【正文】 按房地產(chǎn)開發(fā)板塊可以分為江北核心板塊、新三江口板塊、洪塘板塊和慈城板塊。月銷售情況 售罄點(diǎn)評 東部新城第一個高尚住宅，緊鄰規(guī)劃寧波市政府，區(qū)位優(yōu)勢明顯客群情況 改善型客戶、投資客、公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員等 江北區(qū)位于寧波市區(qū)西北側(cè)，東南臨甬江與江東區(qū)相望，南瀕姚江，與海曙區(qū)、鄞州區(qū)連接，東北毗鄰鎮(zhèn)海區(qū)，西接余姚市。區(qū)內(nèi)雅戈?duì)栭_發(fā)的錦繡東城項(xiàng)目已經(jīng)售完，目前無在售項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2022 年下半年將陸續(xù)有新盤上市。三大中心、文化廣場和門戶區(qū)等一批領(lǐng)袖項(xiàng)目將使東部新城為寧波乃至更大范圍內(nèi)的標(biāo)志性區(qū)域；區(qū)域內(nèi)公路交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，規(guī)劃有輕軌 1 號線； 新城核心區(qū)是一綜合性城市新區(qū)，有多種土地使用類型，主要包括中等密度居住、行政辦公、商業(yè)金融業(yè)、混合使用、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、市政公用設(shè)施、特殊用地、公共綠地/開放空間、道路廣場等。區(qū)域內(nèi)首批高檔住宅小區(qū)已經(jīng)投入市場，隨著教育醫(yī)療、商務(wù)商業(yè)等功能的日益完善，東部新城的居住氛圍將逐漸濃厚。月銷售情況 高層住宅基本售罄點(diǎn)評 科技園區(qū)大盤，產(chǎn)品豐富，開發(fā)周期長，以改善型和豪宅為主 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告客群情況 改善型客戶為主 東部新城東部新城，位于寧波三江片區(qū)東面，西起世紀(jì)大道，南至鐵路，北至通途路，東至東外環(huán)，總用地面積約 平方公里，核心區(qū)面積 平方公里。區(qū)域在售房源降至低點(diǎn)，截止 3 月底可售量僅為 753 套， 萬平方米?？萍紙@區(qū)成交價格高位運(yùn)行圖：2022 年 8 月份以來科技園區(qū)商品住宅成交均價走勢1000011000120221300014000150001600017000180001900020220Aug09Sep09Oct09Nov09Dec09Jan10Feb10Mar10元 /元 元 元數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022 年 1 季度科技園區(qū)商品房成交價格較 2022 年年底小幅上漲，3 月份區(qū)域成交均價達(dá)17377 元/平方米。圖：科技園區(qū)平面圖 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告2022 年 8 月以來科技園區(qū) 萬平方米，需求 萬平方米，供求失衡圖：2022 年 8 月份以來科技園區(qū)供求走勢2022年 8月 份 以 來 科 技 園 區(qū) 供 求 走 勢02468101214Aug09Sep09 Oct09 Nov09Dec09 Jan10 Feb10 Mar10萬 平 方 米供 應(yīng) 面 積 成 交 面 積 供 求 比數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022 年 8 月以來科技園新增商品住宅供應(yīng)量為 萬平方米，成交面積為 萬平方米，區(qū)域需求旺盛，供求失衡。區(qū)域東西兩片規(guī)劃為“居住區(qū)” ，高新區(qū)作為緊鄰寧波市中心的最后生態(tài)居住版塊，該區(qū)居民主要由園區(qū)員工、市區(qū)拆遷安置居民和市區(qū)改善型居民構(gòu)成。月 銷售情況 1 期售罄、二期在售點(diǎn)評 項(xiàng)目擁有東錢湖稀缺湖景資源，是目前在售別墅檔次最高的別墅項(xiàng)目客群情況 外貿(mào)、私營企業(yè)主 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告 科技園區(qū)位于寧波城區(qū)東側(cè)，是新一輪城市發(fā)展的中心區(qū)域。)鄞州區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)產(chǎn)品類型主力戶型（平米）建面(萬平米)均價(元/平方米)開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā)商盛世天城 在售高層住宅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅3280、901418043050 170001 期：20221117 2 期：2022923 尾盤首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主奧克斯地產(chǎn) 金色水岸 在售高層住宅、情景花園洋房90、130170 30 180001 期 20226232 期 20228152 期售完，3 期待售首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主寧波萬科錢湖天地 在售高層酒店式公寓 3050 16000 20224101 期600 多套已去化 80%投資型為主，包括部分首次置業(yè)投資兼自住寧波市亞力山大置業(yè)金域華府 在售 高層住宅 120140 5 20765 2022920 尾房改善型置業(yè)為主寧波金盛置業(yè)東方灣邸 在售多層住宅、高層住宅、排屋別墅：258375；多層、高層：50180 100001 期：2022122 期：202261 期基本售罄改善型置業(yè)、公務(wù)員、企事業(yè)單位、外貿(mào)、私營企業(yè)主天亞房產(chǎn) 