【正文】 、保潔員工立體交叉式監(jiān)管，及時糾正施工人員違規(guī)作業(yè)項目和不良行為。主任助理在日檢工作中對業(yè)主(商戶)的房屋使用情況，公共設施設備，走道屋面，道路廣場等進行檢查，保證其正常使用。采用情理手段、經(jīng)濟手段和法律手段制止違章、建立跟蹤回訪制度。十三、管理人員專業(yè)培訓合格率公司內(nèi)控標準100％承諾指標100％測定依據(jù)培訓合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100％=100％保證措施制定《人力資源管理程序》，配備培訓教師及先進的培訓設施。嚴格執(zhí)行入職培訓，上崗培訓，在職培訓規(guī)程。采取座談、研討、角色扮演，實操案例分析等培訓方式，確保培訓效果。人力資源部門制定公司年度培訓計劃，管理處制訂相應培訓計劃，嚴格按培訓計劃實施培訓，培訓后進行考核。強調(diào)理論與實踐相結合，培訓與考核結合，不斷提高員工的工作能力與工作績效。72 / 72十四、公用、共用設施設備日常管理及維護計劃 序號設施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果01電梯每天巡查二次電梯運行時有無異響；各照明是否正常；各指示燈是否正常指示，各按鈕是否正常；報警裝置是否正常。每星期全面檢修、保養(yǎng)一次；按國家有關規(guī)定內(nèi)容每年檢一次；按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關規(guī)定內(nèi)容進行維護。行業(yè)標準及國家有關；《電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程》。安全、可靠運行平穩(wěn)，附件完好；警鐘、對講、應急照明完好，功能正常；故障率1%以下；取得《年檢合格證》。02配電柜正常運行時，每班巡查二次；用電高峰時，二小時巡查一次。各儀表指示是否正常是否異常聲響及異?，F(xiàn)象。每半年保養(yǎng)一次除塵；測試絕緣電阻及接地電阻；開關觸點檢查；緊固螺絲。《供配電設施(設備)維修保養(yǎng)規(guī)程》；〈供配電設施(設備)操作規(guī)程〉；〈供配電設施(設備)運行管理規(guī)程〉。各開關及保護裝置靈敏可靠；各儀表、指示燈等指示正常。03風機每天巡查一次外觀有無異常；皮帶是否松緊適當；試機時有無異常聲響；各開關是否處于“自動”狀態(tài)。每半年保養(yǎng)一次機身清潔、油漆；軸承檢查加油、緊回；各繼電器、接觸器、電機檢查；絕緣電阻、接地電阻測試；測試運行電流。〈消防監(jiān)控報警設施(設備運行管理規(guī)程)；〈消防監(jiān)控報警設施(設備)操作規(guī)程〉；〈消防監(jiān)控報警設施(設備)運行管理規(guī)程〉。風機風量正常；運行時電流在額定范圍內(nèi)。04公共照明等一般項目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄維修部負責組織實施巡查、維修和檢驗每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每6年進行一次大修或更新改造。維修部負責組織實施、檢驗〈房屋設施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程〉；〈供配電設施(設備)運行管理規(guī)程〉；〈機電維修工作規(guī)程〉。確保設施使用功能正常；電氣線路完整無損，絕緣良好；完好率達到99%。十五、公用、共用設施設備日常管理及維護計劃表序號設施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果05可視監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查二次；出現(xiàn)故障隨時恢復。查看各攝像機是否正常；查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況。每半年保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性；除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風扇；調(diào)教焦距；云臺活動部分加油；測試接地電阻?！聪辣O(jiān)控報警設施(設備)運行管理規(guī)程〉；〈消防監(jiān)控報警設施(設備)操作規(guī)程〉；〈消防監(jiān)控報警設施(設備)維修保養(yǎng)規(guī)程〉。圖像清晰、穩(wěn)定、可視范圍正常；錄像機工作正常。06消防報警系統(tǒng)每天巡查兩次；每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗各報警按鈕、煙(溫)感探頭、警鈴是否完好；各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常。每月保養(yǎng)、全面檢查一次測試各點電壓；清除各故障碼；按探頭數(shù)量的30%抽檢試驗；測試按地電阻；試驗各功能。