【導(dǎo)讀】子公司，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。務(wù)，以商業(yè)住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)方向。截止2020年底，公司。公司以人為本的居住理念，質(zhì)量至上的精品意識，誠。信守法的經(jīng)營原則，獲得了社會(huì)和業(yè)主的高度滿意和贊許。區(qū)”、“明星樓盤”等多項(xiàng)殊榮。行業(yè)運(yùn)營模式且成熟穩(wěn)健的管理團(tuán)隊(duì)。州花園、水榭花苑，積累了一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)2020年7. 國有土地，土地的上市及掛牌程序符合南京市土地政策。法律另有規(guī)定者外，均可參加競買。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司在南京分公司對地塊充分調(diào)研的前。提下，授權(quán)并委托南京分公司參與該地塊的競標(biāo)。最終在南京市六合。限公司以元的價(jià)格競得該地塊的土地使用權(quán)。機(jī)動(dòng)車車庫或車位1220個(gè)。府政策的變動(dòng)和導(dǎo)向，隨時(shí)調(diào)整開發(fā)方案。本項(xiàng)目在板塊內(nèi)面臨的直接競爭對手較少，間接競爭對手較多，對策，對項(xiàng)目作最大價(jià)值的挖掘，才可以很好的提升競爭力。

　　

【正文】 升。創(chuàng)造一種優(yōu)雅舒適的居住空間使居住者盡享綠色生態(tài)的精彩，和諧而溫馨的生活。營造高雅文化藝術(shù)氛圍，起到潛移默化的精神陶冶和業(yè)主精神共鳴，賦予文化藝術(shù)生命力和文化內(nèi)涵，使居住與生活互動(dòng)提升。 4． 3． 本案主題概念的可行性 綠色生態(tài)社區(qū)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建成的過程中，技術(shù)支持和外部環(huán)境是非常重要的，為實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)社 區(qū)的目標(biāo)，就技術(shù)層面來說，可以分為簡單技術(shù)、常規(guī)技術(shù)、高新技術(shù)三個(gè)層次；盡管采用高新技術(shù)是未來生態(tài)住宅發(fā)展的必然趨勢，但常規(guī)技術(shù)、常規(guī)材料依然是當(dāng)今我國生態(tài)住宅探索與實(shí)踐的主體；對外部綠化環(huán)境來說，小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境和小區(qū)外綠化環(huán)境同樣重要，就項(xiàng)目本身來講，外部綠化已經(jīng)具備，小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境從景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)來講，完全沒有問題，所以本案完全可以利用常規(guī)技術(shù)，通過建筑、景觀等各專業(yè)密切配合，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)的層次上逐步地實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)社區(qū)的目標(biāo)。 4． 4． 本案主題概念的適應(yīng)性 隨著社會(huì)的發(fā)展，文明的進(jìn)步，人們對生活品質(zhì)有 了越來越高的要求，這種要求不僅體現(xiàn)在對物質(zhì)生活的追求，更體現(xiàn)在對居住環(huán)境和生活方式的追求。 現(xiàn)代社會(huì)由于工業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致人們居住生活環(huán)境惡化，工作和生活的節(jié)奏加快，導(dǎo)致人們在心里上、在生活上的壓力加劇，人際交往模式也在逐步發(fā)生改變，使人與人之間的關(guān)系變得愈來愈來疏遠(yuǎn)。 基于以上情況，本案塑造綠色生態(tài)社區(qū)概念，倡導(dǎo)一種和諧溫馨的生活方式，將一種純居住環(huán)境上升到“綠色、空氣、空間、生活、文化”的更高層面。 4． 4 產(chǎn)品定位 4． 4． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)中遵循的原則 規(guī)劃布局充分利用地形，在分配景觀資源時(shí)，強(qiáng)調(diào)環(huán)境的均好性。 以創(chuàng)造適居環(huán)境為原則，綜合處理地下空間、停車、人防、小區(qū)環(huán)境以及交通問題，為業(yè)主節(jié)省建設(shè)以及將來的使用成本，在居住質(zhì)量最優(yōu)化和開發(fā)商投資回報(bào)最大化之間尋找一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)。 交通組織即便捷又暢通，且各級道路分級明確，道路系統(tǒng)應(yīng)與功能、地形相結(jié)合形成有機(jī)整體。 根據(jù)客戶的購買能力、建設(shè)成本確定多層、小高層及高層的比例，同時(shí)根據(jù)區(qū)內(nèi)環(huán)境來確定大小戶型的比例和位置，盡量加大多層板樓比例，控制高層數(shù)量。 