【正文】 樟木頭較近的龍華、平湖、觀瀾、龍崗等深圳區(qū)域客戶；5+2型香港度假客戶產(chǎn)品創(chuàng)新傳承西班牙建筑文化，設(shè)計雄偉奇美，內(nèi)設(shè)景觀洋房、花園公寓、花庭美墅等，色彩以及景觀形態(tài)貼近自然，紅色坡屋頂鮮艷亮麗；墻體造型獨特穩(wěn)重；屋檐平緩延展，門廊韻律間錯，飛梁拱線動感；占外墻50%以上的窗體接觸陽光、綠地。社區(qū)配套有商業(yè)休閑步行街、香樟動感益智園、香樟文化廣場、美食街、休閑風(fēng)情或所等休閑配套等周邊配套觀音山森林公園、未來鎮(zhèn)行政中心、樟木頭火車站、樟木頭汽車站、十多家星級酒店和各式酒吧、10多所小學(xué)和樟木頭中學(xué)、職業(yè)高級中學(xué)嘉多利山花園物業(yè)名稱嘉多利山花園開發(fā)商嘉達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置樟深大道東側(cè)占地面積約3萬平米建筑面積約5萬平米建筑形態(tài)小高層/別墅總戶數(shù)主力戶型12房2廳2衛(wèi)面積196～105平米主力戶型24房2廳2衛(wèi)面積2133～189平米主力戶型3頂層復(fù)式面積3280平米銷售價格4000元/平米當(dāng)前銷售情況基本售完產(chǎn)品創(chuàng)新樟木頭唯一的山頂豪宅。社區(qū)配套健康會所/游泳池/網(wǎng)球場等周邊配套三正半山酒店/花園酒店/西城文化廣場/東城文化公園/天和百貨/地王商業(yè)城營銷點評以“中心區(qū)山頂豪宅”為項目主賣點，但由于項目規(guī)劃設(shè)計上的缺陷，不但沒有使人感覺出山頂?shù)淖鹳F，反而有禿頭的感覺項目存在缺陷，營銷思路存在偏差。綠茵豪庭物業(yè)名稱綠茵豪庭開發(fā)商良發(fā)企業(yè)有限公司物業(yè)位置樟木頭鎮(zhèn)南城大道旁占地面積42000平米建筑面積74760平米建筑形態(tài)小高層/高層總戶數(shù)800戶主力戶型12房2廳2衛(wèi)面積189平米主力戶型23房2廳2衛(wèi)面積2113平米主力戶型33房2廳2衛(wèi)面積3160平米銷售價格均價5000元/平米當(dāng)前銷售情況一、二期已售磬產(chǎn)品創(chuàng)新園林由貝爾高林設(shè)計依托山體走勢，曲折回廊，令人賞心悅目/戶型方正實用社區(qū)配套豪華會所/社區(qū)園林周邊配套緊鄰樟木頭商業(yè)中心/與深港兩地交通十分便利營銷點評以賞心悅目的園林作為項目主賣點/將樣板房建在園林當(dāng)中，以將園林優(yōu)勢所發(fā)揮的效益最大化/全裝修交樓，便利港人置業(yè)擁有便利的交通優(yōu)勢及無敵的園林設(shè)計是該樓盤成功的關(guān)鍵本鎮(zhèn)樓盤特點：價格區(qū)間：4000元/平米—5000元/平米。營銷特征：代理銷售少，以自我營銷為主；同質(zhì)產(chǎn)品定價的區(qū)間差異性較；前幾年港人置業(yè)較多，銷售方式具有香港特征。產(chǎn)品特征：以滿足香港/深圳客戶需求的中小戶型單位普通住宅為主，看重戶型功能及景觀。銷售周期：分期滾動開發(fā)，銷售。開發(fā)熱點：政府新行政中心區(qū)周邊區(qū)域?？蛻籼卣鳎焊廴嗽?jīng)是本區(qū)域最重要置業(yè)群體，本地居民、企業(yè)主、周邊工廠中高層也是關(guān)鍵目標(biāo)客戶。近年來面向香港人銷售的市場逐步縮小，市場開始轉(zhuǎn)而面向本地居民和深圳人。、房地產(chǎn)發(fā)展展望樟木頭鎮(zhèn)屬于**市規(guī)劃的東南部經(jīng)濟(jì)強鎮(zhèn)，其城市發(fā)展已初具規(guī)模，04年鎮(zhèn)政府部門重新規(guī)劃后，將樟木頭分成四個城區(qū)發(fā)展，并停止再批出房地產(chǎn)住宅用地。根據(jù)鎮(zhèn)政府的規(guī)劃未來住宅用地只會減少不會增加，這對房地產(chǎn)的發(fā)展來說既是機(jī)會也是威脅。對已有住宅開發(fā)土地儲備的開發(fā)商來說他們手上的土地將變成稀有資源，有利于增強其競爭力。從06年土地供應(yīng)的大幅增加來看，政府無意促成過分競爭和過少住房供應(yīng)的局面，并且從城市化發(fā)展的趨勢看，隨城市人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的壯大，保證平穩(wěn)有序的住房供應(yīng)，避免價格大幅波動將是政府致力以求的目標(biāo)。