沙河項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 二部分：北京 Townhouse 整體發(fā)展態(tài)勢(shì)研究 （一）北京 Townhouse 的發(fā)展歷程 從無名小卒到自立山頭， Townhouse經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨的三年時(shí)間，有漫罵、有贊揚(yáng)，有的漫不經(jīng)心、有的無所畏懼 ?? ，不管怎么樣， T終于被市場(chǎng)接納，長(zhǎng)成了一顆參天大樹！ 第一階段： 以一棟洋房為代表的 Townhouse項(xiàng)目是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一代 Townhouse。先不說寬 House 的整體品質(zhì)如何，寬 V 首先把Townhouse橫過來，大面寬、短進(jìn)深的做法和犧牲相當(dāng)多的建筑面積來換取陽光和空氣的的眼光，不是一般的開發(fā)商所能做到的。前者如南四環(huán)內(nèi)的觀筑庭院，后者如京沈高速路五環(huán)邊上的京城雅居。實(shí)際的銷售業(yè)績(jī)也證明：真正具備第一居所品質(zhì)的 Townhouse樓盤，其銷售速度和市場(chǎng)認(rèn)知度要高于其他項(xiàng)目。從各個(gè)項(xiàng)目的銷售資料分析：總價(jià)在 100萬－ 200萬之間的房子最為好銷。 4 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：高檔公寓、別墅、 Townhouse，三足鼎立 高檔公寓、別墅、 Townhouse三者的總價(jià)都在 100萬以上，價(jià)格相近造成客戶的重疊性。 熱點(diǎn)區(qū)域：亦莊板塊，大放光彩 “人以群分、物以類聚”的特點(diǎn)在高端住宅市場(chǎng)體現(xiàn)的更為明顯。 西四環(huán)沿線 是北京的 隔離綠化帶 之一。 （五）高速路沿線 Townhouse 社區(qū) 高速路沿線所特有的地理優(yōu)勢(shì)是發(fā)展 Townhouse項(xiàng)目的天然條件， 北京最早的 別墅 社區(qū)就是沿著高 速公路而形成。 對(duì)于別墅， Townhouse的最有力武器是價(jià)格。 控制面積并不是說將各功能空間成比例的縮小，而是使其分布更合理、布局更緊湊、居住更舒適、動(dòng)線更流暢，此外，更好的私密性也是 TOWNHOUSE設(shè)計(jì)應(yīng)格外注意的。當(dāng)然，前提是 —— 他（她）是個(gè)有車族。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)：依靠市區(qū)，發(fā)展自己。 地區(qū)人文：昔日皇家后院，今天高教添彩。主要與沙河的區(qū)位和環(huán)境有關(guān)系。再者，在八達(dá)嶺高速連接的情況下，沙河距離市中心也極為方便。 ? 玫瑰園別墅緊臨京昌高速公路，距離市中心 的車程大約只有三十分鐘。其物業(yè)管理的方針可以概括為：及時(shí) —— 在 6分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，在 60 分鐘以內(nèi)解決出現(xiàn)的小問題，在 6 小時(shí)內(nèi)解決出現(xiàn)的大問題 ；設(shè)備投資大 —— 80 多名保安幾乎人手一輛摩托車 ；保安設(shè)施到位 —— 24 小時(shí)保安巡邏，每戶配有可視對(duì)講電話，并配有與保安監(jiān)控中心相連的報(bào)警裝置，在莊園的四周設(shè)有先進(jìn)的四束紅外線及攝像監(jiān)控周界防護(hù)系統(tǒng)，主、 輔路出入口設(shè)無線微波監(jiān)控系統(tǒng)。建筑基地面積大約在 150－ 200 平米之間，增加了別墅大面積接地和充分享受陽光空氣的機(jī)會(huì)。 ? 