【正文】 %%%平均面積32303060302834502825304065352525行業(yè)油漆化工五金配件橡膠塑料日用品工藝品文具充電燈農(nóng)機(jī)縫紉機(jī)健身器材中介處理品灶具廢品店總計數(shù)量（個）418939148748713372310所占比例（%）%%%%%%%%%%%%%%平均面積3030303035323032403030303035租金情況：解放路至建設(shè)路：，對面土產(chǎn)公司門面2萬/年。上坡處長點(diǎn)的門面 0．96萬/年。 建設(shè)路至巷南路：,(簡陋房)。糧食局門面 ?？考t嶺路口2萬/年，，再過去一段約為300400元/月。 調(diào)查人： 謝細(xì)芳 調(diào)查時間：2004年8月22日紅嶺路街鋪零售分布情況(興和大道至荷花路)行業(yè)服飾類鞋帽類醫(yī)藥類文體用品類化妝用品類珠寶首飾類美容美發(fā)類工藝品類沖洗照相類餐飲類總計數(shù)量(個)922741123911141所占比例(%)%%%%%%%%%%平均面積(m2)45474510345030531030租金情況興和大道口：。；楊門風(fēng)笛、。，依柳女裝2萬/年，,。，,。批發(fā)分布情況（荷花路至衡寶路）行業(yè)文體化妝品充電燈日用品雨具縫紉機(jī)三輪車童車貨架總計數(shù)量(個)16422222102121118所占比例(%)%%%%%%%%%平均面積(m2)352530303032324035租金情況市場出口處3萬/年，,。 調(diào)查人：謝細(xì)芳 調(diào)查時間：2004年8月22日解放路店鋪分布情況（衡寶路至人民路）行業(yè)服飾類餐飲類鞋帽類醫(yī)藥類文體用品化妝用品通訊類珠寶首飾類糖煙酒類美容美發(fā)娛樂類音像制品工藝品類沖洗照相眼鏡類家用電器日用品類農(nóng)資類打字店五金店駕校總計數(shù)量（個）56161413524991118552175631183所占比例（%）31%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%平均面積（m2）282850503030252535282530286023602230253830租金情況：衡寶路至東風(fēng)路：，正在建的原“五一”，，工會門面大的2萬/年，小的1萬/年。東風(fēng)路至人民路：由800元/月漸降，到原政府處門面（房質(zhì)較差）有的只有200元/月，靠人民醫(yī)院處稍升至500元/月。農(nóng)資公司800元/月600元/月，對面自來水公司門面為800元/月，電影院門面大的420元/月，小的360元/月。 調(diào)查人： 謝細(xì)芳 調(diào)查時間：2004年8月22日建設(shè)路門面租金調(diào)查荷花路至衡寶路段：靠我公司工地邊：貴州羊肉粉店 5400元/年現(xiàn)代通迅 5400元/年金云漁具批發(fā) 9600元/年廉價米行 6500元/年國正節(jié)煤灶 5000元/年張王粉店 4800元/年我公司工地對面：飯店（兩間門面一至三樓）14000元/年思夢床墊 6000元/年漁具批發(fā) 8500元/年包帶批發(fā) 6000元/年飯店 6000元/年木工機(jī) 12000元/年 衡寶路至中醫(yī)院方向： 雁峰塔油漆 21000元/年興鑫化工原料 4800元/年恒時油漆化工批發(fā)部 11000元/年影碟出租 3600元/年康心桂林粉 3600元/年 　　　　　　　　　　調(diào)查人：馬勇、謝智兵、付娜、謝細(xì)芳 　　　　　　　　　　　　　　調(diào)查時間：第四節(jié)　商業(yè)市場綜合分析市場的完善及發(fā)育程度 批發(fā)市場： 規(guī)模大，服務(wù)全，功能齊，配套完善。專業(yè)性批發(fā)大市場已成為邵東貿(mào)易經(jīng)濟(jì)的龍頭主體。目前各專業(yè)市場已進(jìn)入飽和狀態(tài)，重新開辟新市場的難度和風(fēng)險很大。零售業(yè)：　以大型百超市為代表，還處在市場發(fā)展的初級階段，有待行業(yè)進(jìn)行整合、擴(kuò)展。如果有大型超市的進(jìn)駐，將對該行業(yè)形成巨大的沖擊。綜合服務(wù)行業(yè)：以餐飲、賓館、娛樂市場為代表、正在不斷的發(fā)展壯大，市場還有不小的空間和空白。