【正文】 ，共需投入資金500萬元。工程建設(shè)計劃 1）一期工程：2005年5月份——2005年12月份2）二期工程：2005年12月份——2006年12月份3）三期工程：2006年12月份——2007年12月份4）四期工程：2007年12月份——2008年12月份5）五期工程：2008年12月份——2009年12月份三、開發(fā)計劃詳細(xì)情況見附件5．3項目人員配置項目負(fù)責(zé)人：1人 辦公室：4人（辦公室主任1人、司機(jī)2人、打字檔案管理1人） 工程部：5人（工程主管1人、技術(shù)負(fù)責(zé)1人、工地代表5人） 銷售部：7人（銷售主管2人、銷售代表5人） 財務(wù)部：2人（財務(wù)主管1人、出納1人） 開發(fā)部：2人（負(fù)責(zé)項目的手續(xù)辦理）管理費用約：1400萬元第六部分、投資估算與資金籌措根據(jù)概算指標(biāo)及沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，對項目進(jìn)行初步估算。6．1 估算依據(jù) 項目平面方案 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。 《南京市工程造價信息》及概算經(jīng)驗值。6．2取費標(biāo)準(zhǔn) 一、土地費用：。二、政府規(guī)費：A、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費按照南京沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會辦文單（8130號），以105元/平方米計?。籅、 墻改基金按照江蘇省政府令(1997)100號文件，以3元/平方米計??； C、 白蟻防治費按照蘇價費(1996)422號文件，； D、 消防咨詢費按照當(dāng)?shù)叵啦块T的規(guī)定，按照2元/平方米計?。籈、 防雷審核費按照氣象局的收費規(guī)定，；F、 規(guī)劃服務(wù)費按照沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)市政建設(shè)局的收費規(guī)定，以1元/平方米計??；三、前期費用：A、規(guī)劃設(shè)計以20元/平方米計?。籅；D、“三通一平”按照5元/平方米計取。四、建設(shè)費用：A、 多層磚混結(jié)構(gòu)按照680元/平方米； 備注：六層，半地下室，頂帶閣樓。七度抗震設(shè)防，安全等級為二級，基礎(chǔ)采用墻下筏形基礎(chǔ)。梁板、樓梯、構(gòu)造柱、圈梁混凝土等級為C25。地上部分采用240厚KP1型承重粘土磚，內(nèi)墻為120厚多孔粘土磚；地下部分外墻采用240厚防水混凝土，內(nèi)墻為粘土空心磚。粗裝修（毛坯），供水、供熱管材為鋁塑PP—R復(fù)合管材，排水管材為UPVC管。B、 框架結(jié)構(gòu)小高層按照850元/平方米； 備注：11層，半地下室，框架—剪力結(jié)構(gòu)。鉆孔灌注樁，樁筏基礎(chǔ)，七度抗震設(shè)防，安全等級為二級。內(nèi)墻采用加氣混凝土，外墻采用KM1空心磚。粗裝修（毛坯），供水、供熱管材為鋁塑PP—R復(fù)合管材，排水管材為UPVC管。C、 多層框架結(jié)構(gòu)按照820元/平方米；D、 含裝修的辦公用房按照1500元/平方米；E、 電梯序 號層 數(shù)電梯數(shù)量電梯單價電梯總價（萬元）1186021718311564101959546727合 計209　備注：包含運輸和安裝費F、 ；G、 ；H、 室外配套與環(huán)境按照170元/平方米；五、管理費：20元/平方米計取。六、銷售費：20元/平方米計取。七、財務(wù)費用：20元/平方米計取。八、不可預(yù)見費：20元/平方米計取。6．3投資估算 根據(jù)概算指標(biāo)及沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，對項目進(jìn)行初步估算。