【正文】 境優(yōu)勢。項目不足之處是140平方米以上的戶型占有很大比例，但是由于價格相對來是說較低，韶山路的擴建，項目銷售情況較好。 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）長沙奧林匹克花園樓盤名稱長沙奧林匹克花園位 置長沙市雨花區(qū)湘府路中段發(fā)展商湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商合富輝煌房地產(chǎn)項目概況占地面積500多畝建筑面積60萬平方米左右容積率綠化率57%規(guī)劃戶數(shù)將近7000戶左右、目前在建的有400多戶建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀較好建筑風格多種風格主要戶型三房兩廳戶型面積項目整體規(guī)劃項目分四期開發(fā)，分為“雅典”、“北京”、“悉尼”、“洛杉磯”四個組團，目前在建一期“雅典”組團中的其中四棟。周邊配套學　校長沙稅物?？聘叩葘W校商　業(yè)紅星商業(yè)廣場、紅星大市場銀　行中國建設銀行醫(yī)　院市中心醫(yī)院娛　樂群眾藝術(shù)活動中心省青少年活動中心交　通10802物業(yè)類型商品房、物業(yè)檔次高檔管理費用㎡分攤率12%工程狀況已經(jīng)建5層推出日期交樓日期裝修標準毛坯售樓熱線5079999商業(yè)業(yè)態(tài)未定商業(yè)面積不祥價格住宅起價3200元/平方米商鋪起價待定車位個數(shù)待定均價待定均價待定價格待定層差價待定租金待定租金待定付款方式按揭7成20年銷 售 率目前正在登記賣點分析品牌、園林、品質(zhì)、地段、運動綜合點評奧園憑借其在全國的品牌效應，迅速在長沙打響知名度、其提出的運動健身口號得到了廣大消費者的認同，樓盤品質(zhì)、園林規(guī)劃也相當不錯，從售樓現(xiàn)場來看，消費者反映不錯，不足之處在于戶型設計方面餐廳和客廳設計不是很好，不過銷售前景看好。（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）樓盤名稱鑫天芙蓉位 置井圭路25號發(fā)展商鑫天置業(yè)代理商物業(yè)公司星城物業(yè)管理項目概況占地面積40畝建筑面積容積率3綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)518建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀面磚建筑風格主要戶型三房兩廳戶型面積項目整體規(guī)劃項目由7棟16層高層建筑組成周邊配套學　校紅星小學、井灣子中學商　業(yè)井灣子家具城、紅星建材市場銀　行建設銀行、農(nóng)村信用社醫(yī)　院中建五局醫(yī)院娛　樂無大型娛樂場所交　通131460127物業(yè)類型商品房物業(yè)檔次中高檔管理費用分攤率16%工程狀況建設中推出日期交樓日期裝修標準毛坯售樓熱線5045511商業(yè)業(yè)態(tài)不祥商業(yè)面積不祥價格住宅起價2100元/㎡商鋪起價待定車位個數(shù)不祥均價2400元/平方米均價待定價格估計5萬左右層差價3040㎡租金待定租金不祥付款方式按揭7成20年銷 售 率不祥綜合點評項目所處環(huán)境比較安靜、交通便利、性價比較高，不過項目戶型設計比較差、樓盤品質(zhì)不是很好。（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）金信陽光在線樓盤名稱金信陽光在線位 置長沙井灣路（長沙工業(yè)職工大學附近）發(fā)展商長沙金信置業(yè)投資有限公司代理商長沙朋友房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司項目概況占地面積22786平方米建筑面積容積率綠化率%規(guī)劃戶數(shù)500左右建筑結(jié)構(gòu)框架、框剪、板式建筑外觀高級外墻磚建筑風格主要戶型三房兩廳戶型面積114132平方米項目整體規(guī)劃項目由7棟住宅、4棟多層、3棟電梯小高層組成周邊配套學　校紅星小學、中南林學院商　業(yè)華樂超市、千百惠超市銀　行中國建設銀行、農(nóng)村信用合作社醫(yī)　院博雅眼科醫(yī)院娛　樂無大型娛樂場所交　通1050137物業(yè)類型商品房物業(yè)檔次中檔管理費用多層：小高層：分攤率10%工程狀況在建中，快封頂推出日期2004年12月交樓日期年底裝修標準毛坯售樓熱線5057888商業(yè)業(yè)態(tài)待定商業(yè)面積不祥價格住宅起價多層：2000元/平方米小高層：2200元/平方米商鋪起價待定車位個數(shù)300均價多層：2200元/平方米小高層：2400元/平方米均價待定價格46萬/個層差價租金待定租金不祥付款方式一次性、按揭銷 售 率80%賣點分析樓間距、性價比、地段綜合點評項目最大優(yōu)勢是其40多米的樓間距，成為項目一大賣點，售樓人員素質(zhì)較高（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）33 項目周邊商業(yè)市場研究項目位于南城第一商業(yè)中心：紅星商圈的核心位置，紅星位于長沙韶山南路和湘府路（原蔡家沖路）交匯處，具有得天獨厚的優(yōu)勢。