中海雍城世家 在售小高層、高層住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅85180 20220 2022320別墅基本售罄、高層在售改善型置業(yè)、公務(wù)員、企事業(yè)單位、外貿(mào)、私營企業(yè)主寧波中海和協(xié)置業(yè)發(fā)格蘭春天 在售別墅區(qū)、高層、多層聯(lián)排：220－2多層：58－90、高層：23 17500 3 期：202207 尾盤在售首次置業(yè)、改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營企業(yè)中高層寧波新紀(jì)元置業(yè) 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告100130都市華庭 在售小高層、高層、別墅小高層、高層 5090；別墅：27010 13500 2022111剩少量高層和別墅在售首次置業(yè)、改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營企業(yè)中高層雅戈?duì)栔脴I(yè) 卡納湖谷 在售 別墅 420520 13 30000起1 期：20220812 期：20229261 期售罄、二期在售外貿(mào)、私營企業(yè)主 華潤置地重點(diǎn)項(xiàng)目個案：盛世天城項(xiàng)目 盛世天城所在區(qū)域 鄞州區(qū)具體位置 鄞州新城區(qū)核心錢湖北路和貿(mào)城路交界處占地面積 202200 平方米建筑面積 500000 平方米建筑形態(tài) 單身公寓、高層住宅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅容積率 綠化率 30% 車位比 1：1戶數(shù) 4000開盤時間 1 期：2022111 2 期：2022923 裝修情況 住宅毛坯、單身公寓精裝修戶型情況單身公寓 3280 平方米、高層住宅 90180 平方米、別墅 180430 平方米開發(fā)商 奧克斯地產(chǎn) 物業(yè)管理費(fèi) 2 元/平方米2022 年 1 季度鄞州區(qū)商品住宅成交價格上漲明顯圖：2022 年 8 月份以來鄞州區(qū)商品住宅成交均價走勢100001202214000160001800020220Aug09 Sep09 Oct09 Nov09 Dec09 Jan10 Feb10 Mar10元 /元 元 元數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022 年 1 季度鄞州區(qū)商品房成交價格上漲明顯， 2 月份鄞州區(qū)商品房成交價格達(dá)到19850 元/平方米，3 月份成交價格有所回落，但仍處高位，達(dá)到 16811 元/平方米。由于鄞州區(qū)新城區(qū)建設(shè)起步較晚，近幾年來開發(fā)強(qiáng)度都較為大，盡管受 2022 年金融危機(jī)的沖擊，市場開工不足，但較其他區(qū)域，商品住宅供應(yīng)量仍較為充足。區(qū)域別墅均價在 30000 元/㎡左右。區(qū)域居民主要為本地原始居民，隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，東錢湖區(qū)域已經(jīng)成為寧波的富豪聚集區(qū)。區(qū)內(nèi)的東錢湖區(qū)域距寧波城１５公里，是浙江省著名的風(fēng)景名勝區(qū)。新城區(qū)居民主要由原有社區(qū)居民、區(qū)進(jìn)城定居居民、外來務(wù)工人員和企事業(yè)單位員工等。鄞州新城區(qū)位于寧波市區(qū)南端，具有便捷的海陸空交通和得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢。緊依寧波東、南、西三面。受 2022 年年底國家宏觀調(diào)控的影響，江東區(qū)商品住宅成交均價略有下滑，隨著市場對樓市政策的消化吸收，今年 3 月份成交價格反彈，3 月份成交均價達(dá) 21953 元/平方米，為歷來成交價格之最。截止 2022年 3 月底江東區(qū)商品住宅可售面積降至 448 套， 萬平方米，為歷來最低，區(qū)域供求矛盾 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告尖銳。 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告圖：寧波中心城江東片區(qū)規(guī)劃江東區(qū)連續(xù) 8 月無新增供應(yīng)，住宅供需矛盾尖銳圖：2022 年 8 月份以來江東區(qū)供求走勢Aug09Sep09Oct09Nov09Dec09Jan10Feb10Mar10萬 平 方 米供 應(yīng) 面 積 成 交 面 積 供 求 比數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院江東區(qū)自 2022 年 8 月以來無新增商品住宅供應(yīng)，而成交面積達(dá) 萬平方米，供求失衡。區(qū)內(nèi)寫字樓較多，住宅項(xiàng)目檔次偏中高端。區(qū)內(nèi)居民以原有社區(qū)居民、外來人員、企事業(yè)單位、外來務(wù)工人員和公司職員為主。月銷售情況3 期已售完，5 期尚未開盤點(diǎn)評 海曙區(qū)姚江南岸 110 萬方大盤，居住氛圍濃厚，周邊生活配套齊全，通達(dá)性好客群情況中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、政府事業(yè)單位人員、商貿(mào)私營業(yè)主、外貿(mào)企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo) 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告 江東區(qū)寧波城市向東發(fā)展的前沿，是寧波市重點(diǎn)建設(shè)的核心區(qū)和重點(diǎn)區(qū)，東臨北侖港，西含繁華三江口，北瀕高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南接市高教園區(qū)，總面積 平方公里，常住人口 萬。