也可以認(rèn)為，06年樟木頭土地供應(yīng)大增的局面，并非異常情況，是政府配合中央宏觀調(diào)控政策，根據(jù)本鎮(zhèn)發(fā)展情況采取的需求價格調(diào)節(jié)手段。樟木頭的商業(yè)開發(fā)將主要集中于中心區(qū)，開發(fā)形式以舊城改造為主，這是跟政府的支持離不開的，否則難見成效。三、鳳 崗 鎮(zhèn) 總體概述 、發(fā)展歷史沿革及現(xiàn)狀鳳崗鎮(zhèn)地處**東南端，與深圳市接壤，常住人口2萬余人，外來人口 23萬人，有近2萬名華僑分布世界36個國家和地區(qū)，是廣東著名僑鄉(xiāng)。、城 鎮(zhèn) 規(guī) 劃多年來鳳崗鎮(zhèn)一直把城市規(guī)劃建設(shè)工作放在全鎮(zhèn)建設(shè)的重要位置，以中山、珠海、深圳等珠三角地區(qū)先進(jìn)城市為榜樣，確定以環(huán)境建設(shè)為突破口的發(fā)展戰(zhàn)略，制定《鳳崗鎮(zhèn)總體規(guī)劃(20012020)》,確立“城鎮(zhèn)進(jìn)圈，工業(yè)進(jìn)園，民宅進(jìn)村”指導(dǎo)原則，實施“一網(wǎng)兩區(qū)”和“一個中心多個支點”的計劃方針，經(jīng)過幾年努力，區(qū)鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)取得矚目的成績。、各項配套設(shè)施現(xiàn)狀近年，鳳崗鎮(zhèn)大力加強城市規(guī)劃建設(shè)，已經(jīng)建設(shè)了一批高水平現(xiàn)代化的配套設(shè)施。近年來鳳崗依托**南大門的優(yōu)勢，積極打通與深圳的經(jīng)濟(jì)、人口聯(lián)系，配套設(shè)施的改善已經(jīng)成為提升鳳崗在區(qū)內(nèi)吸引力的關(guān)鍵性因素之一。、交通組織現(xiàn)狀鳳崗距離深圳龍崗、平湖、觀瀾都比較近，鎮(zhèn)南端離羅湖中心區(qū)也僅20公里左右，在經(jīng)濟(jì)上深受深圳都市圈的輻射帶動之利。目前，作為連接**深圳兩地的重鎮(zhèn)要地，鳳崗已開始慢慢融入了深圳的大交通網(wǎng)絡(luò)。按照規(guī)劃深圳大外環(huán)高速公路（**段）、博深高速、清平高速等數(shù)條外圍道路將2010年建成通車，并與鳳崗規(guī)劃的“三縱四橫”路網(wǎng)連接，屆時鳳崗到羅湖中心區(qū)就只需不到20分鐘的車程，到鹽田港和深圳機(jī)場也不超一小時車程，同城生活就再不只是紙上概念了，鳳崗作為**“南大門”的區(qū)域優(yōu)勢也將更加明顯。 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及現(xiàn)狀、各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近年來全鎮(zhèn)對外型工業(yè)經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)持續(xù)快速增長，第三產(chǎn)業(yè)也得到進(jìn)一步調(diào)整，飲食娛樂、百貨零售、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位也逐年提升，目前，產(chǎn)值已經(jīng)接近了GDP的40%比重。鳳崗鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項 目2005年2004年增長率鎮(zhèn)區(qū)出口總額(億美元)%實際利用外資(萬美元)58074814%生產(chǎn)總值（億元）%各項存款余額（億元）%各項貸款余額（億元）%戶籍人口（人）20086%外來人口（人）312963%數(shù)據(jù)來源：**市20042006年統(tǒng)計年鑒/統(tǒng)計公報05年，鳳崗鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)增長勢頭十分強勁，全鎮(zhèn)05年生產(chǎn)總值52億元，同比增長40%，增長速度位于全市第二；利用外資5800萬美元，同比增長20%；出口創(chuàng)匯13億美元，同比增長2%。