劃分明確的組團(tuán)關(guān)系以利于分期開發(fā)建設(shè)及社區(qū)管理。 齊全的商業(yè)服務(wù)及配套設(shè)施，強(qiáng)調(diào)對小區(qū)內(nèi)外商業(yè)價(jià)值的挖掘 ，利用開放式的步行街及周邊商鋪的形式把購物、休閑、娛樂、宴客等設(shè)施做得盡善盡美，讓業(yè)主在家門口享受現(xiàn)代生活方式。 人車分流，確保居住環(huán)境的安全、安靜、減少環(huán)境的污染。 4． 4． 2 規(guī)劃方案 明確而便捷的交通路網(wǎng)，設(shè)計(jì)路網(wǎng)時(shí)充分考慮該地域氣候特點(diǎn)，生活方式，朝向特點(diǎn)，及結(jié)合地形巧妙的使主要路網(wǎng)呈“ ”字形格局，將主要出入口，步行道連接，兩縱兩橫的小區(qū)路與當(dāng)?shù)刈罴殉蛳嘁恢拢渲袃蓷l交匯路正好位于緯二路，形成車行主要出入口，另兩條路出入口處形成步行街。同時(shí)將組團(tuán)有機(jī)的聯(lián)系起來，使路網(wǎng)與朝向、組團(tuán)分布及地形相輔相成 ，形成有機(jī)整體。 明確的組團(tuán)劃分，用“ ”字形小區(qū)路將地塊劃分為清晰的七個(gè)組團(tuán)，便于分期開發(fā)及形成以組團(tuán)為單元的社區(qū)管理形式，同時(shí)又形成各具特色的組團(tuán)環(huán)境布局和室外環(huán)境空間。 兩條開放式步行街及沿街底層商業(yè)設(shè)計(jì)：充分挖掘本區(qū)域的巨大商機(jī)及交通便利條件。 環(huán)境營造注重“理水”這一園林手法的應(yīng)用，使水這一元素?zé)o處不在：在道路隔離帶處有水系南北貫通，沿小區(qū)路有小溪環(huán)繞；在每個(gè)組團(tuán)內(nèi)又有水面映襯，水中亭臺樓榭極具詩情畫意。同時(shí)結(jié)合住宅的錯(cuò)落有致，收放有序的布置，使各組團(tuán)內(nèi)空間有收有放、抑揚(yáng)相襯。園林景觀的處理：如綠 化植物、花草、小品、廣場、人行道、廊、橋、亭等的點(diǎn)綴，使小區(qū)處處充滿曲徑通幽、步移景易的意趣。 小區(qū)的配套齊全，不僅商業(yè)配套、物業(yè)管理等設(shè)施齊全，同時(shí)，還在設(shè)有運(yùn)動(dòng)場、游泳池，部分組團(tuán)內(nèi)設(shè)兒童戲水池及運(yùn)動(dòng)場所、康樂設(shè)施等。 4． 4． 3 建筑類型 根據(jù)市場調(diào)查情況看，以前單位的福利房在環(huán)境、面積等方面相對較差，面積一般在 40— 60 平方米，沒有物業(yè)管理，沒有環(huán)境景觀，沒有生活配套設(shè)施。隨著人們生活水平的不斷提高，對現(xiàn)有的居住條件已經(jīng)產(chǎn)生不滿情緒，要求換房的群體已經(jīng)產(chǎn)生。結(jié)合市場的特點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)定位于高檔生活區(qū)，本著給 有房人建房的經(jīng)營理念。 序號 建筑類型 數(shù)量面積 備 注 1 多層住宅 ㎡ 2 小高層住宅 ㎡ 3 高層住宅 ㎡ 4 步行街 17158 ㎡ 5 綜合樓 15840 ㎡ 6 酒店式公寓 27976 ㎡ 7 入口商場 18220 ㎡ 8 會(huì)所 5708 ㎡ 9 配套商業(yè) 19400 ㎡ 10 合 計(jì)： ㎡ 4． 4． 4 建筑風(fēng)格 整體風(fēng)格 —— 現(xiàn)代主義風(fēng)格和主題型風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格以體現(xiàn)時(shí)代特 征為主，沒有過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔，體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏，簡約使用，又富有生活氣息；主題型風(fēng)格就是圍繞小區(qū)的主題，以營造一個(gè)處處體現(xiàn)主題的建筑風(fēng)格。 4． 4． 5 戶型定位 根據(jù)市場調(diào)查情況，目前市場上的暢銷戶型面積為 90— 110 平方米，故項(xiàng)目的主推戶型面積應(yīng)為 90— 110 平方米，同時(shí)考慮到同一檔次消費(fèi)群體需求的多樣性，設(shè)計(jì)部分小于 90 平方米和大于 110 平方米的戶型。 序號 面積區(qū)間 面 積 戶 數(shù) 數(shù) 值 比 例 數(shù) 值 比 例 1 90 以下 % 344 % 2 91100 ㎡ % 942 % 3 101110 ㎡ % 1664 % 4 111120 ㎡ % 954 % 5 121130 ㎡ % 1104 % 6 131140 ㎡ % 219 % 7 140 以上 ㎡ % 175 % 8 合 計(jì) 605680 100% 5402 100% 小結(jié)： 項(xiàng)目的主題定位為“綠色生態(tài) 溫馨家園”對于一個(gè)工業(yè)區(qū)具有一定的沖擊力，高起點(diǎn)的規(guī)劃和現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格為項(xiàng)目引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場又奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)戶型定位也滿足市場的需求特征。 