海曙區(qū)可售項(xiàng)目不多，房價受單個項(xiàng)目成交均價的影響較大，因此不能就此判定海曙區(qū)房價下滑，鑒于海曙區(qū)地段的稀缺和高價值，未來該區(qū)房價有進(jìn)一步上漲的可能。 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告成交均價高位運(yùn)行圖：2022 年 8 月份以來海曙區(qū)商品住宅成交均價走勢100001202214000160001800020220Aug09Sep09Oct09Nov09Dec09Jan10Feb10Mar10元 /元 元 元數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022 年 8 月份以來，海曙區(qū)商品住宅成交均價高位運(yùn)行。受土地供應(yīng)和拆遷安置成本高等因素的制約，海曙區(qū)商品房住宅項(xiàng)目稀缺。產(chǎn)品以高端寫字樓、商業(yè)中心、高端住宅、公寓物業(yè)為主，品質(zhì)較高，憑借地段的稀缺性，項(xiàng)目價位較高，商品住宅售價在 18000 元/平方米左右。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度較低，主要以舊城改造為主。轄區(qū)內(nèi)有鐵路客運(yùn)站、汽車南站、滬杭甬高速公路，距寧波櫟社機(jī)場僅 8公里，與寧波港客運(yùn)站僅一橋之隔，交通十分便利。寧波市委、市政府所在地，是寧波市政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。老城區(qū)，多為舊城改造，出讓土地多為金融、商業(yè)用地隨著城市的發(fā)展和“中提升”戰(zhàn)略的實(shí)施，區(qū)域的城市核心地位不斷加強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)品多寫字樓，住宅產(chǎn)品多為城市豪宅，豪宅主力面積為 180250 平方米 寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報告中心江東區(qū)城市向東發(fā)展的前沿地帶，寧波市重點(diǎn)建設(shè)的核心區(qū)和重點(diǎn)區(qū)區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，08 年占生產(chǎn)總值的 %；金融業(yè)集聚發(fā)展態(tài)勢明顯區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目較為稀缺，多為商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目靠近東部新城和科技園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯住宅項(xiàng)目多精裝城市豪宅，產(chǎn)品檔次較高鄞州區(qū)寧波市三江片的重要組成部分區(qū)制造業(yè)發(fā)達(dá) 鄞州中心區(qū)為近年來市區(qū)開發(fā)強(qiáng)度較大的區(qū)域之一鄞州區(qū)腹地大，可開發(fā)用地多中心區(qū)普通住宅供應(yīng)量較大，主力面積 70180 平方米；別墅集中于東錢湖，套面積多為 250350 平方米科技園區(qū)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)集中 區(qū)域靠近東部新城，住宅開發(fā)強(qiáng)度逐漸加大區(qū)域高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，且靠近東部新城，區(qū)位優(yōu)勢明顯區(qū)域住宅產(chǎn)品多為改善型，主力面積為 110140 平方米東部新城寧波未來中心商務(wù)和行政辦公為核心的綜合性城市新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)金融、貿(mào)易服務(wù)、會議展覽、行政管理、公共文化等城市功能，并配套完善生活居住、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂等設(shè)施目前正在開發(fā)建設(shè)，在售住宅項(xiàng)目少；已售項(xiàng)目有雅戈?duì)栧\繡東城，2022 年下半年將陸續(xù)有新項(xiàng)目開盤該區(qū)是寧波市政府打造的新城，城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域已售項(xiàng)目的產(chǎn)品戶型主力戶型為 90140 平方米 海曙區(qū)寧波市中心，東臨奉化江，北瀕余姚江，西南與鄞州接壤。本項(xiàng)目位于江北區(qū)，因此本報告將對城市核心區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)研究。 熱點(diǎn)成交土地排行表：2022 年寧波土地成交總價 TOP10 (除工業(yè)、倉儲)排名 地塊名稱區(qū)域 用途面積(萬平方米)成交總價(萬元)樓面價(元/平方米)容積率（≤） 溢價率 競得單位 交易時間1 鄞州新城區(qū)廟堰4 號地塊鄞州區(qū)住宅 230701 13765 %寧波康園房地產(chǎn)有限公司(榮安集團(tuán))202212142鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè) 14 號地塊鎮(zhèn)海區(qū)商住 219200 6023 2 %寧波建材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022973 寧波高新區(qū)研發(fā)區(qū) 2地塊高新區(qū)