〈消防監(jiān)控報警設施(設備)運行管理規(guī)程〉；〈消防監(jiān)控報警設施(設備)操作規(guī)程〉；系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定、靈敏可靠；非人為因素所產(chǎn)生的誤報率在30%以下。十六、公用、共用設施設備日常管理及維護計劃表序號設施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果備注07公共通道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修和檢查維修部負責組織實施巡查維修和檢查每年對局部損壞嚴重的公共通道進行修補或翻新維修部負責組織實施或委托專業(yè)公司進行改造《房屋設施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程》；《公式場地使用管理規(guī)程》平整、無坑洼積水；確保公共通道通暢，使用功能正常，無安全隱患；完好率達到98%以上。特別在進住裝修期間注意謹防占用公共通道的行為發(fā)生。08園林綠化每日檢查一遍并做好《綠化每日工作記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。園藝組和維修部負責巡查、維修和檢查自動噴水系統(tǒng)，雕塑小品等設施每月保養(yǎng)一次；綠化地圍欄每半年刷一次油漆；中修3年，更新改造9年。園藝組和維修部負責實施和檢驗。《城市綠化條例》；《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》；《清潔綠化監(jiān)督檢查工作規(guī)程》。園林綠化設施使用功能正常、可靠。綠化帶無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象；完好充達到98%以上。保養(yǎng)期滿后，我們按本體計劃進行維護和管理。09停車場每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理維修部負責組織實施巡查，維修和檢驗車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時維修；中修5年、大修10年。維修部負責組織實施或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造?！锻＼噲?庫)管理規(guī)程》；《房屋設施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程》。車場使用功能正常可靠；場地平整、無坑洼積水，完好率達到98%以上。10智能化系統(tǒng)每天檢查一次根據(jù)故障登記于當天進行檢查維修主機電壓是否正常；各指示是否正常；功能是否正常；每半年保養(yǎng)一次測試各測點電壓；清掃灰塵；各功能檢查；調(diào)節(jié)閉門器?！吨悄芑到y(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定、靈敏可靠；十七、公用、共用設施設備日常管理及維護計劃表序號設施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果11給排水管道及相關閥 件每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄維修部負責組織實施巡查、維修和檢查每年級各類管道及其相關閥件刷一次防銹漆；每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每5年進行一次中修，每10年進行一次大修或更新改造。維修部負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行《生活飲水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；《二次供水管理規(guī)程》；《給排水設備(設施)運行管理規(guī)程》；《給排水設備(設施)操作規(guī)程》；《給排水設備(設施)維修保養(yǎng)管理給、排水管及相關閥門使用功能正常，完好率達到98%以上；給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水；各閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象12室內(nèi)消防檢及消防管道，輕便滅火器材等每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理并做好《消防設施檢查表》記錄。維修部負責組織實施巡查、維修和檢驗每年刷一次油漆；每月試射水至少一次，檢修一次；每半年全面檢查一次；滅火器材每月檢查一次；1消防栓、消防管道中修5年，每10年進行一次大修或更新改造。維修部負責組織實施、檢驗《建筑滅火器配制設計規(guī)范》(GBJ4090)《建筑設計防火規(guī)范》(GBJ1687)有關消防法規(guī)；《消防監(jiān)控報警設施(設備)運行管理規(guī)程》；《消防監(jiān)控報警設施(設備)操作規(guī)程》；《消防監(jiān)控報警設施(設備)維修養(yǎng)護規(guī)程》。