x新區(qū)xx鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-04-22 22:32本頁面
【正文】 按 年開發(fā)進(jìn)度分期進(jìn)行交地，地價(jià)共分 年支付，計(jì)劃在 年 月份付完地價(jià)。經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資為 萬元，單位成本 元/㎡，其具體明細(xì)如下：項(xiàng) 目投資總額(萬元)單位成本(元/㎡)土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林工程費(fèi)配套工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)其中：利息支出制造成本小計(jì)營銷費(fèi)用管理費(fèi)用期間費(fèi)用小計(jì)項(xiàng)目總投資二、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測算：216。 綜合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，平均售價(jià) 元/㎡；216。 可售面積完全成本按 元/㎡，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用；216。 由于項(xiàng)目位于XX新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：%，所得稅按15%稅率征收；該項(xiàng)目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。項(xiàng)目利潤率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元/㎡。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：序號項(xiàng) 目單位數(shù)值（元/M2）總金額（萬元）1銷售收入3直接成本3總投資4稅前利潤5稅后利潤6內(nèi)部收益率7銷售凈利率8總投資回報(bào)率9銷售毛利率10獲利指數(shù)11資金峰值比例12地價(jià)支付貼現(xiàn)比13啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 如果對售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表：營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率如果對制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表：項(xiàng)目營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率如果對容積率進(jìn)行調(diào)整，其對樓面價(jià)的影響：項(xiàng)目樓面價(jià)（元/M2）如果對容積率進(jìn)行調(diào)整，,其對利潤的影響如下表：項(xiàng)目營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率項(xiàng)目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)安排年份結(jié)算面積（㎡）單位凈利（元/㎡）稅后利潤(萬元)2002年2003年2004年2005年2006年合計(jì)盈虧平衡點(diǎn)分析▲ 保本售價(jià)： 元/M2，即銷售凈收入等于總投資額 萬元；▲ 保本銷售率： %，當(dāng)銷售面積達(dá)到 M2時(shí)，實(shí)現(xiàn)保本，即：已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。保本銷售率=單位投資額/（（1營業(yè)稅率）*（1所得稅率）*銷售單價(jià)單位投資額*所得稅率） 三、項(xiàng)目資金預(yù)測 開工及銷售計(jì)劃安排：該項(xiàng)目暫時(shí)預(yù)計(jì)分 次開工，預(yù)計(jì)從 年 月開始銷售，其具體銷售計(jì)劃安排如下：年份季度1234銷售面積(萬㎡)2002年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售2003年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售2004年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售2005年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售2006年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售資金回籠預(yù)測: 現(xiàn)暫按均價(jià) 元/㎡測算項(xiàng) 目總額（萬元）資金具體流入（回籠）的預(yù)測說明 銷售回籠 資金運(yùn)用預(yù)測：項(xiàng)目萬元資金具體流出的預(yù)測說明一、土地獲得價(jià)款 二、開發(fā)成本 三、期間費(fèi)用 營銷費(fèi)用 暫按銷售額的3%計(jì)算。 管理費(fèi)用 暫按銷售額的1%計(jì)算。合 計(jì) 依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況：216。 項(xiàng)目啟動(dòng)資金： 萬元 。216。 資金占用最高值： 萬元（ 年 月）。216。 預(yù)計(jì) 年 月，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。第七部分 稅務(wù)分析一、營業(yè)稅 營業(yè)稅基本稅率為5%； %。包括：城建稅1%、教育費(fèi)附加3%、堤防費(fèi)1%、%，%；%；財(cái)務(wù)測算時(shí)按營業(yè)稅為5%，%。二、所得稅在測算時(shí)按XX新區(qū)優(yōu)惠政策實(shí)際15%稅率。三、土地增值稅按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售價(jià)限額為 低于上述最高售價(jià)限額，可免交土地增值稅。第八部分 綜合分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢和劣勢 優(yōu)勢： 1）本項(xiàng)目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項(xiàng)目，符合萬科一貫的操作優(yōu)勢。 2）三通一平地價(jià)成本低，僅 萬/畝，項(xiàng)目利潤空間大。 劣勢1）目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較低。2）項(xiàng)目周邊無軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。二、項(xiàng)目機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會1）XX新區(qū)三大開發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及XX鎮(zhèn)大學(xué)城的發(fā)展，將大大提升本項(xiàng)目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價(jià)值。2）XX公司參與XX鎮(zhèn)后期4平方公里開發(fā),可為今后發(fā)展進(jìn)行提前土地儲備。 風(fēng)險(xiǎn)地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點(diǎn)區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)。三、結(jié)論及建議本項(xiàng)目地處XX外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤空間大；項(xiàng)目今后發(fā)展的腹地空間大；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。因此，XX公司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，提請總部項(xiàng)目聽證會審議批準(zhǔn)。22
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