【正文】 玫瑰園是北京上市時(shí)間最早的別墅項(xiàng)目之一。我們的項(xiàng)目正好位于沙河高教區(qū)的南 墻之外。畢竟這里距離城市有段距離，基本的生活設(shè)施如果再不具備就非 常不方便了。只要?jiǎng)e墅的單價(jià)還是比 TOWNHOUSE要高，加之面積一定會(huì)比 TOWNHOUSE大，在總價(jià)上 TOWNHOUSE就仍然有優(yōu)勢(shì)。 （三）邊緣集團(tuán)住宅區(qū) 回龍觀文化居住區(qū)、東壩集團(tuán)、垡頭、石景山等邊緣集團(tuán)，離市區(qū)較遠(yuǎn) 的特點(diǎn)反而塑造了本區(qū)域優(yōu)美的自然環(huán)境和清新的 空氣質(zhì)量 ， 邊緣集團(tuán)自成中心，各種配套獨(dú)立完善，是適合開(kāi)發(fā) Townhouse項(xiàng)目的地區(qū)。 政策影響：別墅叫停， Townhouse 受益 國(guó)家“關(guān)于停止別墅土地供應(yīng)”通知出臺(tái)后，客觀上限制了別墅項(xiàng)目的供應(yīng)數(shù)量，并將促進(jìn)其他高檔產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。 價(jià)格：中高檔產(chǎn)品，總價(jià)在調(diào)低。 （二）當(dāng)前 Townhouse 市場(chǎng)特點(diǎn) 市場(chǎng)供應(yīng)：戰(zhàn)線回縮，供應(yīng)量猛增 Townhouse 是一種標(biāo)準(zhǔn)的汽車加住宅的生活，二者皆具的特點(diǎn)決定了 Townhouse須位于成熟的市鎮(zhèn)生活圈內(nèi)或者與某一個(gè)成 熟區(qū)域的距離很近。在交通工具大大增加、科學(xué)技術(shù)日新月異的今天，地段型高檔住宅和裝修型高檔住宅已經(jīng)不具備競(jìng)爭(zhēng)的比較優(yōu)勢(shì)。唯有景觀和人文是難以復(fù)制、甚至是不可復(fù)制的。從北京的第一個(gè) Townhouse項(xiàng)目 —— 一棟洋房到康城、時(shí)代莊園，以致后來(lái)的龍山新新家園等，由于選址方面的原因，社區(qū)生活配套不完善以及交通條件不便利等矛盾暴露在消費(fèi)者的面前，在 2021 年， Townhouse 如同過(guò)街老鼠、人人喊打。 縱觀 Townhouse項(xiàng)目的價(jià)格，項(xiàng)目單價(jià)維持在 5000－ 6000元 /平米之間，其總價(jià)范圍大都在 100萬(wàn)－ 500萬(wàn)之間，屬于中高檔產(chǎn)品。停止別墅用地的供應(yīng)，對(duì)在售的別墅項(xiàng)目和與別墅三分天下的高檔公寓以及 Townhouse樓盤(pán)是極大的利好因素，既減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又把廣闊的客戶資源集中到有限的市場(chǎng)供應(yīng)上。東壩地區(qū)的北京奧園、回龍觀區(qū)域的流星花園和寬等項(xiàng)目 （四）開(kāi)發(fā)區(qū)住宅板塊 包括亦莊、上地等在內(nèi)的區(qū)域都應(yīng)算是 開(kāi)發(fā) Townhouse項(xiàng)目的理想 住宅區(qū)域。 因此，我們的對(duì)策就是：控制面積、穩(wěn)住總價(jià)，抓住價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)牢牢不放。 第五部分：別墅產(chǎn)品的最新創(chuàng)新點(diǎn) 半圍合（優(yōu)山美地） 二層平面（紅螺湖別墅等） 下沉式花園（橘郡、優(yōu)山美地） 中庭花園（橘郡、林溪雅筑） 第六部分：沙河區(qū)域整體環(huán)境研究 區(qū)域功能定位：沙河高教區(qū)做文章 沙河高教區(qū)是旗幟，沙河衛(wèi)星城打造市政、商業(yè)配套，沙河工業(yè)區(qū)成為經(jīng)濟(jì)后盾。 第六部分：沙河區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 別墅項(xiàng)目一統(tǒng)天下 縱觀沙河樓市，雖然數(shù)量不多，只有四、五個(gè)樓盤(pán)，全部是高檔別墅項(xiàng)目。