【正文】 鄞州新城區(qū)已經(jīng)成為新寧波人首選的居住地之一，目前區(qū)域普通住宅房價為 16000 元/㎡。區(qū)內(nèi)的東錢湖區(qū)域距寧波城１５公里，是浙江省著名的風景名勝區(qū)。依托這一近郊山水資源，成為一個寧波別墅聚集區(qū)。區(qū)域居民主要為本地原始居民，隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，東錢湖區(qū)域已經(jīng)成為寧波的富豪聚集區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了雅戈爾、華潤、恒元和中海等大批知名開發(fā)商。區(qū)域別墅均價在 30000 元/㎡左右。 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告圖：鄞州新城區(qū)綠地規(guī)劃圖：鄞州東錢湖用地規(guī)劃 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告鄞州區(qū)需求旺盛，供應略顯不足圖：2022 年 8 月份以來鄞州區(qū)供求走勢0510152025Aug09 Sep09 Oct09 Nov09 Dec09 Jan10 Feb10 Mar10萬 平 方 米供 應 面 積 成 交 面 積 供 求 比數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022 年 8 月以來鄞州區(qū)新增商品住宅供應量為 萬平方米，成交面積為 萬平方米，區(qū)域需求旺盛，供應略顯不足。由于鄞州區(qū)新城區(qū)建設起步較晚，近幾年來開發(fā)強度都較為大，盡管受 2022 年金融危機的沖擊，市場開工不足，但較其他區(qū)域，商品住宅供應量仍較為充足。受國家宏觀調控的影響，2022 年年底以來商品房需求量有所降級，但進入 3 月份，需求量有所回升。2022 年 1 季度鄞州區(qū)商品住宅成交價格上漲明顯圖：2022 年 8 月份以來鄞州區(qū)商品住宅成交均價走勢100001202214000160001800020220Aug09 Sep09 Oct09 Nov09 Dec09 Jan10 Feb10 Mar10元 /元 元 元數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022 年 1 季度鄞州區(qū)商品房成交價格上漲明顯， 2 月份鄞州區(qū)商品房成交價格達到19850 元/平方米，3 月份成交價格有所回落，但仍處高位，達到 16811 元/平方米。 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告(根據(jù)我們監(jiān)測，2 月份成交價格直逼 20220 元/平方米，是系東錢湖區(qū)域別墅豪宅的成交有關，3 月份回落的價格比較能代表市場真實的均價，進入 2022 年 1 季度鄞州區(qū)商品住宅價格暴漲，普通住宅價格在售均價亦有 16000 元/平方米左右，相比 2022 年年底漲價幅度達 40005000 元/平方米。)鄞州區(qū)典型項目項目名稱銷售狀態(tài)產(chǎn)品類型主力戶型（平米）建面(萬平米)均價(元/平方米)開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā)商盛世天城 在售高層住宅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅3280、901418043050 170001 期：20221117 2 期：2022923 尾盤首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主奧克斯地產(chǎn) 金色水岸 在售高層住宅、情景花園洋房90、130170 30 180001 期 20226232 期 20228152 期售完，3 期待售首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主寧波萬科錢湖天地 在售高層酒店式公寓 3050 16000 20224101 期600 多套已去化 80%投資型為主，包括部分首次置業(yè)投資兼自住寧波市亞力山大置業(yè)金域華府 在售 高層住宅 120140 5 20765 2022920 尾房改善型置業(yè)為主寧波金盛置業(yè)東方灣邸 在售多層住宅、高層住宅、排屋別墅：258375；多層、高層：50180 100001 期：2022122 期：202261 期基本售罄改善型置業(yè)、公務員、企事業(yè)單位、外貿(mào)、私營企業(yè)主天亞房產(chǎn) 中海雍城世家 在售小高層、高層住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅85180 20220 2022320別墅基本售罄、高層在售改善型置業(yè)、公務員、企事業(yè)單位、外貿(mào)、私營企業(yè)主寧波中海和協(xié)置業(yè)發(fā)格蘭春天 