社會財富和城市人口都獲得了平穩(wěn)增長。、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況對外交通的有利條件、以及優(yōu)越的投資環(huán)境，使鳳崗鎮(zhèn)的外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展?，F(xiàn)有外向型企業(yè)1139家，其中有在香港上市的4家，國內(nèi)上市的1家，形成了以電子、五金、塑膠、玩具為支柱的工業(yè)布局。同時還大力發(fā)展民營企業(yè)，除了發(fā)展醬油、礦泉水等傳統(tǒng)行業(yè)外，還大力發(fā)展科技含量高的新企業(yè)，如電子、五金等。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 、房地產(chǎn)開發(fā)概述經(jīng)過多年的發(fā)展，鳳崗迎來了大盤開發(fā)時代，在未來幾年政府將陸續(xù)引進(jìn)有實力、知名的房地產(chǎn)企業(yè)落戶鳳崗，重點發(fā)展功能齊全、設(shè)施完備的大型住宅小區(qū)，培育住房消費市場，規(guī)范房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理。近期，政府規(guī)劃將在“一河兩岸”一帶、東深二路沿線發(fā)展房地產(chǎn)大項目，計劃在三到五年內(nèi)，陸續(xù)建設(shè)約一萬套、總建筑面積達(dá)150萬平方米的不同檔次商品房。目前，全鎮(zhèn)已相繼開發(fā)了臥龍山別墅花園、翡翠山湖、嘉輝豪庭、藍(lán)山錦灣、鳳天閣、龍?；▓@、水岸山城等數(shù)十個房地產(chǎn)項目。據(jù)統(tǒng)計，但實際可用面積僅50多平方公里，而目前已經(jīng)使用了30多平方公里，按照以往的模式，土地資源將難以為繼，因此，對未來房地的產(chǎn)發(fā)展舊城改造和土地供應(yīng)和利用控制將是最關(guān)鍵的一環(huán)。、一級市場分析從鳳崗全鎮(zhèn)近5年土地供應(yīng)的總體來看，主要存在以下幾點特征：供應(yīng)結(jié)構(gòu)：主要以住宅和工業(yè)用地為主。近5年土地總供應(yīng)面積為52萬平米，總金額4億元，其中商住用地8宗，占比71%；工業(yè)用地6宗，15萬平米，占29%；沒有酒店、辦公用和綜合類型用地供應(yīng)。近5年出讓土地規(guī)模用地功能面積(平米)金額(萬元)宗次辦公——————灑店——————綜合——————工業(yè)15262720426商住376221385558合計5288484059714資料來源： **市國土資源局 資料來源： **市國土資源局供應(yīng)流量：全鎮(zhèn)近5年土地供應(yīng)集中于04和06年。從02到06年，其中003； 注：價格分析中只分析了商住性質(zhì)部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類型資料來源： **市國土資源局供應(yīng)價格：06年土地出讓價格相對04年有很大漲幅，平均價格為1270元/平米，共出讓24萬平米。04年的單價較低，僅為590元/平米。 注：價格分析中只分析了商住性質(zhì)部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類型年度供應(yīng)土地價格年份20022003200420052006土地單價（元/平米）—— —— 589 —— 1269 土地總價（萬元）—— —— 7965 —— 30590 總面積（平米）————135195 ——241026 料來源： **市國土資源局、二級市場分析鳳崗鎮(zhèn)06年房地產(chǎn)新增量為24萬平米：主要以住宅市場為主，全年住宅上市面積為20萬平米，占全部增量84%，其中，非別墅住宅占41%，別墅占43%；，占15%；資料來源：**市建設(shè)局2006年鳳崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)各類物業(yè)推盤面積項目名稱合計（m2）非別墅住宅別墅商鋪寫字樓其他面積（m2）套數(shù)面積（m2）套數(shù)面積（m2）面積（m2）面積（m2）1東江花園9973 