沙河項目市場研究報告(參考版)
2025-03-03 14:33本頁面
【正文】 第八部分：本項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 定位準(zhǔn)確，瞄準(zhǔn)中產(chǎn)階級 ? 戶型適中，適用且價位合適 ? 產(chǎn)品細(xì)分，避開競爭 ? 地塊環(huán)境，起伏不平，有水有樹，易于造景 劣勢分析 ? 前有玫瑰園和碧水莊園壓制，難以引人矚目 ? 南側(cè)緊鄰路莊橋路，比較超扎 ? 疊拼加雙拼，密度高，周邊以獨(dú)棟為主 ? 建筑形式死板 機(jī)會點(diǎn)分析 ? 沙河高教區(qū)進(jìn)駐 ? 避開了其他高端產(chǎn)品，不在一個檔次上競爭 15 威脅點(diǎn)分析 ? 林溪別墅和山水青青已經(jīng)啟動，戶型 和總價基本在同一范圍 ? 上述兩個項目以獨(dú)棟和雙拼為主，我們略輸一籌 第九部分：本項目產(chǎn)品定位基本思路 產(chǎn)品定位：疊拼加雙拼 形象定位：中檔精品別墅 價格定位：最高不超過 6000 元 。 ? 雖然本項目五證已經(jīng)齊全，但一直沒有明確開盤時間，給消費(fèi)者實(shí)力弱小以至無法信任的感覺。別墅的密度較大，并且前后布局的錯落也不是合理，容易形成對視；可能由于地塊方正的關(guān)系，林溪別墅的整體布局接近于兵營式排列，缺乏別墅社區(qū)所應(yīng)有的生動、曲折和曲徑通幽的美感；雙拼別墅簡單、缺乏變化的里面設(shè)計，也 是本項目的敗筆之處。 ? 美中不足，雙拼別墅密度大 在林溪別墅的整體規(guī)劃中，雙拼別墅是主流產(chǎn)品，約占整個社區(qū)戶型的百分之八十。林溪別墅的聯(lián)排別墅每平米 5500－ 6000元，雙拼別墅每平米在 6300－ 7000元之間，這樣的價格定位瞄準(zhǔn)了 北區(qū)別墅市場的空檔，避開了北區(qū)別墅由于大規(guī)模供應(yīng)所帶來的你死我活般的競爭。林溪別墅的戶型面積設(shè)計合理化，符合當(dāng)前別墅客戶向金字塔塔腰擴(kuò)展的趨勢。如果再把地下室的面積包括在內(nèi)，一套別墅總的使用面積在 400－ 500平米。建筑基地面積大約在 150－ 200 平米之間，增加了別墅大面積接地和充分享受陽光空氣的機(jī)會。林溪別墅的設(shè)計參照了橘郡別墅戶型的設(shè)計理念，完全是最時尚的別墅設(shè)計方式。洋溢在林溪別墅點(diǎn)點(diǎn)滴滴之處，但毫不過分的精美、細(xì)致設(shè)計，為本項目以后的順利銷售奠定了基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)各項日常生活設(shè)施和運(yùn)動設(shè)施都已經(jīng)建成運(yùn)行。其物業(yè)管理的方針可以概括為：及時 —— 在 6分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場，在 60 分鐘以內(nèi)解決出現(xiàn)的小問題，在 6 小時內(nèi)解決出現(xiàn)的大問題 ；設(shè)備投資大 —— 80 多名保安幾乎人手一輛摩托車 ；保安設(shè)施到位 —— 24 小時保安巡邏，每戶配有可視對講電話，并配有與保安監(jiān)控中心相連的報警裝置，在莊園的四周設(shè)有先進(jìn)的四束紅外線及攝像監(jiān)控周界防護(hù)系統(tǒng)，主、 輔路出入口設(shè)無線微波監(jiān)控系統(tǒng)。所以本項目的第一居所客戶相對較多。 