4． 5 價(jià)格定位 由于一定時(shí)間內(nèi)市場的總需求量受到客觀條件的制約，價(jià)格的上漲必然導(dǎo)致市場總需求量的縮小，同時(shí)沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)存在污染的原因，吸引區(qū)域外客戶的能力較小。所以項(xiàng)目價(jià)格定位于當(dāng)?shù)仄骄健? 住宅均價(jià)： 2400 元 /平方米 儲(chǔ)藏室： 600 元 /平方米 汽車位： 3 萬元 /個(gè) 汽車庫： 5 萬元 /個(gè) 步行街： 4000 元 /平方米 綜合樓、酒店式公寓按照單身公寓價(jià) 2500 元 /平方米 沿街商業(yè)配套： 3500 元 /平方米 4． 6 客戶定位 消費(fèi)群主要定位于開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐男枨蟆? 主要構(gòu)成： （ 1）、開發(fā)區(qū)新增人口的住房需求。 （ 2）、以前通過單位福利分房獲得住房的居民，對住 宅的戶型、面積和環(huán)境不滿意選擇換房而產(chǎn)生 的需求。 （ 3）、沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)不享受福利房大型企業(yè)職工，如揚(yáng)子石化、南京鋼鐵集團(tuán)、南化集團(tuán)。 （ 4）、子女成人分巢群體。 市場的現(xiàn)實(shí)客戶群： 取消福利分房的大型企業(yè)職工， 其一 、不享受福利房的大型企業(yè)職工； 其二 、參加工作時(shí)間較長，孩子已經(jīng)長大，需要分巢的群體； 其三 、部分換房群體。 市場的潛在客戶群： 開發(fā)區(qū)新增人口的住房需求； 各企業(yè)每年新增人口產(chǎn)生的需求； 換房群體； 江北大道以西居民（因?yàn)槌鞘刑赜械木奂饔茫? 貨幣化拆遷的拆遷戶； 揚(yáng)子巴斯夫增加職工。 目標(biāo)顧客的分布 ： 南京化學(xué)工業(yè)園，由于園區(qū)內(nèi)化工企業(yè)的存在，在化學(xué)工業(yè)園上班的職工對居住的要求是即能方便上班又沒有污染，這樣他們面臨的居住去向有三個(gè)：其一，南京市區(qū)，而南京市區(qū)不僅距離較遠(yuǎn)，而且市區(qū)的房價(jià)較高，是沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)房價(jià)的 2— 3 倍。其二，南京市六合區(qū)，這里雖然距離較近而且房價(jià)也適中，但是從六合到南京市區(qū)的距離相對于沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)要遠(yuǎn)得多。其三，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)，不管是地理位置還是房價(jià)，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)將是他們的首選之處。 揚(yáng)子石化、南京鋼鐵集團(tuán)等大型企業(yè)長期以來一直都是采取福利分房，今年是揚(yáng)子石化福利分房的最后一年 ，分房對象為 1996 年以前進(jìn)廠職工。南鋼集團(tuán)、華能電廠等企業(yè)也相繼取消了福利分房。那么取消分房以后進(jìn)廠的職工就和化學(xué)工業(yè)園職工面臨同樣的住房選擇，只能到市場上購買商品房。 以前單位的福利房在環(huán)境、面積等方面相對較差，面積一般在40— 60 平方米，使用功能很差，在物業(yè)管理，環(huán)境景觀，生活配套等方面相對較差。隨著人們生活水平的不斷提高，對現(xiàn)有的居住條件已經(jīng)產(chǎn)生不滿情緒，要求換房的群體已經(jīng)產(chǎn)生，一個(gè)優(yōu)秀的樓盤將對他們產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力 。 需求特點(diǎn)： 一、戶型上重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)客廳的作用； 二、配套上要求煤氣和暖氣； 三、面積 方面要求 90— 110 平方米； 四、汽車庫要求比例較大； 五、物業(yè)管理要跟上。 消費(fèi)能力： 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)是南京市的主要工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)的大型企業(yè)有：南京鋼鐵集團(tuán)、揚(yáng)子石化集團(tuán)、南京熱電廠、華能熱電廠、南京石化集團(tuán)等，由于這些大型企業(yè)的存在，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的工業(yè)產(chǎn)值占到南京市工業(yè)總產(chǎn)值的 三分之一 。企業(yè)職工不僅收入穩(wěn)定，而且相對較高、福利也較好，人均年收入約 萬元。所以沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)整體消費(fèi)能力相對較強(qiáng)，水榭花苑項(xiàng)目一期簽約顧客中選擇一次性付款占到40%。 