消防栓、輕便滅火器材使用功能正常；消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象?；馂囊装l(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應進行一次全面的檢查13公寓內(nèi)公共洗手間每日巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好《公共設施巡查記錄》。保潔組和維修部負責巡查、維修和檢驗每半年清理一次；每半年檢查維護一次。維修部負責組織實施、檢驗《機電維修工作規(guī)程》；《房屋設施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程》。確保使用功能正常；清潔美觀；完好率99%以上。臺風季節(jié)應增加巡查次數(shù)14公用標識系統(tǒng)每周巡查一遍，并做好《公共設施巡查記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。維修部負責組織實施巡查、維修和檢驗每月清潔標識一次；每季度對標識進行維護；中修4年，更新改造8年。維修部負責組織實施、檢驗《房屋設施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程》標識清晰美觀；安裝牢固可靠；完好率99%15樓梯間、通道每周巡查一次并做記錄維修部負責組織實施巡查、維修和檢驗中修4年，大修8年；每10年粉涮一次。維修部負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造?！督ㄖこ淌┕ぜ膀炇找?guī)范》；《建筑工程質(zhì)量評定標準》(GBJ301—88)《城市房屋修繕管理規(guī)定》；《房屋設施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程》；《機電維修工作規(guī)程》。確保使用功能正?？煽?；清潔美觀；完好率達到99%以上。第十章 財務計劃、利潤控制及最后的報價**公寓管理費收入明細預算表序號項 目面積(平方米)標準(平方米/元)月(元)年(元)1商 業(yè)25042住 宅253273停 車 位14530元/車位合 計實際收繳90％實際支出說明：以上收費標準為暫定，具體根據(jù)物業(yè)管理服務標準，以物價局審批為準。**公寓管理費支出明細預算序號類別支出項目計 算 依 據(jù)月 支 出年 支 出13月一人工費用1管理處主任1人，工資標準2200元/月人2客服2人，工資標準1100元/月人3維修主管1人，工資標準1500元/月人4維修人員1人，工資標準1200元/月人5保安隊長1人，工資標準1500元/月人6保安班長2人，工資標準1200元/月人7保安隊員7人，工資標準1100元/月人8保潔班長1人，工資標準850元/月人9保潔員綠化、園藝工3人，工資標準800元/月人小 計19人二福利費12月10養(yǎng)老保險%醫(yī)療保險%失業(yè)保險%生育保險%工傷保險%11不可預見%12法定稅金%小 計%三行政辦公費用1通訊費主任室電話 150元/月 客戶中心電話費 200元/月工作人員通訊補貼 100元/月2人2交通費市內(nèi)交通補助、差旅費100元/月2人含車輛油耗、維修保養(yǎng)、保險費、養(yǎng)路費3低值易耗辦公用品如紙張、文具、墨盒等4書報資料費、印刷費雜志、報刊、資料、印刷等5辦公設備維護6服裝費管理人員4人400元/2年維修人員2人250元/2年保安人員9人300元/2年保潔人員4人150元/2年7業(yè)務招待費按月預計8節(jié)日裝飾500元/次 每年5次小 計四1公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)公共照明節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等2給排水系統(tǒng)保養(yǎng)污水泵、生活水泵、其他泵變頻供水、閥門、管道等3消防系統(tǒng)設施維護保養(yǎng)包括消防主機系統(tǒng)維護、管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、送風系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng)、消防水泵、消防水池、水庫局部維護、防火卷簾門消火栓、滅火器等4信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng)、樓宇自控系統(tǒng)\計費系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)5電梯維護、年檢維保費按4臺8000元/臺年年檢按4臺2000元/部年6公共設施零星維護圍墻、樓梯間、垃圾站箱、標識牌、小區(qū)道路、宣傳欄、標識牌等日常零星維護綜合測算小 計五環(huán)境管理費1綠化養(yǎng)護費3勞保用品費手套、去污粉等4衛(wèi)生防疫消毒費（如除四害,春秋季節(jié)各1次）5化糞池清理疏通費（化糞池、下水道、流泥井）6垃圾清運費每月4車250元/車小 計六固定資產(chǎn)折舊費詳見下表七合 計八電梯電費500元/臺412總合計