在七八年前，紅星村還只是一片“晚來一片蛙聲”的田園村落，適合于城里人閑來體驗農(nóng)村生活。三市融城、萬家麗路、芙蓉南路、湘府路的拉通、韶山南路的拓改、省政府、雨花區(qū)政府、天心區(qū)政府的進駐，紅星商圈迅速崛起，以紅星農(nóng)副產(chǎn)品交易中心為起點，各種批發(fā)市場如雨后春筍，南城迅速成為匯集各種產(chǎn)業(yè)的市場群———農(nóng)產(chǎn)品、花卉、副食品、建材、機電、工程機械、家具等等。大規(guī)模的市場群使紅星一躍成為省內(nèi)的物流中心，加上投資達1．8億元的有1500個國際標準展位的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心展館；可容納5400多戶企業(yè)和經(jīng)營戶、配套齊全的現(xiàn)代國際物流中心以及在建的紅星商業(yè)廣場，整個紅星商圈商業(yè)占地面積達3000多畝，已經(jīng)成為長沙頗具規(guī)模的物流中心和農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場聚集地，隨著紅星商業(yè)氛圍的日益濃厚，其商業(yè)價值也得到質(zhì)的飛躍，據(jù)了解在紅星市場群中，當初1400元每平方米的門面現(xiàn)在已漲到8800元了，房價由原來的1600左右/平方米漲到現(xiàn)在的2000多每平方米，最高的已經(jīng)達到3000多每平方米；正是由于看到紅星商圈的巨大升值潛力，象步步高等一些品牌超市紛紛搶灘紅星市場。在長沙的未來商業(yè)規(guī)劃中，紅星被劃為長沙市十個區(qū)域性商業(yè)中心之一，紅星商業(yè)中心規(guī)劃構(gòu)建主要以金融信息為先導、商貿(mào)流通為主導的長沙南部復合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈。隨著周邊各種配套的不段完善以及長株潭融城的加速形成，紅星商業(yè)升值潛力不可限量。 周邊商業(yè)個案分析紅星日用品市場場所名稱紅星日用品批發(fā)市場位 置韶山南路紅星農(nóng)博中心南側(cè)經(jīng)營商長沙紅星實業(yè)總公司規(guī) 模500畝配 套停車廣場工程狀況準現(xiàn)房管理費: 推出日期/經(jīng)營狀況：起步階段，需待市場培育裝修標準毛坯房主題檔次定位中低檔樓層商戶組合糖酒以及日用百貨品牌入駐情況待定主要消費群體批發(fā)、總代理為主租 金一層：30元/㎡二層：20元/㎡出 租 率不祥車位價格待定售 價40005000元/㎡銷 售 率95%車位個數(shù)不祥賣 點專業(yè)市場氛圍、周邊配套，商業(yè)升值潛力綜合點評該項目是日用品開發(fā)市場，規(guī)模大，雖然周邊的配套、環(huán)境日漸成熟，但是市場自身的發(fā)展還需一段時間的培育，以及發(fā)展商要有一套良性循環(huán)的經(jīng)營模式。 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）紅星商業(yè)廣場場所名稱紅星商業(yè)廣場位 置韶山路與湘府路交匯處經(jīng)營商長沙紅星實業(yè)總公司規(guī) 模2萬平方米配 套綠化廣場、酒店（待建）工程狀況將近封頂管理費: 2元/平方米推出日期2005年10月開業(yè)經(jīng)營狀況：未開業(yè)裝修標準簡單裝修主題檔次定位中檔樓層商戶組合服裝、日用百貨品牌入駐情況步步高超市主要消費群體品牌店、超市投資經(jīng)營及代理者租 金200元/㎡出 租 率80%車位價格不售售 價6500元/㎡、最高達16000元/㎡銷 售 率80%車位個數(shù)120賣 點綠化廣場、專業(yè)市場氛圍、周邊配套，商業(yè)升值潛力綜合點評該項目位于紅星商業(yè)商圈的核心位置，超大綠化廣場成為其一大賣點，作為整個紅星商業(yè)中心的日常生活配套項目，順應了該商業(yè)中心周邊居民的日常需求，項目租售情況非常好。（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）紅星國際物流中心場所名稱紅星國際物流中心位 置韶山南路紅星農(nóng)博中心南側(cè)經(jīng)營商長沙紅星實業(yè)總公司規(guī) 模17萬平方米配 套紅星商業(yè)廣場、綠色食品城、紅星國際會展中心、日用品大市場、紅星大市場等。工程狀況不祥管理費: 不祥推出日期2005年10月開業(yè)經(jīng)營狀況：不詳裝修標準精裝修主題檔次定位中檔樓層商戶組合服裝、文體用品、食品品牌入駐情況浙江小商品主要消費群體品牌店、投資經(jīng)營及代理者租 金3033元元/平方米出 租 率不祥車位價格不售售 價6500元/平方米、最高達8800元/平方米銷 售 率不祥車位個數(shù)120賣 點專業(yè)市場氛圍、周邊配套，商業(yè)升值潛力綜合點評該項目位于長沙市物流中心：紅星物流中心的核心位置，長沙南大門的核心地段，交通便利 ，配套齊全，項目前景看好。