沙河項目市場研究報告-資料下載頁
2025-02-27 14:33本頁面
【導讀】亞運村的早期項目和溫榆河兩側的麗京花園等是地段型產品的典型代表。其實，每一代新型高檔住宅的問世，都是在吸收、不拋棄前者成功經驗的基礎上得以。一棟洋房身上體現(xiàn)了第一代Townhouse的共同缺點：小面寬、大進深，建筑密度高等，康城提出的“Townhouse十大標準”，已經被業(yè)界認可和接受；高爾。變化，寬House的出現(xiàn)開創(chuàng)了Townhouse產品的一個新時代。開發(fā)商也逐步的認識到了這一點，從2021年新開發(fā)的Townhouse. 截至2021年6月，北京的Townhouse項目共22個，總的建筑規(guī)模超過××萬平方米。光是今年一到六月，北京新開的Townhouse項目就達七個之多。商吸取了前人的經驗教訓，努力控制Townhouse產品的總價范圍。Townhouse市場，其戶型面積和總價范圍，在逐漸走向合理，尋找自己的位置。Townhouse塑造的是城市生活與郊區(qū)生活的完美結合，高檔公寓、別墅、TH，三者各有千秋，高檔公寓、別墅、Townhouse三種產品同時面對的是高
【正文】 中心的車程大約只有二十分鐘。所以本項目的第一居所客戶相對較多。 ? 碧水莊園的物業(yè)管理在業(yè)內的知名度特別高，也為別墅的客戶所認同。其物業(yè)管理的方針可以概括為：及時 —— 在 6分鐘以內趕到現(xiàn)場，在 60 分鐘以內解決出現(xiàn)的小問題，在 6 小時內解決出現(xiàn)的大問題 ；設備投資大 —— 80 多名保安幾乎人手一輛摩托車 ；保安設施到位 —— 24 小時保安巡邏，每戶配有可視對講電話，并配有與保安監(jiān)控中心相連的報警裝置，在莊園的四周設有先進的四束紅外線及攝像監(jiān)控周界防護系統(tǒng)，主、 輔路出入口設無線微波監(jiān)控系統(tǒng)。 ? 成熟社區(qū)，一、二期已經全部入住。社區(qū)內各項日常生活設施和運動設施都已經建成運行。 林溪別墅 項目位置 昌平北六環(huán)內百善鎮(zhèn) 聯(lián)系電話 82515088 開發(fā)商 天津順馳集團 產品形態(tài) 雙拼為主，少量獨棟、聯(lián)排 建筑規(guī)模 18 萬，一期 8 萬 容積率 0． 42 綠化率 45％ 銷售價格 6650 元（雙拼） 總戶數(shù) 549 戶 戶型面積 248－ 410 開盤時間 預計在 2021 年 10 月 銷售率 物業(yè)公司 物業(yè)費 點評： 溫和而又適度的創(chuàng)新，是每一個項目取得成功最保險的策略。洋溢在林溪別墅點點滴滴之處，但毫不過分的精美、細致設計，為本項目以后的順利銷售奠定了基礎。 ? 設計到位，堪與橘郡比美 到目前為止，橘郡的環(huán)景大地別墅可以說仍然是最具創(chuàng)新、最人性化的戶型設計。林溪別墅的設計參照了橘郡別墅戶型的設計理念，完全是最時尚的別墅設計方式。下沉式私家庭院設計、內庭院設計、雙庭院設計既考慮到家庭內不同客戶的不同需要，同時又開辟了新的活動空 間，為室內增添了少有的綠色空間；雙主臥、雙車位、雙廚房設計，這些設計是其他別墅忽略的、但受別墅客戶關注的內容；長達 10 米的面寬設計，使得林溪別墅的衛(wèi)生間、 13 更衣間、樓梯間、臥室均能享受到自然陽光的照射；另外，林溪別墅的二層設計也是比較少見的，只是在橘郡別墅中大量出現(xiàn)過。