【正文】 規(guī)模效應，共同打造該區(qū)域。不利因素：周邊生活配套無，處于規(guī)劃階段；整體資金投入量較大，有一定未知風險；首次嘗試此類項目，運營經驗及人力欠缺；四、項目前期進展概況通過與秦皇島市政府及北戴河新區(qū)政府的多次談判與溝通，我公司選定的地塊面積、四至范圍，已取得政府的一致意見?？蚣苄缘暮献鲄f(xié)議草案內容也經雙方修改后定稿。同時根據秦皇島市政府要求，進行項目整體規(guī)劃設計、功能分區(qū)等工作的前期準備，如完成協(xié)議簽署，可以展開。五、成本預測打造國內領先、國際知名的集休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的頤養(yǎng)、旅游、高品味生活的功能新城?？偼顿Y約300億元。北戴河新區(qū)七里海地塊項目采取統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)的模式建設，預計全部建設周期為8年。乙方在獲得項目土地使用權后半年內部分項目開工。一期高爾夫球場、五星級酒店、運動中心力爭開工后兩年內局部投入使用；健康管理中心、游艇俱樂部、主題商業(yè)街、五星級影院等休閑配套設施及建筑力爭在四年內建設完成；頂級老年頤養(yǎng)山莊、世界建筑博覽園等項目同期開工，分批建設；全部項目力爭在2018年12月31日前完成。第五部分 項目市場展望及未來價值一、定位定位打造國內領先、國際知名的集休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的頤養(yǎng)、旅游、高品味生活的功能新城。三項原則原則1：北戴河擁有中國北方頂級的旅游資源，新機場建設已經獲得批準，本項目定位為新區(qū)規(guī)劃建設的樣板項目，充分發(fā)揮這些資源優(yōu)勢，迅速將北戴河新區(qū)的發(fā)展帶動起來，使北戴河重新煥發(fā)青春，再次成為中國乃至國際最知名的旅游、度假、療養(yǎng)勝地。 原則2：本項目將嚴格秉承“人文生態(tài)立區(qū)、高端業(yè)態(tài)興區(qū)”原則，堅持走高端發(fā)展之路，引入國際高端旅游項目開發(fā)、管理理念，在進一步體現新區(qū)規(guī)劃原則的基礎上，做到高標準開發(fā)、高水平建設，國際化管理。打造四季旅游品牌，弱化秦皇島度假避暑的觀點，樹立常年旅游的意識，努力謀劃春夏秋冬四季旅游項目。原則3：本項目立意打造成為國家級生態(tài)示范城 ，對區(qū)域內原有的濕地、森林、植被進行保護性開發(fā)。堅持做到“既對當前負責，更對長遠發(fā)展負責，既對經濟發(fā)展負責，也對社會事業(yè)發(fā)展負責，更對生態(tài)保護負責”。 二、項目建設目標項目可持續(xù)發(fā)展政府、開發(fā)企業(yè)、當地民眾、消費群體多方共贏政府：? 通過項目開發(fā)帶動北戴河新區(qū)區(qū)域全面啟動? 產業(yè)結構升級：提升旅游業(yè)，帶動配套產業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定? 國際綜合度假區(qū)，提高北戴河旅游度假業(yè)競爭力，提升北戴河地區(qū)知名度開發(fā)企業(yè)：? 項目的整體開發(fā)，合理的綜合地價，能給公司帶來巨大的收益，公司大塊的土地儲備，與政府一次性簽約，解決以后政策風險。? 能夠進行公司在養(yǎng)老、候鳥度假及旅游地產等方向上的實踐性探索。? 擴大社會影響力，成為更加卓越的企業(yè)公民當地民眾：? 借助項目開發(fā)實現職業(yè)轉移與提升，在項目中獲得就業(yè)機會? 旅游配套產業(yè)的發(fā)展，促進當地居民收入水平? 旅游產業(yè)的發(fā)展對人才的要求，將加速當地基礎教肓與職業(yè)教肓的發(fā)展，實現當地人綜合素質的提升消費群體：? 旅游購物，為當地創(chuàng)造稅收? 置業(yè)，為客戶高品質居住環(huán)境? 享受服務，為本地居民增加收入開發(fā)和生態(tài)——在開發(fā)中保護，在保護中開發(fā)水系保護：尊重本地自然生態(tài)條件，采取適宜手段構筑以多級水系、綠色網絡為骨架的復合生態(tài)水系統(tǒng)植被保護：開發(fā)過程中加強植被保護力度。在相關規(guī)劃地區(qū)根據需要人工增加植被開發(fā)強度控制：按生態(tài)環(huán)境的現狀，實行不同開發(fā)強度分配綠色建筑：建筑工程選材注重環(huán)保功能，建設“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假小區(qū)，增加太陽能、風能的利用給排水系統(tǒng)及垃圾處理系統(tǒng)：建立先進的污水處理與垃圾處理系統(tǒng)，保障綠色環(huán)境打造精品樣板，促進區(qū)域整體標準的提升216。 