小結(jié)： 在市場消化能力方面，由于該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)地理位置較 佳，市場供需基本平衡。靠開發(fā)區(qū)的消費(fèi)能力、化學(xué)工業(yè)園內(nèi)每年新增的消費(fèi)能力及沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的城市化進(jìn)程，基本可以支撐房地產(chǎn)市場上的住宅供給。 第五部分、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 一、承包方式： 施工隊(duì)伍的選擇：采取招投標(biāo)的形式，在市場上進(jìn)行公開選擇施工隊(duì)伍，最終以合理價(jià)中標(biāo)的原則落實(shí)施工隊(duì)伍。 每棟樓采取整體發(fā)包的形式，各項(xiàng)分項(xiàng)工程由施工單位自行組織施工。在施工過程中的材料，鋼材由開發(fā)公司負(fù)責(zé)供給，其他材料由施工單位自行采購。 二、銷售方式： 在項(xiàng)目啟動(dòng)的時(shí)候自行成立銷售部，全 面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷工作。 三、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 優(yōu)良。最終以毛坯房形式交付業(yè)主。 5． 2 開發(fā)計(jì)劃 一、項(xiàng)目開發(fā)形式：整體規(guī)劃，分期開工實(shí)施。 二、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃（詳見附件一：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表） 前期開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)、取得建筑施工許可證及施工單位的落實(shí)等一些列工作計(jì)劃于 月之前完成。 工程建設(shè)計(jì)劃 一、項(xiàng)目開發(fā)形式：結(jié)合拆遷進(jìn)度，分五期開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展。 二、項(xiàng)目開發(fā)周期：根據(jù)市場分析與預(yù)測，計(jì)劃分 5 年開發(fā)，第一 年開發(fā)任務(wù) 10 萬平方米， 2~5 年每年開發(fā) 12 萬平方米，到 2020 年年底全部交付使用。 三、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 前期開發(fā)計(jì)劃 小區(qū)的可行性研究、拆遷工作、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理規(guī)劃與施工許可證等一系列前期工作擬在 2020 年 5 月份完成。 前期配套設(shè)施 為樹立品牌效應(yīng)、營造良好的銷售環(huán)境，計(jì)劃 2020 年 7月底在小區(qū)開工前先建設(shè)中心景觀區(qū)域與會(huì)所等配套設(shè)施，共需投入資金 500 萬元。 工程建設(shè)計(jì)劃 1）一期工程： 2020 年 5 月份 —— 2020 年 12 月份 2）二期工程： 2020 年 12 月份 —— 2020 年 12 月份 3）三期工程： 2020 年 12 月份 —— 2020 年 12 月份 4）四期工程： 2020 年 12 月份 —— 2020 年 12 月份 5）五期工程： 2020 年 12 月份 —— 2020 年 12 月份 三、開發(fā)計(jì)劃詳細(xì)情況見附件 5． 3 項(xiàng)目人員配置 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 1 人 辦公室： 4 人（辦公室主任 1 人、司機(jī) 2 人、打字檔案管理1 人） 工程部： 5 人（工程主管 1 人、技術(shù)負(fù)責(zé) 1 人、工地代表 5人） 銷售部： 7 人（銷售主管 2 人、銷售代表 5 人） 財(cái)務(wù)部： 2 人（財(cái)務(wù)主管 1 人、出納 1 人） 開發(fā)部： 2 人（負(fù)責(zé)項(xiàng)目的手續(xù)辦理） 管理費(fèi)用 約： 1400 萬元 第六部分、投資估算與資金籌措 根據(jù)概算指標(biāo)及沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目進(jìn)行初步估算。 6． 1 估算依據(jù) 項(xiàng)目平面方案 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 《南京市工程造價(jià)信息》及概算經(jīng)驗(yàn)值。 6． 2 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一、土地費(fèi)用： 以實(shí)際土地出讓金 萬元計(jì)算。 二、政府規(guī)費(fèi)： A、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按照南京沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)辦文單（ 8130 號），以 105 元 /平方米計(jì)?。? 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