消費(fèi)者（客戶）的來源和結(jié)構(gòu)外地：主要是外地來邵東進(jìn)貨的及推銷產(chǎn)品的客戶。他們是邵東外來經(jīng)濟(jì)的主體，他們以大宗商品交易流通為主，其它消費(fèi)比較少。一般要求層次比較高的消費(fèi)場所。本縣市：流動人員主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城采購和進(jìn)城務(wù)工人員，他們所消費(fèi)的檔次要求低。其次是縣城城鎮(zhèn)居民，他們是縣城零售消費(fèi)的主體，對服務(wù)性行業(yè)的要求較高。消費(fèi)習(xí)慣、習(xí)俗習(xí)慣：以本地消費(fèi)為主，喜歡在比較熟悉的環(huán)境里消費(fèi)，好面子講排場，喜歡隨大流，比較跟風(fēng)、盲從。但也有好奇的心理。習(xí)俗： 重實(shí)利，講價、講信譽(yù)、一錘子買賣。商業(yè)市場的發(fā)展變化趨勢專業(yè)化市場呈現(xiàn)擴(kuò)大，升級趨勢。零售業(yè)繁華區(qū)從新街向老街區(qū)方向變遷。原因：老區(qū)人口集中，流動量大，傳統(tǒng)市場依然存在，適合中低消費(fèi)群體，市場繁榮。老區(qū)國有企業(yè)改制，許多門面停租，現(xiàn)有門面供不應(yīng)求，價格上揚(yáng)。許多經(jīng)營品牌商品的老板（品牌服飾、鞋類）重返老區(qū)，使老區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，商品品質(zhì)提高，促進(jìn)了整體檔次的提升。新區(qū)的租價高，同質(zhì)品牌競爭激烈，客源分散，流動人口少，生意冷清，賣方增長大于買方增長，整體利潤呈下降趨勢。新興服務(wù)性行業(yè)掘起，如1814線的歌舞休閑廳，保健、美容等；許多新的行業(yè)填補(bǔ)市場空白。行業(yè)利潤分析（利潤點(diǎn)）行 業(yè)超 市服 裝批 發(fā)酒店賓館美容保健西式餐飲利 潤15205070515601001004070第三章 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場調(diào)查第一節(jié) 本地房地產(chǎn)整體概況近幾年城市擴(kuò)建面積、速度，人均居住面積：近幾年邵東縣城兩市鎮(zhèn)的城市面積由1993年5平方公里發(fā)展到現(xiàn)在的15平方公里，城市面積擴(kuò)大了三倍，平均每年擴(kuò)在面積約1平方公里，由于房產(chǎn)的迅速擴(kuò)增，使縣城人均居住面積達(dá)到了50平方米。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國平均水平。城建的主要方式：政府出讓整體規(guī)劃后的臨街土地，由土地購買者按政府建設(shè)規(guī)劃的要求自建。邵東縣城建的主體是市民購地建房。居民購置房屋的習(xí)慣主要是購地自建：購地自建的原因是：①有天有地，可滿足一家?guī)状说木幼⌒枨?，符合傳統(tǒng)觀念。②綜合成本低，土地購買價，土建成本，稅費(fèi)偏低。③房地產(chǎn)開發(fā)商品房量小，供應(yīng)不足，市場競爭力不強(qiáng)。物業(yè)管理水平處于低級水平狀態(tài)，有物業(yè)管理的小區(qū)只有縣府星城花園等幾個為數(shù)不多的政府企業(yè)單位的家屬住宅區(qū)，廣大縣民（居民）心中根本就沒有物業(yè)管理的概念。專業(yè)的物業(yè)管理公司幾乎沒有。 部分區(qū)域地段的土地價格 郵電局大樓附近 850元/㎡ 約56萬/畝 農(nóng)林城 500元/㎡ 約33萬/畝工業(yè)小區(qū)臨街 500元/㎡ 約33萬/畝縣城中心區(qū)域 1100～1200元/㎡ 約80萬/畝未來五年城市發(fā)展的方向新修編的未來五年城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃制定了“北擴(kuò)南移”的綜合方案，未來五年城建重點(diǎn)是新開發(fā)區(qū)的配套，完善工程。 新舊城區(qū)規(guī)劃的要求新修編的城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃對舊城區(qū)的的建設(shè)功用定位為商住和倉貯。