五市中其消費統(tǒng)計指標均名列前茅，居民消費力較強。而隨著生活水平的提高，人們會將消費興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運動等方面，這為與此類消費相關的產(chǎn)品提供了廣闊的前景。【尚需深入討論的問題】※本案定位如確定，我們將進一步分析商鋪承租經(jīng)營者的特點、來源及招商策略。※如能夠得到總平面圖，借以分析交通動線、景觀視線，則我們將進一步對業(yè)種分布作出建議。※建筑單位設計中，局部交通動線的組織似需再作商榷?！ㄖ?、戶外廣場、金雞湖對本案而言是一個有機的整體，無法割裂，如能得到其戶外場地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進一步提出戶外設施規(guī)劃建議，以便招商及日后營運。 燒肉用品、食品、設備球類運動、慢跑、自行車野營燒烤區(qū)環(huán)湖步道區(qū)招商業(yè)種服飾飾品玩具烤肉晚會鐵人三項沙灘排球童玩節(jié)衍生活動衍生業(yè)種空間內(nèi)空招商業(yè)種空間配套健康性機能食品、飲品水上運動用品、服裝、設備水聚客力主題廣場戶外運動器材、鞋、服裝長的湖岸游艇碼頭夜間活動廣場沿湖戲水 區(qū)定位：戶外休閑+運動型市場34 /
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1