建筑基地面積大約在 150－ 200 平米之間，增加了別墅大面積接地和充分享受陽光空氣的機會。 ? 面積合理，契合客戶需要 林溪別墅的戶型面積分布在 248－ 410 平米之間，其主力戶型在 350平米左右。如果再把地下室的面積包括在內，一套別墅總的使用面積在 400－ 500平米。這樣的面積完全可以滿足別墅客戶日常居住和對外交流的需要，既避免了以往別墅戶型設計大而無當、浪費太多的情況，又控制了別墅的銷售總價。林溪別墅的戶型面積設計合理化，符合當前別墅客戶向金字塔塔腰擴展的趨勢。 ? 價格適中，避開直接競爭 林溪別墅處于沙河別墅板塊和小湯山北別墅板塊的夾擊之間，沙河板塊和小湯山別墅板塊在售別墅不是在 10000元以上的高檔項目，就是價格在 5000元左右的過氣別墅。林溪別墅的聯(lián)排別墅每平米 5500－ 6000元，雙拼別墅每平米在 6300－ 7000元之間，這樣的價格定位瞄準了 北區(qū)別墅市場的空檔，避開了北區(qū)別墅由于大規(guī)模供應所帶來的你死我活般的競爭。高性價比的產品、獨一無二的總價定位，獨辟蹊徑的林溪別墅，此舉堪稱高明，有意無意之中為自己大大擴展了客戶資源。 ? 美中不足，雙拼別墅密度大 在林溪別墅的整體規(guī)劃中，雙拼別墅是主流產品，約占整個社區(qū)戶型的百分之八十。獨棟別墅只占很少數(shù)量。別墅的密度較大，并且前后布局的錯落也不是合理，容易形成對視；可能由于地塊方正的關系，林溪別墅的整體布局接近于兵營式排列，缺乏別墅社區(qū)所應有的生動、曲折和曲徑通幽的美感；雙拼別墅簡單、缺乏變化的里面設計，也 是本項目的敗筆之處。 山水青青 項目位置 昌平 11 出口玫瑰園南 聯(lián)系電話 64948889 開發(fā)商 國銳投資 產品形態(tài) 獨棟為主，部分雙拼、聯(lián)排 14 建筑規(guī)模 容積率 綠化率 銷售價格 獨棟 200 萬左右聯(lián)排 100 萬 總戶數(shù) 300 套 戶型面積 獨棟 400 平米聯(lián)排 200 平米 開盤時間 銷售率 物業(yè)公司 物業(yè)費 點評： ? 外立面涂料粉刷，降低了項目的檔次。 ? 雖然本項目五證已經齊全，但一直沒有明確開盤時間，給消費者實力弱小以至無法信任的感覺。 ? 地下室功能布局齊全，面積大、層高夠，完全 可以滿足業(yè)主的動態(tài)需要 主力戶型的面積控制在 200－ 200 平米之內，避開了區(qū)域市場同質化的傾向。 第八部分：本項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 定位準確，瞄準中產階級 ? 戶型適中，適用且價位合適 ? 產品細分，避開競爭 ? 地塊環(huán)境，起伏不平，有水有樹，易于造景 劣勢分析 ? 前有玫瑰園和碧水莊園壓制，難以引人矚目 ? 南側緊鄰路莊橋路，比較超扎 ? 疊拼加雙拼，密度高，周邊以獨棟為主 ? 建筑形式死板 機會點分析 ? 沙河高教區(qū)進駐 ? 避開了其他高端產品，不在一個檔次上競爭 15 威脅點分析 ? 林溪別墅和山水青青已經啟動，戶型 和總價基本在同一范圍 ? 上述兩個項目以獨棟和雙拼為主，我們略輸一籌 第九部分：本項目產品定位基本思路 產品定位：疊拼加雙拼 形象定位：中檔精品別墅 價格定位：最高不超過 6000 元
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