【正文】 48 / 107第三章 需求市場(chǎng)分析 受訪人群基礎(chǔ)特征分析 年齡構(gòu)成：年齡 30 以下 31—35 36—40 41—50 51—60 60 以上人數(shù) 58 57 281 164 37 1210% 9%46%27%6% 2% 30以 下31。? 價(jià)格和銷售：本案所處區(qū)域以中高檔項(xiàng)目為主，均價(jià)集中在1500~2022 元/ 平方米之間。大多數(shù)的項(xiàng)目戶內(nèi)裝修為毛坯房和粗裝修。? 配套情況：多數(shù)項(xiàng)目借助周邊配套，大多數(shù)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套不完善，只有極少數(shù)規(guī)模較大或是品質(zhì)較高的項(xiàng)目配套相對(duì)齊全。 供應(yīng)市場(chǎng)研究結(jié)論通過對(duì)淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論：? 整體規(guī)劃：容積率整體較低，絕大部分的項(xiàng)目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類型以多層板樓為主。值得一提的是除了整個(gè)市場(chǎng)狀況良好外，特點(diǎn)之一是普遍存在集體團(tuán)購的現(xiàn)象，爭(zhēng)取到團(tuán)購客戶也是各開發(fā)商所努力追求的，團(tuán)購也是導(dǎo)致銷售頗好的原因之一。從供應(yīng)量可以看出，性價(jià)比較高的項(xiàng)目供應(yīng)量較46 / 107少，性價(jià)比大于 35 的只有 34 萬平方米，目前市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目的性價(jià)比有待提高。 ? 按價(jià)格分組價(jià)格分組 加權(quán)均價(jià) 平均綜合品質(zhì) 建筑面積2022 以上 2700 121700—1900 1782 1600—1700 1661 1500 以下 1342 1412140204060801001201402022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下建 筑 面 積44 / 10727001782 16611342 0500100015002022250030002022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下010203040506070加 權(quán) 均 價(jià) 平 均 綜 合 品 質(zhì)以上顯示，與價(jià)格分組相類似，目前，淄博的在售項(xiàng)目綜合品質(zhì)同樣與其對(duì)應(yīng)的價(jià)格不相匹配，綜合品質(zhì)提升的速度要慢于價(jià)格提升的速度。綜合品質(zhì) 60 以上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高或品質(zhì)沒有做到位，而本段的供應(yīng)量最大，達(dá)到了 117 萬平方米，這樣的弊端如是小項(xiàng)目迅速開盤并且迅速售罄可能受到的影響不大，如是大項(xiàng)目，由于運(yùn)做周期較長(zhǎng)，會(huì)受到新項(xiàng)目的沖擊，并且隨著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的加深，也會(huì)影響項(xiàng)目的銷售。41 / 107物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價(jià) 銷售率巴黎春天 2700 80%世紀(jì)花園 1800 80%齊林家園 1700 80%紫荊園 1850 80%怡海世家 1690 80%天立花園 1650 85%荷香園 1660 85%金信花園 1498 85%恒生城市花園 1780 80%麗景翠園 1700 80%富貴家園 1600 85%蓮馨園 1600 80%新空間花園 1280 80%說明：如分期開發(fā)的項(xiàng)目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計(jì)算，不包括未開發(fā)的部分。因此本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性就意味著客戶對(duì)本案的認(rèn)同，本案就會(huì)因出色的物業(yè)管理在市場(chǎng)上樹立良好形象，促進(jìn)本案取得更大程度的成功。本次調(diào)研發(fā)現(xiàn) 元以上的項(xiàng)目只有巴黎春天，其它各項(xiàng)目物管費(fèi)平均分布在 元以下，絕大部分項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)集中在 元之間因?yàn)檫^低的物業(yè)管理費(fèi)用，致使盈利性的物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐本地市場(chǎng)，為小區(qū)居民帶來專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 物業(yè)費(fèi)巴黎春天 1瑞祥世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后長(zhǎng)期支付的一筆費(fèi)用，由于將會(huì)涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費(fèi)用的高低也會(huì)影響目標(biāo)客戶的購40 / 107買行為。高檔項(xiàng)目的客戶有著較強(qiáng)的購買力，他們對(duì)物業(yè)管理的要求也更為嚴(yán)格。 物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購置者不僅關(guān)注房屋本身品質(zhì)，而且越來越注重其后期服務(wù)。 小區(qū)配套淄博房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)內(nèi)配套不足成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項(xiàng)目借助于外部配套。公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)38 / 107性。 裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場(chǎng)中住宅項(xiàng)目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻面磚，占總體的 80%。由于淄博市商品住宅市場(chǎng)剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。 