在九十年代的北京，沒(méi)有多少外銷別墅的情況下，玫瑰園給外國(guó)客戶留下了很深刻的印象。林溪?jiǎng)e墅的設(shè)計(jì)參照了橘郡別墅戶型的設(shè)計(jì)理念，完全是最時(shí)尚的別墅設(shè)計(jì)方式。 第八部分：本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 定位準(zhǔn)確，瞄準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí) ? 戶型適中，適用且價(jià)位合適 ? 產(chǎn)品細(xì)分，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) ? 地塊環(huán)境，起伏不平，有水有樹(shù)，易于造景 劣勢(shì)分析 ? 前有玫瑰園和碧水莊園壓制，難以引人矚目 ? 南側(cè)緊鄰路莊橋路，比較超扎 ? 疊拼加雙拼，密度高，周邊以獨(dú)棟為主 ? 建筑形式死板 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 沙河高教區(qū)進(jìn)駐 ? 避開(kāi)了其他高端產(chǎn)品，不在一個(gè)檔次上競(jìng)爭(zhēng) 15 威脅點(diǎn)分析 ? 林溪?jiǎng)e墅和山水青青已經(jīng)啟動(dòng)，戶型 和總價(jià)基本在同一范圍 ? 上述兩個(gè)項(xiàng)目以獨(dú)棟和雙拼為主，我們略輸一籌 第九部分：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位基本思路 產(chǎn)品定位：疊拼加雙拼 形象定位：中檔精品別墅 價(jià)格定位：最高不超過(guò) 6000 元 。建筑基地面積大約在 150－ 200 平米之間，增加了別墅大面積接地和充分享受陽(yáng)光空氣的機(jī)會(huì)。 ? 玫瑰園別墅緊臨京昌高速公路，距離市中心 的車程大約只有三十分鐘。主要與沙河的區(qū)位和環(huán)境有關(guān)系。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)：依靠市區(qū)，發(fā)展自己。 控制面積并不是說(shuō)將各功能空間成比例的縮小，而是使其分布更合理、布局更緊湊、居住更舒適、動(dòng)線更流暢，此外，更好的私密性也是 TOWNHOUSE設(shè)計(jì)應(yīng)格外注意的。 （五）高速路沿線 Townhouse 社區(qū) 高速路沿線所特有的地理優(yōu)勢(shì)是發(fā)展 Townhouse項(xiàng)目的天然條件， 北京最早的 別墅 社區(qū)就是沿著高 速公路而形成。 熱點(diǎn)區(qū)域：亦莊板塊，大放光彩 “人以群分、物以類聚”的特點(diǎn)在高端住宅市場(chǎng)體現(xiàn)的更為明顯。從各個(gè)項(xiàng)目的銷售資料分析：總價(jià)在 100萬(wàn)－ 200萬(wàn)之間的房子最為好銷。前者如南四環(huán)內(nèi)的觀筑庭院，后者如京沈高速路五環(huán)邊上的京城雅居。 第二部分：北京 Townhouse 整體發(fā)展態(tài)勢(shì)研究 （一）北京 Townhouse 的發(fā)展歷程 從無(wú)名小卒到自立山頭， Townhouse經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨的三年時(shí)間，有漫罵、有贊揚(yáng)，有的漫不經(jīng)心、有的無(wú)所畏懼 ?? ，不管怎么樣， T終于被市場(chǎng)接納，長(zhǎng)成了一顆參天大樹(shù)！ 第一階段： 以一棟洋房為代表的 Townhouse項(xiàng)目是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一代 Townhouse。其實(shí)，每一代新型高檔住宅的問(wèn)世，都是在吸收、不拋棄前者成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上得以成熟起來(lái)的，只不