【正文】 ：地下停車場1F：萬達(dá)名店街（品牌專賣店）3F：沃爾瑪超市4F：紅星美凱龍品牌家具專業(yè)店商戶比例萬達(dá)名店街共有101家店鋪，其中服裝類56家，皮鞋皮具類9家，飾品類16家，民俗工藝類8家、通訊服務(wù)類2家，煙酒糖茶類3家，鐘表眼鏡類3家，休閑餐飲類4家。項(xiàng)目特點(diǎn)借助沃爾瑪和紅星美凱龍的品牌優(yōu)勢，打造萬達(dá)購物廣場整體優(yōu)勢。1F名店街和4F紅星美凱龍的經(jīng)營狀況不是很理想。案例3：盤古亞泰廣場對于盤古亞泰廣場的調(diào)研我們采取訪談的形式，下面是采訪人的分析：李先生，年齡30歲左右，浙江人，有5年經(jīng)商經(jīng)歷，目前在盤古亞泰廣場1F經(jīng)營音像制品和隨身聽、MP3等。訪談時間：2004年6月25日主要內(nèi)容整理：本人經(jīng)商情況：李先生是浙江人，來南京做生意2年多了，主要經(jīng)營音像制品和隨身聽、MP3等產(chǎn)品，目前在南京有三個經(jīng)營點(diǎn)，分別在山西路附近和盤古亞泰廣場。從業(yè)績來看盤古亞泰廣場經(jīng)營最差，租金最高。盤古亞泰廣場租售狀況分析：據(jù)李先生介紹盤古亞泰廣場原是一座爛尾樓，后來由泰國亞泰集團(tuán)出資收購，重新裝修后，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，前期發(fā)商做了諸多承諾，例如包租、保證一定的投資回報率、開業(yè)以后聘請專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理和營銷推廣等。以至于銷售狀況比較好，售價炒到很高，據(jù)說1F商鋪?zhàn)罡呤蹆r可達(dá)80000元/平米，2F商鋪售價也達(dá)近60000元/平米，大量投資客戶購買，其中不乏江蘇、浙江等地商人。而租金價格也高達(dá)800—1000元/平米月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場水平。盤古亞泰廣場倒閉原因盤古亞泰廣場近日宣告倒閉，究其原因，李先生認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)：216。 開發(fā)商盲目承諾，無法兌現(xiàn)，商場缺乏統(tǒng)一營運(yùn)管理前期發(fā)商做了諸多承諾，例如包租、保證一定的投資回報率、開業(yè)以后聘請專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理和營銷推廣等。待到銷售一空后，開發(fā)商不履行承諾，導(dǎo)致開業(yè)后各經(jīng)營戶分散經(jīng)營，招商不利，原來計劃開至1—9層也由于招商原因，僅開業(yè)了3層，而且出租率只有70%左右，無法形成整合優(yōu)勢。并且物業(yè)管理也極端滯后，6月份的高溫天氣里，商場居然不開空調(diào)、不開自動扶梯，導(dǎo)致客流稀少。經(jīng)營戶怨聲載道。216。 租售價格過高，無法保證投資者和經(jīng)營者收益銷售價格和租金價格在市場上均居于領(lǐng)先地位，而后其經(jīng)營管理的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了經(jīng)營狀況很不理想，經(jīng)營商戶最差的每月僅有1000元營業(yè)額，嚴(yán)重虧損，而投資者更是無法得到租金保障，開發(fā)商和管理公司卻遲遲不予解決，久而久之矛盾激化，6月下旬頻頻出現(xiàn)經(jīng)營戶鬧事事件，加速了該商場的倒閉。216。 南京人的消費(fèi)習(xí)慣決定了商場命運(yùn)李先生認(rèn)為盤古亞泰的倒閉也有一定的必然性，南京人的消費(fèi)習(xí)慣更傾向于到大型百貨商場去，有錢人去金鷹、東方，工薪階層去新百、中央、大洋，而低收入者則去了金橋、玉橋這樣的批發(fā)市場，像萬達(dá)名店街、盤古亞泰這樣的場所是不被大多數(shù)南京人認(rèn)可和接受的，所以商場倒閉月是必然。李先生認(rèn)為如果該建筑物規(guī)劃成餐飲娛樂項(xiàng)目，更可能在市場上立足。