新改建的臨街建筑都要后退紅線6～8米不等。第二節(jié)　房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查住宅項(xiàng)目調(diào)查邵東縣房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目為數(shù)不多，大多數(shù)為小型項(xiàng)目，只有金世紀(jì)花園、宏基花園項(xiàng)目較大，具有一定的代表性。■ 金世紀(jì)花園項(xiàng)目金世紀(jì)家園地點(diǎn)紅嶺路576號（眼鏡城后側(cè)）?？偯娣e總占地50畝，其住宅樓占地二十六畝。住宅數(shù)量共八棟、總計一百九十二套住房、采用電梯（因有八樓）。戶型結(jié)構(gòu)三室二廳二衛(wèi)、共138㎡。四室二廳二衛(wèi)、共152㎡。復(fù)合式、五室二廳二衛(wèi)215㎡。房價以698元為基價，其中三樓為718元/㎡，四樓為738元/㎡，五樓為748元/㎡，六樓為758元/㎡，七樓為768元/㎡，八樓為738元/㎡，車庫門面價為800元/㎡?，F(xiàn)銷售情況已銷83套，銷售率為42%。綠化面積約為300㎡休閑面積約為250㎡物業(yè)管理㎡收費(fèi)購房主要群體縣教委、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的機(jī)關(guān)干部，個體商戶及私營企業(yè)為主。建筑時間2002年8月——2004年底資金來源賣24畝地做啟動資金 開發(fā)商（賀祿新）■　宏基花園項(xiàng)目宏基花園開發(fā)商邵陽宏基公司地點(diǎn)縣招待所里面總面積20畝項(xiàng)目定位住宅樓 （共建十棟樓房）資金來源由宏基公司為主投資，采用合股投資購買地價格共計533萬元建成筑時間計劃十二月份開盤項(xiàng)目金苑商業(yè)步行街開發(fā)商金苑置業(yè)有限公司總投資總面積占地10550㎡，建筑面積23259㎡，門面總數(shù)共206多間結(jié)構(gòu)一、二樓為門面，三、四，五，六樓為商業(yè)住宅經(jīng)營范圍服裝,鞋帽,超市,價格 ㎡，㎡左右住宅 最高(復(fù)式) 788元/㎡ 低(第六層)658元/㎡建筑時間2004年9月至2006年10月地點(diǎn)邵東縣城解放路戶型結(jié)構(gòu)三室二廳、面積有148㎡和135㎡四室二廳、面積有175㎡和149㎡復(fù)合式、面積有273㎡其它目前正在籌備階段商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查由于邵東縣商業(yè)市場的繁榮和發(fā)展，帶動了對商鋪的需求。近年來開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較多，比較有影響力的項(xiàng)目有：工業(yè)品市場二期工程、金苑商業(yè)步行街，目前，邵陽市正在開發(fā)興建一個大型的商業(yè)項(xiàng)目———東風(fēng)路商業(yè)步行街，這些項(xiàng)目市場調(diào)查情況如下：■ 金苑商業(yè)步行街■ 邵東工業(yè)品市場二期工程項(xiàng)目工業(yè)品市場第二期工程開發(fā)商邵陽金源房地產(chǎn)公司總面積占地45畝 建筑面積5萬平方米門面總面積約900個門面 共四棟總投資4600萬元結(jié)構(gòu)網(wǎng)箱式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍一樓五金、文具、百貨。二樓針織品， 三樓加工。四樓倉庫價格 一樓轉(zhuǎn)角：㎡/。 ㎡/,㎡, ㎡一樓中間：㎡/ ,㎡/。大約前為102萬/㎡， ㎡。二樓轉(zhuǎn)角：㎡/,㎡ ㎡/,㎡ 。 三樓轉(zhuǎn)角：㎡ ㎡付款方式一樓交5萬元押金、 二樓交4萬元押金、三樓交3萬元押金、 主體竣工付80%銷售數(shù)量經(jīng)介紹已銷70%建筑時間2004年9月——2005年12月地點(diǎn)工業(yè)品市場前門對面（原兩市鎮(zhèn)二中）項(xiàng)目邵陽市東風(fēng)路商業(yè)步行街開發(fā)商湖南毅盈佳房地產(chǎn)公司總投資2億總面積占地46007㎡，建筑