樓宇配套區(qū)域住宅市場(chǎng)中的各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。由于淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)的低單價(jià)帶來的低總價(jià)，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。開發(fā)商對(duì)于戶型設(shè)計(jì)都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，有一些還作為自己的重要賣點(diǎn)推出。多層板樓這類型的產(chǎn)品，就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言，戶型在體現(xiàn)其品質(zhì)中占有很大的比重。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130~150 平米的三居室。? 戶型淄博市地產(chǎn)市場(chǎng)以二居、三居戶型為主。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，而不愿冒這方面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。36 / 107造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）淄博市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價(jià)便宜、售價(jià)較低，同時(shí)相關(guān)的管理維護(hù)費(fèi)用較低，成為淄博市民購房的首選。 那么本項(xiàng)目在綠化景觀方面的突破，將為本項(xiàng)目未來的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。開發(fā)商在開發(fā)的過程之中，對(duì)小區(qū)的綠化園林沒有足夠的重視，致使多數(shù)的小區(qū)沒有能夠體現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格的景觀，尤其是綠化景觀。同時(shí)綠地非常的零散，沒有大面積的綠化區(qū)域，無法形成綠化景觀。33 / 107? 綠化率物業(yè)名稱 總建面 綠化率巴黎春天 12 50%世紀(jì)花園 85 45%齊林家園 20 40%金信花園 4 40%恒生城市花園 12 40%蓮馨園 40%新空間花園 10 40%紫荊園 38%怡海世家 38%天立花園 8 38%荷香園 7 38%麗景翠園 8 35%富貴家園 5 30%盡管區(qū)域市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目容積率較低，但卻沒有帶來很高的綠化率。 產(chǎn)品分析 整體規(guī)劃容積率和綠化率是評(píng)價(jià)小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標(biāo)，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)。一些品質(zhì)較高的項(xiàng)目，價(jià)格也相應(yīng)抬高，如巴黎春天品質(zhì)最高，由此其性價(jià)比也是最低的。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖.1綜合品質(zhì)評(píng)定——綜合品質(zhì)項(xiàng)目名稱 綜合品質(zhì)巴黎春天 世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 環(huán) 境%項(xiàng) 目 配 套%物 業(yè) 管 理%戶 型%位 置 交 通%28 / 107荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 性能價(jià)格比項(xiàng)目性價(jià)比表物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價(jià) 銷售率 性價(jià)比新空間花園 1280 80% 金信花園 1498 85% 齊林家園 1700 80% 天立花園 1650 85% 29 / 107怡海世家 1690 80% 荷香園 1660 85% 富貴家園 1600 85% 蓮馨園 1600 80% 紫荊園 1850 80% 麗景翠園 1700 80% 恒生城市花園 1780 80% 瑞祥世紀(jì)花園 2100 80% 巴黎春天 2700 80% 注：性價(jià)比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)除以銷售價(jià)格乘以 1000可見，所有項(xiàng)目中，性價(jià)比最高的項(xiàng)目為新空間花園，性價(jià)比最低的項(xiàng)目為巴黎春天。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)淄博市各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，并將其量化，敝公司應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。此次的市場(chǎng)調(diào)查也覆蓋了本案地塊的周邊區(qū)域。所以區(qū)域市場(chǎng)界定為張店區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)， 具體劃定為：西起具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳泉路，南北方向由外環(huán)路到華光路。項(xiàng)目概況物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物業(yè)位置巴黎春天 京潤房地產(chǎn)綜合經(jīng)營開發(fā)有限公司 張店區(qū)華光路 123 號(hào)世紀(jì)花園 9 家公司聯(lián)合開發(fā) 世紀(jì)路與聯(lián)通路交叉口齊林家園 淄博眾信置業(yè)有限公司 四五路、昌國路交匯處紫荊園 中房集團(tuán)淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 張店區(qū)華光路 81 號(hào)怡海世家 青島麥迪紳集團(tuán)（淄博）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張店區(qū)世紀(jì)路北首天立花園 天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通大道與新西四路交26 / 107匯處荷香園 新達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 中潤大道與西五路交匯處東南角金信花園 