專業(yè)型商業(yè)開發(fā)模式案例1：時尚萊迪購物中心該購物中心位于新街口地下商城負(fù)二層，是以年輕女性為主力目標(biāo)客群的女性主題商場，該項(xiàng)目采取只租不售的方式，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商管理，以服裝、飾品為主，租金價格約200—360元/平米月，無其他物業(yè)管理費(fèi)，出租率在98%以上，客流量較大，業(yè)主經(jīng)營狀況良好。案例2：溫莎服飾廣場溫莎服飾廣場位于金鷹國際購物中心北側(cè)國藥大廈裙樓的1—3層，主營服裝、鞋帽、飾品等，大眾化定位，以年輕女性為主力目標(biāo)客戶群，采取店鋪形式分割，進(jìn)行統(tǒng)一招租，單鋪面積約20—60平米不等，租金價格約300—500元/平米月，出租率在95%以上，但客流量不大。另外國藥商大廈負(fù)一層主要由華安商場進(jìn)行統(tǒng)一招租管理，同樣以經(jīng)營服飾為主，以年輕女性為主力消費(fèi)群，但經(jīng)營檔次上較溫莎服飾廣場還要低一個檔次，開業(yè)至今9個月，租金水平500元/平米月，經(jīng)營戶普遍反映價格較高，預(yù)計今年10月會降至400元/平米月。商業(yè)步行街形式案例：南京1912項(xiàng)目物業(yè)名稱南京1912地理位置太平路與長江路交匯處（總統(tǒng)府西鄰）發(fā)展商南京東方三采投資有限公司物業(yè)形式2~3層獨(dú)立商鋪單鋪面積63~2960平米不等商鋪總面積約25000平方米租金價格（元/平米）1F日租金7元，2F日租金5元；物業(yè)管理費(fèi)：15元/平米月水電費(fèi)自理招商形式只出租，不銷售招商進(jìn)度簽訂招商意向書的很多正式簽約的只有3家交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房，有窗戶和門，得房率%業(yè)態(tài)組合以休閑餐飲文化為主，沿長江后街部分規(guī)劃為酒吧一條街，沿太平路部分物業(yè)規(guī)劃為休閑餐飲項(xiàng)目。商戶經(jīng)營情況初步確定2004年12月初開業(yè)，預(yù)計有可能提前主力商戶據(jù)稱星巴克、季諾咖啡、真鍋等品牌已經(jīng)有明確合作意向項(xiàng)目特點(diǎn)依托緊鄰總統(tǒng)府的地理優(yōu)勢，主打休閑文化牌，無論從地理位置、建筑形式等各個方面，都有其獨(dú)到特點(diǎn)。目前停車位不足。二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式特點(diǎn)剖析產(chǎn)權(quán)式商場開發(fā)模式占主導(dǎo)地位216。 所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離原則運(yùn)作采用國際流行的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離原則運(yùn)作，物業(yè)產(chǎn)權(quán)購買者中投資型客戶居多，開業(yè)后經(jīng)營狀況普遍不理想，尤其是盤古亞泰廣場，其管理方缺乏統(tǒng)一的營銷推廣，盲目追求高租金，致使后期經(jīng)營出現(xiàn)問題，造成不良社會影響。216。 店中店形式，商鋪產(chǎn)權(quán)銷售價格過高目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式商場模式，如萬達(dá)購物廣場一樓名店街和盤古亞泰廣場，均采用“店中店”模式銷售、經(jīng)營，銷售價格最高達(dá)78000元/㎡，投資回收期較長。商業(yè)步行街開發(fā)模式初顯市場，有待培育目前，新街口區(qū)域僅有的一條在建商業(yè)步行街是位于總統(tǒng)府西鄰的南京1912項(xiàng)目，該項(xiàng)目有著很好的旅游文化資源，建筑本身具有濃郁的民國風(fēng)格，規(guī)劃為以餐飲休閑為主的文化休閑步行街，采取只租不售形式，統(tǒng)一招商運(yùn)營，日租金5~7元/平米不等，據(jù)了解意向客戶較多，但正式簽約狀況不甚理想，市場有待培育。綜合性商業(yè)開發(fā)模式規(guī)模較大，競爭激烈專業(yè)型商業(yè)開發(fā)模式商業(yè)經(jīng)營最為成功瑞爾特地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)2004年07月20日