【正文】 規(guī)模效應(yīng)，共同打造該區(qū)域。不利因素：周邊生活配套無，處于規(guī)劃階段；整體資金投入量較大，有一定未知風(fēng)險(xiǎn)；首次嘗試此類項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及人力欠缺；四、項(xiàng)目前期進(jìn)展概況通過與秦皇島市政府及北戴河新區(qū)政府的多次談判與溝通，我公司選定的地塊面積、四至范圍，已取得政府的一致意見?？蚣苄缘暮献鲄f(xié)議草案內(nèi)容也經(jīng)雙方修改后定稿。同時(shí)根據(jù)秦皇島市政府要求，進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能分區(qū)等工作的前期準(zhǔn)備，如完成協(xié)議簽署，可以展開。五、成本預(yù)測(cè)打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際知名的集休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運(yùn)動(dòng)、高檔居住于一體的頤養(yǎng)、旅游、高品味生活的功能新城?？偼顿Y約300億元。北戴河新區(qū)七里海地塊項(xiàng)目采取統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)的模式建設(shè)，預(yù)計(jì)全部建設(shè)周期為8年。乙方在獲得項(xiàng)目土地使用權(quán)后半年內(nèi)部分項(xiàng)目開工。一期高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)酒店、運(yùn)動(dòng)中心力爭(zhēng)開工后兩年內(nèi)局部投入使用；健康管理中心、游艇俱樂部、主題商業(yè)街、五星級(jí)影院等休閑配套設(shè)施及建筑力爭(zhēng)在四年內(nèi)建設(shè)完成；頂級(jí)老年頤養(yǎng)山莊、世界建筑博覽園等項(xiàng)目同期開工，分批建設(shè)；全部項(xiàng)目力爭(zhēng)在2018年12月31日前完成。第五部分 項(xiàng)目市場(chǎng)展望及未來價(jià)值一、定位定位打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際知名的集休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運(yùn)動(dòng)、高檔居住于一體的頤養(yǎng)、旅游、高品味生活的功能新城。三項(xiàng)原則原則1：北戴河擁有中國(guó)北方頂級(jí)的旅游資源，新機(jī)場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，本項(xiàng)目定位為新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的樣板項(xiàng)目，充分發(fā)揮這些資源優(yōu)勢(shì)，迅速將北戴河新區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)起來，使北戴河重新煥發(fā)青春，再次成為中國(guó)乃至國(guó)際最知名的旅游、度假、療養(yǎng)勝地。 原則2：本項(xiàng)目將嚴(yán)格秉承“人文生態(tài)立區(qū)、高端業(yè)態(tài)興區(qū)”原則，堅(jiān)持走高端發(fā)展之路，引入國(guó)際高端旅游項(xiàng)目開發(fā)、管理理念，在進(jìn)一步體現(xiàn)新區(qū)規(guī)劃原則的基礎(chǔ)上，做到高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)、高水平建設(shè)，國(guó)際化管理。打造四季旅游品牌，弱化秦皇島度假避暑的觀點(diǎn)，樹立常年旅游的意識(shí)，努力謀劃春夏秋冬四季旅游項(xiàng)目。原則3：本項(xiàng)目立意打造成為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范城 ，對(duì)區(qū)域內(nèi)原有的濕地、森林、植被進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)。堅(jiān)持做到“既對(duì)當(dāng)前負(fù)責(zé)，更對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)責(zé)，既對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展負(fù)責(zé)，也對(duì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展負(fù)責(zé)，更對(duì)生態(tài)保護(hù)負(fù)責(zé)”。 二、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展政府、開發(fā)企業(yè)、當(dāng)?shù)孛癖姟⑾M(fèi)群體多方共贏政府：? 通過項(xiàng)目開發(fā)帶動(dòng)北戴河新區(qū)區(qū)域全面啟動(dòng)? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)：提升旅游業(yè)，帶動(dòng)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定? 國(guó)際綜合度假區(qū)，提高北戴河旅游度假業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提升北戴河地區(qū)知名度開發(fā)企業(yè)：? 項(xiàng)目的整體開發(fā)，合理的綜合地價(jià)，能給公司帶來巨大的收益，公司大塊的土地儲(chǔ)備，與政府一次性簽約，解決以后政策風(fēng)險(xiǎn)。? 