經(jīng)測算，項目總投資為137889萬元，單位造價為1939元/m2，費用構(gòu)成見下表：項 目 費 用 構(gòu) 成 明 細(xì) 表序號費 用 名 稱單位成本(元/m2)投資總額(萬元)1土地費用2政府規(guī)費3前期費用4建設(shè)費用5室外配套1706管 理 費207銷售費用208財務(wù)費用209不可遇見費用2010合 計1939137889費用明細(xì)如下：序號費用名稱數(shù)量(萬㎡)取費標(biāo)準(zhǔn)費用金額單位成本備注（萬元）元/㎡萬元一、土地費用　　 　1土地款 　2土地契稅4% 　二、前期費用　　　1規(guī)劃與設(shè)計2020　2三通一平55　3地質(zhì)勘探　三、綜合規(guī)費　　　1基礎(chǔ)配套費105105　2白蟻防治22　3墻改基金33　4消防咨詢費22　5防雷審核　6規(guī)劃服務(wù)費11　7房產(chǎn)測量費　8產(chǎn)權(quán)登記費33住宅55商業(yè)9物價審批22　10招標(biāo)代理22　11圖紙審查　12質(zhì)檢費　13監(jiān)理費　四、建設(shè)費用　　 　1住宅（6層）710　磚混2住宅（6層）820　框架3住宅（8層）830　　4住宅(9層)835　　5住宅（10層）840　　6住宅（11層）850　　7住宅（18層）1020　　8會所1500　　9入口商業(yè)820　　10底層商業(yè)8001552　　11步行街700　　12人防8502822　滿堂紅13人防850782　易地14酒店式公寓1020　　15綜合樓1020　　16電梯209部　 　五、室外配套　　170　1智能化1616　2道路1111　3綠化景觀5050　4強(qiáng)弱電7272　5給排水1818　6其它（大門圍墻）33　六、管理費2020　七、銷售費用2020　八、財務(wù)費用2020　九、不可預(yù)見費2020　十、合 計：　　137889 　6．4資金投入計劃 項目啟動資金約15000萬元，其中：土地款10000萬元、建設(shè)啟動資金5000萬元，其他所需投入資金由項目滾動開發(fā)自己解決。6．5資金籌措 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司南京分公司自籌資金5000萬元，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司撥款10000萬元。第七部分、銷售及經(jīng)營收入測定7．1 各類物業(yè)銷售收入估算 。收入明細(xì)如下：銷售收入?yún)R總表序號建 筑數(shù)量(萬㎡)單 價總價(萬元)1住宅2400元/平方米2經(jīng)五路底層商業(yè)3500元/平方米3緯二路底層商業(yè)3500元/平方米4曉山路底層商業(yè)3500元/平方米5入口商業(yè)3500元/平方米63776步行街商業(yè)4000元/平方米7半地下室5600元/個30008汽車庫4825萬元/個24109汽車位3003萬元/個90010綜合樓2500元/平方米396011酒店式公寓2500元/平方米699412合 計7．2 項目銷售回款計劃一、結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，以便對項目盈利能力作進(jìn)一步分析，對項目的銷售和回款作如下計劃：收款方式：簽定正式合同時按合同價的30%收取房款。余款在簽約后一個月內(nèi)交付收取。 小高層在取得銷售許之前接受預(yù)定20%，正式開始銷售到交付每月銷售10%，剩余20%在5個月內(nèi)售完。 車庫的銷售速度與住宅的銷售速度相同。 營業(yè)用房從正式開始銷售到交付使用每月銷售25%，收款方式相同。7．3 銷售利潤序號項 目內(nèi)容(萬元)1銷售收入 2銷售稅金 3稅后收入 4總投入 5利潤 6利潤率%第八部分、盈虧平衡及敏感性分析8．1 項目不確定性分析根據(jù)項目的銷售價格、銷售面積及總成本對項目進(jìn)行盈虧平衡分析。 （一）、銷售價格盈虧平衡點 假設(shè)：，車庫及車位的銷售收入6310萬元，盈虧平衡時住宅、酒店式公寓及綜合樓均價設(shè)為A， 則：（ + 6310 + 648184A）(%)= A=1730元/㎡ 所以,盈虧平衡時住宅均價為1841元/㎡。 （二）、銷售面積盈虧平衡點假設(shè)：銷售價格不變、不同類型的物業(yè)銷售比例相同情況下，盈虧平衡時的銷售率設(shè)定為B， 則：B（%）= B = %所以，%。