美中不足，雙拼別墅密度大 在林溪?jiǎng)e墅的整體規(guī)劃中，雙拼別墅是主流產(chǎn)品，約占整個(gè)社區(qū)戶型的百分之八十。 第八部分：本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 定位準(zhǔn)確，瞄準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí) ? 戶型適中，適用且價(jià)位合適 ? 產(chǎn)品細(xì)分，避開競(jìng)爭(zhēng) ? 地塊環(huán)境，起伏不平，有水有樹，易于造景 劣勢(shì)分析 ? 前有玫瑰園和碧水莊園壓制，難以引人矚目 ? 南側(cè)緊鄰路莊橋路，比較超扎 ? 疊拼加雙拼，密度高，周邊以獨(dú)棟為主 ? 建筑形式死板 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 沙河高教區(qū)進(jìn)駐 ? 避開了其他高端產(chǎn)品，不在一個(gè)檔次上競(jìng)爭(zhēng) 15 威脅點(diǎn)分析 ? 林溪?jiǎng)e墅和山水青青已經(jīng)啟動(dòng)，戶型 和總價(jià)基本在同一范圍 ? 上述兩個(gè)項(xiàng)目以獨(dú)棟和雙拼為主，我們略輸一籌 第九部分：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位基本思路 產(chǎn)品定位：疊拼加雙拼 形象定位：中檔精品別墅 價(jià)格定位：最高不超過 6000 元 。林溪?jiǎng)e墅的聯(lián)排別墅每平米 5500－ 6000元，雙拼別墅每平米在 6300－ 7000元之間，這樣的價(jià)格定位瞄準(zhǔn)了 北區(qū)別墅市場(chǎng)的空檔，避開了北區(qū)別墅由于大規(guī)模供應(yīng)所帶來的你死我活般的競(jìng)爭(zhēng)。林溪?jiǎng)e墅的設(shè)計(jì)參照了橘郡別墅戶型的設(shè)計(jì)理念，完全是最時(shí)尚的別墅設(shè)計(jì)方式。所以本項(xiàng)目的第一居所客戶相對(duì)較多。在九十年代的北京，沒有多少外銷別墅的情況下，玫瑰園給外國(guó)客戶留下了很深刻的印象。最近沙河高教產(chǎn)業(yè)區(qū)的啟動(dòng)，本區(qū)域的人文氛圍必將更加濃厚。 第六部分：沙河區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 別墅項(xiàng)目一統(tǒng)天下 縱觀沙河樓市，雖然數(shù)量不多，只有四、五個(gè)樓盤，全部是高檔別墅項(xiàng)目。 現(xiàn)在北有六環(huán)路，西有八達(dá)嶺高速、地鐵 13 號(hào)線環(huán)繞沙河地區(qū)。 第五部分：別墅產(chǎn)品的最新創(chuàng)新點(diǎn) 半圍合（優(yōu)山美地） 二層平面（紅螺湖別墅等） 下沉式花園（橘郡、優(yōu)山美地） 中庭花園（橘郡、林溪雅筑） 第六部分：沙河區(qū)域整體環(huán)境研究 區(qū)域功能定位：沙河高教區(qū)做文章 沙河高教區(qū)是旗幟，沙河衛(wèi)星城打造市政、商業(yè)配套，沙河工業(yè)區(qū)成為經(jīng)濟(jì)后盾。 （二） Townhouse 與高檔公寓： 產(chǎn)品不一，客群不同： 同樣是 100萬，在市區(qū)可以買一套 125㎡（ 8000元 /㎡）高檔公寓，在近郊可以買一棟有天有地的 Townhouse，究竟如何選擇，與購(gòu)房者的生活習(xí)慣有著非常大的關(guān)系。 因此，我們的對(duì)策就是：控制面積、穩(wěn)住總價(jià)，抓住價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)牢牢不放。 （一） Townhouse 與別墅 別墅首先是一種生活方式，是對(duì)一種頂級(jí)生活的追求。東壩地區(qū)的北京奧園、回龍觀區(qū)域的流星花園和寬等
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