能夠進(jìn)行公司在養(yǎng)老、候鳥度假及旅游地產(chǎn)等方向上的實(shí)踐性探索。? 擴(kuò)大社會(huì)影響力，成為更加卓越的企業(yè)公民當(dāng)?shù)孛癖姡? 借助項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)職業(yè)轉(zhuǎn)移與提升，在項(xiàng)目中獲得就業(yè)機(jī)會(huì)? 旅游配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨? 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)人才的要求，將加速當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)教肓與職業(yè)教肓的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝司C合素質(zhì)的提升消費(fèi)群體：? 旅游購(gòu)物，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造稅收? 置業(yè)，為客戶高品質(zhì)居住環(huán)境? 享受服務(wù)，為本地居民增加收入開發(fā)和生態(tài)——在開發(fā)中保護(hù)，在保護(hù)中開發(fā)水系保護(hù)：尊重本地自然生態(tài)條件，采取適宜手段構(gòu)筑以多級(jí)水系、綠色網(wǎng)絡(luò)為骨架的復(fù)合生態(tài)水系統(tǒng)植被保護(hù)：開發(fā)過程中加強(qiáng)植被保護(hù)力度。在相關(guān)規(guī)劃地區(qū)根據(jù)需要人工增加植被開發(fā)強(qiáng)度控制：按生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀，實(shí)行不同開發(fā)強(qiáng)度分配綠色建筑：建筑工程選材注重環(huán)保功能，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假小區(qū)，增加太陽(yáng)能、風(fēng)能的利用給排水系統(tǒng)及垃圾處理系統(tǒng)：建立先進(jìn)的污水處理與垃圾處理系統(tǒng)，保障綠色環(huán)境打造精品樣板，促進(jìn)區(qū)域整體標(biāo)準(zhǔn)的提升216。 頤養(yǎng)、療養(yǎng)區(qū)高端檢測(cè)中心——國(guó)際一流的面向高端人群的檢測(cè)中心，提供全方位高端療養(yǎng)保健服務(wù)，設(shè)有國(guó)際一流的檢驗(yàn)、檢測(cè)設(shè)備，提供療養(yǎng)、健康監(jiān)測(cè)服務(wù)。冥想頤養(yǎng)中心——為顧客提供一個(gè)放松心靈的環(huán)境，設(shè)計(jì)以幽靜方式為主，提供獨(dú)立的私人空間，顧客在這里可以冥想、靜思來放松身心216。 運(yùn)動(dòng)、娛樂、觀光區(qū)海水室內(nèi)娛樂中心——高端室內(nèi)游樂中心，采用世界先進(jìn)的水循環(huán)處理系統(tǒng)，打造一所大型海洋游樂園沙灘公園——廣闊的海洋，優(yōu)質(zhì)的沙灘，絕美的奇觀，依托國(guó)內(nèi)獨(dú)有的海濱特色沙漠風(fēng)情景觀，打造國(guó)內(nèi)功能全、游樂項(xiàng)目多的主題沙灘公園。設(shè)有海濱沙漠風(fēng)情樂園、海濱浴場(chǎng)、沙灘排球、沙地摩托、海濱垂釣等多種娛樂項(xiàng)目帆船游艇碼頭——集專業(yè)碼頭、游艇泊位、干船塢、修船塢、帆船下水坡道、加油站、運(yùn)動(dòng)員公寓、會(huì)展中心、俱樂部會(huì)所、健康休閑會(huì)館、中西餐廳、標(biāo)準(zhǔn)客房等配套設(shè)施于一體，可供訓(xùn)練、比賽使用沙灘公園——廣闊的海洋，優(yōu)質(zhì)的沙灘，絕美的奇觀，打造國(guó)內(nèi)功能最全、游樂項(xiàng)目最多的沙灘公園。設(shè)有海濱浴場(chǎng)、海濱沙漠風(fēng)情、沙灘排球、沙地摩托等多種娛樂項(xiàng)目主題公園—世界建筑博覽園——匯集世界頂級(jí)建筑師的經(jīng)典設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不同地區(qū)的建筑文化，包括中式建筑、法式建筑、德式建筑、地中海風(fēng)格建筑、歐美風(fēng)格建筑等多種建筑形式。同時(shí)設(shè)有宗教服務(wù)區(qū)，為佛教、基督教、伊斯蘭教的信仰者提供朝拜之所高爾夫球場(chǎng)——以國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)有9洞、18洞、36洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，能滿足日常休閑運(yùn)動(dòng)、各項(xiàng)賽事的要求，打造國(guó)內(nèi)頂尖的高爾夫球場(chǎng)地216。 配套區(qū)高爾夫別墅——將別墅與高爾夫完美的結(jié)合，融合了海岸、綠地的天然優(yōu)勢(shì)，優(yōu)秀的房屋設(shè)計(jì)，使其功能性與實(shí)用性很好的結(jié)合，是尊貴和地位的象征情景洋房——傳統(tǒng)中式與現(xiàn)代建筑的完美結(jié)合，園林的綠化設(shè)計(jì)，低層建筑，極大的提升了房屋本身的舒適度世界建筑博覽園居住區(qū)——通過以上種種齊全的基礎(chǔ)設(shè)施配備，給客戶打造一處高品質(zhì)的居住生活區(qū)。