6207 64 ————1723 2043 —— 2翡翠山湖31476 6397 42 ————25079 —— —— 3鳳崗鎮(zhèn)南門步行街1923 1453 20 ————470 —— —— 4藍(lán)山錦灣花苑44147 39588 383 1838 4 2721 —— —— 5麗新樓4061 4061 60 —————— —— —— 6南門步行街19685 12693 161 ————6992 —— —— 7水岸山城50468 29911 217 20557 92 —— —— —— 8臥龍山花園75870 ————75870194——————9永盛商住區(qū)4333 ————433313——————合 計241936100310947102598303369852043——資料來源：**市建設(shè)局住宅：06年住宅市場供應(yīng)非別墅住宅和別墅各占一半。全年非別墅住宅新增量為10萬平米，共947套，平均單套面積為106平米，以三房為主流；，共303套，平均單套面積為338平米。06年新增商品房數(shù)量較大，尤其是別墅產(chǎn)品。商業(yè)：，主要由“翡翠山湖”、“ 南門步行街”等5個項目提供。全年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，商業(yè)住宅面積比為1:。總的來看，鳳崗地產(chǎn)房市場具有一些自身的特點：252。 經(jīng)濟(jì)水平雖然不如鄰近鎮(zhèn)，但是鎮(zhèn)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟,尤其是近兩年發(fā)展較快,供應(yīng)量大,價格相對也較高。252。 客戶源較豐富,既有本地居民、本地港、臺商人，也有來自清溪、塘廈、深圳等周邊城區(qū)的客戶。252。 開發(fā)水平中上，目前總體素質(zhì)有了很大提高，已經(jīng)吸引了內(nèi)在的需求的增加。 、典型樓盤個案分析翠湖豪苑物業(yè)名稱翠湖豪苑開發(fā)商**雁田工業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置**市鳳崗鎮(zhèn)雁田祥新西路占地面積建筑面積20萬平方米（）建筑形態(tài)聯(lián)排別墅 獨院別墅 小高層 高層、商業(yè)街總戶數(shù)1200戶，一期四棟洋房，分別為：15層,17層,18層主力戶型14房2廳2衛(wèi)面積1133/166平方米主力戶型23房2廳2衛(wèi)面積2126/148平方米主力戶型32房2廳2衛(wèi)面積371/92平方米銷售價格——　當(dāng)前銷售情況未開盤主要客戶目標(biāo)客戶定位為深圳龍崗客戶和鳳崗本地高收入人群產(chǎn)品創(chuàng)新整體布局環(huán)山抱水，形成以湖為核心，山為點綴，高爾夫為背景的城市生態(tài)社區(qū)；建筑立面現(xiàn)代別致，凸現(xiàn)歐陸氣質(zhì)。社區(qū)配套人工湖、生態(tài)動物園、籃球場、網(wǎng)球場、溜冰場周邊配套雁湖公園、溫泉度假村、新世紀(jì)英才學(xué)校、怡安大酒店、豐田酒店、購物中心、銀行、美食街、廣濟(jì)醫(yī)院、鳳凰山高爾夫球場、寶聯(lián)娛樂中心營銷點評戶型以獨棟別墅、三房、四房及復(fù)式為主, 兼有休閑、投資功能的二房單位。項目整體定位為集居家、休閑、度假于一體的高尚住宅小區(qū)翡翠山湖物業(yè)名稱翡翠山湖開發(fā)商永江集團(tuán)物業(yè)位置**市鳳崗鎮(zhèn)竹塘鳳清路清溪路口占地面積38萬平方米建筑面積建筑形態(tài)別墅，多層，小高層總戶數(shù)一期1007套主力戶型1別墅面積1300350平方米主力戶型24室2廳2衛(wèi)1廚面積2152平方米主力戶型33室2廳2衛(wèi)1廚面積3120平方米銷售價格均價3200元/平方米當(dāng)前銷售情況已盡尾盤主要客戶鳳崗本地客戶50%，清溪客戶50%產(chǎn)品創(chuàng)新最大的以山水為主題、成規(guī)模開發(fā)的大型別墅項目，一個集生活、休閑、度假、娛樂為一體的超大別墅項目社區(qū)配套四星級酒店、商業(yè)中心、幼兒園、小學(xué)、會所、中心園林、天然湖、高爾夫大草坪周邊配套清鳳公路、華僑醫(yī)院、大型商業(yè)中心城（在建）營銷點評　以清