碧水莊園 項目基礎(chǔ)資訊 項目位置 昌平沙河鎮(zhèn) 聯(lián)系電話 69734567/68 開發(fā)商 北京碧水房地產(chǎn)公司 產(chǎn)品形態(tài) 獨(dú)棟 建筑規(guī)模 37 萬 容積率 綠化率 80％ 銷售價格 2021 美金 總戶數(shù) 700 套 戶型面積 現(xiàn)主推三期 600 平米的別墅 開盤時間 03 年 7 月三期開盤 銷售率 一、二期銷售 80％， 物業(yè)公司 開發(fā)商物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 6 元 點(diǎn)評 : 12 ? 地理位置極其優(yōu)越，北側(cè)有碧水湖，四周綠樹環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美。 ? 玫瑰園會所的面積之大和功能之全在北京別墅市場市是首屈一指。 ? 玫瑰園別墅緊臨京昌高速公路，距離市中心 的車程大約只有三十分鐘。在九十年代的北京，沒有多少外銷別墅的情況下，玫瑰園給外國客戶留下了很深刻的印象。現(xiàn)在的高端客戶購買別墅時，首先想到的就是玫瑰園。據(jù)不完全統(tǒng)計，在沙河地區(qū)待開發(fā)的別墅項目 就有10000多畝。再者，在八達(dá)嶺高速連接的情況下，沙河距離市中心也極為方便。最近沙河高教產(chǎn)業(yè)區(qū)的啟動，本區(qū)域的人文氛圍必將更加濃厚。為了避開同一檔次的同質(zhì)化競爭，結(jié)合自己項目相對薄弱的景觀優(yōu)勢和位置因素，新近開發(fā)的林溪雅筑和山水青青兩個項目都開始走低端化的路線，力爭在市場細(xì)分的空間內(nèi)抓住目標(biāo)客群的眼球和錢袋。為了提高項目品質(zhì)和發(fā)揮地塊環(huán)境的最大優(yōu)勢，上述三個別墅項目都推出了主力戶型在 600平米左右的高端產(chǎn)品，項目的戶型總價都在 500萬元以上。主要與沙河的區(qū)位和環(huán)境有關(guān)系。 第六部分：沙河區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 別墅項目一統(tǒng)天下 縱觀沙河樓市，雖然數(shù)量不多，只有四、五個樓盤，全部是高檔別墅項目。高教區(qū)的啟動建設(shè)，必將提升沙河地區(qū)的社會聲譽(yù)和區(qū)域知名度。過去皇家貴族在此留下了許多聞名遐爾如八達(dá)嶺長城和十三陵等歷史古跡和人文建筑。 地區(qū)人文：昔日皇家后院，今天高教添彩。 現(xiàn)在北有六環(huán)路，西有八達(dá)嶺高速、地鐵 13 號線環(huán)繞沙河地區(qū)。 本項目正好處在回龍觀大社區(qū)和昌平縣城兩大商業(yè)中心的中間地帶，昌平極力在縣城中心擴(kuò)張，回龍觀努力向市中心靠攏，中間地段的位置使得沙河地區(qū)形成了商業(yè)市政的空白地段。所以現(xiàn)在非常歡迎市區(qū)無污染工業(yè)落戶沙河，服務(wù)于首都高教產(chǎn)業(yè)化的試驗區(qū)、逐步建設(shè)市區(qū)人口向外疏散的 沙河衛(wèi)星城 地區(qū)自然環(huán)境： 碧波蕩漾的沙河水庫、綠茵重重的北六環(huán)綠化帶，放眼望去，沙河地區(qū)是綠樹環(huán)抱、綠水環(huán)繞，空氣質(zhì)量和自然環(huán)境特別適合在此修身養(yǎng)性。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)：依靠市區(qū)，發(fā)展自己。 第五部分：別墅產(chǎn)品的最新創(chuàng)新點(diǎn) 半圍合（優(yōu)山美地） 二層平面（紅螺湖別墅等） 下沉式花園（橘郡、優(yōu)山美地） 中庭花園（橘
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