金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中潤大道與西四路交匯處東南角恒生城市花園 恒生置業(yè)有限公司 聯(lián)通路與世紀(jì)路交匯處西南麗景翠園 山東創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 聯(lián)通路與西四路交匯處西南角富貴家園 華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通路北柳泉路口東 300米蓮馨園 圣亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通路中段西五路與聯(lián)通路交匯處向東 200 米新空間花園 山東新空間置業(yè)有限公司 開發(fā)區(qū)中路南側(cè)、市場(chǎng)界定淄博市房地產(chǎn)目前還處于起步階段，市場(chǎng)還不完善，每年的房地產(chǎn)總投資不到 20 億元，開復(fù)工面積只有 150 到 180 萬平方米，整個(gè)淄博市房地產(chǎn)還沒有形成規(guī)模，目前市場(chǎng)供應(yīng)量不大，項(xiàng)目數(shù)目也不是很多，彼此間差異也不大。、樣本選擇 按照淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，敝司對(duì)形成一定規(guī)模的在售項(xiàng)目進(jìn)行了全面的調(diào)研，剔除了一些規(guī)模較小、參考意義不大以及定向開發(fā)的項(xiàng)目，最終選取了 13 個(gè)項(xiàng)目做為分析的樣本，同時(shí)對(duì)樣本中的幾個(gè)具體的項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析。通過對(duì)淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項(xiàng)目的因素，運(yùn)用層次分析法（AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對(duì)于項(xiàng)目的影響程度。在對(duì)于市場(chǎng)基本情況的掌握之后，針對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素如何對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營銷經(jīng)驗(yàn)的引入，也會(huì)使淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來幾年中將會(huì)上漲。目前房地產(chǎn)投資僅占 GDP 的 1%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。按照市政府保持 10%左右的增長(zhǎng)目標(biāo)，2022 年淄博市的 GDP 將超過 850 億元，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力也將逐漸提高。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)目前淄博市正處于的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。總體而言，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，政府對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)也沒有完善的政策扶持和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，因此還需要經(jīng)過很長(zhǎng)一段時(shí)間才會(huì)比較完善的產(chǎn)業(yè)政策，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。但從總體上看，住宅二級(jí)市場(chǎng)還不夠活躍，住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。目前淄博市的住房二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)放開，其中公房上市反響很大，從市房地產(chǎn)交易中心了解，近兩年來所辦理的產(chǎn)權(quán)交易絕大部分是二手住房。 產(chǎn)業(yè)政策分析淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。國際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)22 / 107和靈活的投資方式，將使張店在未來的 510 年間，以百平方公里的城區(qū)面積和百萬的城市人口崛起于世。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點(diǎn)發(fā)展方向。 未來城市發(fā)展基建投入方面，政府將進(jìn)一步加大投入。由于城市規(guī)模小，城市邊緣離市中心不過幾公里，可以借用到市中心的一些整個(gè)城市的公用配套，不存在明顯的區(qū)域性。但隨著大量新建住宅區(qū)的出現(xiàn)，交通等條件的完善，城市較邊緣也會(huì)成為配套成熟的區(qū)域，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的條件和促進(jìn)的結(jié)果。21 / 107 配套設(shè)施據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級(jí)和地方政府機(jī)關(guān)等單位，建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。目前，張店區(qū)累計(jì)投資 12 億元用于城市建設(shè)，先后完成張店東南和西南外環(huán)路、世紀(jì)路、張周路、東四路、華光路、西六路、東二路、玉龍河、中潤大道等 30 多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)工程，這些道路建成以后將大大改善城市交通條件。 張店市政交通淄博市張店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。這幾年淄博市政府開始著手進(jìn)行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區(qū)的環(huán)境得到了改善。淄博是山東半島東西20 / 107向經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。2022 年，市政基礎(chǔ)建設(shè)投入 億元，比上一年增長(zhǎng) %，經(jīng)過大力投入，市容市貌有了明顯改觀，進(jìn)一步完善了城鎮(zhèn)功能，