頤養(yǎng)、療養(yǎng)區(qū)高端檢測中心——國際一流的面向高端人群的檢測中心，提供全方位高端療養(yǎng)保健服務，設有國際一流的檢驗、檢測設備，提供療養(yǎng)、健康監(jiān)測服務。冥想頤養(yǎng)中心——為顧客提供一個放松心靈的環(huán)境，設計以幽靜方式為主，提供獨立的私人空間，顧客在這里可以冥想、靜思來放松身心216。 運動、娛樂、觀光區(qū)海水室內娛樂中心——高端室內游樂中心，采用世界先進的水循環(huán)處理系統(tǒng)，打造一所大型海洋游樂園沙灘公園——廣闊的海洋，優(yōu)質的沙灘，絕美的奇觀，依托國內獨有的海濱特色沙漠風情景觀，打造國內功能全、游樂項目多的主題沙灘公園。設有海濱沙漠風情樂園、海濱浴場、沙灘排球、沙地摩托、海濱垂釣等多種娛樂項目帆船游艇碼頭——集專業(yè)碼頭、游艇泊位、干船塢、修船塢、帆船下水坡道、加油站、運動員公寓、會展中心、俱樂部會所、健康休閑會館、中西餐廳、標準客房等配套設施于一體，可供訓練、比賽使用沙灘公園——廣闊的海洋，優(yōu)質的沙灘，絕美的奇觀，打造國內功能最全、游樂項目最多的沙灘公園。設有海濱浴場、海濱沙漠風情、沙灘排球、沙地摩托等多種娛樂項目主題公園—世界建筑博覽園——匯集世界頂級建筑師的經典設計，體現不同地區(qū)的建筑文化，包括中式建筑、法式建筑、德式建筑、地中海風格建筑、歐美風格建筑等多種建筑形式。同時設有宗教服務區(qū)，為佛教、基督教、伊斯蘭教的信仰者提供朝拜之所高爾夫球場——以國際化標準設計，設有9洞、18洞、36洞國際標準高爾夫球場，能滿足日常休閑運動、各項賽事的要求，打造國內頂尖的高爾夫球場地216。 配套區(qū)高爾夫別墅——將別墅與高爾夫完美的結合，融合了海岸、綠地的天然優(yōu)勢，優(yōu)秀的房屋設計，使其功能性與實用性很好的結合，是尊貴和地位的象征情景洋房——傳統(tǒng)中式與現代建筑的完美結合，園林的綠化設計，低層建筑，極大的提升了房屋本身的舒適度世界建筑博覽園居住區(qū)——通過以上種種齊全的基礎設施配備，給客戶打造一處高品質的居住生活區(qū)。會所——集商務、社交、休閑、娛樂為一體的高級商務休閑場所，會所擁有“數碼辦公室”、“超功能會議室”及“中庭酒吧、茶藝居、紅酒房”等五大服務模塊：以智能、舒適、專業(yè)的設施設備為來自城市中堅階層的賓客提供全方位的服務 五星級影院——將電影與購物、娛樂、休閑、餐飲完美的融合，結合了北美的細膩和歐洲的大氣，所有設計和細節(jié)都充滿專業(yè)化及人性化，能最大限度地滿足了影迷的舒適度需求 商業(yè)街——集購物、特色餐飲、酒吧、休憩于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，提供方便、快捷的消費服務，不僅有海濱特色旅游商品，還有國際知名品牌二、策略 政府：支持、引導、督管242。旅游療養(yǎng)產業(yè)、高端居住 242。 242。旅游、商業(yè)、文化、療養(yǎng)、度假、餐飲、地產、奢侈品……結合秦皇島政府大旅游立市的原則和北戴河新區(qū)地域特色，在政府的引導和大力支持下，此項目以旅游療養(yǎng)及相關產業(yè)為主導，建設一個復合性功能齊全的特色新城，拉動以休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的一個巨大前景的產業(yè)鏈。第六部分：綜合分析與建議（一）SWOT分析優(yōu)勢216。 面積：秦皇島市超大面積土地，縱觀全國的土地市場少有的土地市場，絕佳的自然資源，利于整體規(guī)劃開發(fā)。216。 土地儲備：公司大塊的土地儲備，與政府一次性簽約，解決以后政策風險。216。 地政關系良好：主管領導了解和熟悉公司，對項目推進合作態(tài)度積極。216。 地產開發(fā)為主運作：符合公司發(fā)展戰(zhàn)略劣勢216。 資金壓力：整體資金投入量較大，項目操作和運營周期較長，有一定的資金壓力和運營壓力。216。 首次介入：公司首次介入此類項目，規(guī)劃設計及運營都需要迅速學習，還需補充旅游策劃、高爾夫運營等相關專業(yè)人才。機會216。 秦皇島大旅游立市策略：省、市兩級政府態(tài)度鮮明、政策傾斜。216。 實力企業(yè)共同打造：沿海各項目同時起步，共同打造，容易形成規(guī)模，出整體效應。國華置業(yè)及河北省建投等幾個大企業(yè)的介入，能夠實現共同打造。