在售別墅區(qū)、高層、多層聯(lián)排：220－2多層：58－90、高層：23 17500 3 期：202207 尾盤在售首次置業(yè)、改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營企業(yè)中高層寧波新紀元置業(yè) 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告100130都市華庭 在售小高層、高層、別墅小高層、高層 5090；別墅：27010 13500 2022111剩少量高層和別墅在售首次置業(yè)、改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營企業(yè)中高層雅戈爾置業(yè) 卡納湖谷 在售 別墅 420520 13 30000起1 期：20220812 期：20229261 期售罄、二期在售外貿(mào)、私營企業(yè)主 華潤置地重點項目個案：盛世天城項目 盛世天城所在區(qū)域 鄞州區(qū)具體位置 鄞州新城區(qū)核心錢湖北路和貿(mào)城路交界處占地面積 202200 平方米建筑面積 500000 平方米建筑形態(tài) 單身公寓、高層住宅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅容積率 綠化率 30% 車位比 1：1戶數(shù) 4000開盤時間 1 期：2022111 2 期：2022923 裝修情況 住宅毛坯、單身公寓精裝修戶型情況單身公寓 3280 平方米、高層住宅 90180 平方米、別墅 180430 平方米開發(fā)商 奧克斯地產(chǎn) 物業(yè)管理費 2 元/平方米月銷售情況 尾盤在售點評鄞州新城區(qū)住宅大盤，依托新城區(qū)配套，居住氛圍濃厚，交通便利客群情況 首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告重點項目個案：卡納湖谷項目 卡納湖谷所在區(qū)域 鄞州區(qū)具體位置 東錢湖旅游渡假區(qū)環(huán)湖南路 288 號占地面積 317155 平方米建筑面積 130000 平方米建筑形態(tài) 別墅容積率 綠化率 35%車位比 每戶雙車位戶數(shù) 400 余戶開盤時間 1 期：20220812 期：2022926裝修情況 毛坯戶型情況 一期主力 250280 平方米；開發(fā)商 華潤置地（寧波）有限公司 物業(yè)管理費 元/平方米月 銷售情況 1 期售罄、二期在售點評 項目擁有東錢湖稀缺湖景資源，是目前在售別墅檔次最高的別墅項目客群情況 外貿(mào)、私營企業(yè)主 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告 科技園區(qū)位于寧波城區(qū)東側，是新一輪城市發(fā)展的中心區(qū)域。具有四通八達的交通網(wǎng)絡，交通十分便利。區(qū)域東西兩片規(guī)劃為“居住區(qū)” ，高新區(qū)作為緊鄰寧波市中心的最后生態(tài)居住版塊，該區(qū)居民主要由園區(qū)員工、市區(qū)拆遷安置居民和市區(qū)改善型居民構成。在住宅銷售價格上越來越接近寧波市區(qū)，并且在品質塑造上有超過市區(qū)樓盤之勢，目前區(qū)域房價在18000 元/平方米左右。圖：科技園區(qū)平面圖 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告2022 年 8 月以來科技園區(qū) 萬平方米，需求 萬平方米，供求失衡圖：2022 年 8 月份以來科技園區(qū)供求走勢2022年 8月 份 以 來 科 技 園 區(qū) 供 求 走 勢02468101214Aug09Sep09 Oct09 Nov09Dec09 Jan10 Feb10 Mar10萬 平 方 米供 應 面 積 成 交 面 積 供 求 比數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022 年 8 月以來科技園新增商品住宅供應量為 萬平方米，成交面積為 萬平方米，區(qū)域需求旺盛，供求失衡?？萍紙@區(qū)商品住宅供應量在 2022 年 10 月份集中供應，其他各月均無新增供應?？萍紙@區(qū)成交價格高位運行圖：2022 年 8 月份以來科技園區(qū)商品住宅成交均價走勢1000011000120221300014000150001600017000180001900020220Aug09Sep09Oct09Nov09Dec09Jan10Feb10Mar10元 /元 元 元數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022 年 1 季度科技園區(qū)商品房成交價格較 2022 年年底小幅上漲，3 月份區(qū)域成交均價達17377 元/平方米?？萍紙@區(qū)靠近東部新城，區(qū)域優(yōu)勢明顯，為改善型客戶的首先之地。區(qū)域在售房源降至低點，截止 3 月底可售量僅為 753 套， 萬平方米。 