會(huì)所——集商務(wù)、社交、休閑、娛樂為一體的高級(jí)商務(wù)休閑場(chǎng)所，會(huì)所擁有“數(shù)碼辦公室”、“超功能會(huì)議室”及“中庭酒吧、茶藝居、紅酒房”等五大服務(wù)模塊：以智能、舒適、專業(yè)的設(shè)施設(shè)備為來自城市中堅(jiān)階層的賓客提供全方位的服務(wù) 五星級(jí)影院——將電影與購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲完美的融合，結(jié)合了北美的細(xì)膩和歐洲的大氣，所有設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)都充滿專業(yè)化及人性化，能最大限度地滿足了影迷的舒適度需求 商業(yè)街——集購(gòu)物、特色餐飲、酒吧、休憩于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，提供方便、快捷的消費(fèi)服務(wù)，不僅有海濱特色旅游商品，還有國(guó)際知名品牌二、策略 政府：支持、引導(dǎo)、督管242。旅游療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、高端居住 242。 242。旅游、商業(yè)、文化、療養(yǎng)、度假、餐飲、地產(chǎn)、奢侈品……結(jié)合秦皇島政府大旅游立市的原則和北戴河新區(qū)地域特色，在政府的引導(dǎo)和大力支持下，此項(xiàng)目以旅游療養(yǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，建設(shè)一個(gè)復(fù)合性功能齊全的特色新城，拉動(dòng)以休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運(yùn)動(dòng)、高檔居住于一體的一個(gè)巨大前景的產(chǎn)業(yè)鏈。第六部分：綜合分析與建議（一）SWOT分析優(yōu)勢(shì)216。 面積：秦皇島市超大面積土地，縱觀全國(guó)的土地市場(chǎng)少有的土地市場(chǎng)，絕佳的自然資源，利于整體規(guī)劃開發(fā)。216。 土地儲(chǔ)備：公司大塊的土地儲(chǔ)備，與政府一次性簽約，解決以后政策風(fēng)險(xiǎn)。216。 地政關(guān)系良好：主管領(lǐng)導(dǎo)了解和熟悉公司，對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)合作態(tài)度積極。216。 地產(chǎn)開發(fā)為主運(yùn)作：符合公司發(fā)展戰(zhàn)略劣勢(shì)216。 資金壓力：整體資金投入量較大，項(xiàng)目操作和運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，有一定的資金壓力和運(yùn)營(yíng)壓力。216。 首次介入：公司首次介入此類項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)都需要迅速學(xué)習(xí)，還需補(bǔ)充旅游策劃、高爾夫運(yùn)營(yíng)等相關(guān)專業(yè)人才。機(jī)會(huì)216。 秦皇島大旅游立市策略：省、市兩級(jí)政府態(tài)度鮮明、政策傾斜。216。 實(shí)力企業(yè)共同打造：沿海各項(xiàng)目同時(shí)起步，共同打造，容易形成規(guī)模，出整體效應(yīng)。國(guó)華置業(yè)及河北省建投等幾個(gè)大企業(yè)的介入，能夠?qū)崿F(xiàn)共同打造。216。 新業(yè)態(tài)嘗試：能夠進(jìn)行公司在養(yǎng)老、候鳥度假及旅游地產(chǎn)等方向上的實(shí)踐性探索。威脅216。 配套：項(xiàng)目基本處于規(guī)劃階段，周邊配套有待完善；216。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：由于建設(shè)進(jìn)度問題，營(yíng)造項(xiàng)目整體氛圍難度加大，如何控制項(xiàng)目市場(chǎng)培育期是今后經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)；216。 政府投入：基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)周期較長(zhǎng)也是影響此項(xiàng)目的因素之一，可能會(huì)參與部分BT項(xiàng)目建設(shè)。（二）結(jié)論 此項(xiàng)目潛力巨大，但也是機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存，一流的自然資源與良好的地政關(guān)系是支撐項(xiàng)目全盤規(guī)劃整體操作的基礎(chǔ)性優(yōu)勢(shì)；但是首次嘗試所面臨的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)匱乏及缺少專業(yè)人員也給項(xiàng)目的操作帶來了不確定性風(fēng)險(xiǎn)。在如今的市場(chǎng)形勢(shì)下，能夠通過框架協(xié)議綁定超大優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)已經(jīng)越來越少，此項(xiàng)目從中國(guó)地產(chǎn)大環(huán)境和公司長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，符合公司的發(fā)展方向，同時(shí)也是公司嘗試多種業(yè)態(tài)探索、綜合發(fā)展的良好機(jī)會(huì)。 對(duì)于這塊具有稀缺性自然環(huán)境資源的土地，發(fā)展部認(rèn)為符合公司未來戰(zhàn)略發(fā)展需求，建議進(jìn)行項(xiàng)目操作。發(fā)展部201035能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口 美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口 美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。” 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口 美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思