（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）4．蓮湖項目整體策劃及營銷計劃41項目整體策劃411 項目開發(fā)根據(jù)項目地塊與市場規(guī)則，建議項目分三期開發(fā)：一期規(guī)劃約為73畝，二期規(guī)劃約為200畝、三期規(guī)劃約均為200畝。412 項目規(guī)劃（1）規(guī)劃策略根據(jù)提升項目形象力的營銷策略，尋找到多層住宅與花園洋房的嫁接點，挖掘區(qū)域市場的差異點，進行創(chuàng)意性規(guī)劃，體現(xiàn)產(chǎn)品的個性、優(yōu)越性和高性價比，達到提升價格的目的。（2）規(guī)劃原則 A、規(guī)劃超前化 B、建筑藝術(shù)化及其合理化 C、居住環(huán)境公園化及綠色化 D、戶型功能合理化及人性化 E、配套完善化及人性化 F、優(yōu)質(zhì)服務專業(yè)化413 項目素質(zhì)分析（1）項目優(yōu)勢A．項目規(guī)模大，總占地面積607畝，總建筑面積超過88萬平方米，設定為超大型住宅社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的居住氛圍； B．緊臨城市主干道湘府路、韶山路與長沙汽車南站，市內(nèi)公交車川流不息，交通出行便利； C．地塊內(nèi)土地平整，地塊當前為大面積的空地，無重大污染源，且臨近湖南省植物園與規(guī)劃中的圭塘河風光帶，自然環(huán)境較優(yōu)越；D．土地成本相對較低，相對利潤空間較大；E．武廣高速鐵路動工興建，新長沙火車站近在咫尺。（2）項目劣勢A．地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟不太發(fā)達區(qū)域，目前區(qū)位價值市場評價相對較低；B．地塊為大面積的空地，周邊樓盤檔次偏低，且人氣仍顯不足；C．當前地塊上空有高壓線經(jīng)過，將對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負面影響。（3）機會分析A． 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。B． 項目如能在現(xiàn)有基礎上進一步實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設施建設，將取得良好的市場效果；C． 升值潛力強勁：項目位于飛躍發(fā)展中的紅星商圈及長株潭融城的核心位置，加上項目四面臨路，地塊升值潛力不言而喻；D． 長沙市住宅新政策的出臺，有利于住宅市場的發(fā)展；（4）威脅分析A．與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達地區(qū)相比較，長沙市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度上將限制豐升項目的客戶群來源。B． 從長沙市整體市場格局來看，在消費能力較強的芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)和省政府板塊內(nèi)，聚集著較多的項目，尤其是省政府周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。C． 在省府板塊內(nèi)，聚集了許多比之本項目更具有位置優(yōu)勢的高尚住宅項目。這些項目對豐升項目有直接影響，將威脅豐升項目的一期開發(fā)。D． 奧林匹克花園、陽光100、上海城等大型項目的開發(fā)，在規(guī)模、售價等因素上與項目類似，項目面臨著巨大的競爭壓力，尤其是“奧林匹克花園”運作的“運動主題社區(qū)”將對豐升項目產(chǎn)生比較大的沖擊。綜合評價結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本項目雖然存在一些劣勢，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與省府板塊相比擁有價格優(yōu)勢，與河西、星沙相比擁有地理位置優(yōu)勢。因此，項目具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。42 總體發(fā)展構(gòu)想421項目定位（1）項目基本描述以先進的居住理念為先導：獨特的風格、時代特征、和諧布局和品位象征。本案整體規(guī)劃應秉承“以人為本”規(guī)劃設計思想，創(chuàng)造出一座具備：幽雅舒適的居所、優(yōu)美祥和的環(huán)境、和諧融洽的文化、方便完善的配套、功能實用的會所五大功能和諧統(tǒng)一的具備二十一世紀領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大型中高檔居住社區(qū)。（2）客戶群定位整個項目的客戶群定位必然是多層次的。總體上看，應明確以 “中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位?！爸械仁杖腚A層”