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告科技園區(qū)典型項目項目名稱銷售狀態(tài)產(chǎn)品類型主力戶型（平米）建面(萬平米)均價元/平米開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā)商皇冠花園 在售 高層住宅7590、10014070 180001 期：202242 期：2022103 期：預計2022101 期售罄，2 期尾盤在售改善型客戶，主要來自江東區(qū)寧波太平洋實業(yè)有限公司江南一品 在售酒店式公寓、寫字樓、商鋪、高層住宅、別墅37816022038 235002 期：202212 單身公寓預計 2022 年5 月開盤高層住宅基本售罄改善型客戶為主寧波興普房產(chǎn)有限公司重點項目個案：江南一品項目 江南一品所在區(qū)域 科技園區(qū)具體位置 科技園區(qū)北靠江南路、南臨新暉路、西依楊木碶\路占地面積 220220 平方米建筑面積 380000 平方米建筑形態(tài) 酒店式公寓、寫字樓 商鋪、高層住宅容積率 綠化率 35%車位比 1：1戶數(shù) —開盤時間 2 期：20221209裝修情況 毛坯 戶型情況 —開發(fā)商 寧波興普房產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理費 元/平方米月銷售情況 高層住宅基本售罄點評 科技園區(qū)大盤，產(chǎn)品豐富，開發(fā)周期長，以改善型和豪宅為主 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告客群情況 改善型客戶為主 東部新城東部新城，位于寧波三江片區(qū)東面，西起世紀大道，南至鐵路，北至通途路，東至東外環(huán)，總用地面積約 平方公里，核心區(qū)面積 平方公里。是寧波未來城市的商務與市政中心，又是現(xiàn)代風尚區(qū)與文化交匯的結點。區(qū)域內(nèi)首批高檔住宅小區(qū)已經(jīng)投入市場，隨著教育醫(yī)療、商務商業(yè)等功能的日益完善，東部新城的居住氛圍將逐漸濃厚。東部新城計劃投資 500 億元，建筑規(guī)模達到 500 萬平方米。三大中心、文化廣場和門戶區(qū)等一批領袖項目將使東部新城為寧波乃至更大范圍內(nèi)的標志性區(qū)域；區(qū)域內(nèi)公路交通網(wǎng)絡發(fā)達，規(guī)劃有輕軌 1 號線； 新城核心區(qū)是一綜合性城市新區(qū)，有多種土地使用類型，主要包括中等密度居住、行政辦公、商業(yè)金融業(yè)、混合使用、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、市政公用設施、特殊用地、公共綠地/開放空間、道路廣場等。其中，居住、商業(yè)、公共設施等各類可開發(fā)用地占總用地%，道路、水系、綠化等開放空間占總用地 %。區(qū)內(nèi)雅戈爾開發(fā)的錦繡東城項目已經(jīng)售完，目前無在售項目，預計 2022 年下半年將陸續(xù)有新盤上市。 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告圖：寧波東部新城核心區(qū)規(guī)劃圖東部新城典型項目項目名稱銷售狀態(tài)產(chǎn)品類型主力戶型（平方米）建面(萬平方米)均價(元/平方米)開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā) 商錦繡東城在售高層、小高層90140 28 18000 1 期：2022122 期：20225 售罄改善型客戶、投資客、公務員、企事業(yè)單位工作人員等寧波雅戈爾新城置業(yè)重點項目個案：錦繡東城項目 錦繡東城所在區(qū)域 東部新城具體位置 江東民安路以南,新楊木碶河以西,河清路以東 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告占地面積 95000 平方米建筑面積 280000 平方米建筑形態(tài) 高層、小高層容積率 綠化率 30%車位比 1：戶數(shù) 1800開盤時間 1 期：20221202 、2 期：2022522裝修情況 毛坯戶型情況 90140開發(fā)商 寧波雅戈爾新城置業(yè)物業(yè)管理費 元/平方米月銷售情況 售罄點評 東部新城第一個高尚住宅，緊鄰規(guī)劃寧波市政府，區(qū)位優(yōu)勢明顯客群情況 改善型客戶、投資客、公務員、企事業(yè)單位工作人員等 江北區(qū)位于寧波市區(qū)西北側，東南臨甬江與江東區(qū)相望，南瀕姚江，與海曙區(qū)、鄞州區(qū)連接，東北毗鄰鎮(zhèn)海區(qū)，西接余姚市。全區(qū)面積 208 平方公里,戶籍人口 23 萬，是寧波市最大的中心城 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告區(qū)。按房地產(chǎn)開發(fā)板塊可以分為江北核心板塊、新三江口板塊、洪塘板塊和慈城板塊。江北主城區(qū)是寧波老城區(qū)之一，區(qū)內(nèi)多特殊用地（東海艦隊所屬用地） ，且大部在機場建筑限高內(nèi)，區(qū)域城市