216。 新業(yè)態(tài)嘗試：能夠進行公司在養(yǎng)老、候鳥度假及旅游地產等方向上的實踐性探索。威脅216。 配套：項目基本處于規(guī)劃階段，周邊配套有待完善；216。 市場風險：由于建設進度問題，營造項目整體氛圍難度加大，如何控制項目市場培育期是今后經營重點；216。 政府投入：基礎配套設施建設周期較長也是影響此項目的因素之一，可能會參與部分BT項目建設。（二）結論 此項目潛力巨大，但也是機遇與挑戰(zhàn)共存，一流的自然資源與良好的地政關系是支撐項目全盤規(guī)劃整體操作的基礎性優(yōu)勢；但是首次嘗試所面臨的運營經驗匱乏及缺少專業(yè)人員也給項目的操作帶來了不確定性風險。在如今的市場形勢下，能夠通過框架協(xié)議綁定超大優(yōu)質地塊的機會已經越來越少，此項目從中國地產大環(huán)境和公司長遠利益考慮，符合公司的發(fā)展方向，同時也是公司嘗試多種業(yè)態(tài)探索、綜合發(fā)展的良好機會。 對于這塊具有稀缺性自然環(huán)境資源的土地，發(fā)展部認為符合公司未來戰(zhàn)略發(fā)展需求，建議進行項目操作。發(fā)展部201035能人士的50個習慣 在行動前設定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。”現實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設定目標，而是設定了目標才成功。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。 發(fā)現問題關鍵 在許多領導者看來，高效能人士應當具備的最重要的能力就是發(fā)現問題關鍵能力，因為這是通向問題解決的必經之路。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口 美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關鍵。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現正確的事情為止。 運假公濟私,那么你要嘗試學習如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個習慣 在行動前設定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋?！爆F實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設定目標，而是設定了目標才成功。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。 發(fā)現問題關鍵 在許多領導者看來，高效能人士應當具備的最重要的能力就是發(fā)現問題關鍵能力，因為這是通向問題解決的必經之路。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。” 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口 美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關鍵。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現正確的事情為止。 運假公濟私,那么你要嘗試學習如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個習慣 在行動前設定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋?！爆F實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設定目標，而是設定了目標才成功。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。 發(fā)現問題關鍵 在許多領導者看來，高效能人士應當具備的最重要的能力就是發(fā)現問題關鍵能力，因為這是通向問題解決的必經之路。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口 美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關鍵。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思