二、敏感性分析在設(shè)定的規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響項目利潤的主要因素是銷售價格的變動和建筑成本。具體分析如下：銷售價格變動對利潤的影響單位：萬元序號項 目內(nèi) 容價格變動10%5%5%10%1銷售收入 2銷售稅金 3稅后收入 4總投入 5利潤 6利潤率%%%%%建筑成本變動對利潤的影響(不含土地及其他)單位：萬元序號項 目內(nèi) 容建筑成本變動10%5%+5%+10%1銷售收入 2銷售稅金 3稅后收入 4總投入 5利潤 6利潤率%%%%%通過項目的敏感性分析，可以看出項目的獲利能力較低。受價格和建筑成本變化帶來的風(fēng)險影響。8．2 社會效益和影響分析項目建成后，將為沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)十四街區(qū)帶來良好的社會效益。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 項目的實施將改變沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)十四街區(qū)的城市面貌，對樹立城市對外形象將起到積極的推動作用。 項目實施后，將改變該地段現(xiàn)有市政設(shè)施不配套狀況。 分配效果分析國家及社會收益比重 = 上交稅金/（利潤+稅金）% =（10136+3460733%）/（10136+34607）=48%企業(yè)收益比重 = 企業(yè)稅后利潤/（利潤+稅金）% = 52%經(jīng)測算，社會收益占該項目創(chuàng)造收益的48%，企業(yè)收益占52%。 社會影響分析項目選址符合沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的要求，地處第二商業(yè)圈，項目建成后，可提高土地利用效率與改善城市面貌，可改善部分居民的居住條件。本工程施工期間對環(huán)境影響主要是噪聲，施工中噪聲主要來源于混凝土攪拌機(jī)及振動器等機(jī)具，應(yīng)考慮布置噪聲源的距離，盡量避免夜間施工，并且將白天噪聲控制在50分貝左右，對周圍環(huán)境將不產(chǎn)生重大影響。項目建成后，對環(huán)境的影響主要是生活污水和生活垃圾，這些問題只要加強(qiáng)對小區(qū)的物業(yè)管理就可以解決，因此不會產(chǎn)生污染。綜上，該項目對環(huán)境的有利影響是主要的，不利影響很小，而且是暫時的，因此，從環(huán)境角度而言該項目是可行的，對社會的影響是有利的。第九部分、可行性研究結(jié)論與建議9．1 擬建方案的結(jié)論性意見9．1．1項目核心價值體系的建立 在房地產(chǎn)日益同質(zhì)化的今天，要在市場扮演領(lǐng)導(dǎo)的角色，占領(lǐng)市場。只有進(jìn)一步去挖掘樓盤本身的核心競爭力，才能超越市場同質(zhì)化，在市場上獨樹一幟，做市場的領(lǐng)導(dǎo)者。 本項目的核心競爭力主要包括：1. 低密度住宅小區(qū)；2. 豐富的水景；3. 高綠化率和精致的園林景觀；4. 高質(zhì)量的建筑水準(zhǔn)；5. 實用超前的戶型設(shè)計；6. 人性化的物業(yè)服務(wù)。9．1．2產(chǎn)品建議 平面布局方式充分考慮禮堂景觀效果，做到戶戶有景、有賣點，合理安排樓房的位置與朝向，從投影平面上考慮日照要求與樓間綠地的空間安排，在豎直方向則考慮防止建筑物之間視線阻隔與干擾以最大限度滿足每個單元的視覺空間。建筑風(fēng)格形象處理外立面的設(shè)計建議：體現(xiàn)建筑風(fēng)格主要從建筑的外觀來體現(xiàn)，而建筑外觀主要體現(xiàn)為建筑體的外立面，外立面的設(shè)計要注重的是屋頂構(gòu)型，外立面用料、色調(diào)之搭配，窗戶與陽臺等細(xì)部的處理，管線、空調(diào)位置的處理等幾個方面。窗戶建議采用外飄窗，主臥室轉(zhuǎn)角窗。材料采用雙層塑鋼中空玻璃窗，玻璃采用原色玻璃。立面上空調(diào)的處理，建議在上、下層飄窗的飄板之間，裝百頁窗封閉，外部色調(diào)跟其所處的立面色調(diào)一致。陽臺采用半開放式的波浪設(shè)計，相隔的兩戶陽臺位于波峰，為達(dá)到立體像化效果，在陽臺上設(shè)置養(yǎng)花空間。陽臺護(hù)欄以造型特別的不銹鋼與磚墻相結(jié)合。