鶴璧項目市場研究報告-資料下載頁
2025-03-23 12:52本頁面
【正文】 系統(tǒng)、統(tǒng)一管理的門禁系統(tǒng)。戶內(nèi)設(shè)備電話入戶、寬帶入戶、有線電視入戶、水電到位、天然氣、暖氣入戶、樓宇可視對講門、防盜單元門、防火防盜入戶門。會所規(guī)劃閱覽室、棋牌室、乒乓球室、健身設(shè)施、兒童游樂場、咖啡吧等等。 地塊（淇山路與渤海路交匯處）一、建筑園林規(guī)劃建議建筑風格以歐洲建筑風格為主，融合現(xiàn)代建筑風格，力求建筑雅致、風情。園林風格配合小區(qū)旁邊的湖，區(qū)內(nèi)主景以水景為主，使環(huán)境更優(yōu)美，富有藝術(shù)化。二、戶型規(guī)劃在戶型的規(guī)劃上，力求設(shè)計精致，強調(diào)居住的精致與實用性。面積上以80㎡—110㎡的二室戶型為主，結(jié)合110㎡—130㎡以及70—80㎡的二室、三室戶型。三、配套設(shè)施建議通一供水供電、電話、寬帶、有線電視入戶，天然氣、暖氣入戶、防盜單元門、防火防盜入戶門。 第四部分 項目價格定位 第一節(jié) 價格定位原則為商品房定出最合理的價格，將是項目推廣成功的關(guān)鍵。定價的最終目標就是追求利潤的最大化。但是，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。因此，以合理的價格入市爭取顧客，擁有消費者，才能給企業(yè)帶來長遠的利潤。定價方法——“成本+利潤”？“市場+競爭”？無論是以攫取高額利潤，還是以快速回籠資金為主要目標，本案在定價時需考慮三個因素：成本、競爭、消費者。所以，“成本+利潤”和“市場+競爭”是房地產(chǎn)定價的兩種基本策略。假若本項目選擇“成本+利潤”定價策略，雖能清楚地知道可得利潤，但這種典型的“產(chǎn)品主導型”策略不太符合市場發(fā)展趨勢，因為它蘊含著兩方面的風險：一是定價過高使產(chǎn)品滯銷；二是定價過低而較難贏取超高額利潤。假若本案選擇“市場+競爭”定價策略,其優(yōu)點是,由于以市場價格指數(shù)和消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，以競爭對手為參照，使實現(xiàn)開發(fā)目標（高額利潤或快速回籠資金）的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)。由此，項目定價策略將以市場、以消費者為中心，以“市場＋競爭”的方法，通過對競爭性項目的分析比較，推算和制定出比較合理與科學的價格體系。 第二節(jié) 項目定價策略地塊（興鶴大街與湘江路交匯處）一、價格區(qū)間概念。本區(qū)域存在幾個價格區(qū)間，以附近多層住宅為例，南部區(qū)域同比樓盤香江翡翠城單價1500—1950元/平方米，均價1700元/平方米，淇水春天、湘江時代均價在1650元/平方米左右，三和佳苑均價2100元/平方米，鶴煤福田住宅二區(qū)、三區(qū)均價分別在在1600元/平方米和1650元/平方米左右。這類項目分布較廣。北區(qū)項目以合友花園為代表，價格從1260—1600元/平方米，均價1400元/平方米左右，樓盤地理位置和品質(zhì)稍差。 二、客戶心理價位根據(jù)鶴壁市消費習慣，客戶對此區(qū)域內(nèi)多層的心理均價基本在1600元㎡左右，而該均價實質(zhì)反應(yīng)的是其對1—4層所能接受的均價，因為5—6層銷售阻力較大。因此，針對目前的情況，本項目價格上以低開高走的策略導入市場。任何一場營銷就如同戰(zhàn)爭一般，既要關(guān)注局部的勝利，更要關(guān)注整體勝利。在本項目期待整盤的大捷時，前期營銷的價格策略運用將是取得圓滿勝的制勝武器。三、項目定價策略。價格定位占據(jù)中高端區(qū)域，通過精心包裝彌補樓盤的形象，提高客戶的心理預期，促使類比樓盤的潛在消費者向本項目流動。在后期推廣銷售中，可以根據(jù)實際情況逐步提升項目價格?？紤]到消費者市場以及項目品質(zhì)，建議項目價格定位為：均價：1800元/平方米 地塊（淇山路與渤海路交匯處）一、項目定價策略。因此項目所處地理位置比較特殊，周邊配套較少，而且附近幾無競爭項目，項目升值潛力較弱，因此項目在價格上應(yīng)走低端策略，以達到吸引客戶的目的。在此地段，客戶所能接受的價格在1100——1300左右。因此，通過對項目周邊及區(qū)內(nèi)環(huán)境的完善，在推廣上不斷提升項目的形象，以吸引和刺激直接目標客戶。結(jié)合消費者市場以及樓盤品質(zhì)，建議項目價格定位為：均價：1200元/平方米住友房地產(chǎn)顧問有限公司2006年8月 第 32 頁 共 33 頁 開盤即是清盤
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